跑盘工作指引
一、关于跑盘
跑盘适用岗位；
策划岗位；
销售岗位；
在跑盘并通过考核后，方能上岗。
二、跑盘目的
入职跑盘的目的：
建立基本市场视角
建立基本行业认知
建立房地产基本思考体系
建立房地产职业精神
房地产从业的基础
二、入职跑盘目的：不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终，由下而上从个盘到区域，由表及里从表象到动因、研判、现状和趋势。
三、建立基本市场视角
1、我们的目标是预判这个城市：掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况： 产业、人口构成、经济指标、规划定位、开发强度、年销售量等，了解城市房地产现状和发展历程、预判城市房地产发展趋势。
2、房地产市场的板块（片区）概念：掌握板块脉络，建立板块概念 了解板块构成、成因和发展模式，建立区域印象，感知人文地脉。
3、房地产项目好比板块的一个窗口：了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主流客户，在区域大背景下审视个盘。
案例：假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北。为益田地产首发在华侨城地段的高层优质项目，项目分为三个部分，隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”。配套有一个幼儿园，幼儿园已经建成即将启用；其中一期“假日湾”原名雍景湾，后改为现名，占地11502平方米，建筑面积70000平方米，由3栋28～29层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成。假日湾位处深圳华侨城核心、地铁核心、主题公园核心区域，隔深南大道与世界之窗呼应；东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店；东北侧为欢乐谷主题公园；西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场。假日湾最直接、最全面地享
有了华侨城人文景观和自然环境。假日湾10楼上168平方米的高层单位，主卧180度的弧型阳台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底。它所拥有的侨城360度多维山、湖、海景观，为众多置业者所认同。假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比等方面也都颇具实力。其规划借助地缘，突出标识性，实现景观利用最大化。建筑体量略高于周边建筑，更加俊雅挺拔。尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”，增加了识别性和归属感。而三栋不同的单体采用了三种不同的设计主题，不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调。假日湾122～145平方米的稀缺主力三房户型，为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机。极具优势的性价比，为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间。核心区位凸现增值空间，作为华侨城的“稀缺”物业，假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配套，使得保值能力强劲、升值潜力巨大。
4、体会项目的市场运作：了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式。从项目策划代理到企业战略合作伙伴 了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略，了解项目的产品演变、客户演变。
案例：波托菲诺位于华侨城西北，自然山水得天独厚。项目占地80万平方米，规划建筑面积108万平方米，容积率仅1.23；坐拥7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山。分纯水岸、天鹅堡两个区域，纯水岸内拥有7万平方米的燕栖湖，而天鹅堡内拥有4万平方米的天鹅湖。项目以意大利小镇Portofino为蓝本，规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅；建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会所、景观大道及沿湖木栈道等，营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调。天鹅堡共1495套，均为大户型住宅。小区共18栋，总占地面积约23万平方米，总建筑面积达40多万平方米，绿化面积合计达16万平方米。小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达1.3万多平方米的湿地园林景观，小区具有地下车库车位达2250个。小区内林木葱郁，鸟语花香，环境幽美，是一个极适合居住的都市桃源。户型设计仅有两种面积，220平方米和240平方米，是深圳最纯粹的大户型项目，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。
从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务： 第一层：为发展商提供营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务； 第二层：地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经济测算等工作，为发展商提供区域项目服务； 第三层：分析开发商的财务状况、发展目标，为开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务。
5、体会营销对于项目的价值创造：了解个盘之间营销理念的差异性，了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性，了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性。
6、全面掌握板块房地产项目的基本信息：板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写字楼。
跑盘地图示例 1 板块基本情况—方位：上北下南 道路：板块边界，道路系统，项目：标志物，在售项目，典型项目，配套：机构、政府机关、商场、医院、学校、公园。
跑盘地图示例 2 板块总结与思考—区域定位？核心区？商业圈？商务圈？板块均价？人文地脉与客户？
四、建立基本行业认知
1、认识一些专业术语：土地基本数据： 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型： 高层、小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标： 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例：与规划设计单位的对接 基本销售指标： 均价、单价、销售率、上门量
2、通过《项目调查表》》细化项目信息
3、须在跑盘中了解
本地房地产市场的开发商 本地房地产市场的策划代理公司 本地房地产市场主要的物业管理公司 本地房地产市场的承建商 建筑设计／园林设计 / 广告公司等其他相关公司 案例 1 ：判断城市的市场成熟程度（与政府博弈） 案例 2 ：本地开发商发展方向。
五、建立房地产基本思考体系
1、建立从楼盘到板块到区域的关联度
2、建立以发展的眼光审视问题的习惯。
3、不是为了跑盘而跑盘，而是带着问题和假设、去寻求答案：1) 出发前的功课--在网上先了解板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等；2 ) 带着问题和假设去跑盘--在跑盘中梳理问题，验证观点。
六、跑盘期间安排：跑盘指引：《跑盘工作指引》 案例讲解：《跑盘方法论》 回到公司：解惑／沟通／分享 每周一次提交跑盘作业： 跑盘地图、项目调查表。
七、跑盘成果要求：A、各板块的跑盘地图、典型项目调查表；B、每个板块选择一个典型个盘形成《案例》；C、选择一个板块形成《区域印象》；D、《跑盘成果汇报会》。
推荐： 快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道：网上房地产：搜房网sz.soufun.com、房地产信息网、焦点房产网sz.focus.cn；网上地图：查查吧sz.chachaba.com、深圳E都市sz.edushi.com；
注意事项1.1)不论物业类型，只要现场设置有售楼处的项目，必须填写项目调查表； 2) 须收集的资料有:楼书/折页/海报/户型图等；3)写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写项目调查表； 4 ）片区楼盘需不断更新，希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善。
注意事项2.1) 每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划，规划好所跑区域、时间、工作量、交通车等；2 )每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、《楼盘指引》；3) 着装提示--舒适的鞋子，雨天带伞。
跑盘方法“小贴士” 进入售楼处--扮客户、直言是同行，数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多角度去验证观点？到群众中去--保安，书报亭，街边闲赋的老伯，杂货店的小老板，送牛奶的工人；专业渠道--地铺，网络，房地产报纸等。
