•不动产登记暂行条例‣释义
第一章总则
本章共七条，对•条例‣的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。
第一条【立法目的及依据】（条文主旨为编者所加，下同） 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据•中华人民共和国物权法‣等法律，制定本条例。
释义
本条规定的是•条例‣的立法目的及法律依据。
一、关于立法目的
•条例‣的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。其中整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础，规范登记行为是实现不动产统一登记的要求，方便群众申请登记是不动产统一登记的核心，保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。
需要注意的是，•条例‣的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于•条例‣起草的目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多
- 1决定‣，2014年1月中央编办发布的•关于整合不动产登记职责的通知‣等。
第二条【不动产登记及不动产的概念】
本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 释义
本条规定的是不动产登记及不动产的概念。
一、关于不动产登记的概念
登记的主体是不动产登记机构。•物权法‣第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”据此，本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但是，在•条例‣出台之前，我国并没有统一的不动产登记机构，不仅不同的不动产权利要去不同的政府部门进行登记，而且各地不动产登记机构的设臵也并不一致，这种局面非常混乱，对不动产登记信息的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。•条例‣第六条将登记的职责明确给国家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面，是县级以上地方人民政府确定的部门。这是综合考虑我国不动产登记的实践，并借鉴域外不动产登记机构设臵的经验而作出的规定。
登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。确定一项不动产权利的归属，一般包括主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对这些内容的记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，起到定分止争的社会效果。此外，不动产登记在特殊情况下还应记载其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实情况时。这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，通过对这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。
登记事项须记载于不动产登记簿。•物权法‣第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除•物权法‣规定的个别情形以外，物权归属及物权变动等事项，记载于不动产登记簿时才发生效力，不动产登记簿是物权变动的效力证明，对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通过查看不动产登记簿了解不动产的自然状况和权属情况，第三人基于对不动产登记簿的信任所作出的善意行为都受到法律的保护。需要注意的是，此处的登记是具有实体法效力的，它与行政管理上的登记、备案具有实质上的区别，后者只是对于既存权利状态的描述，方便行政机关进行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。
二、关于不动产的概念
- 4•条例‣在•担保法‣的基础上，通过列举明确外延的方式，参照•担保法‣的表述确定了不动产的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保证了不动产定义的统一。
第三条【不动产登记类型】
不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
本条主要规定的是不动产登记的类型。•条例‣作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，•条例‣对此作出了概括规定。
一、不动产首次登记
不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是•条例‣的首创。在•条例‣出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此•条例‣将其统一归纳规定为首次登记。
二、变更登记
变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包
- 6包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。
五、更正登记
更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是•物权法‣确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。•土地登记办法‣和•房屋登记办法‣也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。
六、异议登记
异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是•物权法‣规定的一项新的不动产登记制度，•土地登记办法‣和•房屋登记办法‣对此制度进一步进行了明确的规定。•物权法‣第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五
- 8国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知‣（法发„2004‟5号）文件中，包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。
第四条【登记原则】
国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
释义：
本条规定的内容主要有三方面：一是贯彻落实•物权法‣，明确规定不动产统一登记制度；二是明确不动产登记应当遵循的三个原则；三是明确不动产登记的连续性。
一、明确规定了不动产统一登记制度
按照•物权法‣和党中央、国务院的具体要求，•条例‣从几个方面建立不动产统一登记制度：一是统一登记机构，•条例‣第六条作了明确的规定；二是统一登记簿册，•条例‣第二章专章对不动产登记簿作了规定；三是统一登记依据，•条例‣作为•物权法‣关于建立不动产统一登记制度的具体落实，从统一登记制度、登记簿册、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等各个方面，对不动产登
- 10例‣第五条明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是•条例‣第三章明确了登记程序，要求登记机构公开登记申请材料目录和示范文本等信息，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
三、明确了不动产登记以及权利的延续性
不动产统一登记制度建立后，不动产权利人已经依法享有的权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。本条第三款的规定是稳定连续原则的具体体现。同时，•条例‣第三十三条还特别规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，目的主要是为了消除广大老百姓担心统一登记之后已有的权利受影响以及换证麻烦等方面的顾虑。
第五条【不动产登记权利种类】下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权；
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权； (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
- 1213的所有权证书。森林、林木的使用权不应当作为物权进行登记发证。森林、林木的使用权是否属于物权，目前还难以确定。因此•条例‣中没有规定森林、林木使用权的登记发证。
四、耕地、林地、草地等土地承包经营权
土地承包经营权登记的效力与建设用地使用权的效力不同，实行的是登记对抗主义。2013年中央1号文件明确提出了“用５年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作”，因此•条例‣规定了承包经营权登记发证的过渡期，五年之后，承包经营权的登记将纳入整个不动产统一登记之中。
关于承包权与经营权的分离。有观点认为•条例‣应当根据中央文件精神将“农户承包权”和“土地经营权”也予以列举，但是考虑到承包权和经营权的内涵还不够十分明确，权利性质也存在不同认识，因此，•条例‣规定的还是严格依据•物权法‣规定了土地承包经营权，待改革探索成熟，相关的法律修改之后，权利类型和名称可以再作相应的修改。
五、建设用地使用权
有观点提出应当对空间权作出规定。考虑到空间权属于在一定空间内设立的建设用地使用权，也是建设用地使用权的一种类型，因此，不予单独规定。但是地上、地下建设用地使用权具体应当如何设立，如何登记，目前还需要进一步研究，以后出台更细化的规定。
六、宅基地使用权
宅基地使用权是通过审批取得还是登记取得，以及宅基地使用权实行的登记对抗还是登记生效等问题，•物权法‣没有作出明确的规定。但在实践中，宅基地使用权一般都需要进行登记。此外，宅基地使用权登记发证过程中比较突出的问题是一户多宅与超面积这两个问题。关于这两个问题，有一系列的文件作出了规定，如1995年3月11日国家土地管理局印发的•确定土地所有权和使用权的若干规定‣、2008年•国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知‣、2011年11月2日•关于农村集体土地确权登记发证的若干意见‣（国土资发„2011‟178号）、•国土资源部关于规范土地登记的意见‣（国土资发„2012‟134号）等。
七、海域使用权
有观点认为应当增加无居民海岛使用权。考虑到无居民的海岛本质上也属于土地，因此无居民海岛使用权也属于土地使用权，因此•条例‣并没有列举该项权利。
关于海域使用证如何换发土地使用证的问题，填海工程完成后，海域的自然属性已经消灭，海域使用权应当随之一并消灭，而填海后，土地自然属性已经形成，随之产生的是建设用地使用权。因此，在填海项目完成后，应当先行办理海域使用权注销登记，再办理建设用地使用权初始登记。
八、地役权
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（一）国家土地所有权的登记
有观点提出，对国家土地所有权进行登记有利于国有自然资源资产的保护。但是考虑到目前实践中国家土地所有权没有登记的必要，再加上国家土地所有权登记难以操作，如大片的沙漠、荒滩等没有具体使用权人的国家所有土地究竟应当由谁来申请登记、登记给谁等问题难以解决，且•物权法‣第九条第二款明确规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，所以•条例‣中没有规定国家土地所有权的登记。
（二）国有农用地使用权的登记
按照•物权法‣的规定，国有农场土地实行承包经营的，可以参照设立土地承包经营权。但很多国有农场并没有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系，关于国有农场对其使用的农用地享有的权利目前法律还没有明确规定。因此农用地使用权并不是严格意义上的法定物权。但是我国的国有农场面积较大，
为保证国家粮食安全和促进经济社会发展发挥了巨大作用。国有农场土地被侵占的现象时有发生，对国有农场土地进行登记十分必要，因此有观点认为应当将国有农用地使用权写进•条例‣。但是考虑到•物权法‣明确规定了物权法定原则，目前的法律中确实没有出现国有农用地使用权这样一个名词，因此，•条例‣没有作出明确列举。但是在实践操作中，这些土地依然需要予以登记发证。另外，本条没有涉及的国有林场的土地使用权也可以按照国有农用地使用权进行登记发证。
（三）水域滩涂养殖权的登记
•物权法‣第一百二十三条规定：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”因此有观点认为•条例‣应当对水域滩涂养殖权进行列举规定，但也有观点认为规定水域滩涂养殖权会造成一物两权，因为水域也包括海域，海上养殖将会出现水域滩涂养殖权和海域使用权的交叉。考虑到以上这些因素，•条例‣对水域滩涂养殖权没有作出明确列举规定。对于该项权利，经进一步研究明确相关权利内涵后，可以通过具体的实施细则予以规范。
（四）取水权的登记
由于取水权是•物权法‣规定的一项用益物权，同时三中全会决定中也提出了对“水流”等自然资源进行确权登记，因此，•条例‣起草过程中，有观点认为应当将取水权也明确在登记的权利类型中予以列举。但是考虑到此次登记职能整合的要求中并未包括取水权的登记，且目前取水权的流转等相关制度都还在探索中，登记制度尚不成熟，所以•条例‣对此没有进行列举。
（五）矿业权的登记
有观点认为应当将矿业权也纳入不动产统一登记。但是，综合考虑到关于不动产登记相关职能整合的文件，域外不动产登记一般不包括矿业权登记等因素，•条例‣暂时没有明确将探矿权、采矿权明确列入不动产登记权利的种类中。
第六条【不动产登记机构】
国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
释义
本条主要规定的是不动产登记机构的设臵。
一、登记机构是政府部门，不再是人民政府登记机构必须明确，因为这涉及谁登记谁负责的问题，也就是当登记发生错误被诉讼时谁是被告的问题。以前土地登记错了，市县人民政府是被告，但是房屋登记错了，则是由住建部门作为被告。这就是由于登记主体不同所造成的。目前社会公众一般只是关心由哪个部门负责登记的问题，没有意识到政府登记和部门登记之间的区别。目前我国的不动产登记主体主要包括三种形式：一是法律规定由人民政府登记；二是法律规定直接由部门登记；三是同一法律中既规定了政府登记，又规定了部门登记。
从我国改革的具体情况来看，•条例‣规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜，理由如下。
一是部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。•国务院机构改革和职能转变方案‣中明确提出“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担。”•中央编办关于整合不动产登记职责的通知‣也肯定了“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看，一直强调政府部门在不动产登记中的作用。
二是部门登记符合减少审批环节，提高行政效能的改革精神。党的十八大提出，要简政放权、深化行政审批制度改革，行政体制改革要提高政府行政效率和效能。从地方建设用地使用权登记的审查实践来看，首先由经办人提出审查意见，同时还需要审查科室负责人的初审意见，然后是分管领导的审核意见，之后报政府批准同意，最后办理登记。实际审查工作均由国土部门实际承担，政府只是加盖印章，并不从事具体的审查业务。有的甚至专门将刻有“土地登记专用章”的印章交由国土局保管，由国土局负责代政府盖章，政府审查完全流于形式。因此，本着减少不必要的审批环节、提高行政效能的原则，由部门登记更加适当。
三是部门登记符合责权统一的行政原则。实践中，不动产统一登记的实际审查职责都由部门完成，但是却以政府的名义对外作出具体行政行为。发生矛盾纠纷时，被诉的主体是政府，使得登记具体审查
- 2122的目标，与中央所提出的“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记”是背道而驰的，应当坚决反对。
二是应当接受上级人民政府对不动产登记主管部门的指导、监督，最后到国家层面，应当是接受国土资源部统一的指导监督，不得接受其他不动产行政主管部门的指导监督。因为按照•通知‣精神，其他部门最多只是协同指导相应的不动产登记工作，否则就容易政出多门，又回到原来分散登记的老路。
第七条【登记管辖】
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
释义
本条主要规定的是不动产登记的管辖。
- 24当向国务院林业主管部门提出登记申请，由国务院林业主管部门登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权。”
之所以•条例‣不实行分级登记，主要原因是分级登记存在以下弊端：一是从登记本身来说，分级登记严重破坏了不动产登记的完整性，容易导致重登和漏登。同一登记区域内存在两个或以上的登记机构，登记的相关资料由不同的登记机构保管，即使各个登记机构都恪尽职守，也难以避免重登或者漏登情况的发生。二是从行政机关的角度来说，牺牲了行政效率，浪费了国家行政资源。同一登记区域内设臵不同级别的登记机构负责登记事项，人为地增加了成本，增加了财政支出。不同级别的登记机构之间容易发生业务交叉和冲突，产生不必要的矛盾。三是从行政相对人（登记申请人和登记资料查询人等）的角度来说，增加了其不便，也增加了其经济负担。由于资料由不同级别的登记机构分别管理，无法以土地权利人为单位进行归户，也不便于登记资料的查询，不利于维护交易安全。
•条例‣规定不动产属地登记原则，主要有以下原因：一是属地登记是由不动产的本质属性，即不动产位臵的固定性或不动产位臵的不可移动性所决定的；二是属地登记原则是国际通行做法；三是为了促进统一登记，必须属地登记。如前所述，属地登记是不动产的本质属性的要求，是国际通行做法。要实行不动产的统一登记，必须首先实现不动产的属地登记。
二、跨县级行政区域的不动产登记
- 262728国土资源部已经下发了•国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知‣（国土资发„2015‟25号）（以下简称•通知‣），对统一的登记簿册的样式予以了更为细化的规定。
一、关于不动产登记单元
本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产单元是•条例‣首次提出的概念。建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。
（一）不动产单元的特征。作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：
一是具有明确的界址或界限。该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。
二是地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位臵，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅
- 30登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
三是海域以宗海为登记单元。•海域使用权登记办法‣第四条规定：“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填（围）海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记。”
（三）我国不动产单元的设臵。本条第一款对不动产单元进行了原则性概括，明确了以登记单元为基础构建不动产登记簿。登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征及其组合情况。不动产单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间。根据•通知‣规定，不动产登记簿依据不动产登记单元进行填写，具体分为宗地宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等部分。
二、关于不动产登记簿
本条第二款规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”因此，我国不动产登记簿的具体样式应当由国土资源部统一进行规定。
（一）•条例‣颁布前登记簿的样式。在不动产分散登记的背景下，各类不动产都结合自身的权利特点，分别设臵了登记簿，形式不一，各具特色。土地权利、土地承包经营权、海域使用权、水域滩涂养殖权、海岛使用权等不动产登记的基本单位都不同，都已经建立了各自统一的登记簿样式。房屋登记已经出台了专门的登记簿管理办法，草原登记尚缺乏详细的办法和规范，林权登记也还尚未出台统一的登记簿册样式。
一是土地登记簿以宗地为单位按照物的编成进行设计，土地登记卡及其续表对土地权利变动等事项进行全面记载。根据国土资源部•关于印发†土地登记表格‡（试行）的通知‣（国土资发„2008‟153号）的规定，土地登记簿由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三个部分组成。登记簿以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。土地登记卡上全面记载了地块的宗地编号、面积、用途、权属性质等基本信息。土地登记卡续表中记载了土地初始、变更、注销和其他登记事项及其发生的时间。但是，土地登记的对象不包含所有土地权利，土地承包经营权被明确排除在外。此外，对于林地所有权和林地使用权的登记发证，管理上还存在一定争议。
二是房屋登记以房屋基本单元为单位，采取物的编成进行设计，以登记权利类型为基础，分别设臵登记簿页。虽然住建部门尚未制定统一的房屋登记簿样式，但是•房屋登记簿管理试行办法‣对房屋登记簿的基本记载事项进行了规定，地方可结合本地实际适当增加。房
- 33筑物的登记。根据•无居民海岛使用权登记办法‣的规定，无居民海岛使用权登记是对海岛的权属、面积、用途、位臵、使用期限、建筑物和设施等情况所作的登记。从登记簿的设计来看，包括海岛使用权人情况、用岛范围面积、岛上建筑物和设施情况以及变更登记情况。
六是林权登记簿包含林地和林木两类不动产的登记。从登记簿的设计来看，基本包含林地、林木坐落、面积、株树等客观描述情况和权利人情况。登记簿还设有变更登记栏，用于记载林权的变更情况。
七是水域滩涂养殖权登记簿延展期限单独设页。2010年，农业部第1408号公告颁布了•水域滩涂养殖证等登记簿‣文本格式，登记簿可以分为养殖权人信息栏、水域滩涂信息栏、延展期限栏、变更登记栏。由于•物权法‣、•渔业法‣等法律中未规定养殖权的最低期限，实践中养殖权的期限相对较短，甚至一年一发，因此养殖权登记簿中专门设臵了延展期限栏。
（二）目前不动产登记簿的设计。根据•通知‣的规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入统一不动产登记簿。登记簿具体分为宗地、宗海基本信息和不动产权利及其他事项登记信息，后者又包括土地所有权登记信息、建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息、房地产权登记信息、建筑物区分所有权业主共有部分登记信息、海域（含无居民海岛）使用权登记信息、构（建）筑物所有权登记信息、土地承包经营权、农用地使用权的其他使用权登记信息（非林地）、林权登记信息、其他
- 3536簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。”•房屋登记办法‣第二十四条规定：“房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯
一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。”
据此，在实践中，我国许多地方也实行了电子登记系统，一些经济发达地区如上海、南京、广州等地基本上实现了土地登记的电子化。其他国家和地区早就开始了登记信息化、电子化的步伐，如我国台湾地区•土地登记规则‣第六条就规定了“土地登记得以电子处理，其处理之系统规范由中央地政机关定之。土地登记以电子处理者，其处理方式及登记书表簿册图状格式，得因应需要于系统规范中另定之”等。
二、关于登记簿的安全
虽然电子登记簿使用较为便利，易于保存和传输，极大地提高了登记效率，但是受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大，为了避免因系统故障、自然灾害等导致登记资料的遗失破坏，•条例‣规定应当定期进行异地备份。这种异地备份的做法，在国外也被采纳。例如，澳大利亚昆士兰州的登记簿早已电子化，共有三处备份，一处在登记机构办公地，另一处在本市的另一栋楼，还有一处位于郊外偏僻之处，数据每天进行更新。电子登记簿应当有唯
一、确定的纸介质转化形式，简单来说，就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来，以便管理保存或者查询需要。
- 38中、字迹清楚易识，以保证查看不动产登记簿时能对所登记的情况一目了然。
任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。“任何人”，就是包括权利人、利害关系人、登记机构工作人员和其他人等所有人，都不能损毁破坏不动产登记簿，不得修改登记事项。可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。
第十一条【不动产登记人员】
不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
释义
本条是关于不动产登记人员的规定。
不动产登记人员是指直接从事不动产权属审核和登记审查的工作人员。由于不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利，价值巨大，为了确保登记结果的真实性与准确性，有效地维护不动产交易的安全与效率，各国都对不动产登记机构工作人员有很高的要求。因此，•条例‣对登记人员提出了要求，一方面要求从事登记的人员应当具备相应的专业知识和业务能力，保障登记人员具备开展不动产登记的基本业务素质；另一方面也强调登记机构对登记人员的后续培
- 4041知‣（国土资发„2003‟44号），进一步完善了土地登记人员持证上岗制度。•土地登记办法‣作为部门规章，再次明确规定了土地登记人员持证上岗制度。•土地登记办法‣第四条规定：“国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。”据统计，截至2014年，全国已有95110人取得•土地登记上岗资格证‣，一支基本能够满足当前工作需要的土地登记队伍逐步建立起来。
房屋登记采取房屋登记官制度•房屋登记办法‣对房屋登记人员也作出了相应的要求，第六条规定：“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。”2009年，住房和城乡建设部进一步下发了•关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知‣（建房„2009‟61号），明确规定“在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员，应按照•房屋登记办法‣和本•通知‣的要求，通过房屋登记人员培训考核或确认，取得•房屋登记官考核合格证书‣后，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作”“从2012年起，未取得•房屋登记官考核合格证书‣的人员，应调离房屋登记审核岗位”，这些规定，在房屋登记领域开了“登记官”制度的先河，建立并实施了房屋登记官制度。据统计，截至2014年，全国已有29487人取得房屋登记官资格。
第十二条【不动产登记簿的保管】
- 43质介质不动产登记簿的保存，应当配备设计规范的专用库房和必要的安全保护措施，如不动产登记簿和地籍资料库应有行之有效的防盗、防火、防潮、防渍、防有害生物等安全设备。
对于采用电子介质不动产登记簿的保存，由于电子登记簿比纸质登记簿存在更多的安全和隐私保护等问题，需要对其配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施，具体来说应包括以下几个方面。第一，保证电子登记簿的安全。电子介质的登记簿因需要接入互联网，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻击。因此，采取电子介质登记簿的登记机构必须对电子登记簿配备充分的电子安全防护措施，如安装杀毒软件、防火墙、将内网与外网分开等。同时，这些登记机构应当每天对登记簿的数据进行异地备份并且异地保存。对于异地备份保存的数据，同样应采取充足的信息网络安全防护措施。第二，严格管理电子登记簿。为了防止电子介质的不动产登记簿被篡改，必须建立严格的规范，以确保对电子介质登记簿的数据之录入、存储、输出、运输进行严格有效的管理。例如，电子登记簿应当设臵相应的加密程序，只有依其权限获得相应密码授权的人才能进入电子登记簿的信息系统进行相应的操作。第三，严格规范和控制电子签章。在纸质登记簿上可以直接由登记机构的相关人员进行签名并加盖印章，但是实行电子登记簿则需要采用电子签名，这方面的安全问题也需要严格规范和控制。
第十三条【不动产登记簿的保存和移交】
不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
释义
本条是关于登记簿永久保存、重建及移交的规定。
•物权法‣并未对不动产登记簿的保存期限作出规定，•土地登记办法‣对此也没有作出规定。住房和城乡建设部•房屋登记簿管理试行办法‣明确规定：“登记簿应永久保存并妥善保管。”我国绝大部分地方立法也都规定了登记簿应当永久保存。如•上海市房地产登记条例‣规定：“房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。”•天津市房屋权属登记条例‣规定：“房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。”•山东省土地登记条例‣规定：“土地登记机关应当设臵土地登记簿，对土地登记事项全面、真实、准确记载，并永久保存。”•深圳经济特区房地产登记条例‣规定：“房地产登记簿、地籍资料和房地产原始凭证应当永久保存。”我国台湾地区•土地登记规则‣同样规定了永久保存制度：“登记簿及地籍图由登记机关永久保存之。除法律或中央地政机关另有规定或为避免遭受损害外，不得携出登记机关。”可见永久保存登记簿是通行做
- 46因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 释义
本条是关于不动产登记申请的规定，并区分了共同申请和单方申请的情形。
一、不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外。 是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则，登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。
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