2016年福建省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下不属于经营性用地的是（）。 A．工业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地
D．商品住宅用地
2、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。 A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%
3、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A．房地产产品结构 B．房地产供求结构 C．房地产投资结构 D．房地产总量结构
4、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。 A．购买习惯 B．购买心理 C．购买动机 D．购买行为
5、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。 A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工业用地的监测点评估价格
6、下列属于间接融资方式的是__。 A．政府发行债券 B．股票融资 C．银行借款 D．签署商业票据
7、业主大会履行的职责不包括__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施
8、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。(2009年试题) A：形象差异化 B：人员差别化 C：服务差别化 D：产品差别化 E：借款合同
9、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。 A：半 B：一 C：二 D：三
E：执行层的组织协调
10、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。 A．新建房地产项目 B．购买机器设备 C．购买生产原料 D．市政工程建设
11、注册房地产估价师延续注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
12、已知某房地产价格为900元㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为．【2003年考题】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格
13、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。 A：变现性差 B：易受政策影响 C：依赖专业管理 D：效益外溢和转移 E：借款合同
14、货币供给层次中，为狭义货币。 A：=现金流通量
B：=单位和个人的活期存款
C：=+单位和个人的定期存款+其他存款 D：=+++政府存款 E：执行层的组织协调
15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
16、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。 A：竣工 B：竣工验收 C：入住 D：交付
E：执行层的组织协调
17、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。 A： B：20％ C：30％ D：40％
E：执行层的组织协调
18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元，成新率为80％．已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为．【2004年考题】 A：43万元 B：112．5万元 C：123．3万元 D：150万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 A．商品市场 B．生产要素市场 C．服务市场 D．潜在市场 20、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。 A．形象差异化 B．人员差别化 C．服务差别化 D．产品差别化
21、下列不属于房地产的行政法规的是。 A：《城市私有房屋管理暂行条例》 B：《城市房屋拆迁管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《住房公积金管理条例》
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。 A．行政管理部门 B．房产管理部门
C．工商行政管理部门 D．中介管理部门
23、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。 A：由专业投资管理者负责经营管理 B：收入现金流的主要部分分配给了股东 C：分为权益型和抵押型两种形式 D：投资流动性好 E：借款合同
24、以下不属于支配权的是。 A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权
E：执行层的组织协调
25、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。 A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款
2、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。 A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE
3、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。 A．450 B．475 C．490 D．500
4、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。 A：应付票据 B：应付账款 C：应交税费 D：应付债券
E：执行层的组织协调
5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。 A：60％ B：70％ C：85％ D：90％
E：执行层的组织协调
6、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。
A．变动成本的设置 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置
7、下列关于房地产转让，表述正确的是。
A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格
B：房地产转让时应当签订书面转让合同
C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限
D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金
E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续
8、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。价格每年上涨3%，报酬率为9%。则该宗房地产当前的价格为（）万元。
A．229.067 B．232.534 C．185.676 D．195.673
9、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。 A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
10、固体废物按废物的形状可分为。 A：块状废物
B：泥状废物(污泥) C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物
11、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。 A．管道渗漏为1年 B．五金件损坏为2年 C．管道堵塞为6个月
D．电器开关损坏为6个月 E．供冷系统损坏为1个供冷期
12、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。 A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观
D．土地开发程度 E．房屋完损等级
13、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。 A．比较法 B．收益法 C．成本法
D．假设开发法
14、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。 A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策
15、房地产开发企业税后利润应首先用于__。 A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红
16、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A．50% B．60% C．70% D．80%
17、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。 A：房地产业与建筑业既有联系又有区别
B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质
D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业
18、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。 A：商品住宅小区用地 B：加油站用地
C：县人民公园用地 D：军事设施用地 E：造纸厂用地
19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上
C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
20、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。 A．负债 B．收入 C．费用 D．资产
E．所有者权益
21、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。 A：土地使用者自动放弃土地使用权 B：矿场、机场等核准报废土地 C：非法转让土地
D：不按批准用途使用土地
E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金
22、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。 A．基准地价 B．市场交易价 C．标定地价
D．房屋的重置价格 E．市场成交价
23、下列符合房地产广告要求的有。
A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
24、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。 A：专家调查法 B：蒙特卡洛模拟法 C：幕景分析法 D：故障树分析法 E：借款合同
25、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。 A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150
