（2011）天民初字第2269号
发布时间：2012-07-20 16:02:31 打印 字号： 大 | 中 | 小
湖南省长沙市天心区人民法院
民事判决书
（2011）天民初字第2269号
原告贺凤霞，女，1967年11月18日出生，汉族，财务人员，住长沙市天心区。
委托代理人王松竹，湖南若华律师事务所律师。
委托代理人刘娟，湖南若华律师事务所实习律师。
被告湖南政力房地产有限责任公司，住所地湖南省长沙市劳动西路199号政力大厦7楼。
法定代表人陆五一，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人胡皎霖，湖南星邦律师事务所律师。
第三人湖南省注册会计师协会，住所地长沙市城南西路1号。
法定代表人王顺虎，秘书长。
委托代理人袁维民，湖南湘晟律师事务所律师。
委托代理人李靖，湖南湘晟律师事务所律师。
原告贺凤霞诉被告湖南政力房地产有限责任公司（以下简称政力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告贺凤霞于2011年10月25日诉至本院，并申请财产保全，本院受理后依法采取了保全措施。被告政力房地产公司提出管辖异议，本院裁定予以驳回。湖南省注册会计师协会（以下简称会计师协会）以有独立请求权第三人的身份申请参加诉讼，本院决定合并审理。本案依法由审判员周长军担任审判长，与人民陪审员宋国英、陈敏组成合议庭，于2012年2月17日公开开庭进行了审理，书记员申海涛担任记录。原告贺凤霞及其委托代理人王松竹、刘娟，被告政力房地产公司委托代理人陈伟博，第三人会计师协会委托代理人袁维民、李靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贺凤霞诉称：贺凤霞与政力房地产公司在2007年2月12日签订了《购房定金协议》，约定贺凤霞定购政力房地产公司开发建设的中域蓉城大厦13层C、D号房屋。2008年12月4日进行网上签约，签订了两份《长沙市商品房买卖合同》。贺凤霞支付了全部的购房款。由于政力房地产公司要求回购上述两套房产，双方在2009年7月22日签订《商品房回购协议》。因政力房地产公司没有按照协议履行，双方又于2010年6月8日签订《商品房回购协
议》。但政力房地产公司仍未支付回购价款，又拒绝贺凤霞收回房屋。故请求法院判令
1、政力房地产公司按照2010年6月8日《商品房回购协议》第四条的约定，向贺凤霞交回200866051303号和200866081304号《长沙市商品房买卖合同》项下的中域蓉城大厦130
3、1304号房屋（总面积353.6平方米），并办妥房屋所有权证、土地使用权证；
2、政力房地产公司自2010年6月9日起，至中域蓉城大厦130
3、1304号房屋交回给贺凤霞之日止，按照《商品房回购协议》约定的每月64 618元违约金的标准，向贺凤霞支付违约金，并确认《商品房回购协议》终止履行；
3、本案诉讼费用由政力房地产公司承担。
贺凤霞提供以下证据，以证明其主张：
第一组证据，《购房定金协议》、编号为200866081303号和200866081304号的《长沙市商品房买卖合同》二份、《长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法》、《收据》、《确认书》、维修资金缴款凭证，证明中域蓉城大厦130
3、1304两套商品房屋，属贺凤霞合法购买的商品房，政力房地产公司应与贺凤霞办理交付手续，并办妥房屋所有权证、土地使用权证。
第二组证据，《商品房回购协议》两份、“便函”、《承诺书》两份，证明自2010年6月9日起，至中域蓉城大厦130
3、1304号房屋交回贺凤霞之日止，应按约定每月支付违约金64618元，至2011年10月9日止，已产生违约金1 033 888元；《商品房回购协议》约定贺凤霞享有附条件的收回权，鉴于附条件已经成就，故贺凤霞请求人民法院确认终止履行协议，并恢复履行两份《长沙市商品房买卖合同》。
第三组证据，商品房合同签订查询，个人维修资金缴付查询，证明贺凤霞与政力房地产公司签订的房屋买卖合同，受到了行政监管、登记与公示，满足了《城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，满足了《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款、《城市商品房预售管理办法》第十条关于“预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记本案手续”的规定，还满足了《物权法》第六条、第九条关于物权变动公示制度的规定，使得贺凤霞具有了对抗第三人的效力和公信力，取得了优先购买权、期待权和第一顺位物权。
第四组证据，贺凤霞向政力房地产公司、政力房地产公司股东陆五一及其家人出借资金的凭证，包括
1、2009年12月22日，贺凤霞出借给政力房地产公司法定代表人陆五一25万元；
2、2010年2月12日，贺凤霞出借给陆五一100万元；
3、2010年6月8日，贺凤霞出借给陆五一100万元；
4、2011年3月8日，贺凤霞出借给陆五一10万元；
5、2011年3月24日，贺凤霞出借给陆五一15万元。以上五笔，只是贺凤霞与政力房地产公司及其股东、法定代表人陆五一及其家人借款总额的一部分，另有两笔大额借款记载在政力房地产公司出具的《承诺书》中。该组证据证明贺凤霞购买中域蓉城大厦130
3、1304两套商品房的购房款与借款无关，政力房地产公司、陆五一及其家人通过政力房地产公司财务部门归还以上借款，与贺凤霞支付的购房款无关，不能混淆。
被告政力房地产公司答辩：
1、贺凤霞的陈述没有存在的基础，诉求的房产一直在政力房地产公司的名下，不存在回购事由；
2、违约金过高，请求法院调整；
3、《商品房买卖合同》中的两套房产的归属请求法院裁决。
会计师协会经本院批准，以有独立请求权第三人身份向本院提出独立诉讼请求：
1、判令政力房地产公司向会计师协会交付《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为20086608130
3、200866081304）项下的房屋并依法为会计师协会办理过户手续；
2、判令政力房地产公司向会计师协会支付逾期交房的违约金37 868.51元；
3、政力房地产公司承担本案的诉讼费用。
会计师协会为证明其主张，提供了合同编号为200866081303号和200866081304号的购房合同及付款凭证，证明2008年7月25日签订了诉争房屋的购房合同，会计师协会签订的购房合同签订在贺凤霞签订的合同之前，会计师协会按照购房合同交了房款，合同约定的价格是4 000多元一平方米，而贺凤霞的购房合同约定的只有2 000多元一平米，贺凤霞的交易价格不符合当时的市场行情。
经审理查明：贺凤霞分别于2006年6月26日、2007年2月11日向政力房地产公司各交纳购房投资款30万元。2007年2月12日，贺凤霞与政力房地产公司签订《购房定金协议》。约定
1、贺凤霞向政力房地产公司开发的蓉城大厦商住楼项目支付购房定金30万元，预定蓉城大厦商住楼13层C、D号房，最终单价均为2 650元/平方米；
2、原定购D房的定金30万元，贺凤霞已于2006年5月26日支付，此次交付的30万元为C房定金款。2008年12月4日，贺凤霞与政力房地产公司完成网上签约后，在二份打印出的纸质《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为20086608130
3、200866081304）上签名盖章确认。合同约定商品房单价均为每平方米2 650元，还约定出卖人（政力房地产公司）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人（贺凤霞）的房屋所有权证、土地使用权证。2007年11月19日，贺凤霞补交了购房款138 733元。剩余的购房款双方协商以政力房地产公司应退贺凤霞的车位款24万元相抵。
2009年7月22日，政力房地产公司与贺凤霞签订《商品房回购协议》。约定：
1、政力房地产公司回购贺凤霞购买的上述两套房产；
2、回购价格为每平方米4 850元，共计回购价格为1 712 292.50元；
3、政力房地产公司应在2009年7月31日支付第一笔回购价款857 500元，贺凤霞在收到此款后即配合政力房地产公司到房地产管理局办理原电子合同解除手续；政力房地产公司应在2009年8月31日前支付第二笔回购价款854 792.50元。如逾期支付，应按月利率3%支付利息；
5、协议经公证生效。协议签订后，双方未到公证机构办理公证。第一笔应付款逾期后，政力房地产公司法定代表人陆五一在2009年9月2日向贺凤霞承诺：协议延期至9月31日前本息全部归还。
因政力房地产公司未按上述回购协议履行，政力房地产公司与贺凤霞于2010年6月8日又签订一份《商品房回购协议》。约定：
1、政力房地产公司回购贺凤霞购买的中域蓉城大厦
130
3、1304号房屋；
2、回购价格为每平方米6 100.9元，共计回购价格为2 153 926.50元；
2、政力房地产公司应在2010年6月8日支付回购款2 153 926.50元；
3、如逾期支付，政力房地产公司应按每月64 618元支付违约金；
4、如政力房地产公司逾期超过三个月，此回购协议中止，贺凤霞收回房屋另行处置；
5、协议签字生效，如有争议由天心区法院裁决。
因政力房地产公司未按2010年6月8日签订的《商品房回购协议》履行，政力房地产公司于2010年9月7日答复贺凤霞，承诺在“本周星期四之前付50万元，如未付清将房屋钥匙130
3、1304（中域蓉城）交于贺同志，9月18日之前付清房屋余款。”政力房地产公司亦未按前承诺支付款项。后又多次向贺凤霞承诺支付期限，也没有按承诺支付任何款项。政力房
地产公司遂通知贺凤霞交房，贺凤霞收房后放了部分物品在房屋内。贺凤霞已缴纳了上述两套房产的维修基金，但政力房地产公司至今未为贺凤霞办理上述房产相关产权登记手续，以致成诉。
另查明：会计师协会与政力房地产公司于2008年7月25日签订了二份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号亦分别为200866081303和200866081304，但该二份合同没有进行网上签约和备案。合同约定会计师协会以每平方米5 589元/平方米的价格购买政力房地产公司开发销售的中域蓉城大厦1303和1304号房。会计师协会按合同约定向政力房地产公司交纳了全部购房款，政力房地产公司亦通知了会计师协会办理收房手续。
再查明，政力房地产公司所售中城蓉域大厦在长沙市房产政务信息网显示为“中域蓉成大厦”
本案在审理过程中，会计师协会以其向长沙市仲裁委申请仲裁，要求政力房地产公司赔偿其经济损失为由提出撤回起诉申请，我院经审查后以（2011）天民初字第2269-3号民事裁定书予以准许。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、《商品房回购协议》、长沙市物业维修资金缴款凭证、确认书、承诺书、及庭审笔录等在卷佐证，并经当事人质证，足以认定。
本院认为，贺凤霞与政力房地产公司签订的合同编号为200866081303和200866081304的
《长沙市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的各自义务。双方虽然又签订了二份《商品房回购协议》，但政力房地产公司没有按照回购协议的约定支付回购价款，而根据协议约定，贺凤霞有权收回涉诉房产。贺凤霞诉求政力房地产公司交付房屋并为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定和合同约定，应予支持。贺凤霞依据回购协议的约定，要求政力房地产公司支付逾期付款违约金，因政力房地产公司支付逾期付款违约金的前提应是贺凤霞要求政力房地产公司支付回购款，现贺凤霞选择了要求政力房地产公司交付房产，故该请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告湖南政力房地产有限责任公司在本判决书生效后30日内将长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦（中域容城）1303号、1304号的房屋交付给原告贺凤霞，协助原告贺凤霞办理上述房产的房屋所有权证和土地使用权证；
二、驳回原告贺凤霞的其他诉讼请求。
本案受理费22 521元，财产保全费5 000元，共计27 521元，由被告湖南政力房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决是送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长周 长 军
人民陪审员宋 国 英
人民陪审员陈敏
二○一二年三月十四日
代理书记员申 海 涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
责任编
