安徽省宿州市光彩城调研
11城市规划2班
朱子健 11202020209
安徽省宿州市光彩城调研
宿州光彩城大市场由全国知名的民营企业——江西民生集团投巨资精心打造，全国光彩促进直属重点项目之一，是一项现代商贸物流与光彩事业相得益彰的宏伟工程。项目占地约1000亩，位于宿州市淮河西路。地处城市规划核心物流区。毗邻宿州市政务中心，背靠长途快客站，紧依合徐高速，东靠磬云路，西接拂晓大道，南临淮河西路，北连浍水路。宿州市最大的家具城——尚都家具广场与光彩城遥相呼应；皖北最大的物流公司——皖北物流落户于光彩城，与光彩城唇齿相依；美庐花园、光彩·美庐奥城、太阳城等高档社区坐拥周围；新起的光彩精品家居城配套其中；休闲美食街成为外地客商品尝宿州美味的首选之地； 10路、12路公交车从市场穿行而过， 9路公交车环绕光彩城而行。光彩城农资市场被国家农业部评为安徽省唯一的全国定点农资市场。
市场拥有三层连体式黄金商铺1729间，仓储面积6000余平方米。商业规划为A、B、C三区。分别为农资农贸、陶瓷建材、装潢材料等交易版块。世界级、国家级知名品牌拥有量居皖北地区之首。经营：种子、农药、化肥、饲料、兽药等上千个农资系列产品；地面砖、墙砖、卫浴、洁具、木地板、橱柜、灯具、油漆、涂料、木业、玻艺、梯艺、太阳能、五金电料、门业等各种系列现代化家装产品。
光彩城入驻宿州八年间为宿州经济的发展做出了不可估量的贡献，但是其突出的问题也不在少数，现在就为其所暴露出的问题统一展述并提出自己的建议：
（一） 房屋质量存在问题
因为光彩城规模较大，工期较短，虽然成果喜人，但房屋质量问题令人担忧
从市场开始营业商户房屋出现不同程度的开裂，漏水等等。
解决方案：1找开发商协商
如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。
2因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。
3提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。
综上所述，我们不难发现房屋质量问题已经成了一个普遍的现象。许多居民对类似住房出现的问题，不知道该如何投诉，如何解决，往往是一出现问题就找物业，而物业部门又因无力解决或其它一些原因把问题移交给别的部门，使问题拖而不决。在这里提醒购房者，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决，以便更好地维护自己的权益。
（二） 因管理不善，矛盾日益突出，业主哄抬房屋租价，且与商户商讨果，
致使市场秩序混乱。
解决方案：早在2011年3月9日，十一届全国人大四次会议，住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊就“保障性住房建设和房地产市场调控”的相关问题进行解答。
第一方面，租金的调控应该也是房价调控的一部分。首先，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。像北京市市委书记在人代会上已经明确表态，出租房的租金政府要调控，还讲了北京要形成以出租房为主的住房供应体系，出租房的比例要达到60%；另外，北京也在研究加强出租房制度建设方面的工作。这都是积极的信号，地方政府已经在采取措施。
第二方面，要加大供应。租赁的需求应该是一个刚性的需求，调控要更多地强调增加供应。，除了廉租房要加大建设力度以外，公租房要加大建设力度，今年要大规模地建公租房。这样就会解决相当一部分租赁需求，特别是中低收入群体的需求。政府已经注意到，最近重庆市16000套公租房拿出来摇号，市场反映非常好，租金已经得到明显控制。
除了这些供应渠道以外，还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。现在各地都有一些很好的办法。比如在调查中，有一些省市利用一些工业园区的生活用地，来集中建一些外来务工人员的租赁住房，规模较大，由一些专业性的公司来投资经营，效果较好。还有一些地方利用城中村改造建设的安置房、回迁房，给农民补偿以后，鼓励有两套三套的人，把多余的房子拿到租赁市场上来。还有一些其他的办法，比如在一些特殊的地段，包括一些学区、地铁的周边，通过规划的手段，增加一些适合出租的中小套型的住房建设，提高这类地区这类出租住房供应的比例。
第三方面，要加强市场监管。最近已经出了两个部令，《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》，这两个办法都对出租房的管理、中介机构、中介人员的管理有规定。当前的工作主要是抓好落实，发现有哄抬租价、欺骗等违规行为的，就要严肃查处。
（三）因市场位置较为偏僻，交通便利性不高。
解决方案：应积极与政府以及当地公交集团进行协商，使公交集团为了给市民提供更优质的公交服务，解决市民出行难问题，开展公交线网优化研究，改善现有公交线路与市民出行需求不完全匹配的矛盾。
公交线网优化加快建设“公交都市”的重要举措之一，重点解决一些区域公交服务水平低甚至空白的问题。
为更准确地把握市民公交出行特征，做到“对症下药”、科学制订优化方案，公交集团应在平时乘客反映意见较多线路的部分公交车上，调查各条线路、各个站点的上下客流量，并对市场周围站点开展乘客出行起终点问卷调查，综合考虑各方面的不足并积极提出解决方案。
（四）市场周围配套设施不够齐全，对市场人员日常生活造成不便。 公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。
公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。产权及收益权不属于开发商。 对于光彩城公共服务设施所存在的主要缺陷主要有以下几点：
1、生产配套设施不够完善。
供水方面：市场供水总量比较充足，基本能满足商户用水需求。但市场部分供水管网为早期建设，由于水管偏旧、管径较小、地势高低落差较大等原因，造成市场内还存在水压不足的现象。 供电方面：市场供电配套基本覆盖，但仍面临电力设施建设不均衡，局部电力短缺的问题。由于入驻市场商户的增加，市场部分电网规划已经严重滞后，无法全面保证商户的实际用电需求。
供气方面：市场在积极铺设天然气管道，部分商户已经开始使用天然气，供气系统正在不断完善之中。但由于受到资金压力、征地拆迁等原因制约，工程进展还比较缓慢。
2、市政公用配套设施有待提升。
道路交通方面：市场部分道路建设滞后，交通标识缺乏，公交线路不足，交通安全设施建设还不够完善（如电子眼、红绿灯、安全标识、路灯及绿化等都需要进一步完善）。
污水处理方面：市场没有统一建设污水处理设施，市场内污水管网尚未配套完善，污水由商户各自处理，导致重复建设。
治安方面：存在电子监控设备缺乏、公共卫生及公用配套设施不足等问题，给市场商户出行带来一定的安全隐患。
3、生活配套设施严重滞后。
市场生活配套设施建设普遍滞后，缺乏文体和商业配套设施。一些商户宿舍建设短缺问题还较为严重，除部分建有宿舍外，目前很多商户只能通过租住周边民房来保障，居住条件还比较差。此外，还存在着供水、供电、有线电视、网络等企业和商户急需的公共服务保障不足现象，缺少文体活动中心、商场、医院和菜市场，不能顺利商户正常生活，对商户的招商和投资发展环境也造成了不利的影响。
4、相关中介配套服务水平较低。 一是金融、物流等生产性服务业发展水平较低。物流服务形式单一，商户物流主要依靠自身解决，市场现代化物流设施和物流体系建设滞后。二是劳务、法律、广告、设计、管理咨询等中介服务业机构少、规模小、能力弱，给商户拓展生产经营活动带来制约和影响。 原因分析：
1、市场规划滞后。市场的总体规划和配套设施建设规划滞后，一些方案缺乏周密科学的论证，有的经过反复调整，影响了规划的整体性、科学性和基础设施项目安排的合理性。市场配套设施建设方案，落后于招商引资和产业发展的实际需要。
2、资金投入不足。随着市场建设的快速推进，市场基础设施建设迫切需要更多的资金。而目前建设资金来源主要依靠市、区两级财政，由于受到财力限制，投入总量有限，资金缺口较大。受资金投入不足的影响，市场的基础设施建设滞后，配套项目推进缓慢。
3、管理体制不顺。市场大多属于开放式管理，市场管理机构只是协调机构，各有关职能部门各自在市场内行使管理职权。一方面导致市场难以为商户提供高效的行政服务，另一方面也造成市场公共配套设施建设与商户发展要求不平衡，甚至脱节。
4、拆迁进度缓慢。一些市场周边土地征地拆迁难度很大，造成规划中的一些公共配套设施建设项目迟迟无法开工，严重影响了市场整体规划的实施和市场配套服务功能的建设。 对于配套设施完善应注意到的方面有：
1、 注重社会效益，而不片面追求经济利益。加强公共配套设施建设不仅仅是为了满足开发商的需求，而是为了满足包括业主在内的所有居民精神文化生活的需求，尤其是为巩固党在基层的执政地位提供坚实的物质基础，满足党在基层的执政需要。
2、
优先解决开放型文体、服务公共设施的用地需求 。在用地选择上，政府投资新建的项目、公共开放型的文体活动场所优先解决用地。要纠正和防止过去在实际操作中的不当做法。
3、
适度超前。 过去因规划滞后曾给区基础设施建设造成无可挽回的损失，不能重蹈覆辙，应适度超前。尤其是公共配套设施不足，在新建或改造时应适当提高标准，做到既符合实际，又体现超前意识。
4、
完善与商户生活密切相关的公共服务设施。 光彩城商户数量多，面积广，人口规模较大，但公共服务设施的配置水平明显滞后，与现代化城市的要求还有一定距离。应加快与宿州人口规模、社区面积相匹配的公共服务设施的建设 ，从根本上改变只见高楼大厦、深院豪宅，不见绿地和公厕的现状，进一步改善人居环境，提高居民的生活水平。
5、
配置标准不宜搞“一刀切”。宿州内外的社区情况千差万别，在决策、规划和建设中不能搞“一刀切”，应注重调查研究，区分实际差别，确定符合光彩城实际的配置标准和建设方式。
6、
建设方式以政府投资新建为主。区公共配套设施由开发商代建有一定好处，但也存在很多弊端，而这些弊端目前仍无法克服。建议由政府投资，以政府新建为主，辅之以购买、置换、调剂、租赁、改扩建、清欠等方式，建设和完善市场办公用房和文体活动、服务等公共设施。
解决方案：市场建设是发展现代工业的重要抓手和基础，市场公共配套设施建设，是市场长期良性发展的基础和保障，加快完善公共配套设施，是市场建设的必然要求。应当进一步开阔视野，明确思路，坚持可持续发展原则，加速市场配套设施建设。主动承接产业转移，加快经济结构调整，大力提升拓展市场现有优势产业水平和规模，以较完备的基础设施，配套的公共服务，把光彩城打造成为主导产业明确、协作配套合理、行业特色鲜明的产业集聚区。
1、适度调整提升市场整体规划，保障和完善基础配套设施建设。“凡事预则立，不预则废”，基于光彩城在承接产业转移中的战略地位，应充分借鉴外地经验，按照国内外先进市场的建设理念，统筹考虑市场总体布局和发展目标。以调整提升市场整体规划为抓手，加强对市场的规划研究，体现前瞻性、科学性和合理性。同时，做实做细路网、动力、通讯等专项规划，不断完善市场内供水、供电、供气、道路、通讯、排污等基础设施。充分考虑规划建设以及运行中的各项因素，力争早日建成并投入使用。进一步加强物流配送体系建设，降低市场商户运行成本；建立市场社会化后勤服务体系，减轻市场商户的社会负担；加强专业市场体系建设，为市场商户提供资金、信息、技术、人才等全方位服务，全面提升市场商户承载能力和配套服务能力。
2、坚持以人为本，加快市场必要的生活配套服务设施建设。广泛听取民意，在加强市场生产配套设施建设的同时，不断提升和完善生活配套设施建设。加大对市场及周边生活配套区、社区服务中心、文化、体育、教育、卫生等民生设施建设的投入，整合市场商户需求，建设直接为市场商户生产提供服务的配套产业小区和配套街区，改造提升传统生活服务业，推动完善市场的三产服务功能。为市场业主和商户职工解决吃、住、行、娱乐、购物、就医、子女入学等实际问题，解决企商户发展的后顾之忧，全面提升市场的服务水平。加大对集中征地拆迁失地农民安置、就业生活保障等问题的统筹，做好市场的绿化、亮化和美化工程，树立良好的市场形象，增强市场的资本集聚和人才吸纳能力。
3、进一步完善公共行政服务设施，加大对市场配套设施建设的资金支持力度。继续简政放权，适当下放扩充市场管理部门的行政职权，增补充实各职能部门在市场的派驻机构，完善市场公共服务功能，为市场商户打造便捷高效的行政服务体系，充分保障和满足市场建设和产业发展的需要。进一步强化资金扶持。在大力争取各级财政资金，加大市场公共配套设施投入的同时，探索多元化资金投入机制。积极促进各类科技、工业扶持政策资金向市场适当倾斜，探索发挥金融杠杆和市场机制调节作用，鼓励市场和商户利用新三板上市、专项发行联合债券等多种渠道融资，加快市场基础设施配套建设步伐。支持鼓励社会资金投入，参与各类基础设施、社区服务中心、大型商场等配套设施建设，强化各项配套服务功能，继续推动市场又好又快全面发展。顺利实现宿州市承接产业转移、全面振兴芜湖经济社会各项事业的宏伟目标。
