关于开发商抵押商品房大产权证。
业主能不能收房会有什么风险
大产证本质上就是“房”或“地”从“无”到“有”的一个初始登记的发证,如同婴儿出生,发个出生证一样。开发商在一块地上建了若干套房屋,这房屋原先地球上是没有的,现在有了,要取得国家管理机构对其法律上的认可确权,我们把这个认证过程称之为“房屋初始登记”,把经过确权的结果以颁发房屋产权证形式固定下来。这张证俗称“大产证”。
又因为产权人把它拥有的某套房屋卖给了或“送”给了别人,受让人也要对其取得的房屋确权,取得法律文书。我们把这房屋的过户过程称之为“房屋转移登记”。登记的过程就是审核的过程。若它符合国家的规定,则对这套房屋的新产权人发证,这个证称为“小产证”。
2、“开发商拿不出大产证是因为抵押给银行了”是个混淆的错误的概念。首先弄清楚,抵押物是“大产证”?“房屋”?大产证是不能做抵押物的!即便是房屋抵押也不用将办出的大产证押给银行的,这点开发商和银行都懂的。既然交房前就存在抵押了,从开发商角度讲,只能是发生过“在建工程抵押”,从购房人角度讲,是“预购商品房”的抵押。
国家规定,凡是被列入在建工程抵押的房屋不能进行预售,除非银行对该套房屋先解除了抵押。因为卖给个人,个人完全可以拿它办“按揭”抵押给银行的。这会形成一套期房的双重抵押,是不许可的。
再则,“抵押”不转移“占有权”,这是抵押与典当的本质区别。你把房屋抵押给了银行,你照样可以使用该房屋啊!
3、抵押不影响产权登记,也不影响交房。交房是房屋的实物转移,**是房屋的权属转移,两者可以有条件地分离,现实中几乎无法做到同时转移。房屋买卖,双方约定的交房条件可以有两种:一是取得了住宅入住许可证,但还没办出大产证就交房;二是办出大产证后的交房。法规上都是可以的。
你的属于哪种,参见购房合同约定。符合约定的就能交房。即便抵押还存在,开发商照样可以办出大产证并自己拿着,你按揭的房屋照样可以办出小产证你并持有它。办理了抵押登记后,银行取得的是“其他权利证明”或“他项权利证明”。用专业术语来表达:产权证发给产权人,“他项权利证明”发给债权人或抵押权人,两码事。
关于土地使用权证抵押问题
土地使用权证 又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。
第一，不办理土地使用权证，难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。
第二，不办理土地使用权证，难以发现开发商违规用地的事实。有些开发商一味追求经济利益，在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，最后受损失的还是购房者。
第三，不办理土地使用权证，无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦，也影响到了二手房市场的发展。
第四，不办理土地使用权证，在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。
第五，忽视土地使用权内容，容易遭受意外损失。土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，开发商以商住两用或是酒店式管理来吸引购房者，有时却是给消费者设下的陷阱，因为此类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。由于建设用地的用途不同，购买此类房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。诸如，房屋分摊的公共面积较大；交易契税较普通的住宅楼要高；物业管理费用较高；按揭贷款的年限较短等。更为重要的是，此类楼盘通常并不认为是住宅，因此一般不允许落户。所以，购买商品房时，还应关注建设土地用途。
收集证据，去法院告开发商。虚假销售，合同违约，赔偿损失。
为了周转资金，不少开发商会将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行。如果10年后，您突然发现买的房子还是抵押物，房产证也因此“难产”，您是不是很难接受？近日，涧西区新新家园小区的93户业主就遭遇到了这样的尴尬。
业主遭遇买房10年才知道房子被开发商当作在建工程抵押
4月5日，市民梁先生看到市住房保障和房产管理局发布的一条公告——解决关于办理房屋登记的遗留问题。公告中提到河南通元置业股份有限公司(简称通元公司)等9家房地产开发企业已被工商注销、吊销或未年检登记公示，导致购房人无法办理房屋登记的问题，购房者可以限期到房管部门办理房屋登记。
梁先生居住的小区是涧西区新新家园，开发商就是通元公司。2004年10月21日，梁先生和通元公司签订了购房合同，购买了小区6号楼4单元501房，直到现在，房产证迟迟办不下来。
梁先生看到公告后满心欢喜，以为房产证这下该有着落了。不料，他到房管部门后却听到一个让他震惊的消息：他的房子在购买时已经被开发商当作在建工程抵押，至今没有解除，所以房产证依然办不了。
洛阳晚报记者了解到，2005年，省内多家媒体报道：通元公司欠银行贷款，法院已查封其资产，现无法解决还款问题。梁先生说：“就算现在办下来房产证，契税和滞纳金我们交还是不交？”
房管部门共93套房产没有解除抵押，房产证“难产”
市住房保障和房产管理局受理科工作人员介绍，新新小区至今仍有93套房产处在抵押状态，抵押时间为2002年前后。
除此之外，这93套房子都没有经过房管部门备案。“合同的封面要有蓝色印章——商品房已预售登记；合同的最后一页要有红色印章——洛阳市房地产市场管理处合同备案专用章，有这两个章才表示在我们这里备过案。”受理科张科长说，梁先生等人的合同都没有加盖这两个印章。如果没有在房管部门备过案，业主就没法交纳契税、维修基金等费用，房产证也就没法办理。
张科长表示，梁先生等业主办不了房产证最大的原因是抵押没有解除。
律师支招业主可先垫付解除抵押，后起诉股东补偿
晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师谢亮说，开发商把房屋当作在建工程抵押后，如果因资金困难不能及时归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押，这将导致业主无法办理房屋备案和房产证。
谢亮称，开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。如果开发商未通知银行或者未告知购房者，则销售行为无效。另外，企业注销前或被吊销后，股东应当组织清算，如果股东没有实施这道程序，则须承担相关法律责任。
针对新新家园小区部分业主的遭遇，谢亮建议业主可到开发商注册公司所在地的工商部门查询企业股东信息，向法院起诉股东；如果急需房产证，业主只能先自行垫付解除抵押，然后起诉股东，通过法律手段追回解除抵押的资金以及维护自己的合法权益。
(记者 刘亮 线索提供者 张女士)
相关链接
如何避免买到在建工程抵押房？
●到市、区两级的房屋权属登记部门或登录房管部门官方网站查询所购房子是否为在建工程抵押房，以规避风险。
●查验开发商的有关证件。根据国家有关规定，购房者在购房时有权要求开发商出示所承建的建筑物相关证件；购房者与开发商签订购房合同时，除了注意“权利瑕疵”条款中是否如实填写“土地或房屋已被抵押”之外，最好在补充协议中与开发商约定“违约赔偿”条款，把“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。
●签订合同后，购房者要敦促开发商将购房合同在房产主管部门备案，以尽量降低购房风险。
![关于开发商抵押商品房大产权证[定稿]](/templates/pc/static/images/icon_word.2.png){kind=icon}
