个 人 贷 款 各 流 程
按产品用途分类：
自营性个人住房贷款
个人住房贷款 公积金个人住房贷款
个人住房组合贷款 个人汽车贷款 个人教育贷款
个人耐用消费品贷款
个人消费贷款
个人消费额度贷款 个人旅游消费贷款 个人医疗贷款
个人经营专项贷款
个人经营类贷款
个人经营流动资金贷款
个人商用房贷款 个人经营设备贷款 有担保流动资金贷款 无担保流动资金贷款
一、个人住房贷款
1.贷款的受理——贷款受理人
（1）贷前咨询
渠道与方式：现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册 咨询内容：a.贷款品种；b.申请条件；c.申请需提供的资料；d.办理程序；e.合同中主要条款（如贷款利率、还款方式、还款额度等）；f.获取申请书、申请表格及有关信息的渠道；g.经办机构的地址及联系电话；h.其他。 （2）接受申请
▲ 贷款受理人要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”。按银行要求，提交相关申请资料。有共同申请人，同样提交有关申请资料。 申请材料清单：
a.合法有效的身份证件（居民身份证、户口簿、居留证件等）；b.借款人还款能力证明材料（收入证明材料和有关资产证明等）；c.合法有效的购房合同；
d.抵押物或质押权利的权属证明文件以及处分权人同意抵（质）押的书面证明
（涉及抵（质）押担保的情况时）；
e.保证人同意提供担保的书面承诺，以及保证人保证能力的证明材料
（涉及保证担保的情况时）；
f.购房首付款证明材料：
→首付款交款单据（如发票、收据、银行进帐单、现金交款单等）或自筹资金的有关证明；g.其他。
（3）初审
▲ 对申请书及申请材料进行初审，主要审查申请人的主体资格、所提交的申请材料的完整性与规范性。
▲ 出现三种情况：不予受理（退回申请并说明原因）、补充资料再审理、受理（将申请书及申请材料提交于贷前调查人进行贷前调查）
2.贷前的调查——贷前调查人
（1）开发商及楼盘项目的调查
开发商资信审查
→a.房地产开发商资质审查；b.企业资信等级或信用程度；c.企业法人营业执照；d.税务登记证明；e.会计报表；f.开发商的债权债务以及为其他债权人提供担保情况；g.企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。
项目本身的审查
→a.项目资料的完整性（项目资料是否齐全）、真实性（原件与复印件对照）、有效性（项目资料是否在有效期限内）的审查；b.项目的合法性（开发商的“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”；项目销售的“预售许可证”等）审查；c.项目工程进度审查；d.项目自筹资金到位情况审查。
对项目实地考察
→a.检查所提供资料和数据是否与实际一致；b.开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，以及工程进度检查；c.检查项目位置、房屋销售的市场价值、销售前景判断。
④撰写调查报告
报告内容：a.开发商的企业概况、资信状况；b.要求合作项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；c.通过贷款合作可能给银行带来的效益和风险分析（如：存款、利息收入、中间业务、资产业务等）；d.项目可行性结论，以及对个人住房贷款规模、年限、成数的建议说明。
▲ 项目调查报告经审核人员审核，交由有权审批部门审查核准。
(2)对借款人的调查
调查的方式：a.审查借款申请材料(了解借款申请人的基本情况、借款所购/建房屋情况、贷款担保情况)；b.面谈借款申请人（贷前调查人至少直接与借款申请人及共同申请人面谈一次）；c.查询个人信用；d.电话调查；e.实地调查等。
调查内容：a.材料一致性（“个人住房贷款调查审批表”填写内容与相关证明材料一致）；b.借款申请人及代理人身份证明；c.信用情况（人民银行征信系统查询并打印）；d.偿还能力证明（工作收入证明、投资经营收入证明、财产情况证明）；e.首付款证明；f.购房合同或协议；g.担保材料；h.审核贷款真实性。
▲ 贷前调查完成后，贷前调查人对调查结果进行整理、分析，填写“个人住房贷款调查审批表”，提出建议，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。
3.贷款的审查
▲ 对借款申请人提交的材料、贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录等贷前调查内容进行审查。若有疑问，重新调查；审查完毕后，在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同以上资料一并送交贷款审批人进行审批。
4.贷款的审批
（1）组织报批材料——个人住房贷款业务部门组织材料
→包括“个人信贷业务报批材料清单”、“个人信贷业务申报审批表”、“个人住房借款申请表”、个人住房贷款办法及操作规程规定所需材料等。
（2）审批
→审批内容：a.借款人资格和条件；b.借款用途；c.借款金额和期限；d.借款人提供材料是否完整、合法、有效；e.贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确合理；f.对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；g.其他。
（3）提出审批意见
→单人审批，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见；
双人审批，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。
（4）审批意见落实
▲ 出现三种情况：不予受理（退回申请材料、做解释、做好信贷拒批记录存档）、补充资料再审理、受理（信贷经办人员及时通知借款申请人、落实有关条件、办理合同签约、
发放贷款等）。
5.贷款的签约
（1）填写合同（根据审批意见确定应使用的合同文本并填写）
（2）审核合同（合同填写完毕后，填写人员及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核）
（3）签订合同（合同填写并复核无误后，贷款发放人负责与借款人、担保人签订合同，并送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查及签字）
6.贷款的发放
（1）落实贷款发放条件
→条件：a.首付款已全额支付到位；b.所购房屋为新建房的，确认项目工程进度是否复核规定条件；c.需要办理保险、公证的，确定有关手续已经办理完毕；d.对采取委托扣划还款方式的，确认其在银行开立还本付息账户；e.对采取抵押/质押的，落实抵押/质押手续；f.对自然人作为保证人的，明确落实履行保证责任的具体操作程序。对保证人有保证金要求的，要求保证人在银行存入一定期限的还本付息额的保证金。
（2）贷款划付
→流程：a.贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员填写或打印相关文件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据；
b.会计部门进行开立账户、划款；
c.贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同规定需要借款人到场的，应通知借款人持身份证件到场协助办理相关手续。
d.个人住房贷款，将贷款转入售房人在银行开立的存款账户内，或按照合同约定直接划入借款人在银行开立的存款账户内；二手房贷款，将贷款转入房产交易双方约定的存款账户内。
7.贷后和档案管理
（1）贷款的回收（支付方式：委托扣款、柜面还款；还款方式）
（2）合同的变更
（3）贷后检查
（4）贷款风险分类和不良贷款的管理
（5）贷后档案管理
