武汉理工大学公选课房地产评估实务结课考试试题（主将教师：周盟农）
房地产估价练习
练习要求及注意问题：
1、独立完成练习，以A4型纸打印或者手写，不收复印件和练习簿。可以不抄
写题目,但是必须标明题号。
2、写清楚学院、专业、班级、学号，以方便老师统计、分类、登分。
3、最后一次课程交练习，时间晚6:30---6:45；
4、练习成绩作为课程成绩的唯一依据，没有例外。
5、分数分布
1、
2、
3、每题各15分，4题20分，5题15分，6题20分。
1、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付15万元，共付5年；另一方案是5年后付100万元，若目前的银行贷款利率是7%，应如何付款？
2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，130万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，前3年利率为6%，以后各年利率均为9%，评估该房地产的价格。
3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
4、假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占60%，第二年占40% ，建筑成本为2500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为8%，工程完工后每平方米售价5800元．工程竣工后20%即销售，其余80%估计一年内售完．开发商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计算）
5、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？
6、分析说明房奴、蜗居产生的原因？你对这一问题的解决有什么措施或者方案？
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