开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题
开发商延期办证违约金诉讼时效应否分段计算、如何认定违约金是否过高？
——许擎宇、许文蕾与深圳东海房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
（一）【案件概要】
1．判决书字号
一审判决书：广东省深圳市福田区人民法院（2003）深福法民三初字第1717号。
二审判决书：广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五终字第2305号。
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．诉讼当事人
原告（被上诉人）：许擎宇，男，57岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
原告（被上诉人）：许文蕾，女，27岁，汉族，住深圳市福田区东海花园。
被告（上诉人）：深圳东海房地产发展有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦第37层。
法定代表人：黄楚标，董事长。
4．一审法院：深圳市福田区人民法院。
审判员：罗琼英独任审理。
5．二审法院：深圳市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长刘青；代理审判员：周虹；代理审判员柯云宗。
6．审结时间：
一审审结时间：2003年9月17日
二审审结时间：2003年12月16日
（二）【一审审理情况】
1．一审诉辩主张
两原告诉称：2000年9月8日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由原告支付1501458元购买被告开发的位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号房产，建筑面积130.61平方米，并在合同中约定了迟延办证的违约责任。合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告按合同约定的时间交付了房产，但未按合同约定的时间通知原告办理房地产转移登记手续，致使两原告未能在法定期限领取《房地产证》，直至2002年11月28日两原告才取得所购房产的《房地产证》，被告的行为已严重违约。故请求法院依法判令：1．被告支付迟延办证违约金人民币59505.42元；2．被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1．原告的诉讼请求已过诉讼时效。按约定，被告应在2001年4月18日前书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，也就是说，原告在2001年4月19日就知道或应知道自身权益是否受到侵害，根据法律的相关规定，诉讼时效应从2001年4月19日起开始计算，而原告直至2003年8月20日才提起诉讼主张权利，已超过了两年的诉讼时效。2．即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告也只应承担因自身过失造成的迟延办证的部分责任。2001年9月20日被告将办证资料交予按揭银行，按揭银行则迟延了近三个月才向国土局交件；而业主方面，被告要求原告2001年8月20日前签署相关办证文件，而原告迟延了19日才前来签署；向国土局交件后，因原告许文蕾身份证过期，办证资料被国土局退回，许文蕾重新办理新的身份证，导致其《房地产证》的办理迟延了数月。上述迟延责任如果也由被告承担，显然与双方约定不符。3．原告要求支付迟延违约金至2002-年11月28日，但其《房地产证》已于2002年11月25日办理完毕。4.房屋竣工面积为129.83平方米，而不是130.61平方米。
2．一审事实和证据
深圳市福田区人民法院经审理查明：两原告与被告于2000年9月8日签订一份《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款，约定由两原告向被告购买位于深圳市福田区东海花园福禄居6栋20B号的房产，建筑面积129.83平方米（2001年9月9日，原、被告又签订了补充协议，对面积进行了确认），房款总价为人民币1492491元。合同补充条款约定，被告应在交付房屋后的第150天内书面通知两原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因被告的原因没有在此期限内通知两原告办证，被告应从交付房屋的第180天起按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向两原告支付违约金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同订立后，两原告依约支付了全部购房款，被告亦于2000年11月22日向两原告交付了房屋。2000年9月30日被告取得了涉案房地产的《竣工验收备案证书》。但被告却没有在合同约定的期限内通知两原告办证，导致两原告所购买的上述房产的《房地产证》迟延至2002年10月25日才取得。两原告代理人赖守标在庭审时承认，2002年7月两原告收到被告的办证通知。
3．一审判案理由
深圳市福田区人民法院认为：两原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款均是双方真实意思表示，符合法律的规定，是有效合同，双方当事人必须依约履行各自的义务。根据合同约定被告应在房屋交付后的150天内书面通知两原告共同办理《房地产证》，但被告未能在合同约定的期限内通知两原告共同向市房地产权登记机关申请房地产转移登记，应承担违约责任。违约金应按合同约定从2001年5月22日起按市房屋租赁主管部门规定的同期同地段的指导租金标准计算至2002年7月1日止。但鉴于两原告于2003年8月18日才向本院起诉主张违约金，根据法律有关诉讼时效的规定，从两原告起诉之日起前两年内的诉讼请求，本院予以支持，对两年前的违约金请求，因超过了诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持。违约金经核算，被告应向两原告支付人民币33864元。被告提交的寄挂号信清单，因不能证明其挂号信内容，也没有证据表明两原告签收了挂号信，故被告认为其已以挂号信的方式通知两原告办证的答辩理由，不能成立。
4．一审定案结论
深圳市福田区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告许擎宇、许文蕾与被告深圳东海房地产发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及补充合同和补充条款有效；
二、被告深圳东海房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告许擎宇、许文蕾支付逾期办证违约金人民币33864元。逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理；
三、驳回原告许擎宇、许文蕾的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币2295元，由原告负担769元，被告负担1526元。
（三）【二审情况】
1．二审诉辩主张
上诉人深圳东海房地产发展有限公司上诉称：（1）被上诉人诉讼请求已超过诉讼时效。我司与被上诉人于2000年9月8日签订了《深圳市房地产买卖合同》及补充条款，该合同第十四条及补充条款第八条同时约定：我司应在房屋交付使用后的150天内书面通知被上诉人共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。合同生效后，我司于2000年11月22日将房屋交付给被上诉人使用，按照双方约定，我司应在2001年4月18日前书面通知被上诉人办理《房地产证》，故被上诉人应在2001年4月19日就应知道其权益是否已受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案的诉讼时效应当从2001年4月19日开始计算，而被上诉人直到2003年8月20日才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。一审法院对诉讼时效期间分段计算与现行法律规定不符，请求二审法院采纳我司的上诉理由，驳回被上诉人诉讼请求。（2）一审认定事实错误，请求二审法院查明事实，并依法改判。我司向一审法院提交了收寄挂号函件登记清单及《关于房地产证办证事宜》两份证据，证明我司于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，同时1．补充协议；2．交费明细表；3．工商银行签署办《房地产证》之单元名单资料三份证据，证明被上诉人在收到我司的办证通知后，于2001年9月9日到我司签署了办证文件的事实，也印证了我司已于2001年8月16日寄送办证通知及被上诉人已收到办证通知的事实。被上诉人在一审中否认上述事实；并辩称其于2002年7月才收到我司的办证通知。但其没有提交任何证据反驳我司的上述证据及事实，也没有提交任何证据证明其于2002年7月才收到办证通知的主张。一审法院对我司提交的大量证据不予采信，仅凭被上诉人的口头陈述来认定我司通知办证的时间，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，导致认定事实错误，请求二审法院查明事实，并根据我司实际的通知办证时间来确定我司的违约责任。
被上诉人许擎宇、许文蕾答辩称：原判正确，请求予以维持。
2．二审事实与证据和一审相同。
3．二审判案理由
深圳市中级人民法院认为：被上诉人与上诉人签订的房地产买卖合同合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。被上诉人依合同约定履行了自己的义务；上诉人未按合同约定的期限为被上诉人办妥《房地产证》，已构成违约，应承担相应的民事责任。上诉人上诉称被上诉人要求支付迟延办证的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，违约金数额过高，没有法律依据，违约金的支付是以双方合同的约定为前提，并非以造成实际损失为前提，对该项请求，本院不予支持。另上诉人上诉称于2001年8月16日向被上诉人寄送了办证通知，但未提交有关证据证明，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。
4．二审定案结论
深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费人民币2295元，由上诉人深圳东海房地产发展有限公司负担。
（四）【评析】
一、关于诉讼时效的法律思考
许某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定，房地产公司应在房屋交付使用后的150天内书面通知许某共同向深圳房地产权登记机关申请房地产转移登记。房地产公司于2000年11月22日将房屋交付给了许某使用，按照约定，房地产公司应在2001年4月18日前书面通知许某办理《房地产证》，但是，房地产公司并没有履行上述的合同义务，导致其违约。房地产公司主张许某的诉讼时效已过，而原审法院和二审法院则按照诉讼时效期间分段计算的方法，对自许某起诉之日起（2003年8月18日）前两年的诉讼请求予以支持，对两年前的违约金请求则因超过了诉讼时效，不予支持。
在审判实践中，许某对房地产公司延期通知办证的违约金的诉请有无过诉讼时效的问题存有争论：第一种观点认为：诉讼时效期间应分段计算，本案许某与房地产公司约定的延期通知办证违约金系按日计算，则房地产公司应在交房后第150日，即2001年4月19日为逾期通知办证的第一天，违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，逾期通知办证第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计至满2年止，其他依此类推，故许某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。本案
一、二审法院均持该观点，认为许某“于2003年8月18日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年8月18日之后的延期通知办证的违约金予以支持，2001年8月18日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。”第二种观点认为：诉讼时效期间应从双方约定的通知办证日届满开始计算，因为依《民法通则》的规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时计算”，本案许某与房地产公司签订的房地产买卖合同约定的通知办证期满日为2001年4月18日，该日期届满，房地产公司未通知许某办理《房地产证》，构成违约；许某此时应知自己的权益受到侵害，故应从2001年4月18日的次日起二年内，许某应主张权益，但其直至2003年8月18日才起诉至法院，该项请求显然已超过诉讼时效，且房地产公司提出了时效抗辩，故许某的该项请求不应得到支持。上述两种观点截然不同，采纳的观点不同，对案件双方当事人权益的影响也很大。那么，哪种观点较为合理呢？
一、二审法院的判决正确吗？
依民法原理，请求权指权利人得要求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。按请求权基础权利之不同，主要分为债权上请求权和物上请求权等几种类型。民法上对请求权作这种划分其有重要意义，我国台湾地区著名民法学家王泽鉴先生就极力推崇请求权基础法律分析方法，认为用这种方法分析案例时，可以从法律的立场去思考问题，避免个人主观的价值判断及未受节制的衡平方法。就本案而言，许某购买了房地产公司开发的商品房，依买卖合同约定，房地产公司应依约在约定的时间内通知许某办理《房地产证》，而房地产公司违约，未按时履行通知义务。故许某得基于合同法中关于买卖合同的法律规定向房地产公司提出延期通知办证违约之诉。这种诉所依据的请求权应为物权上请求权，而非债上请求权。许某所依据的请求权属于物权请求权，是其物权受到了侵害。理由是，由于房地产公司迟延通知办证，导致了许某的房产证不能在约定的时间内取得，因为没有房产证，许某就不能行使转让及办理抵押等权利，这必然限制了许某基于房屋的权利的享有及行使，并导致了许某该房产权的瑕疵；而基于房屋所有权主权利而存在的从权利如转让权、抵押权等，是基于房屋这个物上的权利；案中，许某因房地产公司违约行为所损害的是物权，所以其应依据的请求权是属于物上的请求权。
通过以上分析，笔者得出结论：许某诉请房地产公司迟延通知办证的违约金所依据的请求权，为物权上请求权。那么，前述所提及的许某该请求权是否过诉讼时效的两种观点哪种正确呢？依据案件的实际情况，笔者认为，第一种观点正确，把诉讼时效按每天分段计算是适当的处理方法。首先，许某的请求权属物权请求权性质，该请求权是物权遭受了侵害，基础权利是物权，故从起诉日往前推两年未过诉讼时效，因为作为基础权利的物权仍然存在。比如，在知识产权审判中，专利权遭受侵害时，法院往往判从起诉日往前推两年的请求部分未过时效，从而予以支持。物权与知识产权同为绝对权，在二者遭受侵害而产生损害赔偿时，从起诉日往前推两年未过时效是正确合理的。其次，分段计算有利于平衡当事人之间的权利和义务。在本案中，房地产公司自其应通知许某办证之日，即自2001年4月18日起未履行通知义务，该行为对许某享有房产的权利构成损害，该损害一直持续到2002年7月房地产公司履行通知义务日止，在该角度上说，许某可以因房地产公司的侵害行为的持续而导致诉讼时效的中止为由，抗辩房地产公司提出的诉讼时效主张；当然，该项主张会导致诉讼时效制度的一些问题，例如有受《刑法》中“持续犯的追诉时效从犯罪行为终了之日计算”影响之嫌，还会引发诉讼时效中违约、侵权损害赔偿是否均可分段计算等争论。但是基于房地产公司的违约事实以及违约行为对许某权利造成的损害事实，法律应该保护许某的合法权益，法院应对其违约金的主张给予支持。在该案的情况下，违约金或许更体现出来的是其补偿性的性质。而在实际的审判实践中，上级法院也是在同类案件中以分段计算的方法来统一审理思路的。综上，原审和二审法院的审理是合理合法的，并对今后该类案件的处理作出了范例。
二、关于违约金金额的法律思考：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”房地产公司据此提出上诉意见，于是引发了案中的违约金是按照当事人约定的方式还是按照上述法律规定的方式来计付的争议。要解决这个争议，我们首先要研究和分析一下违约责任及违约金的性质。
违约责任是民事责任的一种，是指合同的当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。违约责任是一种财产责任，一般认为违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。所以说违约责任是补偿性和惩罚性的共存体。违约金是承当违约责任方式最典型的表现，其当然具有了违约责任的补偿性和惩罚性。针对案情，我们来分析一下由当事人约定违约金内容（包括确定违约金金额）的意义所在：
1．《合同法》第一百一十二条的规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因为违约产生的损害赔偿的计算方法。”据此，违约金是由当事人协商确定的，而上述的条款则体现了法律确立的合同自由原则或者意思自治原则。在市场经济领域，允许当事人自行约定违约金，实际上是尊重合同当事人完全根据自己的真实意思自由约定合同条款的权利，以及一旦发生纠纷时保护自身权益的权利。约定违约金，对于充分发挥合同当事人的主观能动性和自主性，鼓励当事人积极广泛参与交易活动，意义十分重大。我国的民法通则和合同法中规定的违约金是一种责任形式，在我国长期司法实践中，也是将违约金作为一种承担民事责任的方式予以适用，应用范围十分广泛。
2.违约金具有担保合同履行和违约承担民事责任的双重意义。由于违约金具备了惩罚性和补偿性，必然使得合同当事人事先都不能预知不履行合同的后果，当事人在大多数的情况下，都会积极地履行合同义务以避免承担不良的违约后果，这样就使到违约金具有了担保的作用。而依据当事人约定的惩罚性违约金一般数额较大，而且与违约行为导致的实际损失没有必然的因果关系，也就是说，即使合同的一方违约没有造成合同另一方的任何损失，也要按照合同的约定承担违约的责任，因此，具备了上述性质的违约金更有利于督促当事人履行合同义务，从而保障了合同当事人的权利并保证了合同的顺利履行。
3.由于违约金是合同当事人在签订合同时预先约定的，一旦发生纠纷时就不必具体计算损害的范围，守约方就可以要求违约方支付违约金。这样就可以避免在适用损害赔偿方式时常常遇到的计算损失范围和举证的困难，节省了各种诉讼成本，符合法院审理案件的兼顾公平和效率，也符合经济效益的原理。
综上所述，由签订合同双方约定的违约金条款是重要意义的，理应受到法律保护的。回到案情，由许某和房地产公司约定的违约金内容的条款合法有效，房地产公司以“对许某的房屋使用并没有构成任何的妨害，所以许某并没有实质的损害”、“法院支持许某请求的违约金数额过高”的上诉主张没有法律依据；况且在本案中，许某实际上也因房地产公司的违约行为遭受了损失。该损失是无形的，因为没有《房地产证》，许某就不能行使转让及办理抵押等权利，这必然限制了许某基于房屋的权利的享有及行使，并导致了许某该房产权的瑕疵。所以说，房地产公司的上述诉求是既没有法律依据，也没有事实理由，一审及二审法院的审判是合理合法的。
上述案件在房地产纠纷案件的审判实践中很具有典型性，其“诉讼时效如何起计”、“违约金金额如何确定”等争议在房地产买卖合同纠纷案件审理过程中最为常见，笔者藉着本文分析了该类案件的审理思路和审判的法理依据，希望抛砖引玉，引发大家的思考和讨论。
