地产筹备计划书
目 录
概 要 6
1.整体策略 6
2.预期目标 6
3.核心定位 6
4.风险预估 7
5.项目成败的评估标准 7
第一章 项目介绍 7
1.1 城市发展概况 7
1.1.1 城市概貌 7
1.1.2经济整体情况及主要指标 7
1.1.3基础设施建设 8
1.1.4金融商贸等重点产业建设 8
1.1.5自然资源 9
1.1.6城市总体规划 9
1.1.7城市住宅发展 9
1.2 项目所在区位发展概况 10
1.2.1区域发展规划 10
1.2.2辐射区的特征及发展历程 10
1.2.5地块基本情况 11
第二章 市场分析 12
2.1区域市场现状 12
2.1.1各档次产品供应状况 12
2.1.2各档次产品的集合特征 12
2.1.3表现最好个案状况 13
2.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 13
2.1.5分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 13
2.1.6结论 13
2.2项目竞争 13
2.2.1竞争对手定义 13
2.2.2竞争对手研究 13
2.2.2本案竞争策略 13
2.3项目可能遇到的问题及风险管理 14
2.3.1项目可能出现的问题分析 14
2.3.2风险管理措施 14
2.4目标客户 15
2.4.1目标客户定位 15
2.4.2目标客户构成 16
2.4.3有效市场分析 16
2.4.4目标客户分析 16
2.4.5研究结论 17
第三章 产品策划 18
3.1产品定位 18
3.1.1 产品及产品定位 18
3.1.2档次定位 18
3.1.3主题形象及发展理念 18
3.1.4文化风格定位 19
3.2项目规划 19
3.2.1规划简述 19
3.2.2规划原则 19
3.2.3经济技术指标 20
3.3分期开发 21
3.3.1开发周期 21
3.3.2分期开发方案 21
3.3.3公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 21
3.3.4开发期内，景气指数分析 22
3.3.5影响开发进度的主要风险因素 22
3.4建筑设计 22
3.4.1户型及面积选择 22
3.4.2 建筑风格 22
3.4.3 建筑细部 22
3.4.4结构设计 23
3.4.5消防系统 23
3.4.6人防设计要求 23
3.4.7智能化系统 23
3.5景观设计 24
3.5.1环境景观设计理念 24
3.5.2平面组团环境设计 24
3.5.3立体空间环境设计 24
3.5.4景观节点描述 24
3.6配套建议 24
3.7健康住宅设计要求 24
3.8需考虑的问题 24
第四章 营销策划 25
4.1市场推广策略 25
4.1.1销售目标 25
4.1.2入市时机 25
4.1.3营销部署 25
4.1.4推广阶段划分 25
4.1.5项目推广包装 26
4.2营销体系的建立 26
4.2.1销售体系的构成方案 26
4.2.2培训计划 27
4.3销售价格策略 27
4.3.1定价原则及付款方式 27
4.3.2第一阶段：导入期（内部认购）（ 年 月— 年 月）
4.3.3第二阶段：开盘强销期 （ 年 月— 年 月） 2727
4.3.4第三阶段：二次强销期（ 年 月— 年 月） 28
4.4销售成本 28
4.4.1销售费用 28
4.4.2销售成本控制措施 28
4.5需考虑的问题 28
第五章 工程施工管理 29
5.1当地市场施工状况调研 29
5.1.1当地的工程建设政策、法规、条例 29
5.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 29
5.1.3当地自然条件下的工程施工管理要求 30
5.1.4当地的验收组织程序、验收内容 30
5.1.5当地档案管理程序、制度等 30
5.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况：
5.1.7当地建筑产品质量通病调查报告 31
5.2项目施工组织 31
5.2.1施工组织形式 31
5.2.2工程分包 31
5.2.3工期安排 31
5.3施工管理措施 32
5.3.1工期及质量管理 32
5.3.2材料设备采购管理 32
5.3.3施工安全管理 32
5.4施工组织与销售 32
5.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事项 32
5.4.2保证顺利销售的措施 32
5.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 33
5.5项目的交验与入伙 33
5.5.1交楼时的质量目标 33
5.5.2交验与入伙过程 33
第六章 财务分析 34
6.1税务分析 34
6.1.1营业税金及附加 34
6.1.2企业所得税 34
6.1.3土地增值税 34
6.2经济效益分析 34
6.2.1经济效益分析的假设条件 34
6.2.2项目利润率、投资回报率及主要经济指标 34
6.2.3首期主要财务指标 35
6.2.6利润分析 35
6.3现金流量分析 36
6.3.1以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 36
6.3.2对资金风险评估结论 36
6.4资金组织计划 36
6.4.1总体资金投入计划 3630
6.4.2资金回款计划 36
6.4.3资金需求计划 36
6.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 36
6.5银行融资贷款 37
6.5.1向银行贷款的难点 37
6.5.2向银行贷款的四大要素 37
6.5.3贷款组成 37
第七章 成本控制 37
7.1市场数据的收集，整理，分析 37
7.1.1当地工程造价指标的获得 37
7.1.2数据分析 38
7.2项目成本 38
7.2.1项目成本费用计划 38
7.2.2项目成本分类总汇 38
7.2.3项目成本分析 39
7.3投入产出分析 39
7.3.1投入产出测算 39
7.3.2投入产出经济分析结论 39
7.4项目成本控制措施 39
第八章 物业经营管理 40
8.1当地物业管理情况 40
8.2物业管理服务的目标 40
8.3物业管理服务的整体设想 40
8.3.1物业管理服务的前期介入和筹建 40
8.3.2 物业管理在项目实施中的定位 40
8.3.3提升管理服务重要措施 40
8.4物业管理架构 40
8.5物业管理的经营预测 40
第九章 团队组织方案 41
第十章 其他 42
10.1项目开发与各策略利益相关者的关系 42
10.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 42
10.3 项目变化记录 42
第十一章 附件与范本 42
