加强房地产市场监管探索我市商品房预售款监管模式
——赴淮安、南京、深圳、东莞考察报告
6月7日至12日，我们一行6人，在 的带领下，为加强房地产市场监管，积极探索适合我市的商品房预售款监管模式，赴淮安、南京、深圳、东莞四市进行实地考察。现将考察情况报告如下：
一、考察概要
本次考察的目的地——淮安、南京、深圳、东莞四市，地处经济发达地区，房地产市场起步早，市场成熟，对商品房预售款监管工作早已进行了有益的探索和尝试，从实践的效果来看，对于规范商品房预售款的监督管理，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险等方面起到了积极的防范效果。通过实地考察，留下了至深的印象，一是运作模式多样；二是操作方法灵活；三是管理经验成熟；四是管理手段先进。
这三个城市之所以运作顺利，主要依托于他们现代化的信息管理手段，即他们都搭建了自己的信息平台，建立了较为完善的信息系统，设置了专门的信息管理机构（信息中心），配备的信息专业人员数基本上都在15人以上，主要负责本单位业务信息系统的建设、开发、日常维护、信息更新与发布。
二、淮安、南京、东莞等市商品房预售款监管的主要模式
通过梳理归纳淮安、南京、东莞等市以及通过东莞、南京介绍广州、天津等地的商品房预售款监管，其主要运作模式主要有三种。即“政府监管、商业银行监管、担保机构监管”三种模式。开发企业在申请商品房预售许可证前，由主管部门指定或企业自行委托商业银行设立监管账户，并签订商品房预售款监管协议，协议各方按照协议约定的内容对商品房预售款的收缴、管理、使用进行监管，确保使商品房预售款用于相关工程建设。
预售商品房在取得竣工验收备案证书后，终止预售款监管协议，撤销商品房预售款监管。
1、淮安市。淮安市采用的是政府监管为主，担保机构监管为辅的混合模式。淮安市房产管理局（现住建局）是商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理处负责具体实施。即预售人在申请商品房预售许可证前，应委托一家商业银行作为预售款监管银行，设立商品房预售款专用账户，并由预售人、商业银行、担保公司和房管局四方签订统一格式的“商品房预售款专用账户监管协议书”，明确四方的权利和义务。
（二）南京市。南京市采用的是商业银行监管模式。市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，由产权市场处负责 2 具体实施。预售人在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行共同签订商品房预售款监管协议，二者签订的监管协议应到市房产管理部门备案。市房产管理局在预售款监管工作中履行督促检查商品房预售款监管的实施情况；办理商品房预售款监管协议的备案；受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。监管银行按照监管办法及监管协议的要求，实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划拨付建设资金。
（三）东莞市。东莞市采用的是政府监管模式，于1998年开始实施商品房预售款监管，广东省于1998年通过省人大立法，明确商品房预售资金监管由政府部门进行监管，收取千分之二的管理费。东莞市建设局为商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理科负责实施。
三、淮安市、南京市、东莞市预售款监管的具体操作方法
（一）淮安市。淮安市是我们考察之行的第一站。淮安市与商丘市一样，同属地级市，其机构设置与职能和我们大体相同，房地产开发企业资质及商品房预售许可职能均设在房地产开发管理处，现有人员7人。淮安市现有房地产开发企业300多家，其中二级资质150多家。市规划区年房地产开发投资完成量在100亿元以上，新开工面积700多万平方米，竣工量 3 200多万平方米，规划区内现有房地产在建项目170多个。
淮安市房产管理局（现住房和城乡建设局）与中国人民银行淮安市中心支行2007年11月15日联合下发《关于印发〈淮安市商品房预售款监管暂行办法〉的通知》（淮房管[2007]122号），并于发布之日起执行。
开发管理机构对商品房预售款日常监管履行下列职责：一是组织实施商品房预售款监管工作；二是组织商品房预售款使用的受理和审查工作；三是负责对有资格的担保公司开展商品房预售款担保活动的准入备案工作；四是受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处违法使用商品房预售款的行为；五是其他与商品房预售款有关事项的监管。
在实施过程中，开发管理机构委托房产中介机构（房产局下属机构）代为行使资料的审查及工程进度核查职责，并加强对被委托房产中介机构工作的指导与检查。经开发管理机构确认后作为“监管协议书”的附件和付款依据。
预售人也可以委托符合条件的担保公司向房管局提供监管责任，如出现预售人未按规定使用预售款造成预售商品房工程不能按期施工的，先由担保公司垫资，确保施工进度，然后再向预售人追偿。造成其他损失的，担保公司先行赔偿后，再向预售人追偿。目前在淮安市采取担保公司监管方式相对较少。
4 监管银行按监管办法及银行业务的有关规定，做好金融服务工作，配合主管部门、开发企业，方便担保公司及购房人办理预售款存取业务手续。
商品预售款收存和使用的具体程序是：
1、预售人告知预购人按购房合同约定的付款时间，直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户。
2、南京市。南京市房产管理局、中国人民银行南京分行营业管理部2007年9月6日联合下发《关于印发〈南京市商品房预售款监管办法〉的通知》（宁房管[2007]233号），并于2007年10月1日起实行。同时为便于《监管办法》实施，南京市房产管理局又制定下发了《商品房预售款监管操作细则》（宁房管［2007］250号），从监管账户的设立、监管协议的备案、预售款的入账、预售款的申请使用、监管账户资金情况的动态管理、监管账户结算及注销都做了明确的规定，真正实现“全程监控、有限监管，专款专户、专款专用”。
（1）设立监管账户。
开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行共同签订商品房预售款监管协议，明确双方的责任和义务。
商业银行与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资 5 金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。
监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可按幢为单位设立监管账号。
2、监管协议的备案。
开发企业应持与商业银行签订的监管协议（一式三份）到房产管理部门办理备案手续，并按《办法》要求提交相关材料；
房产管理部门加盖备案专用章后留存一份，并按监管标的建立文档，同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统，并实行全过程监管。
3、预售款入账
开发企业或代理销售机构在预售中所收取的预售款（含按揭贷款），由购房人持交款单至监管银行进行付款。
监管银行应按监管办法与监管协议的要求，严格实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划提供建设资金。
开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时，除可按所收取的款项提取税金外，不得截留或进入其它账户。
、预售款申请使用
四、几点启示 建议
1、尽快建立并完善信息网站。用先进的信息手段代替现有的手工操作，以减少
实现
2、结合我市实际，适时在我市试行商品房预售款监管，以防止交易风险，减少购房纠纷。
3、
