养老院项目开发目标建设概况及建议
第一节 合适的开发条件
一、中国已经进入老龄化社会，全国统计有1.74亿老年人。
二、目前郑州60岁以上老年人口已达100万，并且还以3.3%的速度增加，预计到2020年郑州市老年人口总量将达到135万。
三、国家对老年人产业的支持。胡锦涛总书记在党的十七大报告中三次提到养老保障问题，将老年人的“病有所医、老有所养”、“养老保障”、“老龄工作”等突出地提了出来。这也是建党以来党代会报告的首次。病如何医，养又如何来养，这正是我们从事老年事业的企业来讲，提供了难得的机遇。
四、河南省目前尚未真正出现一个上规模、上档次的养老基地。
五、本省市县老年朋友到郑州居住。选择港区敬老院，是让老人花最少的钱，实现既旅游又养老的不二选择。
六、郑州现有的良好的人文资源、自然资源、气候资源等。
七、拥有全国网络用户近4万人，郑州客户2万人，为建设“郑州市港区养老院”提供了良好的入住条件。
八、国家对老年产业的支持，让老年养老产业有了一个相对宽松的发展环境。
第二节 项目开发目标
一、建设成为河南省老年朋友的养老的首选基地。
二、建设成为河南省养老品牌及服务的典范。
三、发展成为河南省第一家连锁经营的养老机构。
四、依托新郑黄帝故里，按一纵一横的宣传思路，吸引本省中、老年客户入住。
第三节 项目开发的必要性
一、解决老龄化社会问题的需要：
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
二、构建和谐社会的需要：
党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。
三、加快社会福利事业发展的需要：
郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。
二、项目建设概况
1、拟定项目名称：郑州航空港区敬老院
2、拟定筹建资金投入企业名称：河南省合融投资有限公司
3、拟定项目地点：郑州航空港区
4、项目用地：商住出让用地
5、拟定项目内容：
居住楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、康复护理中心、老年棋牌室、门诊部、康复中心、洗衣房）以及田地劳作区和牧场劳作区。
6、建设项目规模：占地 约120 亩
7、建筑总面积：15000平方米
8、绿化总面积：27600平方米
9、田地劳作区和牧场劳作区面积：24360平方米
10、户型结构：小户型，面积25-90平方米
11、规划房间: 800套（不含公共娱乐休闲设施用房面积）
三、项目投资估计与资金筹措
1、投资估计：项目建设总投资为1．2亿。
2、资金的筹措 1）自筹资金进入 2）政策扶持支持
四、项目建设规模及内容
郑州航空港区敬老院是郑州航空港区管委会预期建设的一所集供养、代养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括居住楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、康复护理中心、老年棋牌室、门诊部、康复中心、洗衣房）、污水处理系统、园林绿化以及田地劳作区和牧场劳作区等。预计设计床位 1600 张。
第一章 敬老院的总平面布置
一、项目平面布置原则
1）结合选址现状，合理布局； 2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；
3）满足工作生活需要，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本； 4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源； 5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化环境的目的； 6）适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。
二、项目的基址
该项目用地面积约120亩；可以分为东西两个大的区域，西边为居住区，有居住楼6栋，办公综合楼1栋，医疗服务及其他配楼3栋，其余的则为道路和活动场地以及园林绿化等；东边为劳作区，可以分为田地劳作和牧场劳作等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。
第二章 项目的区域配套服务功能
一、健身生产区：
这是老年敬老院的文化核心部分，在建设老年敬老院中首先提出来的，它和康复护理中心一样重要。康复护理中心是解决居住在老年公寓的老年朋友就医、康复护理的问题。但是在健身生产区，老年人可以亲自动手种植自己喜欢的蔬菜，养殖自己喜欢的动物，这对于老年人来说是很好的休息方法和疗养方法，可以称之为园艺疗法。
二、餐厅：
民以食为天，就餐是会所必备的功能，目前设置有两类功能：
1、打造特色生态餐厅，满足老年人对饮食的不同要求；
2、按社会性养老家庭化的指导思想，为居住在老年敬老院的老年朋友提供有偿送餐服务，解决老年人不方便做饭菜的需求，实现按需送餐服务。
三、休闲娱乐设施：
健身房、桌球室、乒乓球、棋牌室、麻将室、阅览室、KTV、扶老上网教科室、茶吧等。
四、医疗设施：
卫生室或诊所应为每位老人建立病历档案，详细记载老人健康状况和疾病治疗情况。医务人员要每天查房，及时了解老人的健康状况。
敬老院每年为老人检查身体1次，对患大病的老人做到早发现、早治疗。经常组织老人进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，以及常见病、多发病的自我防治和老年营养学的学习。
五、老年交友俱乐部：
居住在老年养老院的老年朋友，我们分为两类：一类是年龄还不大，身体健康、精力充沛的，第二类是到老年公馆康复养老的，不管是哪类，我们都会经常性的组织各类互动性活动，来使居住在老年公馆的朋友们不觉得孤单，因为我们年轻人就在他们身边。
第三章 建筑的设计
本工程设计项目主要有公寓楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、康复护理中心、老年棋牌室、门诊部、康复中心、洗衣房、门诊部、变配电室、锅炉房、门卫等）。建筑平面功能区分合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。
第四章 结构设计
1、自然条件：本地区基本风压0.35KN/m2基本雪压0.2 KN/m2，地震基本烈度为8度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。
2、设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。
第五章 组织、工作体系和定员
郑州航空港区南区敬老院设置床位1600张，配备管理人员及医护人员240人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。
首先是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人、孤儿服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制定一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。
第六章 项目的投资估算
项目的建设投资估算：
项目概算总投资1.2亿元，其中： 土建安装工程费 5398.8万元 道路广场费用 912.6万元 绿化费用 2239.5万元 设备设施费用 2549.1万元
第七章 项目建投的实施分期
一期工程为首先满足供养老人吃住乐的综合复合楼，建筑面积约6000平米，二期为与其配套的功能性设施用房及道路铺设园林绿化，三期为高消费要求的老人建造的个性公寓及配套的服务建筑。
项目跟进情况：
目前我公司与港区社会事业局主要负责此事领导已多次积极磋商进入实质性谈判，但是关于土地面积一直不能达成共识，原因为之前港区规划面积为79亩，实际占地面积50.1亩。如果仅为港区供养老人居住已绰绰有余，但按港区要求要建设发展一个高规格、高标准、上规模的20年不落后的并有企业自投并能良性运转的现代化养老院，就目前规划占地面积远远不能满足需求，理由如下：
1.从项目投资的角度来讲
根据国家养老院建设规范规模标准及结合港区本地发展需求，20年不落后的基本要求本项目现设计规划床位1600个，总投资12000万元，经计算项目的投资回收期长达50年，较长时期内会处于亏损状态。按目前我公司规划、设计规模档次、运营成本计算每床位每月成本费为1800元∕月〃床（建设折旧费500元∕月〃床；伙食费600元∕月〃床；护理费600元∕月〃床；管理费100元∕月〃床。）；利润平衡点即每人每月1800元。首先目前供养老人62人X 1800元∕月〃床=111600元，但政府每月仅承担400元∕人X62人=24800元的费用，我公司每月因供养老人要亏损9.92万元，每年仅供养老人亏损104.16万元，另外目前根据港区的消费水平来衡量，每床每月最多能承受1500元—1800元，也就是说仅能维持自身消费，或有小幅亏损，暂时不能弥补供养老人亏空部分。
2．从规划建设角度来讲
《城市居住区规划设计规范》（GB 50180－93）(2002 年版）中关于公共服务设施各项目的设置规定，养老院每床位建筑面积应大于或等于40㎡，据此仅1600张床位建筑面积就应达到64000平方米，建设所需土地至少应为120亩。而目前规划土地面积为79亩，实际可用面积仅为51亩，用地面积距离国家要求悬殊太大，难以满足建设上规模、上档次的养老基地的需要。
3．从养老院的长期经营和可持续发展的角度来讲
养老院是集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业单位，是慈善事业，其经营在国际上通常是由慈善机构援助，或者政府直接拨款。为实现本区养老事业快速、健康发展，减轻政府负担，为老人提供更加舒适的养老环境，本着以院养院、自主经营、自负盈亏的思想，本公司将在确保养老院正常经营的前提下，充分开发养老院的商业项目，增加收入，补贴养老院。
4．建议
建议增加建设用地，一方面解决养老院用地紧张的困境，另一方面亦可适当增加商业项目开展，减轻公司负担，确保养老院的正常经营和良性发展。
