华南农业大学继续教育学院
2007年第一学期期末考试
《房地产估价教程》试卷（A卷）
教学点：班级：学号：姓名：成绩：
（本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）
一、判断题（对的打√，错的打×。每小题2分，共20分）
1、桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。
2、电梯、给排水、电气照明等均属于建筑附着物。
3、在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。
4、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。
5、任何一个估价项目都有估价目的。
6、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。
7、招标费是建筑物价格的构成部分之一。
8、征用价格属于公平市场价格。
9、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
10、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整 。
二、单项选择题（每小题2分，共20分）
1、土地的经济地理位置具有（）。
A、不可位移性B、垄断性C、可变性D、多样性
2、下列不属于房地产估价工作原则的是（）
A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性
3、房地产具有供给有限特性，本质上由于（）。
A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大
4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性、
A、独一无二和供给有限B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大D、不可移动和用途多样
5、反应宗地地价水平（）指标更具有说服力、
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积
D、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积
6、商业用地基准地价对应的使用年限为（）年。
A、50B、70C、60D、40
7、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格
8、列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
A、交通拥挤B、建筑技术减少C、城市规划改变D、自然环境恶化
9、影响房地产价格的环境因素不包括（）。
A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境
10、价系数修正法所要修正的因素是（）。
A、地理位置和交通条件B、个别因素和市场转让条件
B、容积率和覆盖率D、特别利害关系和特殊动机
三、多项选择题（每小题3分，共21分）
1、影响地价的一般因素有（）
A、行政因素B、区域因素C、社会因素D、经济因素E、人口因素
2、评估建筑物需考虑的因素包括（）
A、产权B、用途C、建筑结构D、建成时间E、装修质量和水平
3、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）
A、标准厂房B、房地产开发用地C、行政办公楼D、写字楼E、在建工程
4、计算建筑期利息需考虑的参数是（）。
A、实际工期B、平均投入资金额C、贷款利率D、额定工期
5、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。
A、开发期+经营期B、开发期+运营期C、开发期+经营期—前期—建造起
D、开发期+运营期—前期—建造期E、前期+建造期+经营期
6、成本法特别适用那些既有收益又很少发生交易的房地产估计，这类房地产主要包括（）
A、图书馆B、钢铁厂C、空置的写字楼D、单纯的建筑物E、加油站
7、长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是（）
A、特尔非法B、时间序列分析法C、回归分析法D、经验分析法
四、简答（共25分）
1、简述土地的资产的特性。(10分)
2、简述市场法评估的操作步骤.(10分)
3、请解释成新率的定义(5分)
五、计算与分析题 14分
1、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底。假定1990年的价格指数为100%，1991---1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。
答案：
一、判断题（对的打√，错的打×。每小题2分，共20分）
1、错
2、对
3、对
4、错
5、错
6、对
7、对
8、错
9、错
10、错
四、单项选择题（每小题2分，共20分）
1、C
２、A
３、C
４、B
5、D
6、D
7、D
8、B
9、D
10、B
多项选择题（每小题3分，共21分）
1ACDE
2、ABCDE
3、ABD
4、BCD
5、ABE
6ABD
7、BC
四、简答
1、
（1）非劳动产品与劳动产品的二重性
（2）土地价格的二重性
（3）不可移动性
（4）保值增值性
2、
（1）收集交易实例
（2）选取可比交易实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行区域因素修正
（7）进行个别因数修正
（8）综合修正
（9）确定比准价格
3、已使用的建筑物折算获得新的概率﹑比例，表示新旧的程度
成新率=[(设备总使用年限—设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%
五、计算与分析题 24分
1、答案：
15*（160/120）=20万元
或者 15*110%*105%*120%*96%=20万元
