关于建立健全物业服务项目准入与退出制度
的实施意见
为规范物业管理市场秩序，加强物业管理项目准入及退出管理，保持业主正常生活秩序，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和国家有关法律、法规、政策，提出如下意见：
一、加强源头管理，严格物业管理项目准入机制
(一)进一步健全和完善前期物业管理招投标市场准入制度，严格资格预审，投标企业名单报经贵池区住建委备案核准时，应当征求相关街道、社区意见，相关街道、社区全程参与。结合日常考核情况，对在整改期内物业服务企业，一律不得进入招投标市场。未经区住房城乡建委批准，开发商不得与物业服务企业签订小区物业服务合同，开发商不能直接支付小区物业服务启动资金给物业服务企业，必须依法按规将开发小区物业服务开办启动资金拨付到所在街道。开发商不能直接提供公共物业用房给受委托的物业公司，而是将建成的小区物业用房按规划建设约定移交给区住房城乡建委。
(二)实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前，应当与业主委员会或开发建设单位签订书面的物业服务合同，合同中应包含物业服务质量保证条款。物业服务企业应按每平方米建筑面积0.3元标准，一性缴纳履约保证金，最
1 低不少于1万元，履约保证金实行专户存储，由小区所在地街道(社区)、业主委员会共同监管。经考核服务达标的，在物业服务合同期满后全额返还，服务不达标的，按考核分值区间，分比例扣减，扣完为止，扣减质量保证应全部用于小区物业管理。具体办法由贵池区政府会同市住房城乡建委另行制定。
(三)加强物业服务企业资质管理，提高资质审批门槛。对新设立的物业服务企业从严审批，严把进口关，每年资质年审时，必须先经街道(社区)签署意见，否则不予年检。
(四)强化行业培训，实行项目职业经理人制度。自2011年起4月1日起，对住宅小区管理处负责人实行经理人持证上岗，在市物业管理主管部门统一举办的物业服务培训考核合格后，核发岗位证书。未经考核不具备岗位证书的，不得从事管理岗位。
二、依法有序，加强物业管理项目退出的监管
(一)物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、平稳过渡的原则进行。贵池区住建委负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导工作。制订小区管理应急预案，指导街道对本辖区内退出项目管理的工作实施监督和组织协调，召开联席会议。社区协助街道做好有关工作。
(二)前期物业服务合同或物业服务合同期限未满，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同日前3个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形
2 式告知对方，并同时告知当地街道、社区和贵池区住房城乡建委。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得单方面停止服务擅自退出。
(三)前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应于期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知当地街道、社区和贵池区住房城乡建委，并在街道和社区的指导下召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。
(四)物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道应根据制定的小区管理应急预案临时托管。组织街道、区市容环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等基本服务工作。实际发生的费用由业主交纳，也可委托社区代为收取，或由后续新驻物业服务企业一并承担，业主委员会配合作好收费工作。
(五)物业服务企业应坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业不按本意见规定程序做好退出衔接工作的，由贵池区住房城乡建委将该企业的不良行为书面报送市房产局，记入该企业诚信档案，并向公开公布。自公开公布之日起取消该企
3 业在一年内参与物业服务项目招投标的资格，其管理的物业项目在三年内不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。
