实训总结策划书
这次的实训活动我来到了江苏的一家名叫江苏和益建筑工程的建筑公司。这家公司成立于一九九六年注册资本710万元。公司注重强化企业内部管理人才培养，以质量为生命，以安全出效率。几年来承建的工程优良品率达90%以上，并努力开拓外部建筑市场，以高标准，严格抓工程质量，努力产精品工程。如：北京华星公寓，东方御花园等。我本次实训是在其建筑的在江苏建湖本地的小区丽都华庭进行住房的销售活动。
我们知道，房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态是不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。
房地产市场的概念
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，房地产营销是市场营销的一个重要分支。房地产营销是房地产企业以了解满足和创造顾客需要为中心，以实现企业目标为目的，对企业全部经营活动进行管理的过程。它包括市场调研、市场细分、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、促销和物业管理等一系列活动。 房地产市场营销环境分析
尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重要课题。其中，房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节。
宏观政策环境因素分析在中国经济高速增长的过程中，以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时，市场经济的运行机制已自动生成，国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场。但是，长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来，政府与市场、中央与地方、沿海与中西部、资本与分配，发展与就业、能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突。加剧这些冲突的的力量，是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本。
微观环境分析在公司快速发展的时期公司要将房子尽快的卖出去就需要有好的营销组织和了解消费者的需要，针对目标群体进行销售。本公司刚刚升级为二级公司，这为我们以后的房子非常有利。
我在这期间初步的了在网上解了一下江苏的整个房地产销售的情况。苏州市统计局统计出数据：在2011年4月苏州住宅成交3061套，环比增幅30.92%；成交面积341493.99平方米，增幅同样为35.44%；成交均价10209.54元/平方米，与3月近于持平。苏州楼市总体态势量增价稳。下面就从如下几方面入手对4月的成交数据做一个全面的分析。第一部分：2011年一季度苏州宏观经济数据
2011年第一季度苏州GDP2370.98亿元，同比增长11.6%；全市完成全社会固定资产投资909亿元，同比增长24.3%，增幅比去年同期提高6.8个百分点。一季度，苏州市区居民人均可支配收入为9609元，增长11.6%。从居民家庭收入来源看，工资性收入和财产性收入较快增长，一季度两项收入的增幅分别达到13.6%和32.7%。同期市区居民消费支出保持快速增长态势，人均消费支出达到5447.24元，同比增长23.1%。八大类消费支出中只有家庭设备用品及服务类同比略有下降，其他七项支出均保持不同程度增幅，而市区居民人均总支出居住这一块达296.27元，增幅9.5%。但是今年以来CPI一直处于高位运行，前三个月同比涨幅均超过5%，分别为5.1%、5.3%和5.5%。一季度市区居民消费价格总水平同比上涨5.3%，其中食品类价格同比上涨13.0%，食品价格仍是推动价格总水平上涨的主因。在房地产相关行业领域，同样是增字当头。截止到今年一季度，全市建筑业总承包和专业承包（下同）企业共1455家，比去年增加27家。说明这些相关企业看好苏州的城市未来发展与房地产前景。一季度，我市建筑业总产值224.52亿元，同比增长21.6%，比去年同期减少4.4个百分点。其中，建筑工程产值184.46亿元，同比增长27.3%；安装工程产值36.89亿元，同比增长
1.3%。同期我市建筑业房屋建筑施工面积5686.25万平方米，同比增长28.6%，增幅比去年同期提高了26.2个百分点。其中，本年新开工面积为900.32亿元，同比增长24.4%。房地产新开工项目增多。
作为国家支柱行业的房地产业，牵动了太多的经济利益。开发商、政府、消费者、银行、媒体和专家，都对其发出不同的声音。楼市能否健康、理性地前行，地产商开始置疑地产媒体提供信息的真实性和公正性。走在前面还是跟在后面，成了地产媒体绕不过去的问题。思源坚持走在前面，以公正的立场、独立的精神和客观的态度，来反映苏州房地产市场的真实变化，打造苏州地产的第三个声音。 房地产营销战略
营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼，从而将竞争对手击败，实现企业自身的销售目标。房地产营销战略包括进攻型和防御性战略，以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动，此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略。我所在丽都华庭具有良好的地理位置和安静的环境。建湖县-丽都华庭2009年建成，位于丰收路南， 3室1厅2卫1厨，146平方米，车库8平方米；总楼层为 5层；由于在建湖读书的学校划分是以一条路来划分的我们丽都华庭所划分为你城南学区房，学校是建湖实验小学双语部、建湖县实验初中新校区、建湖县高级中学、建湖县双语学校幼儿园和建湖县幼儿园。很多人为了孩子上学愿意买城南学区的房子，在我来到小区前已经有很多这样的家庭了，这也算是我们的一个优势吧。我们为了这样的一种家庭我们将小区布置的很安静，为读书的学生营造了读书的气氛。 房地产价格
房地产价格指数是动态描述一定区域内一段时间各类房地产，如商业、住宅和工业价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数等。
房地产价格指数通常被用来反映不能直接加总的社会经济现象对房地产价格所引起的总体综合变动态势。房地产价格指数由一个个市场调查的数据构成的，这些数据来自不同地点的楼盘，时刻记录着市场行情波动轨迹，形成一幅市场行情气象图，因而定量地研究指数运行轨迹并做出描述和预测，对于研究房地产市场具有极其重要的作用。
丽都华庭10～
13、
15、16号楼住宅建筑面积26003.78平方米，销售价格为4200元/平方米，整幢商品房楼层、朝向，层高2.2米以下建筑面积为2303.36平方米的自行车库平均销售价格为1900元/平方米。
工作经历
在我来到丽都华庭作销售时已经销售了很多了，师傅先带我去看了房子了解房子的具体结果。其实这一个月我都是住在这样的套房了感觉真的很实用，房子很大一家人用很宽敞。有这样的体验对我销售有一定的帮助。
在实训期间第一次接触顾客是有点不知所措，先是让顾客看一下我们小区的整体的规模和布置和最理想的位置是哪里。由于我还没有对这里的情况记得不是清楚，当顾客问我是有点含含糊糊的说不清楚。他就不大想听我的介绍，没办法只能请师父出马了。回去想想还觉的不好意思，第一次就搞砸了。不过没关系加油啊，知道不足就要努力啦向师父多学点。下次不能在出丑了。
在后来的一次交流过程中，明显比第一次好了很多。顾客也表示感兴趣，只是他是来看看没有马上购买。房子嘛，买时要慎重。
第一次尝试这样的工作，对我来说是在不如意。在一个陌生的领域，我慢慢的适应这里的一切。这样的经验受用一生吧。
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