推荐第1篇：房地产泡沫
中国房地产泡沫开始泄气
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国房价多年来狂涨不止，如今，这个泡沫开始泄气了。
中国部分主要城市的住宅价格开始回落，一些不受欢迎的炒房行为受到抑制，但同时也让人越发觉得，中国经济增长的放缓速度可能快于预期，并可能会破坏全球增长前景。
Agence France-Pree/Getty Images
重庆市的一处楼房建筑工地。
房地产市场是中国经济过去20年非凡增长纪录的基础，房地产行业的状况对中国建筑、钢铁和水泥行业至关重要。精明的投资者和那些希望资金回报高于银行存款利息的普通中国人也十分青睐房地产投资。中国地方省市也依赖不断上涨的地价来为基础设施项目提供资金。
楼市价格下滑会冲击中国的工业和投资，削弱消费者支出。瑞士银行(UBS)的经济学家安德森(Jonathan Anderson)说，中国属于“房地产主导式经济”。据他估计，单是房地产建设这一项在中国2010年国内生产总值(GDP)中的比例就高达13%，是上世纪90年代的两倍。
世界银行(World Bank)多位经济学家周三在北京举行的新闻发布会上提醒说，房地产泡沫是中国面临的最大经济风险之一。
虽然中国的预期增长仍远高于其它主要经济体，但这一增长若出现任何下降，都可能会对全球经济造成影响。鉴于美国不冷不热的复苏和欧洲仍在持续的主权债务问题，全球经济目前更加依赖于中国的需求。
如果中国房地产市场放缓的步伐快于人们的预期，会对很多向中国大举出口的市场形成冲击。很多拉美和非洲经济体已转移了经济重心，开始向中国出口原材料，朝着满足中国需求的方向挺进，而很多西方消费品制造商如今也指望中国消费者有更富裕的感觉。同样，中国地方政府改善基础设施的计划对于卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)等重型设备制造商来说有着非同小可的重要意义。
中国房地产市场的炽热需求曾帮助中国实现了如此宏伟的增长计划，但如今楼市需求开始减退。中国房地产咨询公司搜房(Soufun)的数据显示，5月中国平均房价同比上涨5.1%，涨幅较快速上涨的2009年和2010年有所放缓。
据渣打银行(Standard Chartered Bank)估计，到今年年底，大连、天津等中国二线城市可能会出现足够销售20个月的存量房，给房价带来“巨大”压力。渣打银行预计，中国很多城市的房价会下跌10%到20%。
市场研究公司龙洲经讯(Dragonomics)的分析师Rosealea Yao跟踪研究了中国九大城市的房产数据后发现，今年4月这些城市的房价同比下跌了4.9%。这九个城市的房价去年大涨了21.5%，2009年涨了约10%，当时中国刚刚摆脱全球经济危机开始复苏，房价在2009年底前出现剧烈上涨。
很多分析师认为，一直显示房价呈小幅上涨势头的官方数据淡化了房价的减缓速度，因为中国政府可通过对开发商施压来影响统计数据。政府可根据自己希望什么样的数据，来让开发商停止或增加向市场投放高价值房产。
世界银行驻北京首席经济学家韩伟森(Ardo Hanon)周三说，中国应考虑进一步提高利率，控制物价，防止出现房地产和其它资产泡沫。他没有对当前房地产增速放缓是否会影响中国经济增长发表看法，但强调了房地产行业对中国经济的重要性，特别是对钢铁和水泥业有着重要意义。
中国房地产增速放缓在一定程度上带动了重要工业金属价格走低。现货铜价格自5月初以来已下跌了5%，至每吨人民币6.9万元(合10,647美元)左右，而2010年6月至今年3月，现货铜累计上涨34%。
自今年2月以来，主要钢铁生产商一直在削减产品价格。
AFP/Getty Images
中国东部的安徽省合肥市，一位妇女骑车经过一片新建楼房。
诚然，中国政府有关当局已经力图缓解房价上涨，因为他们担心通货膨胀失控可能会迫使他们对经济进行更严厉的整顿。政府官员面临着已经买不起房子的普通民众的普遍愤怒。待解答的问题是，政府是否能够以一种不会损害经济增长的方式逐渐降低房价。
中国建设银行董事长郭树清上周接受采访时说，从许多方面来看，房价确实很疯狂。他说，大城市的房价远远超出年轻夫妇的经济能力，按平均收入计算，他们可能需要省吃俭用20年或30年才能买得起。
从房价与市民收入的对比来看，北京位居世界最昂贵的房地产市场之列。按搜房网数据推算，2006年前几个月，北京一套新房的均价约为10万美元，相当于普通居民32年的可支配收入。到2011年，均价已涨至25万美元，翻了一倍多，但收入增幅却相对较小，这意味着，一个普通居民现在需要储蓄57年才能够支付房价。
自2010年1月开始，中国政府推出了多种措施抑制投机，其中包括将第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地产行业以外的国有企业投资地产， 11次上调银行存款准备金率，至21%，第三个措施在本质上就是减少银行的放贷量。
据上海房地产交易中心统计，上海4月份住房销售较1月份的1.75万套暴跌37%，至1.1万套。由于生意萧条，香港美联集团有限公司（Midland Holdings Ltd.）旗下的美联物业（Midland Realty）关闭了上海九个房地产办事处中的八个。美联深圳研究中心高级主任徐枫说，政府的限购政策对房屋买卖都有巨大影响，导致成交量逐渐减少。
据龙洲经讯统计，自今年年初开始，其追踪的九个城市的销售量下跌了一半左右。地产经纪人说，在北京这意味着房租上涨。链家地产团结湖分店经纪人张凯（音）说，销售量从2月以来跌了一半，小户型月租金6月升至约3000元人民币（460美元），5月为2500元（385美元）。团结湖是一个中产阶级聚集的繁华社区。他说，许多业主都不想卖，因为他们在等价格回涨。
北京其他地区的另一名经纪人说，政府要求购房者必须持有正式的在京居住证以及连续五年的纳税证明，这一规定抑制了房屋销售。他说，不过6万到7万元人民币（9200至10800美元）的贿赂就足以让市政府官员忽略这些要求。
房产市场放缓正值有证据表明中国的经济增长在减缓之际。上周，对采购经理人的两项调查显示中国制造业减缓。作为仅次于美国的世界第二大经济体，中国经济第一季度较上年同期增长9.7%。5月底，随着政府继续收紧货币政策以对抗通胀，加上美国的进口需求减弱，高盛（Goldman Sachs）将其对中国第二季度的经济增幅预期从之前的8.8%下调至8%。
同样尚不明朗的是，中国经济官员是否能够逐步缓和增长，而不是造成经济崩溃。中国希望低成本住房建设的激增在一定程度上弥补高端房地产市场需求的减少。
但批评人士说，地方政府已经越来越依赖于销售豪华项目建设用地的收入，需要对地方政府施压更大压力，要求其支持社会保障住房的开支。有些地方政府将现有房产重新划分为低收入保障房，而不是建设新的住房。
为低收入保障住房提供资金一直都是中央政府和地方政府分歧的一个根源，这导致保障房建设远远无法切实完成。北京CRU Group咨询公司分析师Li Bin说，中国规划的保障住房项目只有约60%投入了建设，很大程度上是因为钱是个大问题。
渣打集团（Standard Chartered）说，若建设量和房价跌得太多，中国政府可能会在今年晚些时候放宽对买房的限制。
哥伦比亚大学（Columbia University）驻北京经济学家肖耿说，中国经济就像一辆没有刹车的汽车，加油就跑得快，关掉油门就停下来。
瑞银经济学家汪涛说，她认为降价会是暂时现象，因为几乎没有其他选择的中国投资者会再次把钱投进房地产，地方政府也会推高他们卖给开发商的地皮价格。她预计房价会再涨三到五年。随后价格会大幅下跌，重创投资者、银行、建筑公司和其他工业领域。
推荐第2篇：5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫
鄂尔多斯鬼城与房地产泡沫 我来自于内蒙古，很多人对于内蒙古的了解关注，很大一部分来自于一个城市——鄂尔多斯，还有一个话题性的词——鬼城。虽然不是亲身经历，但是鄂尔多斯的发展和衰落我都有所感触。
2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
那时，整个鄂尔多斯还被我们称为东胜。一度是内蒙古最为贫困的地区。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。
因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。
从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。
2011年2月底，房地产投资规模360 .7亿元，银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自有“煤”背景的民间资本。因为煤炭，房地产有了建设资金和消费市场。当地人认为有钱就是刚需。鄂尔多斯人买房子不是为了卖，而且买来也不出租，就是为了囤积资产。2010年鄂尔多斯全市二手房成交量只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。2010年，鄂尔多斯房地产实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积1009.4万平方米，鄂尔多斯市区人口只有35万，市区居民差不多人均拥有3-4套房，如
果在建项目全部完工，人均将有用10套房。而且没有什么外地买家，都是自我循环。一旦银行不能提供按揭资金，购买力立即消失。
房子在鄂尔多斯已经失去了居住价值，完全就是一种纯投资品。大家买房以后也不急于出售或者出租，而是急着去抵押，再去做民间借贷获利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是从银行按揭，然后再拿房屋作抵押获得银行贷款（年息7％），然后把这个钱用于放高利贷（利息为月息3％－－6％）。当时鄂尔多斯的人只要有钱就去放贷，放贷赚到钱了再去买房子，买到房子再用房子抵押套现去放贷，放贷赚钱后再去买房子„„。鄂尔多斯几乎全民放高利贷，一年利息36％，利滚利，很快资产就能翻番。买房子对他们来说只不过是用左手的钱向开发商买房，然后右手把房子从银行抵押套现借给开发商收取高额利息，开发商和银行也就变成了他们左右手互搏的工具。
物价也水涨船高，2010年，鄂尔多斯100平米的普通住房，年租金5万块钱很正常。小旅馆的床铺可以到1800块钱一个月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。这就导致鄂尔多斯没有什么低利润的服务性企业，成为一个城市怪胎。
2007年年底，中国城市竞争发展力排名：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均
GDP1.0451万美元，超过北京、上海。
鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府开始在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。
站在党政大楼12层楼顶往南看，在这张巨大的荒漠“白纸”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆。
只是，这里还缺少超市、医院、学校和人。
尽管各种设施还在完善中，但鄂尔多斯人对这座新城依然充满自豪，把康巴什誉为“千年荒漠、创业热土”。新区党工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名蔺怀恩的一篇文章写道：“眼前这条舒畅伸展的大道，便是人们惊呼的‘上班大道’了„„因为市政府机关刚搬迁不久，商业的经营尚属空白，几乎是机关人员的来回跑道。现在是早上8点多钟，赶班点的汽车们轰轰烈烈„„我乘坐的这辆沃尔沃轿车身前身后是一片车的涌流。”“奔驰、保时捷、宾利、法拉利们跑得气咻咻，一个个志在超越；后边的宝马、福特野马、兰博基尼、凯迪拉克们你追我赶，使着绝不甘于居后的情绪；就是那享有豪族尊位的劳斯莱斯、阿斯顿马丁也是那种飞翔的姿影，正在望风绝尘、不可一世地冲来„„”
的确，鄂尔多斯几乎是一夜暴富。住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。
但是盛极必衰，没有永远的高潮。在实体经济下行，煤炭价格下跌后，鄂尔多斯从煤炭来的的现金流就断了。当银行的信贷规模被控制后，银根收紧的时候，买了房交了首付却贷不下款来，资金来源就断掉了，支撑新项目的高利贷就消失了，造成房地产商无法回笼资金，既无法还高利贷，又无法继续建造房子，就形成了恶性循环。（据统计，2010年以后，鄂尔多斯房地产开发的资金70%是高利贷，总规模在2000亿元以上）
而且房地产市场一下跌，这2000亿的大多数资金就难以收回了，也就意味着鄂尔多斯大多数人一生的积蓄和前几年疯狂投资的收益将成为泡影。
2011年11月下旬，随着房地产调控和宏观经济下行，鄂尔多斯高利贷资金链断裂案件爆发（例如涉案超过10亿元的“苏叶女案”和涉案2.63亿元的“王福金案”），数百个正在建设的楼盘陷入困境，大面积停工，开发商和富豪被追债和四处躲藏。
最典型例子就是2011年9月24日中富房地产公司老板王福金因民间高利贷资金不能归还跳楼自杀身亡，公司最大股东郝小军外逃，当地公安机关进行追捕。中富公司搞到一块地建房子，以3％的月息借高利贷2.63亿，每月支付利息就需789万。遇到国家房地产调控，银行停止办理按揭贷款，导致资金链断裂。王福金的资金来源大多是他以前法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属，以及其父亲退休前的银行同事、储户等。因为借贷搭上了“人情”，才使得无力偿还的王福金只能“以死谢罪”。其实鄂尔多斯的房地产最大的问题在于供给超过了实际的需求。2010年鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米，为北京的近62%，而人口仅为北京的10%。一些人用银行按揭10套20套买，甚至整栋楼的购买。
为什么鄂尔多斯人这么疯狂？他们有一个错误的信念，政府可以接盘，因为鄂尔多斯有雄厚的煤炭收益，一年的财政收入可能达到800亿元。但是政府买住房来干什么呢？养猪？
鄂尔多斯房地产疯狂来源于政府急功近利的招商引资政策：凡是来鄂尔多斯投资项目，政府都会配套给其划拔一块煤矿和地块。有了地块的老板，就通过高利贷的融资渠道开始建立房地产。这也是当地房地产迅速发展的主要原因，目前全市共有房地产企业442家。但是这种模式的开发成本巨高。以东胜区为例，旧城改造仅拆迁成本就是一亩地600多万元，新开发的地段一亩地也要150万元。最后算下来仅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，开发商将会血本无归。核心区域的补偿有些已经在8000元/平方米以上，甚至已经高过大部分在售楼盘的价格。
高和证券认为2011年9月份以来，鄂尔多斯房地产销售惨淡，比去年同期下滑了80%左右。同时价格下降40％尚无人问津。
现在房地产商现在盼望政府减免税收或是补偿一些土地或者是大量收购房地产，把现有土地上的房子盖起来。
为救市，鄂尔多斯政府准备拿出75亿元至100亿元人民币搞房地产企业重组计划和政府收购计划。但是政府没钱，想从银行（国家开发银行、鄂尔多斯银行、鄂尔多斯农村商业银行）贷款为市场注资。对300多家房地产企业进行整顿，用贷款对小企业进行并购、整合、重组，最后形成几家有实力的大型房企。但是这个企图彻底失败，银行并不买账，这是政府一厢情愿。
实际上鄂尔多斯市政府早就召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但没有任何效果。
鄂尔多斯现在已经被称为鬼城。晚上到鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，亮灯的房间稀稀落落，不到5％。而康巴什规划是100万人。
2010年4月，美国《时代》周刊：这样说：“康巴什是用50亿元打造的一座最荒凉的鬼城。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后1名孤独的幸存者。只用5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”。“现在康巴什的清洁工比行人多，城内鲜有行人。”没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场是泡沫吗？
我国著名经济学家叶檀指出：鄂尔多斯房地产崩溃是必然。海南是中国房地产泡沫崩溃的第一个样板，鄂尔多斯是第二个样板。
两个市场环境不同，崩盘原因大不相同：鄂尔多斯房地产崩溃主要是金融链条崩盘的结果，金融杠杆过高、中小城市本地消费力耗散，后继无力；海南房地产第一次崩盘缘于海南旅游未进、房地产开发冒进。如果再次崩盘，则说明我国最具吸引力的休闲与旅游地产无法吸引到足够的资金，剩余资金有了其他去向。
目前鄂尔多斯的实体经济与自然条件、营商环境不足以吸引大量人口与项目进驻，煤炭价格下挫、民间借贷链条断裂成为压垮房地产的两根稻草。
外地人无意长住鄂尔多斯，却能调动资金制造当地的短期资产泡沫。据高和资本的报告，大量民间资金进入房地产市场。中国人民银行鄂尔多斯支行的数据显示，2011年上半年通过支付系统共流入鄂尔多斯58.4万笔，总金额为9851.13亿元，同比增长86.61%和50.52%。鄂尔多斯人热衷于房地产投资，但没有实体产业链、没有营商环境、没有人口聚集，一旦实际借贷利率上升，房地产市场的崩溃就是必然的。
与鄂尔多斯最大的不同，海南的房地产一直以外地人投资为主。2010年，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产的调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛品牌开发商进入的伴生引导型购房需求占到主流。
海南的房价收入比过高可以印证外地人主导市场。去年4月27日，上海易居发布 “2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，可与京沪试比高。
外地人以剩余资金投资海南房地产供养老、休闲之用，说明本地居民收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量以及海南的吸引力才是确定海南房价的依据。海南与美国的佛罗里达在气候、产业、旅游核心区域地理环境等方面颇为类似。海南当地人热衷于学习佛罗里达的模式，如海南省旅游协会旅游推广及咨询服务中心总经理、海南旅游发展研究会研究员孙德清在接受人民网海南视窗的采访时表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等人都持相似意见，海南国际旅游岛定位正基于此。佛罗里达的房价成为美国房价的标杆之一，海南房价也是衡量中国房价泡沫较为准确的标杆。
海南房地产如果再次崩溃，以剩余现金支付的外地购房者不会受到太大影响，他们追求的是必要物质之外的休闲享受，但开发企业将遭受致命打击。负债过高，融资成本上升将导致短期内大批开发企业倒闭。根据海南克尔瑞的调研数据，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的潜在供应量达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南2011年去化量是880万平方米。以此计算，目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。以上数据的潜在含义是，如果保持2011年外地7万户左右每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。海南只有两个选择：抑制房地产投资热潮，或者吸引更多的外地人口到海南买房
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说：“我一直认为鄂尔多斯这个‘鬼城’只是暂时现象，因为那里有1700亿吨的煤，还有8000亿立方米天然气储量，有这种资源在，他不会成为‘鬼城’”。
怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，李铁举了三个原因：
第一，鄂尔多斯的问题出在政府决策。政府决策行为短期化，有钱了，一届政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，没钱的时候政府财政紧张。
第二个是城市规划、城市发展的模式出问题了。政府一味的搞房地产开发，功能单一，服务业没有发展起来。他只提供了房子，没有提供居住生活其他类型的服务，使他就变成了只到那去住。恐怕这个选择是越来越差，买房子不是投资。
第三，在
三、四线，
四、五线城市，各种增长模式受到了比较大的制度性问题。我们现在招商引资，发展工业，增加财政税收。但是我们给投资者的条件基本是零地价，甚至是负地价。财政是靠税收来，就是吃饭财政，税收保吃饭，所以没有足够钱去补偿对工业投资的支出，所以只能靠房地产开发。这届政府，房地产开发完了，下一届政府为了新的政绩就继续去招商引资，继续去卖地，卖地既补了工业投资，同时又补了投资过大的基础设施公共服务，周而复始循环下去，这个摊子就越来越大，形成一个基本定律。而且这是在中国几乎所有的城市中都普遍存在。
李铁说，三四线城市辐射范围小，特别是中西部地区，收入少，支撑不起来房地产开发的模式，最后就导致发展受到一定的限制。房子卖不出去了，最后的结果就会形成财政崩盘。
所谓促进中小城市发展，也要包括我们怎么来认识这些“鬼城”出现的原因，怎么样通过改革的方式来破解它出现的问题，怎么样通过融资改革，怎么样通过土地出让制度的改革等等来遏制这种政府任意蔓延、粗放型扩张城市发展的动机。
鄂尔多斯的现实说明：依靠高利贷资金繁荣起来的城市，一旦遇到调控，就不堪一击。
推荐第3篇：房地产泡沫解决办法
在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。
一、房地产产业政策分析
产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。 由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较
强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
评点：对房地产人士而言，央行方面提出该观点，一点都不出人意料，该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。
评点：央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示，当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题，而这极容易导致银行的贷款风险过高。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
评点：日前，银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”，并就该指引向社会各界征求意见，该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。
评点：近期为各界所关注的中国银行上海分行与万泰集团的相关事件，就是该问题的一个集中体现。
推荐第4篇：研究房地产泡沫识别方法的论文
摘 要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
１ 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=ど唐纷≌平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最
为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40 其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］@周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］@洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
［3］@刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,2003，(3)：37-38.
［4］@刘琳,郑思齐,黄英.房地产泡沫测度系数的编制方法［J］.中国房地产,2003，(6)：13-15.
推荐第5篇：房地产市场泡沫讲稿（材料）
接下来讲讲现实中的例子。由于不论在历史中还是当下的中国，房地产市场泡沫都是人们很关注的问题，所以今天就以房地产市场为例。
什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。
真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。
房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。 当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。
房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。
这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。
那中国呢?有没有一种在清理泡沫的同时减小对经济冲击的实现软着陆的办法呢？这就需要在清理投机者的同时用真实需求填补他们的退场造成的空缺。要想清理投机者，可以通过限购和征收房屋空置税；要想增加真实需求可以给予政府补贴，可以将房屋与教育、户口挂钩。可以看到我国政府的政策正向这方面靠拢。至于效果如何，我们可以期待一下。
推荐第6篇：房地产泡沫成因与对策
2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，
七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。
一、房地产泡沫的含义及成因
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。
从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。
房地产泡沫产生的主要原因是：
1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。
4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。
6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
二、房地产泡沫的危害
房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。
三、房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：
1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。
总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。
推荐第7篇：房地产泡沫仍是中国经济最大问题
房地产泡沫仍是中国经济最大问题
尽管日前温家宝总理表示当前中国经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。
当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接投资（FDI）下降28%，从而使得中国4月外商直接投资比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值（GDP）快速增长进行调整有关。
政府有意识地降低GDP增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。
过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来的经济增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。
在中国GDP中，房地产投资占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发投资增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发投资增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。
当前中国经济生活中最大问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发商住房价格下降意愿不强烈，使得全国不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险最大的问题。因此，当前中央政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。
当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。
推荐第8篇：关于海南房地产泡沫软文.0121
海南房地产“第二春” 不会重蹈泡沫覆辙
中国唯一的热带海南 南中国海上的明珠
海南岛地处北纬18°，与世界著名的滨海旅游胜地夏威夷、迈阿密、巴厘岛、马尔代夫处于同一纬度，素有“东方夏威夷的美称”。海岸线长达1528公里，的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，四季鸟语花香，是亚洲乃至世界首屈一指的游客的上层国度。
海南因其得天独厚的环境和气候每年吸引着大量的岛外人群到海南来置业。“今天，你在海南买房了吗？”也成了一种身份的象征，海南也逐渐发展成为候鸟们养生度假的天堂，海南旅游地产因而兴起，有数据显示，海南旅游房地产在全国的市场份额已占到相当部分。在海南，集“住宅、度假、投资”于一身的旅游房地产，吸引着众多候鸟人群。
国际旅游岛建设将催生海南房地产泡沫？
国际旅游岛正式上升为国家战略后，有关“国际旅游岛利好急剧催生海南房地产泡沫”的报道炒了一阵子。但人们过了一阵子发现，在发展优势旅游地产和保障房后，海南的房地产结构越来越健康。近日，有关《海南房地产泡沫破灭，潜在供应量需消化10年》的报道又开始出现。海南还不会不会重蹈房地产泡沫覆辙？笔者对此进行了一番调查。
海南不会重蹈房地产泡沫覆辙
海南省住建厅有关人士表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，海南楼市供需关系正在逐渐改善。相关市场机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。
2013年1月9日上午，海口市房地产协会召开新闻通报会，海口市房地产协会会长戴开权解释，文中所说的是“海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上”，而“潜在新房供应量”与“商品房库存量”是两个概念，不能混为一谈。潜在供应量指的是，包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积，只能作为潜在可售的参考。而库存量是指已取得预证，并未售出的可售商品住宅面积。国家明确规定，商品房要有一定的库存量，以避免供不应求而导致房价上涨，从而达到调控房价、降低房价的目的。根据最新统计，2012年海口市商品房新开工面积262万平方米，销售面积为266.1万平方米，商品房库存量为463万平方米，处于可控的合理区位。
海南省委、省政府主要领导在接受央视等相关媒体采访时均明确表示，海南不会再重蹈房地产泡沫覆辙。海南坚持对土地合理利用规划的控制，根据海南的房地产市场的需求和环境承载能力来综合考虑，实行有序用地，然后严格按照海南的总体用地规划来实施，从而实现房地产的良性发展，海南不会再重蹈房地产泡沫的覆辙。
业界看好海南房地产市场潜力
于中国楼市来说，2012年无疑是不平凡的一年：一面是国家调控重磅压顶，一面是地方微调频繁冒头；一面是开发商“搔首弄姿”拼优惠，一面是购房者深陷观望泥沼难入市起；楼市形势多变、充满未知„„而海南房地产却在这种氛围中异军突起，销售保持良好势头，据统计，开发投资完成799.18亿元，同比增长36.4%，销售商品房811.37万平方米，同比增长1.5%，稳中有升。
业界认识纷纷看好海南房地产市场，认为海南房地作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。产潜力巨大。
海南衍宏集团 国际岛居生活倡导者
海南衍宏地产集团有限公司创立于1992年，是集地产、金融、商业、酒店、休闲农业产业板块的大型综合性企业，企业资产规模超50亿元，企业员工3000余人。房地产开发面积超100万平方米，土地储备约8000余亩，目前已形成海口、儋州、琼海、万宁、三亚、保亭、临高、昌江环岛发展布局。 衍宏集团将乘着国际旅游岛建设的快车，根植海南，走向全国，努力打造精品工程，成就置业者们的度假天堂。目前，海南衍宏集团已在兰州、长春、遵义、贵阳、太原、重庆等地成立岛外办事处。 为了答谢新老业主对海南衍宏集团长期以来的大力支持，兰州办事处将于2月2日举行衍宏项目品鉴会，届时恭迎新老业主的光临，详情垂询热线0931-8721878
推荐第9篇：浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
一、政府失灵的简介
政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况
随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰 富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔 多斯具备了快速可持续发展的动力。其房地产市场 在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。无论是房屋施 工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全 国前列, 2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全 国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市 中心区常住人口 66.8 万人。若按照 67 万人口计 算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。同年全市商品房销售面积 535.54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住 房,而同期北京的人均销售面积只有 0.78 m2 。鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置 率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状
2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。 鄂尔多斯房地产泡沫原因分析
1.民间借贷体系的不健康发展
由于制度保障、机制安排等方面的漏洞和缺陷,高利贷 往往充斥着民间借贷市场,民间借贷纠纷常常与非法吸收 公众存款、集资诈骗等经济犯罪交织在一起,有的人甚至 利用公众“暴富”心理将民间借贷异化为“炒钱”的游 戏,一旦借贷者资金链条断裂,就出现老板或资金掮客的“跑路”现象,这对地方经济的稳定形成了强烈冲击。 2.产业结构单一
无论是在开发还是在销售层面, 鄂尔多斯的房地产业都维持着较高的杠杆率和融资成本, 如此高的融资成本,依然需要通过资金的源头———煤矿产业来消化。然而自 2010 年以来,煤炭价格的持续走低以及不容乐观的房地产 形势却使得鄂尔多斯的民间借贷体系面临了极为严峻的困 难。就煤炭行业来看,从 2012 年下半年开始,鄂尔多斯的 煤炭从近400 元每吨的价格,跌落到 200 元不到,伴随着“外煤进口” 的冲击,除大型国有煤矿之外,众多中小煤矿纷纷减产或停产。 3.政府责任的缺失
为了调动地方政府的积极性,中 央政府更多关注的是权力与利益的一致性,而降低了对地 方政府责任的同等要求,且对消极责任后果缺乏有效的追 究机制,这就促使地方政府在行使自主权力时,仅着眼于地方利益甚至部门或官员的个人私利,以至地方政府权力 运行的失范和失责现象严重。
四、鄂尔多斯房地产中的政府行为
与江浙民间资本支撑中小企业发展不同, 鄂尔多斯的民间借贷流向的煤矿和房地产业,与当地政府 的政策和规划密切相关,” 通过采矿获利的煤矿主,依靠土 地补偿而一夜暴富的失地农民,拿着巨额的资金最先进入 民间借贷领域,鄂尔多斯地方政府开启的大规模基础建设 和房地产业又为日益壮大的民间借贷队伍提供了庞大的市场,这些资金 “源自煤矿,然后流进地下钱庄,再流入楼 市 , 形成了从地下地上的循环
（一）房地产开发过程中
1.政府职权越位和缺位
地方政府热衷于批租土地,包括征收农地用于大 规模的房地产开发建设等,试图依靠房地产投资来带动本 地经济的发展,并通过土地收益、房地产税费来直接填充 地方财政缺口。个别地方政府甚至将房地产作为拉动地方 经济增长的支柱产业,过于功利性地重视房地产对经营城 市的贡献,经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要 法宝。[15]鄂尔多斯政府正是在这一理念的指引下,在经济 飞速发展的过程中并没有重视谋求经济的转型,而是令丰 厚的民间资金长期以来一直沉淀在本地,沉淀在房地产市 场,最终导致了本地房地产市场的泡沫。 2.政府寻租行为
地方政府与房 地产利益联盟关系的存在,削弱了地方政府作为地方公共 利益的代表者、实现者和维护者的角色,强化了其作为国 有土地代理人和以地生财者的经济人角色,这是房地产市 场中地方政府行为发生种种扭曲的症结。以鄂尔多斯为例,其房地 产的繁荣期主要集中在 2006 - 2010 年,这段时期的销售面 积均大于当年的竣工面积,即便是 2010 年 4 月 “新国四 条”的出台也没有改变其房地产市场火爆的现状,房地产 市场的繁荣离不开鄂尔多斯政府的支持及其与地产商的利益结盟。
（二）民间借贷问题中
1.政府忽视民间借贷环境体制建设
(1)中国缺乏一部专 门的法律来对其进行规范,导致民间借贷合法性等基本问 题难以确认,民间借贷在实践中存在着较大的制度性风险。
(2) 中国目前关于高利贷的规定仍是空白的: 既没有规定严格意义上高利贷的标准,也没有规定高利贷的 法律责任,这就为高利贷充斥民间借贷市场提供了契机。
(3)中国尚缺乏一整完善的覆盖政府、企业和个人的 社会信用体系,这就难以很好地解决民间借贷过程中所面 临的信用问题,一旦出现恶意违约现象,债权人的合法利 益就难以得到保障。 2.政府对于民间借贷缺乏监管
由于难以统计 “从事民间借贷业务活动但未办 理工商注册登记手续的各类地下机构及个人,合规的民间 借贷中介仅仅是鄂尔多斯民间半隐蔽金融中的一小部分”, 加之监管部门之间的权责分割问题,鄂尔多斯政府很难对 数量众多的民间借贷中介机构实施有效的监管。[13]与此同 时,“通过征地和拆迁的补偿将煤炭资源形成的财富一部分 转移到当地居民手中,又通过发达的民间融资实现再次增值”[14]10 的发展路径也使得鄂尔多斯政府抛弃了规范民间借 贷市场的责任,从而直接导致民间借贷规模的不合理膨胀 和扩大。
（三）政府的短期行为
在计划经济体制向市场经济体制的转型过程中,地方政府始终是影响地方经济正常运行和增长的主要变量,随 着利益结构的重大调整和央地权力关系的重新界定,地方 政府逐渐形成了自己的特殊利益。一方面,合理范围内的 政府利益往往是地方政府行为的驱动力,它能增强政府的 行政能力,激励政府及其工作人员负责而高效地开展工作; 但另一方面,如果地方政府利益出现恶性膨胀,就会诱使 其做出短期的短视行为,即在制定当地经济发展规划和产 业政策时,“既不从中央宏观调控的大局出发,也不从本地 的比较优势出发,而只关心任职期间的经济发展和财政利 税,一味追求短期经济效益” 1.政府决策
现行政绩考核体系的设 计尚存在着 “重经济指标、轻社会指标,重量化指标、轻 质化指标的倾向,这在一定程度上对地方政府的政绩观形 成片面引导,成为有些地方政府 GDP 至上政绩观的重要原因” 2.财政任务与行政任务的不对等
“负盈不负亏” 的财政激励方式使其受到 的财政责任约束较小,即使出现财政赤字和债务,地方政 府官员通常也不会面临重大处罚。在这种情况下,地方政 府的理性反应便是动用一切财政或其他资源来实现行政责 任的最大化,例如从银行贷款支持企业的扩张,向社会集 资摊派从事某个公共工程项目等。地方政府热衷于“改造”“拆迁”便是一个典型的例子
五、政府针对鄂尔多斯困境的应对措施
（一）减少政府短期行为
一方面，地方政府要完善绩效评估体系，完善以GDP 等经济指标为主的地方政府政绩考核体系，创新增加政府提供服务的数量和质量、公众满意程度等社会发展指标的政府政绩考核体系；完善重视近期产出现状，绩效评价 指标的设置上突出能综合体现经济发展、人民生存状况、资源和生态环境的长期效益指标,确保地方经济社会发展 的可持续性。另一方面，加强地方政府的财政责任。通过加快财政责任立法，设立各级地方政府综合风险管理组织,建立风险预警和控制机制，健全财政问责网络等措施，重视政府财政责任的建设,防止高速经济增长背后 的地方政府财政危机的出现。
（二）增强在民间借贷的政府责任
首先，构建完善的民间借贷制度环境。国家层面的针对民间借贷的法律法规、条例办法的制定和出台必须提上议事日程,严格规范民间借贷市场资金的借贷利率,实行民间借贷备案制度。其次，加强地方政府的监管责任。在建立民间借贷监测、通报和风险提示系统同时，建立民间借贷监 测、通报和风险提示系统，还应该及时制定一系列补救措施和应急方案,严厉惩罚 非法和违规的民间借贷行为,切实保障当地居民在民间借 贷纠纷案件中的合法权益和诉求。
（三）避免政府在房地产开发过程中的寻租行为 确保地方政府正确履行其职权，需要反思地方政府各部门之间权力与责任的分工与配置,寻求体制化、法治化的解 决思路和解决道路。打破地方政府与房地产商的利益结盟，健全和完善社会中介机构,打破地方政府与房地产商之间的直接利益关系。还需在完善政府责任追究制度 的同时,重视培养政府工作人员的自觉负责意识。
文献参考
［1］栾欣超：《资源型城市转型过程中的地方政府责任 —— 以 “ 鄂 尔 多 斯 困 境 ”为 例》《前沿》2014年10月
［2］任月君,郝泽露：《鄂尔多斯房地产泡沫的元凶探析》大连海事大学学报( 社会科学版) 2013年12月
［3］《温州、鄂尔多斯房地产 风险成因、影响及启示》
［4］《高 和 资 本 .中 国 民 间 资 本 投 资 调 研 报 告 ——— 鄂 尔 多 斯 篇》 [ R ] .2011 年 4 月.
推荐第10篇：第5章 日本房地产泡沫的警示
第5章 日本房地产泡沫的警示
5.1 日本房地产泡沫的原因
5.1.1 金融政策不当
1985年9月，美国、日本、联邦德国、英国、法国五个发达国家签订著名的“广场协议”，协议主要内容是美元将对包括日元在内的主要货币进行有序的贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题，从而增加美国产品出口竞争力、改善国际收支不平衡状况。协议签订仅仅两年时间，日元兑美元升值已达50%，短时间日元的大幅升值对日本经济产生了巨大的冲击，为冲抵汇率变动所带来的消极影响，日本政府采用了宽松的货币政策。货币供应量大幅度增加,导致市场流动性过剩，刺激房地产市场投机剧增，促使房价一路飙升。同时由于政策存在漏洞，大量银行资金通过农林系列的金融机构和非金融机构间接流入房地产市场，最终导致房地产市场泡沫继续膨胀.
对比中国房地产市场的发展,2003年~2007年,我国一直实行宽松的货币政策,大量资金流入房地产市场,美国为了弥补贸易逆差,一直在给人民币汇率施压,人民币汇率也在大幅度升值.
5.1.2税收政策的失误
1981年，日本政府进行了以减轻土地税为目的的税制改革.宽松的土地税收政策，进一步刺激了土地投机行为，促使土地价格不断攀升。此外，日本的土地继承税制也以土地公示价格作为计征依据，其应征税额与市场价格之比小于继承税率70%，存在获利空间，并且土地面积未达到200平方米的居住用地还减免50%的继承税，这促使人们将金融资产转变为土地资产，资金大量流入房地产市场，进一步推升了房地产价格，房地产市场泡沫持续膨胀。
5.1.3企业行为扭曲
房地产的高投资收益和低保有税，使得日本几乎所有大企业都不同程度地介入房地产行业，企业行为发生扭曲，纷纷购买大量土地、房产并作为资产长期保有，静待升值获利。
对比中国房地产市场,由于房地产市场的暴利,导致大量投机资本的流入.投机资本主要来源于个人投机者,实体企业的资金转移,外国资本的流入.正是这些资本的不同层面的流入,是房地产市场迅猛发展,部分城市出现供过于求的现象,这一点和日本很像.
5.2 日本房地产泡沫的警示
通过对日本房地产泡沫形成的原因分析,我们可以清楚地看到目前中国房地产市场现状和八十年代的日本很像.日本房地产泡沫的破灭,很大一定程度上是由于政府政策的失误造成的.我国能否避免同样的命运,政府的宏观调控起着至关重要的作用.通过对比,我们可以得到以下教训:
1.在房地产市场调控幅度和频率方面，为抑制投机行为，政府调控幅度和频率不应过大、过频，这样会造成房地产价格的大起大落，房地产市场发展极度不稳定。
2.在房地产市场货币、税收政策制定方面，在房地产泡沫膨胀时期，日本政府过度宽松的货币政策和地方地产税收政策，刺激了房地产市场过度需求，造成市场虚假繁荣，促使投机行为过度，加剧了房地产价格暴涨。我国正处于房地产泡沫化破裂的边缘,应该更加注重货币政策和财政政策的松紧结合,避免大规模实施宽松性政策.
3.在政策时效方面，金融管制和税制改革都存在一定的时滞性，因此政府为使调控有效，必须注意政策与市场的有效契合，把握市场运行状态，提前做出反应，才能使政策的出台实现预期的效果，促进市场健康、稳定、可持续发展。
第11篇：科技小论文《泡沫的奥秘》
科技小论文《泡沫的奥秘》
当你站在大海边的岩石上，会看到那汹涌澎湃的海水敲击着岩石，飞溅出晶莹美丽的浪花。但是这些浪花不管怎么美丽，她们的生命都很短暂，顷刻之间就会从人们的眼中消逝。当你用肥皂或洗衣粉洗衣服时，会产生丰富的泡沫。这些泡沫不仅量大，而且生命力顽强，会持续很长时间。我们吹肥皂泡泡时，那一个一个的泡泡都是球形，但在一堆洗衣服时产生的泡沫中，泡泡却不是球形的，是多面体形状。
泡沫是怎样产生的？为什么同样是泡沫，有的很快就消逝，有的却能长时间存在？它又有什么作用呢？带着这些疑问，我查阅了有关资料，对泡沫有了一些了解。
泡沫不管是大还是小，它们都是空气分散在液体中的一种现象。气体分散在液体中所成的泡叫气泡，包裹着气体的液体叫液膜或泡膜。大量的气泡集合在一起时就叫泡沫。泡沫内气泡之间的间距很小，仅以一薄液膜相隔，两个泡膜之间的液体会受重力的影响，向下排液，随着泡沫内排液，泡沫体系便由不稳定的球状集合体变为多面体形状的集合体。由于气体与液体的密度差很大，液体中的气泡总是很快升到液面，形成泡沫。
产生泡沫一般需要满足三个条件：
1.气液接触
因为泡沫是气体在液体中的粗分散体，产生泡沫的首要条件就是气体与液体发生接触。而且往往只在气体与液体连续，充分地接触时才会产生大量泡沫。气体进入液体大致有两种情况：
气体从外部进入液体，如搅拌液体时混入气体。
气体从液体内部产生，如烧开水时部分液体气化；某些化学反应中从液体反应物里产生气体。
2.含助泡物
纯的液体不能产生稳定的泡沫，这是一个普遍存在的原则。我们一般也有这种经验：摇荡蒸溜水或纯净水时不会起泡，摇荡纯乙醇时也不会起泡，只有摇荡某些溶液，如醋和酱油，才会产生泡沫。所以，要产生泡沫，在纯净的气体和液体之外，必须存在第三种物质。对纯净的液体来说，这第三种物质便是助泡物。根据这一点，我们甚至可以从观察水中形成的泡沫状况，判断饮用水的纯洁度，如果水中的泡沫是稳定的，则水中一定含有污染物。
当形成气泡，液体中出现气液界面时，助泡物形成定向吸附层。与液体亲和性弱的一端朝着气泡内部，与液体亲和性强的一端伸入液相，这样的定向吸附层能起到稳定泡沫的作用。
肥皂和洗涤剂中含有表面活性剂，表面活性剂分子在空气和液体的界面之间定向排列，形成一个薄而有弹性的膜，降低了气泡的表面张力，这时即使气泡内部的压力有时超过大气压力，气泡也不会破裂。当气泡从液体深处浮到液体表面时，表面活性剂分子又定项排列，包上一层，因此暴露在空气中的洗涤液的气泡膜就同洗涤溶液中的气泡膜不一样，有两层表面活性剂分子。这样结构使泡沫更加稳定。
3.起泡速度高于破泡速度。
泡沫是一种不稳定的体系。起泡的难易，取决与液体的成分和所经受的条件。液体生成泡沫，需要对液体做功，是表面自由能增加的过程；泡沫破坏的过程，主要是隔开气体的液膜由厚变薄，直至破坏的过程，是一种自发的表面自由能降低的过程。破泡的难易，取决于气泡和它破灭后形成的液滴在表面自由能上的差别，同时还取决于泡膜破裂过程进行得多快这一过程。泡沫的生成和破灭总是交织在一起，总的来说，当泡沫产生速度小于破灭速度，则泡沫不断减少，最终呈不起泡状态；当泡沫产生速度等于破灭速度，则泡沫数量将维持在某一平衡状态；当泡沫产生速度大于破灭速度时，泡沫量将不断增加。
通过以上几个方面，我们对泡沫的产生有了一定的认识。那么它有什么作用呢？我们要正确认识泡沫的利与弊,在生活和工作中加以正确应用,有利于提高我们的生活和工作质量.一。.泡沫对我们生活的有利因素
1．泡沫能使香摈酒更加香醇，泡沫一直是香槟酒最吸引人之处，科学家们也在对香槟酒的泡沫不断地进行研究。专家认为微小上升的泡沫是香槟酒味道和香味的关键。位于法国香槟酒故乡的兰斯大学（UNIVERSITY OF REIMS）的研究人员发现泡沫越小，香槟酒的味道和香味就越好。泡沫小就会有更多的泡沫释放味道和香味，因此香槟酒的质量就好。小泡沫在上升过程中携带着味道和香味分子，直到到达液体表面才逐个破碎，释放味道和香味。兰斯大学副教授Gérard Liger-Belair说：“我们的最终目标是研究出小泡沫的香槟酒。
2．泡沫在建筑材料中能使建筑材料的物理和化学性能更加优良。如：泡沫玻璃晶莹剔透，光洁雅观，一经上市即受到用户的欢迎。这种高发泡多孔材料，以优越的物理、化学性能易于二次机械加工的特点，堪称建筑材料中的后起之秀。再如：绝热保温用泡沫玻璃这类制品的组织结构均布无数彼此孤立的大小气泡，故又称闭孔型泡沫玻璃。其长处是导热系统极低、耐水、不透潮、抗侵蚀、强度较高，主要适用冷库存、地下输油管道及各类建筑物的墙体与屋顶，绝热保温作用甚佳。第三：泡沫塑料也叫多孔塑料。以树脂为主要原料制成的内部具有无数微孔的塑料。质轻、绝热、吸音、防震、耐腐蚀。有软质和硬质之分。广泛用做绝热、隔音、包装材料及制车船壳体等。
3．泡沫在消防被用来灭火。人们研制的泡沫灭火器灭火时,能喷射出大量二氧化碳及泡沫,它们能粘附在可燃物上,使可燃物与空气隔绝,达到灭火的目的。此类灭火器是通过筒体内酸性溶液与碱性溶液混合发生化学反应，将生成的泡沫压出喷嘴，喷射出去进行灭火的。它除了用于扑救一般固体物质火灾外，还能扑救油类等可燃液体火灾，
二。泡沫对我们生活的不利因素
泡沫有时也会带来麻烦，如在工业生产中它会降低生产能力，造成原料浪费，延长反应时间，消耗能源以及降低产品质量等。这时候我们便需要抑制泡沫的产生或者说消灭泡沫。
1．生产能力因泡沫受到大大的限制：如各种生物发酵（啤酒生产、酒精制造、医药上各大抗生素的生产……）中各种发酵罐反应釜蒸煮罐等设备，为了防止泡沫的出现，防止漫溢损失，投料系数要大打折扣，有时达不到30%。
2．泡沫造成原料和产品的浪费：由于泡沫的原因，能够造成有用或贵重原料因漫溢而损失，由此产生的浪费就不言而喻。如造纸厂、糖厂饱充工序、纺织厂的织造工序的上油工序，常因泡沫而引起溢出。
3．泡沫延长了反应周期：由于化学反应产物中包括有气体、液体，泡沫会造成气体滞留，延长了反应周期，不必要地多消耗了动力。又如果酒发酵由于泡沫存在使反应过度而变味……。
4．泡沫影响产品品质：纺织工业中的染色、印花以及水性涂料工艺过程中，由于气泡的滞留，导致成品布上斑痕、疵点；纸浆浆液的泡沫除了给环境卫生、工人健康造成危害，成品纸也会出现许多孔洞，造成产品质量严重下降。
5．泡沫不利于准确计量：工业过程中，由于泡沫的存在，干扰液面计的测量准确，造成测量失误，液体中由于泡沫的存在，使得液体密度发生较大波动，往往还能引起反应釜吸收塔蒸馏塔液位虚高，致使操作失去平衡，甚至发生事故.6．泡沫也是污染环境、引起事故的原因之一：由于泡沫漫溢，必然会污染生产环境及其周围环境，有的甚至造成重大事故。如：美国某炼油厂因渣油泡沫漫溢，引起重大火灾，损失惨重，这里不仅是造成浪费，而且使人的生命财产都招致严重损失。此外，还有染色上的高温喷染、溢流染色等新技术的应用，如不解决泡沫的问题，是无法实现的。又如现在十分普及的洗衣机，若不是解决洗衣粉、洗涤剂的无泡、低泡问题，那么洗衣机也就不能够如此地普及应用。以上这些还远远不是泡沫危害的全部，但足以见到它的严重性。总之，泡沫的存在，影响着国民经济各个部门、方方面面，若不能很好地加以解决，可以毫不夸张的说，“泡沫”将成为我们的拦路虎，成为某些过程的“瓶颈”。
总之，了解泡沫的特性，有利于我们将来更好地掌握利用它来为我们服务。
第12篇：房地产论文
房地产投放广告的阶段性
有一位著名的广告人约翰·沃纳梅克曾经说过一句一直在营销界流行的名言：“知道广告费至少有一半被浪费掉了，但问题是我不知道究竟是哪一半被浪费掉了我的另一半广告费被浪费了。”随着广告效果越来越差，广告投入越来越大，很多企业都陷入广告浪费的误区。综观中国市场的营销活动，这种广告费浪费尤其严重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，赔上老本。因此，媒体媒体到达率直接关系到媒体的投入效率和广告浪费程度。在营销成本中，对广告媒体的投入无疑是最大的。从国际大品牌动辄数亿元的广告投入，到国内知名品牌竞相添加聘请明星代言的投入，哪一个不巨额投资呢？
房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代经济生活中有着举足轻重的地位,对于消费者而言,房地产也由传统意义上的福利性产品转为商品。
房地产是耐用性高价值不动产,消费者在作出购买决策前都会进行大量的信息收集工作以期对不同的地产项目加以客观对比。而随着时代的发展,消费者在购房时也开始注重房地产公司的品牌以及房地产项目的品牌,注重小区环境的设计。一些特定的消费者甚至随之迈进感情消费时代。在我们身边风起云涌的各种概念房产,酒店式电梯公寓、别墅、假日房产、另类的SOHO,无不体现着现在消费者追求舒适、品位和个性的特征,以达到心灵的满足。
广告传播本质上是与目标受众沟通的过程,最终目的是要让目标受众认同。广告通过诉求和表现的信息对目标消费者施加影响.迎合消费者的购买动机,广告才能产生效果。根据房地产消费者的心理特征,房地产广告应该传达足够的信息量、塑造使人信赖的品牌形象,并且应该注重与各种沟通手段配合使用以使消费者全方位地感受地产项目。
造成严重的广告费浪费原因有很多，其中一个十分重要的因素就是混乱的媒体组合策略。
混乱无序的媒体组合是一种盲目、投机的媒体传播，即使达到了销售的目的，但广告费的浪费也是惊人的，无形中消耗了企业的收入。 尤其是房地产业，在广告上的投入是长期而巨大的，所以整合媒体组合是势在必行的。 首先来看看房地产投放广告的四个阶段
说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：
1.预热期（蓄水期）：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；
2.强销期（放水期）：开盘后1——2个月，这个阶段达到
累计销售的总量的40%—50%；
3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；
4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；
在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。西湖绿洲的广告投放也是分了阶段，这里以香逸园一批房源开盘到二批房源开盘为例进行分析。这个时间段是跨越两个开盘期的中间期，是一个阶段性推广时期，而跨越两个周期内的宣传是延续分期工程开盘的重要形式，在这个阶段内延续性的宣传报道将获得相当的报道素材，主要是有大量的一期业主示例可供报道。
西湖绿洲在这一阶段分了三个阶段做阶段性推广方案，前期总结树立“长在森林里的亲情美宅”主题；活动炒作两个基本点对“生态居住价值”及项目“亲情人文”两大价值进行深化和延展；香逸园产品推介会和开盘。以香逸园二批房源开盘为基准的话，也可以将前两个细分阶段归划为开盘前的预热期，第三阶段则为开盘期。
那么，我们可以把前期总结归结为西湖绿洲第二期开盘的预热期的第一阶段。
这一期回顾邦和品质地产历程，分析香逸园一批房源热销原因，邦和利用三个系列媒体组合：地面广告系统、中控广告系统和高空广告系统。通过这三个系统营造了整个二期房源的形象，户外、报广上“清清的水，绿绿的树”成为项目最具代表性的表现元素，亲切、清新，将森林美宅这一主题传输给客户。因为这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。
这里的地面媒体系主要是邦和地产自带媒体组合，仅仅是滨湖路的旗帜跟新导示牌，虽然范围不大，影响力不强，由于其成本的微小，所以尽可能的将旗帜和导示牌的数量和范围做大来营造一种氛围，为其宣制传造声势。 这也是一种自用媒体和租用媒体的相结合，比较合理的媒体组合。
中控广告系统有临川晚报和抚州日报的等报纸硬广告，直邮，电视，短信游字等媒体形式。
大量持续的动态浏览电视广告，针对抚州主流电视台每天3-4次密集投放，可以让消费者西湖绿洲的近况有持续性的了解，以免让滨湖世纪城等竞争对手见缝插针，从而为自己争取客户的关注。
直邮和短信等一对一的方式，只要让顾客知道西湖绿洲的新营销中心开放及开盘公告等内容就好，成本都不大，所以在这一时期是不错的选择。
西湖绿洲安排了软文炒作，进行整版的宣传报道。邦和地产利用邮政夹报针对项目开盘硬广做宣传，将报纸与直邮结合，省去将报纸上的信息再次印刷的麻烦，方便快捷，也节约费用，一对一的将完整的信息传递给客户。
而报纸硬广告枯燥乏味的文字容易使读者厌烦，其实也可以将报纸与电视相结合，发布过程中在报纸广告中提醒广大消费者收看，另一方面在电视广告中也提示广大观众阅读报纸，形成信息的互补，同时利用报纸的权威性和电视的图文并茂有感染力的优点，扩大宣传。
高空系统的广告属于户外广告，同样可以利用其精美的视觉来扩大宣传。但要选择好地段，像高速公路、洪客隆广场、羊城广场，这三处是人流车流比较密集的地段，宣传效果会更佳。
2、然后再看其第二阶段，活动炒作两个基本点。
本阶段的推广手段，活动推广与广告宣传并举，以活动宣传为噱头。推广上公关活动、事件营销更能博得消费者的高度关注，使项目成为市场、社会谈论的热点。在推广的手法上，活动推广与广告推广并举，以活动为噱头； 在推广的媒体上，继续媒体组合策略，全方位媒体攻击； 在推广的频度上，增加广告的频次，加大广告投放力度。
大范围的利用软新闻广告进行轰炸，包括对项目各个主题“森景园林，森林童话，亲情社区，关注成长”的强制性渲染， 邦和地产利用的媒体推广组合 如下；
报广、软文为主，辅以户外、DM单张，游字、短信适时运用；
电视以新闻性炒作为主要形式，同时根据项目结点投放硬性广告。
媒体
位置
发布周期
阐述主题
费用
墙体广告
洪客隆广场
6月下旬起
见阶段推广主题
6万/年
高炮
高速公路
6月下旬起
见阶段推广主题
7万/年
楼顶广告
湖滨路口
6月下旬起
见阶段推广主题
3万/年
临川晚报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
抚州日报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
电视报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
正度
8开 10000份
6月下旬起
西湖绿洲香逸园
55000元
抚州有线台
30`周播
20次/10周
项目三维动态浏览
15万/年
抚州有线台
专题
2次/周
活动炒作
游字
各电视台
开盘前一周
二批房源即将开盘
360元/天
短信
全号段
开盘前一周
二批房源即将开盘
2-3万
分别对各个媒体分析如下：
1、报纸（NP）：
利用报纸作房地产商品广告，版面齐全，可以刊登的广告信息量很大，适合对产品进行详细介绍，房产广告，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。而且报纸媒体的内容偏向于新闻，使报纸媒体成为拥有较高素质的受众，且较具权威性的广告媒体。
报纸的主动性阅读使报纸具有较高的到达精确性，可以准确的瞄准目标对 象。读者主动去赛选阅读自己想要了解的信息，读者对阅读内容选择性较强，使 得广告的接受较不具强制性。人们也只有具备了主观想看的愿望后，不会有厌烦 的情绪，提高房产广告的认知性和效果。
报纸是房地产广告适用最广泛的媒体。西湖绿洲也不例外，大量利用报纸广 告，包括在本地影响力较大的《抚州日报》、《临川晚报》8个整版来推广主题。
买房置业是一件重大的事，所以购房者一般都会对房产信息要有足够的了解， 经过一番研究才能做出购买决定，而这两种报纸对于读者来说是比较廉价的，方 便携带和保存。对于有购房需求的人来说，会将各个项目的信息收集在一起并加 以分析和比较，所以人们需要大量的各种房产信息在手里，这就要求西湖绿洲的 广告设计要新颖，以独特的卖点吸引读者，和竞争对手区别开来，培养该客户对 西湖绿洲的认知与好感，促成最终的交易达成。
另外，西湖绿洲还辅以软文来做广告，软文对于读者来说是零费用的，一般 都不会反感，而软文可以在文字之外增加图片信息，图文并茂，更具说服力。 报纸费用低廉，支出和收益是较为合理和有效的。
2、广播（RD）：广播广告的千人成本低，利用其具有感染力的声音可以产生非常强的亲切感。
广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。而且由于其低廉的价格，商家倾向于多次将广播广告重复播出，容易引起听众反感。
邦和地产利用抚州有线台广告，宣传当阶段的主题。
邦和地产应该结合听众比较喜欢的栏目，以新闻性质宣传介绍其SP及公关活动，例如：少儿主题绘画、摄影大赛和和大家庭俱乐部成立庆典。既可以唤起听众的娱乐兴趣，有可以起到宣传作用。
3、电视（CF）：
电视是现代广告的主角，由于其自身图文并茂、视觉俱佳的特点，它能够对 视听者产生强烈的亲切感，通过将视听者吸引进画面，移入感情，加快观众对商品的理解，所获得的商品信息记忆牢固力比较强。所以，房地产这种特殊的商品通过电视广告可以给人以直观、立体的介绍，外观、内装效果一目了然，从而尽快地树立起项目的形象，并从视觉上给人以最好的效果，通过画面刺激唤起人们的兴趣，并给人一种“眼见为实”的可信任感。
目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。此外， 视广告的制作和播出费用昂贵使企业望而却步，所以电视需要和其他媒体或者相结合，在开盘前一周之内，强档高频率播出。电台选择也十分重要，既要收视率高的又要估量承担的费用。
邦和地产也利用电视广告，其主要以新闻性炒作为主要形式，游字为辅，同时根据项目
结点投放硬性广告，开盘前一周、香逸园二批房源即将开盘时间段也利用各电视台做广告。作为地区电视台的江西电视台和抚州电视台，对于整个抚州市民的影响力还是很大的，其中地方新闻也是众多本地市民所关注的节目。尤其，江西卫视的红歌会这档节目更是江西省打造的精品节目。如果广告表现中以红歌会为索引，为红歌会做赞助，在江西卫视此节目前后做广告影响力就不言而喻了。
4、户外广告。户外广告对地区和消费者的选择性强，广告表现形式丰富多彩， 内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰，可以较好的填补漫步等式的空白心里，费用便宜。在洪客隆广场和滨湖路口，虽有很多的人流车流，有太多竞争对手都使用同样的方式，竞争力难免会有所下降。所以这里的广告制作就需要有足够的创意，高重复暴露频率，达到预期的效果。
5、传单广告简称“DM”（Direct Mail），传单广告往往详细地介绍项目的优点，让目标客户和潜在客户更为详细和具体地了解项目情况。传单广告能够更灵活、丰富地配合营销策略的执行进程，因而随着营销策略的创新，传单广告也将变得更丰富、更具新意。 虽然传单广告可以作为一种可复查信息留在手中，但这种宣传方式的效果只能在一定范围内有效，信息传播面有限，很难达到对同一信息接受者持续影响的作用，所以传单的最好主要放在西湖绿洲的售楼中心及附近，而其费用很低，要在大范围内散发的话，可以结合户外广告，在洪客隆广场等地的西湖绿洲的墙体广告处设点发传单，形成强迫性信息累积式使消费者接受。
6、短信属于新新手机媒体也属于分众媒体，所以具有个性化和大众化的双重 性质。而邦和地产全号段使用短信，就首先分离了其分众媒体的性质，不仅没有细分受众群，提高广告发布的有效性，浪费广告成本，西湖绿洲利用短信浪费的比例虽大，但其本身总成本才2到3万，相对于总成本来说，这种浪费金额不大。
而且短信还另非目标受众十分厌烦，视之为垃圾广告。至少这些短信对于学生群体来说没多大效果，邦和可以和移动联通加强合作，弄清并删除东华理工大学和其他学校发派给学生的号码段，提高有效性。
虽然和报纸一样都是文字信息，但短信可以强制性让手机用户阅读，扩大普及率和接受率。
7、SP活动。邦和地产结合运用大量的软文宣传其举办的活动，开展的活动 也是接踵而至。不但可以调动大家的广泛的积极，吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。还可以结合电视广播报纸的新闻炒作，扩大影响。
可以看见，西湖绿洲在这一时期所用的媒体是一些传统媒体，如报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。\"线下媒介\"，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等，西湖绿洲也有运用。
车厢广告、销售海报、交通动线图、都市计划图、公交车体广告都是房产商 喜闻乐见的广告形式。
杂志广告，房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。但杂志广告比起报纸信息量大且具有极强的观赏性和艺术性，可以配合其他媒体一起利用。
另外，随着网络时代的到来，利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多 样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式。
首先，建立网站，在自己的网站放置标志广告，而西湖绿洲虽然做了广告，但也只是根据其四期工程进程来跟换广告信息，没有根据其每个宣传细分阶段，网络跟新速度很慢；其次，要利用尽可能多的交换广告，除了广告交换组织的交换广告之外，还可以在相关的网站之间自行开发广告互换业务，而西湖绿洲相比其他房地产，像滨湖世纪城，其信息完成指数和信息详细系数都远远大于西湖绿洲。这一点西湖绿洲有很大的上升空间。
通过以上对各类媒体优势和劣势的分析，可以看出，在房地产的整合传播中，报纸广告因具有最多的适用优势而成为大量房屋销售信息的传播途径，而其他媒体广告也以自己的独特优势在房地产的整合传播中发挥着不可替代的作用。就目前房地产广告实际宣传手段来看，许多有实力的房地产开发商大多也确实是采用这种优势互补的广告战略，即以报纸、传单、路牌等为主，广播、电视为辅，这样可以综合各类媒体优势，取长补短，动静结合，以达到最佳的宣传效果。
另外补充两点，要使广告组合投放的收益最佳，必须要掌握信息互补的原则。不同的媒介有着不同的传播特性，比如电视广告对于吸引消费者的注意力有所帮助，但不能传递太大的信息量，报纸、杂志就可以传递较大的信息量。一般促销活动的发布信息可以由电视或报纸发布，但促销活动的详细规则可以由店头海报传递。
在投放周期上也要有所讲究，西湖绿洲在一批和二批房源之间的划分的三个小阶段，在每个阶段都有不同的媒体组合，在第一期用三个系统，第二期则在数量、强度和时间上都加大广告投入了。根据每一阶段的推广主题的不同，也相应改变了在媒体选则的类别和比重。
为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
因为房地产的“不动产”特质，它的常用广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。
参考文献：
《广告媒体研究》中国传媒大学出版社
《广告媒体策划》
《阶段性广告主题安排》
《广告媒体选择因素及时间》 《房地产传播策略分析》 《房地产销售进程分析》 《房地处广告》
广告学一班
08085108 王珍
第13篇：房地产论文
对住宅设计的一点感想
(学院：电气信息工程学院、专业：自动化专业、班级：08级2班、学号2008010102
33、姓名：王莹莹、电话：1590369198
1、QQ：912012110)
一直以来，我对室内设计都比较感兴趣，所以这学期我选择了住宅室内设计这门课，通过这半个学期为数不多的课程的学习，在老师认真细致的讲解下，我对住宅设计也有了一些皮毛的了解，以下是我的一点感想。 这门课课程虽短，老师给我们介绍的关于住宅设计的知识却不少。让我印象较为深刻的有光的应用、色彩的应用，还有由于文化差异各个国家对于住宅内设计的不同要求，如：是否装壁炉，卫生间内设施的安排，浴缸的大小等。其中，通过欣赏关于光的应用的图片，我直观地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我们就可以展现不同的意境，突出想要强调的重点，是非常经济而又有效的设计方法。另外，我们观看的日本的《空间大改造节目》也让人记忆犹新。眼见一栋狭窄拥挤混乱的住宅变成宽敞、温馨、充满人性化的撒满阳光的房子，我一方面惊讶于原来住宅设计有这么多的学问，另一方面也意识到一名优秀的住宅设计师不仅要有丰富的专业知识，还要有广阔的知识面和细腻的思维。其中日本设计师对排水系统的重新设计，为腿脚不便的外婆安排一楼的居室和通往厨房的平缓台阶，为孩子们安排的楼梯间白板，让妈妈做的小玩意，楼梯上的成长照片都充满人性化和家的温馨。即使是作为观众的我也感觉到家的舒适，无怪于日本人是世界公认的严谨的民族。而中国的住宅设计才刚起步，属于新兴行业，很多住宅设计师还很年轻，因为缺少阅历和生活经验，很多时候对住宅设计的思考便不是很周密。我相信经过我们不断地向国外优秀设计人员的学习能够逐渐弥补和改进这些不足，使我们的住宅设计行业也能快速地发展起来。
以前我一直以为只有有美术功底，经过专业训练的设计人员才有能力设计住宅环境，但是现在我发现其实作为住宅的主人，在设计师的指导下，
在住宅中适度发挥自己的创意，添入一些与自己和家人有关的小设计，会让家里显得更加温馨，充满爱的气息。所以住宅设计离我们并不遥远，通过一定的学习，我们也可以有好的创意，不过，要想成为专业的，那又是另一回事了。
第14篇：房地产论文
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《房地产公司的实习报告》
背景：
日期：2011-8-12 作者：无忧论文网 编辑：zhang 点击次数：15
销售价格：免费论文 论文编号：lw201108122258499231 论文字数：3500
论文属性：其他公文 论文地区：中国 论文语种：中文
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关键词：房地产公司实习中国论文 其他公文
前言:迈进年夜学糊口的最后一个岁首,站在我们面前的就是阿谁神驰已久的工作社会,我们的心已经起头飞进那儿那里.我们欢快,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨年夜的舞台上揭示自我,我们可以回报社会,我们可以处事国家.可是我们又害怕又胆寒,我们经常会扪心自问:我们筹备好了吗 是的,我们在校园里糊口了数十载,而社会与校园是完全分歧的两个世界,也许我们不能完全马上顺应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的年夜舞台,这就是专业实习.
我们的专业是工程打点,房地产是我们往后就业的首要标的目的之一,加上我俩对房地产十分地感乐趣,所以我们选择了一个房地产信息充沛的企业来丰满自己幼嫩的同党.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们获得更好的磨炼.而良多专家学者给房地产估价下了一个美妙的界说:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学常识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能自动的才房地产的常识中自由的遨游!
实习的一个月很快就要竣事了,再回首回头回忆这丰收的一个月,我们感应十分的欣慰,它使我们在实践中体味社会,让我们学到了良多在课堂上根柢就学不到的常识,,也打开了视野,增添了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基本.为了表达自己收成的喜悦,我们将分隔几个部门讲一下自己的感应感染,陈述实习的情形!
一,公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称:北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(附属于河山资本部)脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估营业且具备最周全评估天资的中介处事机构之一.北方公司以北京为依托,营业规模辐射全国.具有手艺力量雄厚,信息活络靠得住,处事行为规范,规模诺言精采的优势.
1,公司的首要营业有:
①,房地产开发土地使用权获取体例前期筹谋;房地产投资剖析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销筹谋;房地产典质贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少项目介入了整个筹谋,并成为多家集团公司的持久咨询评估机构,成为良多集团公司的参谋单元,好比:北年夜青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,始创置业,国贸,北辰等.
②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估营业.
基准地价编制:北方公司曾在1993年主持拟定了浙江省温州市的基准地价,并介入了其它省市基准地价的拟定,获得原国家土地打点局公布的1993年局级科技前进二等奖和浙江省土地打点局公布的1992年度局级科技前进一等奖;营业搜罗出让或国家收回土地的地价评估;让渡,出租,典质,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁
涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它遵照法令,律例需要进行的房地产估价.
③,在全国规模内为企业股份制改制供给土地资产评估及政策,法令咨询.
北方公司自1993年起一向被河山资本部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已介入了百余家上市企业股份制刷新中土地资产评估,政策咨询,及土地资产措置的协调工作,堆集了丰硕的经验,熟悉股份制刷新中的各个环节,能够为企业供给最合理的土地资产措置方案,便于土地资产与其他资产跟尾平衡,达到上市尺度.
④,为各类形式的产权变换供给整体资产的咨询评估处事.
今朝已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询处事,堆集了丰硕的经验.搜罗企业清理资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产抵偿评估,无形资产评估等,类型丰硕多样.⑤,具备供给完整法令咨询处事的能力.
北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备供给全套法令咨询处事的能力,尤其在房地产专业法令方面具有丰硕的经验,使客户的权益获得最年夜限度的呵护.2,公司特点及优势
①,公司具备五种天资:
⑴中国土地估价师协会公布的全国土地评估资格
⑵国家培植部公布的一级房地产价钱评估天资
⑶北京市河山资本和衡宇打点局公布的评估天资
⑷北京市河山资本和衡宇打点局公布的房地产掮客天资
⑸北京市河山资本和衡宇打点局认定的衡宇拆迁评估机构(第一批)
作为今朝全国具备天资最周全,第一流此外的评估机构,北方公司在今朝良多评估项目同时归口两个以受骗局部门率领的情形下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨年夜优势.这一点是那些天资不全或不具备天资的评估机构无法对比的.
②,活络靠得住的信息来历
北方公司与河山资本部,培植部,财政部,外经贸委,各省及处所房地产打点部门等成立了精采的营业联系,能实时切确地体味国家各项政策律例,并通顺贯通贯通.尤其与各省市土地打点部门及土地评估机构关系慎密亲密,体味和把握全国各地地价行情,可以协助客户打点评估功效确认,土地资产措置,权属变换挂号等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止今朝,公司已为数百家企事业单元进行了高质量的房地产咨询评估及生意代办署理处事.
③,精采的诺言
北方公司是中国银行总部,国家开发银行,培植银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有营业联系,享有精采的诺言.今朝,房地产典质评估营业量日益扩年夜.北方公司在接管评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的典质财富证实的正当性,并协助企业了了产权关系.既为金融机构的贷款平安性供给保障,又为企业理顺产权关系,顺遂取得金融撑持供给法令咨询及协调工作.
④,雄厚的手艺力量
北方公司是国内成立最早,手艺力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰硕的协调经验.在持久的房地产评估工作中,全体员工不竭总结经验,熟悉并把握国际公认的评估原则和体例,今朝已形成了一套科学有用的评估轨范,确保了评估工作的客不美观,合理和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价的拟定,北方公司从持久的宗地评估中堆集了基准地价的拟定体例的丰硕经验,并对基准地价的数字化,尺度化有独到的看法.
⑤,高素质的人才结构
北方公司现有专职人员中,50%摆布具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法令等专业人员为主的营业队伍,浮现了最佳的组合效益.其中首要成员为原河山资本部土地经济研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估体例的研究,介入了多项国家重点课题的研究和河山资本部《城镇土地估价规程》等主要文件的起草.公司现有人员中,具有河山资本部土地估价师证书的15名,培植部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支不变的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各类类型的评估项目及基准地价编制项目.二,在公司的工作情形
能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的欢快,这就像授与了我们一个巨年夜的舞台,让我们在上面有机缘挥洒自己的才调,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机缘,好好的向同事们进修,增添自己的常识与经验.
第15篇：房地产论文
浅析中国房地产走势及未来下降趋势
随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、
欧洲债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。
（一）房地产迅速发展的原因
在对未来的走势作出预测之前，我们必须先对之前的房地产发展进行分析回
顾。首先过去三年支撑房价快速上涨、房地产迅速发展的因素:第一，有良好经济面的支撑。过去三年，经济仍然保持较快发展，2006－2008年GDP增速都达10%以上；第二，市场其它因素作用，主要为五方面，包括①境外热钱因素 。由于人民币升值的作用，境外资本这两三年是集中进入国内市场，不断推高资产价格，套取升值和投资双收益。2000年到2005年我国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经增加到1.53万亿，2年翻了近一番；扣除正常的资金进出外，也就是说在2005年5月人民币开始升值以来，大量的境外热钱涌入了国内，而这部分资金在国内的主要投资渠道就是股市和楼市；②国内投资投机资金。国内与国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格，而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入，有关机构曾对07年四大一线城市的购房构成进
行分析，投资投机资金的平均比例超过了50%，高峰时期如深圳甚至达到70%。实业资金涌入房地产。投资营商环境的恶化和房地产投资的高额回报率，吸引实业资金涌入房地产行业。美元编制导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的忽视，这些都是企业特别是中小型出口企业头上一道道的紧箍咒。一方面是实体经济盈利能力越发困难，另一方面是房地产投资市场的高额回报，巨大的发差促使大量实体产业的资金进入房地产市场。③自住的刚性需求（这部分其实一直都存在，是构不成楼市快速上涨的推力的），恐慌性购买（即原来没有打算购买或购买力不够的部分，由于对楼市价格的快速上涨产生恐慌，被迫提前入市）；④外围市场的资产价格在高位。美国的房地产价格是
从2006年底开始走下坡的，并在2007年底引发了次级债**，而在此之前，由于美元的泛滥和贬值，导致欧美房地产市场都处于一定的价格泡沫，投资风险加大，盈利空间缩小，因此，资本便有了向风险相对较小而盈利空间较大的中国房地产市场流动的动力；⑤地方政府的推波助澜。一个是土地财政的需要，一个是GDP的需要。
（二）我国房地产特点分析
不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：
1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。
2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。
3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际
投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。
（三）未来房地产价格下降原因
(1)产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11%。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。
(2)环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
(3)在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。
(4)利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人
民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。
(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
（6）人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱。长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。 中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。
（7）住房消费理念成熟将导致购房热消退。近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。
同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。
（8）保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾
我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。
（9）投机、投资性抛售也将增加市场供应。由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。
房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自21世纪以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。
第16篇：债务泡沫
债务泡沫
挤压“政府债务泡沫”
近些年来尤其是2009年以来，我国各级政府债务规模急剧增长。2008年中央财政赤字只有1800亿元。在国际金融危机之后，2009年中央财政赤字大幅度增加到7500亿元，2009-2012年赤字合计27500亿元，代地方发债合计8500亿元，2012年国债余额增加到77500多亿元。与此同时，地方政府性债务规模迅速膨胀。根据审计署审计，2008年以前，地方政府投融资公司贷款余额在3万亿元以内。2009-2010年，在两年内省、市、县三级地方政府性债务余额增加7万多亿元，达到l0.7万亿元。今年6月，国家审计署又报告说，截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务，比2010年底上升了13%，2013年底前到期偿还债务额约占债务总额的53%。这些还不包括乡村债务，也不包括4家国有商业银行改制剥离的不良资产、3家国家政策性银行债务等政府隐性、间接债务。今年1-7月，随着经济增速的放缓，中央财政收入增长2.6%，地方财政本级收入13.5%，全国公共财政收入增长8%，增幅比去年明显回落。地方财政本级收入如果扣除因房地产市场成交额大幅增加导致房地产营业税、房地产企业所得税、契税和土地增值税增加之外，实际仅增长7%左右。与此同时，财政支出却刚性增加，财政收支矛盾异常尖锐，特别是地方政府通过各种融资平台进行的不规范的“举债”行为，实际上形成了地方政府性债务无序的局面，使财政风险日趋加剧。
政府债务过快增长，不仅为以后留下居高不下的隐性赤字和债务负担，而且也给银行带来信贷风险。在财政收入增速明显下滑的背景下，无限放大的支出责任迫使各级政府不得不通过债务来维持。目前地方融资平台更多转向依靠城投债、信托产品、私募基金等筹集资金，未来3年仍处于偿债高峰期。为了摸清政府债务底数，根据国务院的部署，各级审计机关从今年8月1日起全面启动对中央、省、市、县、乡五级政府的债务审计，并将于10月前将审计结果上报国务院，这肯定有利于搞清政府债务的规模、结构的真实情况。我们要在此基础上，进一步研究和完善政府现有融资模式，拓展融资渠道，优化融资结构，防控和化解财政运行中的矛盾和风险。一要研究制定政府债务管理法规。尽快出台政府债务风险预警办法，建立和健全政府举债融资制度、政府债券发行制度、债务管理制度，以及官员考核、惩戒机制，完善地方政府融资制度。二要完善地方政府融资平台。针对目前地方政府融资平台定位过宽、数量过多以及资金分散的状况，加大对地方政府融资平台的清理和规范力度。以资产重组为手段，做大做强做实地方政府融资平台。规范法人结构，完善投融资平台治理结构，充实投融资平台资本金，积极推进融资平台“实体化”。三要规范地方政府融资行为。采取有堵有疏、疏堵结合的办法，开前门，关后门，修围墙，为地方政府寻找到合法融资渠道。规范政府收入途径，防范地方通过收过头税、增加收费项目等方式弥补财政收入下降的行为。通过发行特别国债、成立地方资产管理公司等措施，对地方融资平台进行分类清理，隔离不良资产，把地方负债逐渐消化掉。四要加强地方政府性债务管理。进一步规范地方政府机关、事业单位及融资平台公司融资行为，加强高风险地区债务监管并督促其研究制定化解措施，逐步将地方政府债务分类纳入预算管理，严格控制地方政府新增债务。建立地方政府融资平
台的信息披露制度，及时将融资平台的资金状况、负债水平以及项目效益等公之于众，接受地方人大以及社会的监督，避免投资风险向金融风险和财政风险转化。
挤压“金融领域泡沫”
近些年来，我国金融与实体经济越来越脱节。在应对国际金融危机过程中，我们第一次实行适度宽松的货币政策。由于缺少经验，在开始实施一段时间变成了过度宽松，新增贷款规模史无前例，M2一度接近增长30%，M2占GDP的比重也急剧上升。2010年，M2/GDP增加到180%以上，流动性总体上比较宽余。2009-2012年，金融机构贷款快速增长，人民币新增贷款累计33万多亿元，约占2012年末人民币贷款余额的53%，超过了在此之前近60年累计增加的贷款。今年一季度，金融同业资产为32万亿元，占总资产比重23%，同比增长28%，高出非同业资产增速12个百分点。前5个月人民币实际有效汇率升值5.6%，上半年兑美元、欧元、日元分别升值l.7%、3.3%和l6.7%。5月末，M2和贷款余额分别为104和67万亿，占去年GDP比例分别达到200%和l30%。与此同时，货币市场流动性偏紧，实体经济资金成本高企。6月下旬出现了“钱荒”，充分暴露出近年来金融业务结构不合理和杠杆不断拉长等弊端。在规避监管和追求高收益驱动下，大量资金在符号经济中无效空转，推动着金融资产规模快速膨胀。
挤压“金融领域泡沫”、有效防范金融风险需要从各个方面努力。一要强化金融监管。提升商业银行流动性管理水平，对申请援助的银行给予一定的纾缓援助，同时要求其改善流动性管理并跟踪监督。改进国有商业银行考核办法，避免因利润考核压力过重导致银行行为扭曲。加强对“影子银行”的监管、加强对不同金融产品的监管协调，加强对银行表外业务、同业业务和跨境资金流动的监管，抑制金融体系的过度扩张。二要优化信贷结构。用好增量货币，盘活存量货币，适度扩大社会融资规模。通过适时调整银行存贷比、调整金融机构对实体经济的存贷利差或贷款浮动幅度等措施，改善社会融资条件，缓解信贷资金供求结构性矛盾。三要组合运用货币政策工具。通过公开市场操作，保持货币供应量的基本稳定，防止利率短期大幅波动。适时调整政策参数，加强各类创新工具组合运用，保持市场适度流动性，维系实体经济资金链条。四要稳妥推进“去杠杆”。制定金融风险化解方案，妥善应对实体经济“去产能”过程可能产生的负面冲击，以及银行不良资产处置。关注商业银行表外理财、银信合作、银证合作、银保合作等业务的风险，引导银行等金融机构降低杠杆，重点支持实体经济、中小企业、技术升级等领域发展。支持优势企业兼并重组，提高市场集中度和竞争力。
第17篇：房地产泡沫进一步膨胀 加大经济硬着陆风险
房地产泡沫进一步膨胀 加大经济硬着陆风险
2013年稳健的货币政策坚持中性取向，以公开市场操作为主要政策工具，6月份“钱荒”成为全年金融运行的分水岭。2014年金融运行与金融调控面临保持宏观经济运行在合理区间、房价高企和区域分化、美联储退出QE冲击跨境资金流动、社会资金成本上升、人民币汇率超调等问题。金融调控应坚持上下限区间管理的思路，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，继续实行稳健的货币政策，坚持中性操作，主要依靠数量型工具，积极引导商业银行降低信贷资金成本。
但是，当前金融运行与调控面临五大主要问题。 1.信贷资金推动房地产泡沫进一步膨胀
2013年，银行信贷资金大量流入房地产领域。前三季度人民币房地产贷款增加1.9 万亿元，同比多增9176 亿元，其中，个人购房贷款增加1.37 万亿元，同比多增6931 亿元，增加部分与同比多增部分分别占全部房地产贷款的72.1%和75.5%。9月末，人民币房地产贷款占全部贷款比重已攀升至20.2%，比上年同期提高1.2个百分点。
2012年下半年以来，我国房价出现新一轮快速上涨。2013年房价上涨势头进一步抬升，百城住宅价格指数连创历史新高，各月环比涨幅在0.7%-1.2%之间，11月份同比涨幅达10.99%。房价上涨呈区域分化：百城住宅价格指数中，一线城市价格上涨迅猛，各月环比涨幅在1.2%-2.5%之间，11月份同比涨幅高达22.77%，房价水平已明显超过居民承受能力；
二、三线城市价格涨幅温和，10月份同比涨幅分别为9.7%和4.08%，部分
二、三线城市还出现入住率极低的“鬼城”现象。温州、鄂尔多斯等民间借贷盛行的地区，正面临过度投机“后遗症”，由于民间资金链崩盘、炒作资金撤离，房价大幅下滑。
房地产泡沫进一步膨胀不仅加剧经济“硬着陆”风险，也使相关银行贷款风险上升。三线城市房价“滞涨”及“鬼城”现象的增多预示着房地产市场可能步入调整。房地产上下游链条很长，而且具有很强的财富效应，与宏观经济具有高度的相关性。一旦房地产市场出现调整，波及、传导效应会使相关行业的经营风险上升并形成共振反应，带来的负财富效应会冲击企业与居民的资产负债表，加大经济“硬着陆”风险，银行信贷质量问题也将全面暴露。
2.宏观经济运行保持在合理区间仍存在一定难度
2013年上半年我国经济增速连续两个季度放缓。面对经济下行压力，政府提出“上下限”区间管理的宏观调控思路。基于这一思路，7月下旬以来，政府推出一系列“微刺激”政策以“稳增长”。受此影响，三季度国内需求有所复苏，带动经济增长小幅反弹。 从三季度经济运行的特点看，经济回升势头仍不容乐观。一是民间投资与居民消费增长稳中略有放缓，经济内生动力仍不足。二是政府基建投资受到的资金约束增强。在各级政府财政收支矛盾加大，地方政府债务管理和风险控制日趋规范、严格的背景下，作为“稳增长”主要力量的政府基建项目资金来源趋紧。三是产能过剩抑制制造业复苏。目前国内产能过剩仍很严重，绝大多数的工业品供过于求。三季度工业企业出现阶段性“补库存”，但集中于上游领域，主要体现为原材料库存增加，说明企业补库存力度较弱，持续性不足。总体来看，经济增长短期回升势头难以持续，未来GDP增速仍可能小幅回落。
2013年CPI同比涨幅温和，但环比涨幅高于历史平均水平，新涨价因素上升较快，预计2014年CPI同比涨幅中会有约1.09%的翘尾因素。国内总需求与总供给关系保持稳定。世界经济复苏势头缓慢，美联储退出QE将推动美元走强，弱需求与强美元将压制国际大宗商品价格上涨，加之人民币持续升值，输入性涨价压力较弱。但劳动力成本上升及资源性产品价格改革带来的成本推动性涨价压力将继续逐步释放。“猪周期”已启动，但生猪整体供应量较大，猪肉价格涨幅将较为温和。在保护价政策托底下，粮价将继续温和上涨。鲜菜、鲜果价格季节性强、波动幅度大、种植与运输成本上升、政府调控手段有限，价格可能出现较大幅度上涨。综合来看，2014年仍将面临通胀压力，但总体较为“温和”。
3.美联储退出QE将冲击跨境资金流动
市场对美联储退出量化宽松政策（QE）的预期变化是左右2013年国际金融市场与国际短期资本流动的关键因素。
美国就业数据表现、联邦公开市场委员会(FOMC)政策声明和会议记录的披露以及美联储主席伯南克讲话等暗示美国货币政策方向的信号都会引起市场震动。在2013年12月份美联储最后一次FOMC会议上，QE退出终于成真。QE退出的“靴子落地”有利于削减和平复市场对QE退出的恐慌情绪与预期。
根据FOMC发布的声明，从2014年1 月起，将每月850 亿美元的购债规模缩减100 亿美元至每月750 亿美元。其中，将长期国债的购买规模从450 亿美元降至400 亿美元，将抵押贷款支持债券（MBS）的购买规模从400 亿美元降至350 亿美元。
美联储退出QE的主要原因在于美国经济的良好表现。2013前三季度，美国的GDP 增速分别为1.1%、2.5%、3.6%，逐季上升；季节调整后失业率持续下降，11月份降至7%，创2008年11月来的新低。12月10日，美国两党宣布达成未来两个财年的联邦政府预算方案，如果该方案能获得国会通过，将能避免政府在明年1月15日关门。美国财政问题的阶段性解决也为美联储退出QE扫清了障碍。美国退出QE的实质性举措及市场的预期和反应会使2014年国际短期资本再次从新兴经济体向发达国家回流。我国也将面临“热钱”撤出的风险，外汇资金流入将减少，甚至不排除阶段性流出的可能。 4.社会资金成本面临上升压力
2014年社会资金成本将持续面临上升压力。理由有三方面：一是外汇资金流入减少甚至由流入变为流出将造成外汇占款低增长甚至负增长。美联储退出QE将影响我国跨境资金流动，并通过银行结售汇行为影响到外汇占款的增长。外汇占款是银行间市场资金投放的主要渠道，外汇占款缩量必将影响到银行间资金供应，从而导致银行资金紧张。
二是银行不良资产进入上升周期将影响其放贷行为。截至2013年三季度末，商业银行不良资产余额已连续8个季度攀升。不良资产增加意味着银行贷款无法收回，银行的资金周转将受到影响，加剧银行资金面紧张。不良资产上升还会影响银行的风险偏好，使其在发放贷款和开展表外业务时更为谨慎。
三是利率市场化改革将推高利率水平。2013年利率市场化进程显著提速：7月20日，人民币贷款利率管制完全放开；10月25日，贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行；《同业存单管理暂行办法》，自2013年12月9日起施行。从国际经验看，管制利率大多低于市场均衡水平，一旦放开管制，利率有上升的内在需求。我国存贷款利率由于被管制而压低，与完全市场化的银行理财产品收益率及民间借贷利率相比，当前的存贷款利率要低50%以上。因此，存贷款利率市场化的推进将是提高利率的过程。
5.人民币汇率存在超调风险
2013年人民币持续快速升值，按照中间价计算，前11个月累计升值2.49%，按照国际清算银行公布的数据计算，人民币名义有效汇率和实际有效汇率分别累计升值6.41%和6.99%。基本面因素对人民币强势升值有一定的支撑作用。例如，我国经济增速在二季度一度出现超预期下滑，但三季度企稳回升。三季度跨境资金流入压力加大，一季度、二季度、三季度资本和金融项目顺差分别为901亿美元、286亿美元和805亿美元。
但对美元缺乏弹性的汇率安排以及市场心理因素也是导致人民币出现加快升值的重要原因。从去年走势看，人民币对美元先后有两轮加速升值，一是4-5月份，汇率中间价升值幅度为1.44%；另一是9-11月份，10月24日汇率中间价较8月底升值0.61%。这两轮人民币强势升值均有美元走低的背景。2012年底以来，国际市场非美货币对美元纷纷贬值，日元贬值幅度超过20%，欧洲货币普遍贬值3-5%，商品货币则贬值8-10%。由于人民币对美元先稳后升，导致人民币有效汇率出现大幅升值。9月初，市场对美联储QE退出预期逆转，美元指数大幅下挫，人民币对美元再次加快升值。另外，在两轮人民币快速升值中，市场心理因素都起到了关键作用。为市场所决定的人民币即期汇率在盘中都曾出现涨停现象。
经验来看，由市场预期和投机炒作推动的汇率波动，如果缺乏基本面支撑会出现超调现象。人民币汇率超调是指人民币汇率短期波动超过了长期稳定均衡值，并因而被一个相反的调节所跟随。如果人民币继续快速升值，就可能出现“超升”，未来面临急转直下的危险。而2014年美联储退出QE政策将推动美元走强，加剧人民币贬值风险。
第18篇：房地产市场拉开软着陆序幕 泡沫十分明显
2014年房地产市场拉开软着陆序幕泡沫十分明显
发布时间: 2014年4月3日 0:00
提要：●美元逐步走强将使“热钱”流出，加上中国自身的流动性不能再多发，流动性趋紧将成为一种常态，这将对房地产价格带来很大冲击。随着要素市场化改革的推进，利率将市场化，存款利率将大幅度上涨，意味着贷款利率提高，开发商和购房者的成本就会大大增加，房地产需求也会大大萎缩。
●美元逐步走强将使“热钱”流出，加上中国自身的流动性不能再多发，流动性趋紧将成为一种常态，这将对房地产价格带来很大冲击。
●2022年至2025年4年间，每年将净减1100万人以上，到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%，青年人口的大幅减少，对房地产需求将会大大缩小。
●十八届三中全会开启全方位的改革，将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力。在全球化背景下，国外某些学者唱衰中国不是认识不足就是别有用心。
随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出，多年来一路高歌猛进的中国房地产市场有望迎来拐点，房地产市场软着陆将在2014年拉开序幕。
当前房地产泡沫十分明显
房地产泡沫是指由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。笔者认为，中国的房地产市场存在较严重的泡沫，“宁炒一座楼、不开一家厂”现象盛行，大量资金脱离了其他实体经济流入房地产市场，引发了房价异常上涨，幅度明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了百姓的支付能力。
根据IMF测算，中国一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦，世界十大最贵的房地产城市，有6个在中国内地。然而，中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的七分之一，且生态环境与发达国家相差甚远。
某种程度上，房地产已经绑架了中国经济，房地产只是服务业一个子行业，然而，2013年，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的四分之一，占服务业投资总额比重近一半；全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自
房地产；全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经到了大而不能倒的地步，资源错配十分严重。
房地产泡沫存在几大危害
首先，抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下，传统的出口导向、投资拉动已难以持续，急需尽快转到内需为主、消费拉动发展轨道上。但是高房价增加了居民的生活成本，挤压了消费空间，影响了消费扩张和升级。
当前中国居民消费率只有36%左右，远低于美国70%以上的水平，不仅大大低于发达国家水平，也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的，但高房价是一个重要因素。
其次，造成实体经济空洞化。当前制造业年平均利润只有8%左右，而房地产利润至少在20%以上。房地产的暴利，使得房地产具有巨大的“虹吸效应”，将社会资本、土地、劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里，造成房地产“一枝独秀”，加剧了经济结构失衡。
过去十多年中国房地产的持续繁荣，不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢，也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。不少非房地产企业积极参与房地产，弱化了主业的发展，于产业和企业而言，也妨碍了对技术的研发与改进、品牌的建设和投入，导致主业荒废、竞争力下降。过去十多年中国的经济增长居世界之最，G D P总量已位居全球第二，但在此期间并没有产生出世界级的技术品牌，这与房地产的膨胀有着很大关系。
再次，阻碍城镇化进程。城镇化是现代化的重要标志之一，也是扩大内需的重大潜力所在。目前中国城镇化率达53.7%，实际城镇户籍人口只有35%，与发达国家80%水平相差甚远，也大大低于同等收入水平国家。新型城镇化的着力点在于实现人的城镇化，在于农民工转变成市民、农民变市民。高房价阻碍了城镇化的提速，即使解决了城乡分割的户籍制度，面对高房价，城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付，更何况积蓄甚少的农民，农民工不仅买不起房也租不起房，很难转变成市民，这将导致新型城镇化战略目标存在难以实现的风险。
最后，孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者，又是风险的最终承受者。大量资金沉淀在房地产，一旦房地产泡沫破灭，房价、地价大幅度下降，银行将承担极大风险。
实现房地产市场软着陆正当时
进入2014年后，深化改革将全面展开，房地产泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇，支撑高房价的动力正在逐渐减弱。
经过三十多年艰辛努力，中国G D P年均增长9.5%，G D P总量已位居全球第二，人均G D P达6000多美元，迈进了中等收入国家行列。目前，已告别了高增长阶段，进入了6%～8%的中速增长周期，继续采取赶超战略，既无必要，资源环境也难以承载。十八届三中全会在完善政绩考核指标体系方面做出了部署，“唯G D P至上”将成为历史。
土地财政也不可持续，一方面城市土地出让有竭尽之时，另一方面土地财政是典型的与民争利行为，也危及国家粮食安全。土地财政所得就是百姓所失，农地与非农用地巨大的差价严重侵害了失地农民利益。此外，高地价推高了高房价，最终买单者还是普通民众。
随着要素市场化改革的推进，利率将市场化，存款利率将大幅度上涨，意味着贷款利率提高，开发商和购房者的成本就会大大增加，房地产需求也会大大萎缩。当前，美国已开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了。自从上世纪70年代布雷顿森林体系解体以来，美国交替利用弱势美元周期与强势美元周期，进行全球财富再分配。利用弱势美元周期打造全球金融市场泡沫，尤其是以中国为代表的新兴市场资产泡沫，再利用强势美元挤泡沫。次贷危机爆发后，美国通过量化宽松政策转嫁危机，同时，大力调整经济结构，积极推动再工业化，强化高科技发展，当前美国经济已基本实现再平衡，经济呈现实质性复苏，目前到了结束史上最长的弱势美元周期，利用强势美元周期挤泡沫剪羊毛的时候了。美元逐步走强将使“热钱”流出，加上中国自身的流动性不能再多发，流动性趋紧将成为一种常态，这将对房地产价格带来很大冲击。
青年是购房的主力，上世纪80年代末第三次人口出生高峰带来的婚配高峰将在2014年～2015年产生拐点，90年代初出生人口在2100万人到1800万人之间、而1995年之后年出生人口下降到1300万人到1600万人之间，这比最高峰的1990年出生的2800万人减少了许多。其中20岁～34岁的青年，2021年将比上年减少840万人，2022年至2025年4年间，每年将净减1100万人以上，到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%，总量只有2.21亿人，人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进，会对房地产有较强的需求，但这主要是保障性住房的需求，总的来说，青年人口的大幅减少，对房地产需求将会大大缩小。
因而，当前是中国实现房地产市场软着陆的极佳时机。去房地产化，实现房地
产市场软着陆，短期会在某种程度上影响G D P增长，但是，担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。
因为，目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大，而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也与同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后，中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间，将有效推动中国发展。十八届三中全会开启全方位的改革，将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力。在全球化背景下，国外某些学者唱衰中国不是认识不足就是别有用心。
由于人口结构的严重失调，未来劳动力供应量将急剧下降，造成中国在现代化进程中，过早丧失了劳动力比较优势，届时既无发达国家的技术优势和资本优势，又无发展中国家的低成本劳动力优势。在全面小康社会建成之后，中国将面临着经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险。历史留给我们的时间已经不多了，如果不能有效把握现在到2020年这段人口红利末梢期的战略机遇期，攻坚克难、加快改革，及时进行转型发展，摆脱对房地产的依赖，对社会资源要素进行全面再调整再布局，释放各种发展潜力，大幅度提高全要素生产率，确保社会经济持续健康发展。而是继续沉溺于土地神话，投鼠忌器，将耽误时机、丧失机遇，届时房地产泡沫破灭，经济不仅存在硬着陆风险，这将断送中国发展的大好局面。
大力发展服务业解决泡沫破灭后就业
提高对房地产市场实现软着陆重要性和紧迫性的认识。房地产泡沫持续膨胀，不仅是重要的经济问题，也是重大的民生问题，更是重大的社会问题和政治问题。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能乐业，乐业才能筑梦兴邦。中国人多地少，房子只能是居住品、普通消费品，而不能是投资品更不能是投机品，偏离这一方向，必然要付出沉重代价。
因此，党和政府应把促进实现房地产市场软着陆尽快摆上重要议事日程及时进行研究部署，果断决策，强化房地产的民生属性，使房地产由暴利回归到正常，确保国民经济持续健康发展。
加快建立健全符合转型发展的政绩考核机制，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向。依靠制度来约束地方政府官员的短期行为，约束一些地方政府幻想通过刺激房地产片面发展来获得更多的财政收入和拉动经济增长。
去房地产化，实现房地产市场软着陆，会短期影响G D P增长，产生较大规模失业人员和减少地方财政收入。显然，在不少行业存在严重产能过剩的情况下，靠
制造业较快发展来吸纳因消除房地产泡沫而产生的下岗人员，并填补经济增长空间是行不通的。而服务业众多领域劳动力却供不应求，发展严重滞后，无论是服务业增加值占G D P比重还是服务业从业人员占整个从业人员比重，中国均大大低于发达国家，也比同等收入水平国家低了很多。此外，服务业具有知识密集、技术含量高、能源资源消耗低、环境污染少的特点，是吸纳就业的天然“蓄水池”。
因而，只要深化改革，引导好投资方向，加快服务业发展，就能有效吸纳因化解房地产泡沫而下岗的人员，并保持经济的平稳增长。
第19篇：1.易宪容说房地产泡沫为26%
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《如何让寿险成为家庭财务支出的一部分》房地产篇之一
易宪容:今年中国房地产泡沫程度预计为26%
2006年3月15日，“2006广东首届地产诚信大会暨广东地产发展高峰论坛”在广州珠岛宾馆隆重举行。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容出席论坛并对当前中国房地产市场形式做了具体的分析。
7年高速发展引起“过热”
在易宪容的主题演讲中，他提到，中国的房地产从98年至今，经历了7年的高速发展时期，而且这个速度远远高于世界上其他国家的房地产市场发展速度。他引用了自己在加拿大、美国、俄罗斯等国的考察情况作为参照，以北京和广州为典型阐述自己的观点：“中国的城市经过了七年快速的发展，让我们的房地产市场，显现出很好的繁荣景象，显现出房地产业的支柱性。另一方面也反映出我们的市场，因为快速发展而面临各种各样的困难和问题。”
房地产市场“过热”还没降下来
易宪容依然认为，“当前房地产的过热程度，还没有真正降下来”。他引用了目前世界上通行的房地产泡沫方式来推算。1999年到2003年，房地产泡沫在10%左右。2004年上升到23.5%，2005年上升到24.9%。在2005年其他情形不变的情况下推算，2006年国内房地产的泡沫程度应该是26%，2007年可能会达到40.9%，2008年会达到58.4%。
“如果说我们的政策、房地产企业和消费者都是站在2004年的基础上来判断市场，那么，房地产市场的泡沫会随着时间的推移而扩大，这将出现出现大的问题。”这里\"大的问题\"是指国内房地产的泡沫程度远远超过国际警戒线——5%。
基于上面的判断，易宪容对今年国务院总理报告的解读就多了一层含义：政府已经意识到房地产市场还是比较“过热”，所以在报告中讲的内容比去年有了更多方面的阐述。
“过热”现象在转移易宪容在讲话中对2005年房地产市场的宏观调控情况作了一个评价，他认为\"2005年国内房地产市场通过宏观调控以后，也开始走向理性、成熟。\"但他也强调，宏观调控产生了一个效应，那就是房地产快速发展的地域由沿海一带转移到中部和西部。他用了两个数字对比说明了这个问题：2005年，沿海一带房地产的投资和增长是22%左右，但是在西部和中部地区的增长速度超过了35%。
易宪容认为，去年全国房地产市场的“整顿”让投机和炒作的趋势得到一定程度的遏制。对于去年年底深圳和广州房价上的“异动”，他评价为“有了一点点新的苗头，但不是很大”。所以，去年整个房地产市场的投机和炒作比往年要少一些。 同时，他还认为，“以往大家所认为的房价只上涨不下跌的观念已经开始改变”，消费者比以往更理性。民众购买房屋时更加注意从实际情况来考虑，从自己的经济实力、财务状况出发，根据自己对未来预期的理解，进行房屋购买，有了更多的心理判断和心理决策。
第20篇：房地产销售论文
房地产销售规划
要做好房地产，首先要先从这几点做起：
一、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此知之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
第二、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
第三、广告宣传
广告企划不管在什么行业，强调的是一种营销。我们所讲的营销是有别行一般的销售。销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求。也就是我们通常所说的是以产定销还是以销定产，如产品是能满足消费者的需求，销售当然是不成问题的。所以房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告企划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者“广而告之”，最后完成销售。 有效的房地产广告企划可以通过以下几个步骤来进行：第一步要充分了解自身产品特性，了解自身的优、缺点，确立自身的卖点所在；第二步找出产品自身卖点所能吸引的客源群，也就是通常所说的目标客源；第三步就要深刻了解目标客源对产品所有的需求；第四步分析竞争对手，摸清市场行情，做到知已知彼；第五步在满足目标客源群的需求的前提下，适当的修正产品以避开竞争，做到人无我有；第六步根据自身的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制订广告的总方向和总精神。
第四、团队精神
记得老师跟我们说过团队和集体的区别。团队是为了一个共同的梦想一起去奋斗的，而集体只是一群为各自理想奋斗的人而已。做房地产，我们共同的目标，就是努力买好每一幢
房子，争取做到让顾客满意。所以，我们要虚心聆听顾客的需求，而且尽最大的可能满足他们的需求。要有敬业精神充分利用时间销售，将房屋视为自己的来处理，仔细分析，充分掌握房屋之优缺点，对答如流，增强自信。充实知识（房屋知识、客户知识、竞争者知识、售房技巧）。 只有经历不断的挫折和失败，在挫折和失败中不断地调整、学习和进步，才能最终成为一名成功地房地产售楼员。
