山东省2016年房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险管理试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。
A：5061．44 B：5546．94 C：5562．96 D：6772．85 E：工业用地的监测点评估价格
2、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。 A．产权 B．使用权
C．部分收益权 D．经营管理权
3、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。 A：估价机构 B：估价师
C：估价报告使用者
D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格
4、现金流入与现金流出之差称为__。 A．现金波动值 B．现金后期值 C．净现金流量 D．现金流量差值
5、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家
B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体
6、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。 A．政治风险 B．政策风险 C．利率风险
D．市场供求风险
7、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。
A．广义的写字楼
B．投资性物业中的写字楼 C．高档写字楼 D．收益性房地产
8、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③
9、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习B．经济状况
C．对渠道的信赖度 D．购买动机
10、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章
11、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。 A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6
12、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。 A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%
13、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。
A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
14、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。 A．工程建设费用 B．措施费 C．规费
D．直接工程费
15、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定
16、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 A．2 B．3 C．4 D．5
17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修
E：工业用地的监测点评估价格
18、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。 A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格 20、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。 A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
21、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。 A：项目建议书的编制 B：施工图设计 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同
22、是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。
A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线
E：执行层的组织协调
23、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A：估价师声明
B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
24、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。 A．1 B．2 C．3 D．6
25、普通股票持有者之间的平等原则是指__。 A．股票持有者的身份是平等的 B．每二股份的平等 C．在权利方面是平等的 D．在义务方面是平等的
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。 A．矿藏、森林、草原 B．水流、山岭、滩涂 C．森林、山岭、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、滩涂、荒地
2、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．承租人愿意承担的费用 B．承租人的承受能力 C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
3、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。 A：时点指标 B：相对指标 C：时期指标 D：平均指标
E：执行层的组织协调
4、关于所有权说法正确的有__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能 B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失 C．共有分为按份共有和共同共有
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让
E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权
5、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题) A：恶意欺诈 B：市场疲软 C：项目拖期 D：质量纠纷 E：违法预售
6、通常计算平均发展速度采用（）。 A．算术平均法 B．调和平均法 C．几何平均法
D．以上三者都不对
7、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。 A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师
8、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费
9、申请领取施工许可证应具备的条件，有。 A：已经办理该建筑工程用地批准手续 B：总承包企业已签署了分包合同 C：已经确定施工企业 D：签署了委托监理合同 E：建设资金已经落实
10、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般__基础租金。 A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比
11、下列不属于房地产区位因素的是__。 A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
12、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。 A．国家强制性 B．主体的特定性 C．目的的利他性 D．标的的非自有性
13、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
14、下列财务指标中，反映企业营运能力的有__。 A．资产负债率 B．存货周转率 C．存货周转次数 D．应收账款周转率 E．应收账款周转次数
15、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。 A．事业单位 B．合伙制企业 C．有限责任公司 D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
16、中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。 A：自筹资金
B：国内商业银行贷款 C：风险投资公司的资金 D：租赁公司的资金 E：预售收入
17、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是__万元。 A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90
18、概率分析的一般步骤为。
A：列出需要进行概率分析的不确定性因素 B：选择概率分析使用的经济评价指标 C：分析确定每个不确定性因素发生的概率
D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
19、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指。 A：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房 B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房
C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅
D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建
E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房
20、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。 A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6) D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6) E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)
21、根据__，可将合同分为双务合同与单务合同。 A．合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 B．法律是否设有规范并赋予一个特定名称 C．合同当事人是否互相享有权利，承担义务
D．法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
22、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。 A．专业性 B．各异性
C．不可移动性 D．适应性
23、用成本法估价时，房屋现值=__ A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 C．房屋重置价格×成新度 D．房屋重置价格-年折旧额
24、下列费用中属于运营费用的有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
25、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。 A．待开发房地产的价值 B．开发成本和管理费用 C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费 E．开发利润
