______公司
××××××项目
项目经营计划书
(指南)
2011年月
项目经营计划书（指南）
一、目的
1.本计划书为经营性分析报告；
2.通过对客户要求、我方的难点困难及风险的分析，寻求解决方法，规避公司风险，并找出项目盈利
点。
二、基本情况（本模块的相关资料可从拓展部前期研究资料中获得）
(一) 客户基本情况
1.客户资质情况：
【指南】：指客户的资质、实力、规模及在当地的房地产开发量及影响力等。
2.客户类型： 战略性大客户中小客户
3.是否与思源合作过？
4.若与思源有过合作，其合作情况如何？
客户内部决策效率
【指南】：指甲方的决策模式，在项目关键环节上的内部决策效率，是否有决策拖沓的现象？ 双方沟通模式
客户结算周期
【指南】：指客户在以往项目运作中与思源的佣金结算是否及时，结算周期为多长时间？是否有拖欠的现象？
客户项目运作风格及惯例
【指南】：指其在项目运作中区别于其他开发商的特点，如营销推广费投入过低等。
5.若无合作，则做以下分析：
1) 客户的可合作性分析
【指南】：
客户的诚信度和信誉；
客户的运作是否规范。
例如：是否按照正常开发商的运作规范，有无投机取巧情况等
2） 客户的业务概况
【指南】：
客户的财政状况或主要业绩指标；
客户开发的主要产品类型；
客户面对的终端客户类型。
(二)项目基本情况
1.项目概况
【指南】：包括项目位置及周边环境、规划设计要求及限制条件、产品业态及户型配比、产品价格等。
2.项目目前状况及思源介入阶段分析
【指南】：
项目目前所处阶段；
项目所处市场环境（开发环境）分析；
思源目前介入的阶段分析（如项目前期、等待开盘、已销售**％、尾盘等）。
三、甲方要求
(一) 客户对本项目的关键诉求点
【指南】：指客户对本项目的关键诉求点是什么？是长期收入/利润最大化，还是快速回款或品牌效应等？
(二) 客户对本项目的预期和要求
【指南】：指客户对本项目销售价格/销售速度/营销控制等的预期和要求。
(三) 甲方在本项目对我方的关键对接人员及决策机制的具体要求。
【指南】：
甲方对我方的对接机制及对接人的要求
对项目管理团队的要求 （项目总经理、策划总监、销售总监）
对项目执行团队的要求（策划/销售/品管）的要求
对其它人员是否有具体要求
四、合同评估
(一) 服务模块
【指南】：列明服务模块种类即可，不需详细说明服务内容：
1.策划类：市场调研、产品定位、营销策划等；
2.销售代理类：销售前台代理服务、销售后台事务管理服务、现场包装管理服务、客户满意度维护等。
(二) 合同时限
【指南】：指本项目合作的起止时间。
(三) 合同关键指标分析
1.项目预期销售额；
2.项目销售收入确认方式；
3.任务指标及分析
【指南】：包括任务要求、销售底价、销售均价、回款要求等；
4.结算指标及分析
【指南】：
包括结算要求、代理佣金、超定价奖励金、营销推广费、是否有保证金、车位、甲方直接客户的
确认及结算、退房的处理等关键点；
其他影响项目风险及收益的指标或方式分析。
5.考核指标及分析
【指南】：指甲方对思源的考核方式及考核指标等（例如业绩考核、客户满意度考核等）；
6.服务指标
【指南】：指甲方的特殊要求、人员/团队要求、思源高层出席频率要求等方面的服务指标。
(四) 合同违约及罚责分析
【指南】：指甲乙双方在哪些情况下被视为违约，其罚责条款是如何规定的？
(五) 合同风险分析
【指南】：
1.关键风险点
保证金、垫付营销推广费、客户满意度要求；
销售进度、销售价格、回款要求、罚责条款、特殊服务要求等。
2.风险判断及分析
五、项目机会及风险分析
(一)项目运作难点、风险分析及如何规避（规避方法）
(二)项目机会分析
【指南】：
项目市场机遇及风险分析（即市场及竞争对手分析）；
项目硬件条件（如规划、位置、品牌等）带来的机会及风险分析；
合同机会（如特殊奖励等）及风险分析；
甲方经验、工作效率及进度对本项目造成的机会、难点及风险等等。
(三)本项目盈利点分析；
