房地产项目全程营销服务方案
本项目营销要达到的目标
1、品牌效应。通过良好的营销，将爱丁堡花园打造为南宁著名的高档社区，创造品牌效应。即要创造经济效益，又为企业持续发展奠定基础。
2、轰动效应。项目营销组合得当，制造轰动的明显效应。激发市场需求，创造新客户。
3、连续热销效应，销售经营两旺。
4、示范效应。使项目不仅获得良好的社会效益，也将在行业中确定优质的示范效应，项目将获得持久生命力。
1．负责项目营销全过程的顾问工作
包括：项目营销过程中的发展策略顾问、项目规划设计顾问、项目内部装修及环境设计顾问、项目营销策划顾问、项目发展各阶段面临问题的分析及解决方案，以及根据甲方要求参与项目各项具体工作的顾问，提供参考方案。
2．负责组织项目的营销工作。
（1） 负责销售人员的组织、培训和管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范统一，确保建立一支强有力的营销队伍。
（2） 销售过程中，严格按照甲方提供的该物业各种条件和承诺解释该物业，避免浮夸行为。
（3） 负责根据代理销售实施的其它各项管理工作（包括：建立严密而完整的营销制度，科学合理的广告计划）和销售实施相关工作。
（4） 负责根据市场及产品特性制定广告宣传及策划方案，负责广告宣传工作的主题策划、制定，并协助甲方执行工作。
（5） 负责本公司管理人员和销售人员的工资、奖金、培训和着装费用。
（6） 项目前期包装费用（包括现场包装、售楼部、样板房、楼书等宣传资料）和广告宣传费用，由甲方负责。（具体广告计划待营销策划报告完成后双方协商确定。）
3．项目营销售战略规划及营销策略策划
3.1营销战略规划与营销主题
3.1.1项目战略规划
3.1.2项目营销主题
3.2企业品牌策略及整体包装定位
3.2.1项目VI策略
3.2.2项目品牌策略
3.2.3工地环境包装设计
3.2.4售楼部包装设计
3.3项目营销策略
3.3.1总体推广策略
3.3.2商铺推广策略
3.4营销卖点的发掘与提炼
3.4.1核心卖点
3.4.2卖点细分
3.4.3卖点主题构思
3.5项目营销阶段性划分
3.5.1项目分期推盘的战术部署及促销建议
3.5.2市场反馈信息的收集、营销策略修正
3.5.3市场切入点及方法分析建议
3.6总体推广进度及节奏
3.6.1项目总体进度安排
3.6.2项目营销节奏安排
3.7内部认购计划
3.7.1目的及作用
3.7.2时间安排及目标分解
3.8促销措施建议
4.潜在客户研究
4.1潜在客户的分析
4.1.1核心客户
4.1.2重要客户
4.1.3一般客户
4.2潜在客户的区域分析和主要特征
4.3潜在客户消费行为及消费模式研究
4.4客户消费倾向专项研究
5.项目市场推广
5.1项目视觉识别系统
5.1.1项目VI设计创意及建议
5.1.2卖场展示策划
●售楼部形象定位建议
●售楼部路牌引导系统建议
●售楼部外观展示设计建议
●售楼部内部展示设计建议
●售楼部功能分区规划建议
●售楼部形象墙设计建议
●售楼部展板设计建议
●销售用品系列设计建议
●销售人员服装建议
●各类标志牌及POP彩旗创意及建议
5.2广告宣传推广计划
5.2.1广告总体策略及广告阶段性划分
●广告目标●广告心理策略
●市场策略●广告错位竞争策略
●广告内容更新策略
5.2.2广告媒体组合策略
5.2.3广告招标计划
5.2.4广告定位及创意分析
●广告诉求目标●户外广告思路及创意
●广告诉求理念●电台广告思路及创意
●广告主题口号●楼书、宣传海报创意、设计建议 ●广告内容、表现手法 ●新闻类（软文）思路及创意 ●报纸广告思路及创意
5.2.5广告效果监控、评估及修正
5.3新闻活动计划
5.3.1新闻性信息炒作计划
5.3.2软文炒作计划
5.4广告推广节奏、媒体计划及预算
6.销售阶段工作
7.1销售表格物料设计、制作
●认购书、价目表●月报表
●客户意向表●客户资料表
●备忘录●按揭办法
●销控表●物业（商业）管理收费表●统计表●户型图
●周报表●交楼标准
●付款方式●统一说词
7.2销售人员的安排及培训
7.3销售人员的进场及销售的实施
7.4现场看楼团的筹划
7.5客户区域、年龄、职业等层面分析
7.6广告发布效果的跟踪
7.7放弃购买客户的原因调查
7.8售前及售后服务内容
7.9定期销售总结及策略调整
7.10系列促销方案
7.11催款过程控制
7.12延期交款控制
7.13客户回访
7.14客户购买心理分析
7.15销售后期收尾的工作
8.销售组织与管理
8.1销售流程控制
8.2销售队伍组建及培训
9.项目营销的保障机制
9.1工程及其他配合要求
9.2营销资源的投入要求
9.3营销保障机制研究
10.项目营销工作关键时间节点 10.1总体营销工作网络关系图 10.2关键工作时间节点
