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招商制度
总则
一、目的
为了加强招商运营部对招商工作的组织与管理，使招商工作更加规范化、科学化、效率化，从而提高本部门的招商水平、推进项目的进展速度和质量，特制定本制度。
二、使用范围
本制度的主要使用范围是招商运营部全体人员。
三、招商管理制度的主要内容
1、明确部门组织结构；
2、确定招商运营部职能；
3、明确本部门各级人员职能；
3、确定各级人员工作要求；
4、制定招商标准；
5、其他细节要求
1、制定招商标准；
2、招商审批程序。
3、招商监督与处罚。
四、在招商运营部和公司总经理领导下，由各级人员按职能范围分工、并且合作来推进招商工作。
第一章招商运营部组织构架
总经理
策划部
宣传部 员 招商专员 招商文员 其他人
第二章招商运营部职能
1、制定招商方案并进行目标分解，交付各级人员执行；
2、监督和督促各级人员的工作进度和质量；
3、维持招商运营部工作的正常运转；
4、随时关注、调研本地的市场动态；
5、整理招商对象的详细资料，存留以便后续的联系、沟通；
6、控制和制订招商运营部的财务预算；
7、随时修正专员的工作计划，并能充分调动其工作积极性；
8、完成公司所有项目的招商工作。
第三章各级人员职能
一、总经理
1、统筹管理本部门下属部门和各级人员的工作，以全局的眼光计划并监督工作进程，关注政府和政策的变动，为招商工作保驾护航；
2、合理规划招商组织框架和人员分配，负责部门日常行政管理及部门员工的考评工作；
3、管理本部门的工作方向，合理把控招商策划、宣传等等环节；
4、汇总市场信息，把握重点客户，参加重大招商谈判和签定合约；
关注所管辖人员心态变化，及时沟通处理；
5、制定实施招商费用计划及预算，严格控制招商成本，降低招商费用；
6、组织建立完整的客户档案，确保即时对客户进行跟进；
7、定期向直接上级汇报工作，向下级分配工作；
8、处理紧急突发事件。
二、招商策划部
1、负责项目策划、调研与分析，提出市场专题分析报告，及时洞查市场走向，积极、适时、合理有效地提出新的招商思路；
市场危机预测及报告；
2、参与项目开发及工程开发过程中相关问题讨论；
3、参与广告商的选择；
4、参与价格系统的制订，并根据市场变化对调整价格策略提出建议；
5、负责招商策划方案的组织制订，提出合理意见；
6、负责项目招商统计分析工作，及时向领导汇报。
三、招商宣传部
1、编写和发布招商宣传资料；
2、开展招商宣传活动；
3、编写招商广告文案；
4、选择招商广告投放媒体，对招商广告投放媒体进行组合与排期；
5、评估分析媒体发布效果；
6、制定全年招商广告投放计划。
四、招商专员职能
1、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作；
2、执行上级领导安排的工作（如：参观其他专业市场招商情况、市场调查
等）；
3、向上级领导汇报项目存在的问题及建议或解决方法；
4、及时和客户联系，保持良好的沟通；
5、整理招商资料，确保资料整齐完整；
6、负责接待每天的到访客户；
7、负责接听每天客户咨询的来电；
8、负责登记每天的客户资料；
9、负责向上级汇报客户的情况；
10、负责跟进有希望但尚未成交之客户；
12、积极参与公司最新的招商会议。
五、招商文员职能
1、负责招商运营部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作；
2、负责日常文字性工作的处理，包括文件输入、审核、打印、论坛申请等；
3、参与外来客户的招待工作。
六、其他人员
机动的接受领导的各项任务安排。
第四章其他管理制度
一、招商人员基本素质要求
1、良好的心理素质
优秀的招商人员要有良好的心理素质，主要表现为临危不惧、胜不骄、败不馁。具体表现为要具备以下素质：
（1）崇高的事业心。包括很强的创业精神、敬业精神，勇于进取、勇于创新，具有执着的奉献精神；
（2）坚强的意志力。招商不仅是招商双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。招商人员要意志坚强，稳健持重；
（3）强烈的责任感。敢于承担责任，在面对重大责任或紧急关头时，果敢地进行权利内的决策，充分发挥综合能力；
（4）良好的自控力。招商的双方都是围绕各自利益，在心理上处于对立状态，有时会出现僵持甚至不欢而散的现象。这就要求招商人员有良好的自控能力，在双方出现争执的时候，保持冷静的头脑。
2、具备相关的知识和能力
（1）招商人员的语言表达须正确规范，具有吸引力、说服力和感染力；
（2）招商工作涉及到招商对象的各个管理层，招商人员要分别与各管理层人员进行多次沟通，因而必须具有一定的社交能力；
（3）招商工作涉及到经济学、零售学、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，招商人员只有具备了这些知识，才能做好招商工作。
3、具备良好的判断能力和应变能力
（1）招商人员要有敏锐的观察力，通过察言观色捕捉对方的投资意图和实力，通过分析与观察对方的语言表达和动作，做出准确的判断；
（2）招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，在谈判时要做到机智、幽默、轻松、应对自如。能够根据招商形势的千变万化，审时度势，
采取相应的灵活对策，使谈判向有利于己方的方向发展。
二、日常考勤规章制度
1、招商运营部严格按照公司规定时间考勤。否则按规定予以处罚；
2、招商运营部工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应按规定填写外出证明并向直属领导说明情况。否则按规定予以处罚；
3、招商运营部工作人员不得连休。如遇突发事件需请假，须写好请假条并上报各级领导。否则按规定予以处罚；
4、凡遇到重大活动或事件期间取消一切休假，请假须征得各级领导同意。否则按规定予以处罚。
三、日常工作要求
1、任何时间都要以客户为重，电话联系客户时要字正腔圆、文明礼貌。客户来访时不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人；
2、要注意保持工作场所整洁；
3、必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论，有事可向上级领导报告，进行最后判决；
4、工作期间需仪容整洁，按公司规定统一着装，保持个人形象；
5、招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处；
6、工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等；
7、保持每天至少一人在办公室，不得全体休息；
8、公司配发的工作制服必须小心保管，如有遗失或损坏作违例处理，其间如有遗失或损坏需重新申领者，必须先写报告，由领导审批后方可领取；
9、严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。客户要求的资料一定要经领导审批后方可外发；
10、对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款；
11、服从公司上级领导的工作安排。
四、招商费用管理制度
用于招商的通讯费、交通费、招待费、出差费、礼品费等等费用均应按照公司要求进行申请或报销。
五、合同管理制度
1、合同签定盖章之后，原件一式两份，客户一份，公司行政部档案室一份；
2、招商运营部总经理负责审阅签定的合同、协议，严格按照公司规定的流程进行操作；
3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判；
4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理；
5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。
6、招商人员在填写完相关合同后，严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章；
7、招商人员在签定相关合同时，必须保证公司利益；
8、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作，造成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。
六、仪容仪表基本要求
1、男性：
（1）服饰
必须穿着统一制服（西服），必须保持衣装整齐、干净、无汗迹和明显皱褶；扣好纽扣，结好领带，衬衫不可有明显图案，衬衫袖口不要挽起来，应扣上纽扣；穿西服时应穿皮鞋，不可穿漆皮、反皮或凉鞋；西装上衣的口袋原则上不应装东西；上衣领子不要乱别徽章，装饰以少为宜；衣袋中不要多装物品；鞋要保持干净、光亮。
（2）容貌
头发要常修剪，发脚长度以保持不长耳部不触衣领为度；不得留胡须，要保持面部清洁，胡子要刮干净。男员工可隔日刮脸，但不得化妆。
2、女性：
（1）服饰
女式西服颜色要协调，穿西裙时不宜穿花袜子，袜子不要露在裤子或裙子外，穿着行政高跟鞋。
（2）容貌
女员工要化淡妆，要求粉底不能打得太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；眼影以不易有察觉为宜，眼线不要色度太重，眼眉形中以轻描为主；涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和肯有表春朝气；指甲不可留得过长，不可涂有色甲油在指甲上；忌用过多香水或使用刺激性味强的香水，以免客户反感；头发要经常洗，要注意头皮屑的控制；不可配带过多饰物，项链不可露出制服处，戒指最多一个，款式简单；衫的钮扣要全部扣上，特别是第一料钮扣。
3、整体要求
在为客户服务进行中，不得流露出冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风充优雅地为客人服务；办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看得见的地方都要时刻保持整洁。
招商运营部
王玉伟
2012年11月2日
