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课堂讨论案例及答案
一、案 情
申请人：深圳湖安区建安广场物业管理公司 被申请人：刘清 申请人称：
申请人于2007年11月6日与湖安区西岗东路建安广场业主委员会签 订了有效期三年的物业管理服务合同，合同期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同约定双方以提交深圳仲裁委员会仲裁的方式解决争议。被申请人刘清是建安广场A栋5H房的业主。
申请人自取得建安广场的物业管理权以来全面履行了物业管理服务，并严格按照深圳市物业管理服务收费的规定以及物业管理服务合同的约定向建安广场的业主收取物业管理服务费用。但是被申请人从2008年1月开始至今一直不按申请人与建安广场业主委员会签订的物业管理合同交纳管理费。为此，申请人多次安排工作人员经常上门催缴、耐心做被申请人的工作，希望被申请人能主动缴纳拖欠的管理费用，但被申请人仍然拒绝缴费，直至2010年3月被申请人共计欠缴管理费、本体维修费基金、空调水电费、空调维保费、滞纳金合计人民币56336.97元。
综上所述，被申请人拒缴物业管理费的行为已经严重侵犯了申请人的合法权益，为此申请人特依法向仲裁委员会提出如下仲裁请求：
一、判令被申请人立即向申请人支付拖欠的管理费、本体维修基金、
1 空调水电费、空调维保费、滞纳金共计人民币56336.97元；
二、本案仲裁受理费、处理费由申请人承担。
被申请人答辩称：欠缴物业管理费事出有因。答辩人于1997年购买位于深圳市湖安区西岗东路建安广场1002号A栋5H单位（土地用途为：商业，办公，住宅）写字楼用于自用办公。在入住之日起至2007年5月期间一直按时缴交物业管理费，从未有过延时或欠缴。答辩人从2007年6月开始拒缴物管费完全是事出有因，不得不为。
从2002年6月开始，深圳市宝真城海鲜坊有限公司在建安广场裙楼3楼开设餐厅从事餐饮业，并将厨房的排放油烟管道违法放置在答辩人写字楼楼下的公共平台上。油烟排放口正放在答辩人写字楼窗口下，严重影响了答辩人公司的日常办公。答辩人曾多次找到申请人及海鲜坊要求商谈解决油烟排放问题，但申请人既未协调海鲜坊做出任何改善，也未对答辩人的请求和投诉给予任何答复。正是因为申请人的不作为，任由海鲜坊占据全体业主共有平台对本业主实施了侵害行为。
2005年中海鲜坊进一步扩大营业面积，在申请人的协助下将建安广场的共有设备层（裙楼4楼）改建为酒楼的厨房，并在答辩人公司的正下方放置大量厨房机械设备和供酒楼3层营业楼面所用的冷气设备，同时由于海鲜坊经营业务量的增加，海鲜坊更在原有排烟管道的基础上，又在相邻处增加了一条排烟管。从此答辩人公司窗外经常油烟滚滚，气味刺鼻难忍，设备工作时噪音隆隆并伴随强烈震动，以致答辩人公司一年四季都不敢开窗透气，备受油烟、噪音、震动的滋扰，苦不堪言。答辩人多次要求申请人出面解决问题，但迄今为止从未见过任何答复及改善。
2 2006年
3、4月间答辩人为减轻上述滋扰，对公司进行二次装修。分别在原有窗户内侧又加装了一层中空双层推拉窗户，又在地板上铺装加厚地毯、地胶以对抗油烟、噪音、强力震动的滋扰。尽管答辩人采取了上述措施，但仍然无法排除滋扰。
更有甚者，申请人不仅不履行自己的管理职责以及维护业主合法权益之职能，反而变本加厉，在未获卫生、环评以及消防许可得情况下也自行在共有设备层开设员工食堂，并将排烟管道安装在答辩人公司窗下，每天排出大量油烟滋扰业主。至2009年7月盛夏酷暑时节，申请人更排出员工拆卸掉答辩人公司办公室的空调发电机以期达到威逼答辩人妥协之目的。
从上述滋扰发生之时起，本答辩人就为此请求申请人履行职责，拆除申请人自己的油烟排放管道以及深圳市宝真城海鲜坊有限公司违法设置的油烟排放管道和相关厨房机械设备，消除消防安全隐患，还业主一个安全、卫生的公共环境。但申请人迄今为止对本答辩人遭受的滋扰及侵权行为视而不见，根据深圳市经济特区物业管理条例第3条规定：物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。申请人不但未尽维护业主合法权益的管理职责，还对海鲜坊的侵权违法行为姑息、放任，并且自己也对答辩人实施侵权行为。
在此期间，答辩人同时也多次向深圳市环保部门和消防部门投诉，环保部门和消防部门均曾出具过整改通知书给申请人和深圳市新宝城海鲜坊有限公司要求进行环保整改，消除消防安全隐患，拆除非法设置的排烟管道及设备。但遗憾的是，上述两政府部门均不愿对答辩人出具任何书面受
3 理文件和答复。而申请人以及海鲜坊至今也未作出任何整改行为和拆除行动。
有鉴于申请人对答辩人的侵害行为无法消除，答辩人只能奋起自救，停止缴交物业管理费直至侵害行为消除之日。本答辩人已于2009年9月对申请人及深圳市宝真城海鲜坊有限公司提起法律诉讼，请求停止侵害，拆除非法设置的油烟排放管道和相关厨房机械设备，消除消防安全隐患。
答辩人认为，任何事物都应该置于公平合理之范畴。难道我们小业主就真的只有投诉无门，维权无门吗？我们就只能眼看着自己遭受侵害，遭遇不公平公议之行为时还必须要双手奉上物管费（诚意金）让职权者更加肆意侵害我们的权益吗？
综上所述，答辩人拒缴物业管理费完全是事出有因，正是因为申请人的侵害行为实施在先，才导致了答辩人的不得不为的自救行动。为此，本答辩人特请求贵会查明欠费事实之所以发生的前因后果，以事实为依据，作出合理合法公平的裁决。
仲裁庭经审理查明：
一、2007年11月6日，申请人（乙方）与深圳市建安广场业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》。该合同约定，
1、甲方委托乙方对位于深圳市湖安区西岗东路1002号建安广场实行专业化、一体化的物业管理；合同有效期自2008年1月1日起至2010年12月31日止。
2、委托管理事项包括中央空调等的维修、养护、管理和运行服务等。
3、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，由深圳仲裁委员会仲裁。此外，双方还就合同的生效等问题进行了约定。
二、被申请人是建安广场A栋5H房业主，该房产建筑面积98.05平方 米，为办公用途。申请人每月向被申请人发出的《交款通知书》记载：管理费按10元/平方米计收，中央空调维保费按2.4元/平方米计收，空调水电费（4—11月）按8.5元/平方米计收、（12—3月）按1.2元/平方米计收，本体维修费按0.25元/平方米计收。银行在每月15日前划转各种费用，逾期每天按总额万分之五收取滞纳金。
三、被申请人从2008年1月1日起至2010年2月止尚欠申请人物业管理费25493元、本体维修基金637.26元、空调水电费14511.48元、空调维保费6118.32元，合计46760.06元。每月应交纳的各项费用滞纳金共计9576.93元。
四、2009年，本案被申请人曾以相邻污染侵害纠纷为由向深圳市湖安区人民法院提起诉讼要求本案中的申请人将厨房及食堂搬离建安广场4楼设备层并立即停止非法排放油烟，将油烟排放管道搬离4楼公共平台，按相关规定重置油烟管道，同时，要求申请人承担精神损失费2万元。2009年12月14日，湖安区人民法院作出（2009）深湖法民一初字第1780号民事判决书，判令申请人将设置在建安广场A栋5H单位外墙下方的排烟管道设施拆除，以停止非法排放油烟，并驳回被申请人的其他诉讼请求。该判决于2010年1月1日生效后，申请人拆除了排烟管道。
2009年9月，本案被申请人向深圳市湖安区人民法院提起诉讼，提出了要求本案中的申请人和深圳市宝真城海鲜坊有限公司（案外人）将厨房及食堂搬离建安广场4楼设备层并立即停止非法排放油烟，将油烟排放管道搬离4楼公共平台等诉讼请求，现本案尚未结案。
5 2010年，本案申请人以物业服务合同纠纷为由向深圳市湖区安人民法院提起诉讼要求本案中的被申请人立即支付2007年6月至2007年12月的管理费、本体维修基金、空调水电费、空调维保费、滞纳金共计人民币14678.06元。2010年5月17日，湖安区人民法院作出（2010）深湖法民三初字第613号民事判决书，判令被申请人向申请人支付从2007年6月至2007年12月拖欠的物业管理费、本体维修基金、空调水电费、空调维保费及滞纳金共计人民币14678.05元。
五、申请人向深圳仲裁委员会交纳了7803元仲裁费。
请问：如果你是仲裁员，你将如何裁决此案？请说明裁决的事实和法律依据。
二、仲裁庭意见及裁决：
（一）仲裁庭意见
根据以上事实和有关的证据材料及我国有关法律、法规的规定，仲裁庭对本案形成以下意见：
1、关于《物业管理合同》的效力
仲裁庭认为，申请人与深圳市建安广场业主委员会签订的《物业管理合同》，是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。被申请人作为该小区业主,也应当予以遵守.
2、关于申请人的仲裁请求的问题
在本案中,合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。申请人已经依约履行了管理义务，被申请人应该按照合同约定缴纳管理费。当然仲裁庭也注意到，被申请人称不交管理费等费用的理由是申请 6 人与宝真城海鲜坊有限公司侵害了其合法权利,并且在湖安区人民法院作出的（2009）深湖法民一初字第1780号民事判决书中，也确认了申请人对被申请人的污染侵害,作出了相应判决。此外,有关申请人与被申请人及宝真城海鲜坊有限公司的厨房搬离纠纷也在人民法院的审理中。对此，仲裁庭认为，申请人与被申请人的物业管理纠纷和申请人与被申请人及宝真城海鲜坊有限公司的侵权纠纷是两个不同的法律关系，也分别属于不同的法律机构解决。在本案中,如果申请人与宝真城海鲜坊有限公司侵害了被申请人的合法权利，被申请人可以并且也已经在另寻法律途径主张权利，但是被申请人不能以此为由拒交管理费。因此，根据我国合同法第8条、第107条的规定，仲裁庭支持申请人关于要求被申请人向其支付拖欠的管理费、本体维修基金、空调水电费、空调维保费、滞纳金共计人民币56336.97元的主张。
3、关于仲裁费的问题。
根据仲裁庭对申请人仲裁请求的支持情况以及引起本案纠纷的责任，仲裁庭决定，本案仲裁费由申请人和被申请人按2：8的比例承担。
（二）裁 决
根据上述意见和《中华人民共和国合同法》第8条、第107条的规定，仲裁庭裁决如下：
1、被申请人向申请人支付拖欠的管理费、本体维修基金、空调水电费、空调维保费、滞纳金共计人民币56336.97元；
2、本案仲裁费由申请人承担1561元，被申请人承担6242元，被申请人承担的部分径付申请人。
7 被申请人于本裁决送达之日起15日内履行上述裁决所定义务。 本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
