靖罗剩余商铺2013年招商销售方案
第一部分、7个问题1个目标
1、推广重新启动问题：项目沉寂已经有一段时间，市场了解到还有商铺销售的客户已经不多，项目形象被忽略，导致项目地段价值在不断在下降。解决：重新启动项目的推广宣传以及销售工作，以靖西县城为中心分阶段性的进行项目的推广宣传，解决项目被忽视和销售来访成交问题。
2、现场环境问题：由于多方面原因导致项目现场的道路、通道、过道及整体环境比较混乱，导致项目形象有所下降，项目价值得不到足够的提升，同时对到访客户有较大的心理影响，直接影响销售成交。解决：适当的包装投入，包括增加通道的照明，清洁、保持通道的通畅、明亮，必要的环境包装，如过道柱子以及吊顶挂上项目广告等以增加商业氛围。
3、现场售楼部问题：目前正在使用的销售及办公点所处位置不佳，昭示性欠佳，尤其周边的餐饮业态如烧烤等给环境造成极大的影响；影响客户来访，对项目形象及销售均带来不利影响。解决：建议搬迁到城西路上的A10商铺，城西路是繁华老街人流量大，加之由于目前正在经营业态主要以服饰、银行、药店、小商品等为主，因此形象较好，商业氛围较浓厚；对项目的形象、推广、客户到访以及销售均有良好的促进作用。
4、业态定位问题：由于前期商业设计存在一定的缺陷如层高、柱子、通道等问题，因此原先划定的以参与酒店为主的业态存在一定难度。解决：经现场考察并根据当地消费特征及市场需求结合本项目商业设计的现实情况，认为项目二楼商铺更符合定位为小商品类产品的批发零售集散市场，形成集中式辐射县城及周边乡镇的商贸城。
5、价格调整问题：⑴由于前期商业设计存在一定的缺陷如层高、柱子、通道等问题，项目二楼有经营失败案例，目前不成熟等；⑵再者目前市场商铺供应量充足，投资商铺的选择性较多，传统客户对二楼商铺投资顾虑及信心不促。解决：⑴建议适当降低销售、租金价格，以争取一定竞争优势，促进清盘的速度，快速回笼资金，降低公司对外地项目的运营时间及成本；⑵由于不同铺段之间由于通道、过道、高低、柱子等影响因素的不同应进行差异化定价，执行优质优价，劣质低价的政策；以便有效的分流客户意向及成交逼订。
6、关于招商与销售的关系：⑴招商是为了促进销售，销售为主招商为辅，更合理的商业定位及业态定位对盘活商城及重新启动项目有一定的促进作用，同步招商有利于提升客户的信心，促进项目的销售；⑵原则上以销售为主，销售原则上以消化整片的大客户为优先，中小客户次之，招商策略亦同。⑶已招商经营的商铺带租约销售，销售时必须与客户、租户进行充分明确清晰的沟通各项销售、招商政策，转租协议必须与买卖合同同时签订，项目的交付手续同时完成办理。
7、关于招商与物业管理问题：⑴招商是为了促进销售，销售为主招商为辅，同时面临商场运营管理问题， 1
招商达到60%即可考虑开业。解决：与小区现有的物业公司进行沟通接洽，是否可以委托其进行日常的管理，如保洁、安保等工作即可；物业管理费为1元/平米，由物业公司自行收取，自负盈亏，开发商不介入管理与收费问题，但在租赁合同中可体现。
8、项目组工作问题：提高项目团队对项目信心，提升工作的积极性与责任感，
目标：力争2013年12月30日前结束项目的清盘工作。
第二部分商铺功能分区及业态定位
整体业态定位：
业态定位：服装服饰、纺织品、鞋类、玩具、文具文体、小电子电器、家具、箱包、家居用品、礼品工艺品、化妆品护肤品、美容美发美甲等
（一）二层功能分区及业态定位
1、第1区：
业态定位：电子电器（小家电、电池、卫浴家电、厨房家电、电子数码、照明电子、视听系列）
（1）范围包括：二层E-
1、E-
2、E-20、E-
21、F-6至F-13及F-6
6、F-67（销售面积共计710.5㎡，租赁面积共计792.87㎡），以及已售的E-30、E-
31、F-1至F-
6、F-65铺位；
（2）入口分布：主入口为E区一层与二层的原有自动扶梯及二层E-37（建筑面积46.23㎡）铺位作公共入口楼道（第1区与第2区共用）；应急出口为一层C-7（建筑面积56.91㎡）与二层F-14（建筑面积61.59㎡）上下连通的新建楼梯（第1区与第8区共用）；
2、第2区、第3区：
业态定位：家具（办公家具、酒店家具、客厅家具、书房家具、卧室家具、学习家具、酒吧家具）
（1）、第2区：
①范围包括：二层E-3至E-
6、E-16至E-
19、E-
26、E-
27、E-
29、E-
35、E-
36、E-38至E-41（销售面积共计557.76㎡，租赁面积共计673.35㎡），以及已售的E-
28、E-42铺位；
②入口分布：主入口为E区一层与二层的原有自动扶梯及E-37（建筑面积46.23㎡）铺位作公共入口楼道（第1区与第2区共用）；应急出口为一层D-
31、D-32（建筑面积85.46㎡）与二层E-
33、E-34（建筑面积99.49㎡）上下连通的新建楼梯（第2区与第3区共用）；
（2）、第3区：
①范围包括：二层E-7至E-
15、E-22至E
25、E-32（销售面积共计528.24㎡，租赁面积共计620.72㎡）；
②入口分布：主入口为一层D-
10、D-11铺位（建筑面积87.08㎡）与二层E-
9、E-10铺位（建筑面积57.77㎡）上下连通的新建楼梯；应急出口为一层D-
31、D-32（建筑面积85.46㎡）与二层E-
33、E-34（建筑面积99.49㎡）上下连通的新建楼梯（与第2区共用）；
3、第4区：
业态定位：服装服饰（服饰类、服装类、内衣类、袜子类、泳装类）
（1）第4区
①范围包括：二层F-39至F-51及B-9（销售和租赁面积均为846.90㎡）；
②入口分布：双主入口设计，一处主出入口为B-9铺位专用门厅式入口楼梯（原楼梯改造），另一处主出入口为F区原有自动扶楼（应急时与第5区共用）；
4、第5区：
业态定位：服装服饰、饰品（发饰品、手饰品等各类饰品）
（1）第4区
①范围包括：B-
2、二层F-34至F-
38、F-52至F-54及一层的C-23至C-26（销售和租赁面积均为693.01㎡）；
②主入口为临街门厅：分别可从B-2或C26铺位，两个方向进入专用门厅到达门厅内的专用楼梯（楼梯为一层C-
23、C-24和二层F-
34、F-35上下连通的新建楼梯）；应急出口：在与第4区隔断位置设一道公用消防玻璃门（第4区、第5区平时双面上锁，紧急情况时使用，通往第4区楼梯）；
5、第6区：
业态定位：纺织品、家居用品
（1）范围包括：二层F-30至F-
33、F-55至F-57及一层的C-40、C-41（销售和租赁面积均为399.71㎡）；
（2）入口分布：主入口为一层C-40、C-41与二层F-
56、F-57铺位上下连通的新建专用入口楼梯；应急出口：在与第5区隔断位置设一道公用消防玻璃门（第5区、第6区平时双面上锁，紧急情况时使用，通往第5区楼梯）；
6、第7区：
业态定位：箱包、鞋类
（1）范围包括：二层F-24至F-
29、F-58至F-60（销售和租赁面积均为358.95㎡）；
（2）入口分布：主入口为一层C-41与C-42铺之间的原有至二层楼梯作为该区专用入口楼梯；应急出口：在与第8区隔断位置设一道公用消防玻璃门（第7区、第8区平时双面上锁，紧急情况时使用，通往第8区楼梯）；
7、第8区：
业态定位：玩具、文具文体、礼品工艺品
（1）范围包括：二层F-15至F-
22、F-61至F-64及一层C-
13、C-14（销售面积共计713.37㎡，租赁面积共计772.62㎡）；
（2）入口分布：主入口为一层C-
13、C-14与二层F-
21、F-22铺位上下连通的新建专用入口楼梯；应急出口：一层C-7（建筑面积56.91㎡）与二层F-14（建筑面积61.59㎡）上下连通的新建楼梯（第1区与第8区共用）；
8、一楼未出租经营的商铺原则上引导业态：化妆、护肤品、美容美甲等
（二）一层待售商铺的功能分区
1、B-1（
一、二层建筑面积206.18㎡）、B-3（
一、二层建筑面积251.38㎡），业态定位：餐饮；
2、一层其他零星商铺：零星招商、销售，可享受公司确定的特惠价格，业态不限。
（三）根据功能分区，选择并确定各区出入口的招牌位置及配以相应的户外广告位作为出入口引导牌。各功能分区的出入口及对应的配置招牌、户外引导牌制作效果图。
第三部分招商、销售的计价面积：
（一）计价面积
1、招商按各功能分区内的产权建筑面积计收租金，属于公共使用的，由使用的功能区按平均比例共同分摊公用部分的产权面积付租金；
2、销售按各功能分区内的产权建筑面积计收购房款（属于公共使用的铺位共有7间合计349.68㎡，不列入销售范围——但合并功能区购买的除外）；
3、如重新对各功能分区进行测绘申报建筑面积的，按新测绘产权建筑面积销售、计收租金。
4、如需对二层功能分区进行重新测绘的，需按以下方式解决：
（1）委托靖西房管所指定的测绘队（价格待确定）并与房管所沟通已售并已办产权证的二层商铺的重新测绘问题的解决方式。
（2）需取得二层已售的E-
28、E-30、E-
31、E-
42、F-1至F-
5、F-
23、F-65共计11间商铺同意并按新测绘结果进行差额补退手续，重新办理产权证。
（3）备注：现二层商铺的公摊计算方式为，二层的公共通道及公共卫生间。
（二）消防
1、购买方或承租方如需按功能区进行隔断的，要求在隔墙处，安装玻璃通道门（平时由相邻的两个功能区两面上锁，应急时使用），并在双面设置应急通道标志。
2、在出售合同或租赁合同中注明，所购买或承租的功能区如需隔断的，该区的消防验收由业主或承租方自行向消防部门申办。
第四部分商铺销售
一、销售策略
以重新规划的二层功能分区业态为卖点，以设计效果图为宣传讲盘样板，各功能区块的业态整块或零散销售的方式结合；优先考虑销售，辅助以招商形式促进销售，执行同时招商同时销售的策略，招租后带租约销售，在销售合同中体现三方转租约的协议条款。通过多渠道推广引来目标客户促进成交。
二、销售政策
1、商铺销售价格：新拟定的《靖西罗马花园剩余可售商铺价格表》（具体详见价格表）。
2、销售的付款方式：
（1）商铺：一次性付款、分期、按揭
3、商铺分期付款的要求：分期期限为1年：期数为2-3期，首期不低于30%-50%
4、商铺的按揭付款：根据我司与银行办理项目个人购商铺按揭贷款合作协议办理按揭购铺业主的按揭放款。
5、商铺的销售折扣权限：——建议采用单一折扣制度：即只有一个销售折扣，由销售现场人员和市场策划部根据客户自行把握，其他各级领导不再有折扣权限（董事长除外）
6、商铺销售价格折扣权限：现场销售：一次性付款的0.88折，分期、按揭购铺的给予0.92折；市场
策划部：一次性付款的0.85折，分期、按揭购铺的给予0.90折。
7、董事长或公司另有指示的，按指示办理。
第三部分招商政策
基于目前项目业态凌乱、经营状态不佳、层高过低、柱子多的竞争劣势，对比同类项目商铺、周边商业铺位、以及整个县城的商铺租金价格等实际情况考虑，为加快项目招商进度，以有效的优势吸引商家进驻，建议总公司对靖罗项目的招商价格（详见价格表）及招商条件进行调整：
1、临街商铺及一层商铺免租三个月，其他商铺2年免租；
2、租金递增率即第三年起租金的年递增率为8%（即免租期结束后开始递增）；
3、租期：
（1）二楼功能分区铺（含功能区内的一层铺）：5年（含送二年免租期）；
（2）一层零星铺：3年（含免租期）。
5、其他优惠：赠送503个月；未制作的广告位免费使用期12个月，租方自行制作）；免费期过后按公司标准收使用费。
