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房地产项目市场调查分析
——房地产项目投资环境分析
古人讲：“没有调查，就没有发言权”，房地产项目的市场调查是房地产公司进入目标区域市场进行房地产项目拓展、开发、建设的必然前提，也是房地产区域市场进行全程研究、营销和策划的出发点。
由于房地产项目开发周期长，不确定元素和因素多，导致风险大，所以市场预见尤为重要。
为了帮助大家今后对房地产市场做出准确的预测，我们用一些时间对房地产市场调查的基础上深入研究，全面考虑可能对房地产市场供求关系产生影响的各种因素。本次主要介绍房地产项目投资环境分析。
投资环境是指大的开发经营环境，他对房地产项目的开发建设起到直接影响的作用。一般来讲投资环境主要分析以下内容。
一、经济环境的分析和生活结构
开发商在开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究尤其是商业地产项目；这里我主要讲一讲今后大家在调查和研究时应该重点对那些指标进行调查研究和分析。
1、总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平、等等。
2、GDP发展状况及产业结构情况。
3、全社会消费品零售总额。
4、全市商业增加值。
5、城乡居民人均可支配收入。
6、城乡居民银行存款余额。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对房地产开发有重要意义，在调查分析时主要调查分析一下内容。
1、公共设施状况。
2、交通体系状况。
3、道路状况、通行量。
4、城市性质与功能特点。
5、各项城市的机能。
6、城市规划。
通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。比如：交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或者流量特别大的地方，所以在调查时对于交通线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查要素；城市发展规划对商业和住宅将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划产生重要意义。
三、未来房地产的供应量分析
在一个区域内开发房地产项目，必须首先调查该区域未来房地产的供应量。对于许多开发商来讲以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意思，因为住宅需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业地产就不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。但随着住宅物业由卖方市场转变为买方市场，供应量的分析也变得越来越重要。
对于商业房地产项目来说，除了要分析以上说道的内容外，还要分析一下内容。
1、商业发展和政策研究：每一个城市发展都有其发展规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志。在对于大型商业地产客服端过程中，开发商能够及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。
2、区域零售业结构的市场调查与分析：区域零售业结构调查通常叫商业普查；它反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
分析调查的指标主要有：
（1）地区间的销售动向。
（2）业种别的销售动向。
（3）商业地区间的竞争状况。
（4）大型主力店的动向。
以上内容的取得必须提供商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等等进行调查。
3、商圈的确定和研究：
（1）概念：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围；在实际商圈设定时主要考虑经营业种、商品特性、交通网分布等等因素。通常进行商圈分析主要有三个目的：
A、明确商业区或商店的商圈范围。
B、了解商圈的人口和分布状况及生活结构。
C、在上述的基础上进行积极效益预测。
如：计划开超市，我们只要根据周边的居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
（2）商圈的构成及顾客来源：商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈组成，核心商圈辐射的半径约为1公里，包括该店顾客总数的55%-70%；次级商圈辐射的半径约为3-4公里，包括该店顾客总数的15%-25%；边缘商圈辐射的半径约为7公里，包括该店顾客总数的3%-5%，一般情况只有大学的百货商场、专业店具有只有的辐射能力。
（3）商圈的设定 ：商圈设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行分析基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，业务每一个顾客群都有特定的消费习惯和特征。一方面只有经营的商品符合其需求，才能吸引潜在的顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能够扩大。另一方面，
撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如：顾客购买生鲜日用品频率高但接受的购物距离短；而对服装、家居、电器等等耐用品接受的购物距离长，购物频率低。商业必须要结合业态规划来确定基本的商圈范围。
以上各种分析方法的角度不同，所用的市场变量不同大道地分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体的实际情况有选择的运用。下面我们对一些重要的分析内容进行详细的介绍。
（一）、城市条件分析
城市是房地产项目开发的载体，城市条件然后将会直接影响到当地房地产业的发展，从而影响到项目开发建设。对项目所在城市的条件进行分析，最基本的分析内容有：地理位置、场地面积、人口状况、交通条件、城市建设及规划等等。
（二）、经济条件分析
经济状况如何将影响到当地房地产业的发展。对经济环境进行分析主要是分析生产总值、财政收入、三大产业发展状况、居民消费水平、招商引资情况等。
（三）房地产市场分析
单个房地产项目的开发建设离不开当地房地产业的发展状况这个大的环境，偌大的房地产业正处于蓬勃发展的阶段，必定有利于单
个房地产项目的开发建设。
1、房地产市场分析的内容
（1）对房地产市场进行分析，首先应对房地产市场的总体状况进行分析，分析其总体呈现的特征。
（2）房地产市场分析的思路：对房地产市场分析，可以分别增对各个区域进行分析，这样有利于提供比较发现各区房地产市场的特点。
