楼盘分析
一、项目概况
保利上河雅颂为全国性品牌开发商保利地产落户天津的开山力作，保利地产必将秉承一贯的精品产品战略，以南派开发商的细腻，央企开发商的社会责任感，上市企业的开发实力，为武清为天津打造一个全新生活理念的高端社区。保利上河雅颂引位于天津市武清区泉发路西侧，开发商是保利（天津）房地产开发公司，均为毛坯房，框架高层，板塔结合，项目占地面积30万平方米，建筑面积75万平方米，容积率2.6， 绿化率40%。
恒大山水城位于天津市武清区，驻守京津中央要地龙凤新城交通枢纽地带，坐拥117万亩大黄堡湿地公园及龙凤双河等外围水脉景观。项目总建筑面积约200万平方米，配有3万平米碧波大湖园林与充满浓郁欧陆风情的皇家园林，并享有2.8公里湖岸。在规划中的首都经济圈辐射下，依靠大七环交通优势，紧邻京津城际，19分钟可抵北京南站，具有巨大的升值潜力。项目目前在售90-150平米精装湖景高层产品，大七环辐射区域真正的价值洼地。恒大山水城位于天津市武清龙凤新城，是由恒大房地产集团开发的项目，框剪结构，装修类型有：精装和毛坯，公共部分为精装，容积率1.10，绿化率50%。
二、楼盘价格
2011年开盘以来，保利住房均价为6800/平米；而恒大山水城2012年开盘5388/平米，目前均价6200/平米。两者价格的差异主要来源于以下几个方面： 1.交通方面
保利上河雅颂可快速直达京沪高速，京福公路，京津塘高速，距京津塘高速5公里左右，距北京与天津港均为71公里，车程1小时即可到达，距天津机场30公里，车程仅为30分钟，武清区距天津市区35公里，引乘坐公交车60
7、611路便可直达天津市区，项目周边561路公交车为武清区环城公交线路，可以直达海达家乐1店和2店。而山水城周边交通大动脉遍布，京津塘、京津二线、京沪高速、103国道„„多条陆路交通动脉环伺，紧邻京津城际高铁30分钟轻松畅达京津双城生活圈。
相比之下，恒大山水城远离繁华的城区，交通还是比较闭塞，没有保利的交通便利。 2.配套设施
保利上河雅颂周边有怡园饭店，学校教育有英华中学、杨村八小、杨村九小，周边医院有区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心、世纪东方医院，各银行，像中国银行、中国建设银行。中国工商银行、平安银行、中国农业银行，商业环境有友谊商厦、中信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路市场、如家快捷酒店、海达家乐超市 一店、东方之珠、家世界、国美、苏宁等。恒大山水城教育：杨村一中、英华学校、恒大双语幼儿园、恒大小学初中，有健康中心农行、邮政储蓄、农商行。
恒大山水城的配套相对保利没有那么完善，一方面，山水城的位置决定了它的初期环境，因此相应的配套都是恒大自己建设的；而保利的地理位置相对较好，开发初期周围的基础设施相对还比较完善，因此在配套设施方面，恒大山水城还有待后期加强，这也导致前期房价较低。 3.项目自身条件
保利和恒大都是知名的大型房地产开发企业，这一点是毋庸置疑的，消费者都会关注项目的开发商运营情况，对于消费者也会根据各自情况来选择相应的项目。保利上河雅颂的物业由保利自己的物业公司负责，物业费1.8/平方/月；山水城的物业由金碧物业公司负责，2.5/平米/月。因为后期的物业较低，相比之下，保利的房价还是较高的。 4.市场环境和政策
项目建设初期，武清区房产高层相对较少，且根据前几年的市场来看，房价呈上涨趋势，由于恒大山水城建设较晚，且当时的“新六条”政策调整了当时的房地产市场环境，改善了供求不平衡的局面，使得恒大山水城的平均房价相对较低。
三、营销策略
保利上河雅颂的核心策略是营销武清、造势京津、事件整合、精准营销。它的项目定位是京津一体化进程中节点性，标杆性的楼盘。其中保利的房子有几大亮点，亮点一：大中型户型赠送入室小花园，面积不同；亮点二：中小户型花台
面积赠送；亮点三：对于小户型，卧室套小书房，给业主一个私密空间。产品的营销大致分为四个阶段。 1.品牌推广期
从五月份开始到六月中旬为前期的推广，推广主题打造中国地产长城，通过户外广告，主要集中在项目周围主干道，项目围档，媒体报道，网络等发布广告，同时接待中心开放，放有户型等的相关资料。 2.区域推广期
从六月中旬到八月中旬，此阶段的推广主题是保利地产，领跑京津一体化，通过软广告，公交车上，网络等，同时举办相关的活动，如保利之夜市民消夏晚会，保利长城游等活动。 3.项目推广期
主题是人居理想、盛世城邦，宣传项目的优势，发布广告等。 4.开盘及强销期
主题是京津连城，价值连城，一期推售在十月十八号开盘主打3.5.6号楼，主要两居、三居和四居室，同时加推2号楼，主要是两居室和三居室，主要为了保证供货的质量；二期推售从十月二十八开始，主推
1、4号楼，包括所有套型的房子，搭配出售，有助于价格的提升。同时设有推介会和体验开放区。
这样的销售方案很快产品售罄，其中保利后期的
23、24号楼十天内两次开盘均售罄，其中很大原因是当时蓝印户口的大量需求。
恒大山水城的区域定位是其处于得天独厚的位置上，位于京津城市发展的主轴中心，因此它的客户定位在投资型客户，休闲度假型客户和自住型客户，外地投资客户群主要是以蓝印户口为目的的高考移民。
2011年7月首次开盘，主推80-157平米精装修户型，4780/平米起，同年后期推广的都是别墅，它的价格采取平开高走的基本原则，依靠高质量产品提高产品价格；此外，最近的楼盘销售都有折扣，首付3万起，85折钜惠，让人很心动的优惠。另外，14年以前的蓝印政策使得此处楼盘大卖，同时给予了最高20万/套的优惠。由于此项目的规模庞大，直至目前还有未售的楼盘，价格也会随着市场的变化而相应的调整。
