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房地产投放广告的阶段性
有一位著名的广告人约翰·沃纳梅克曾经说过一句一直在营销界流行的名言：“知道广告费至少有一半被浪费掉了，但问题是我不知道究竟是哪一半被浪费掉了我的另一半广告费被浪费了。”随着广告效果越来越差，广告投入越来越大，很多企业都陷入广告浪费的误区。综观中国市场的营销活动，这种广告费浪费尤其严重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，赔上老本。因此，媒体媒体到达率直接关系到媒体的投入效率和广告浪费程度。在营销成本中，对广告媒体的投入无疑是最大的。从国际大品牌动辄数亿元的广告投入，到国内知名品牌竞相添加聘请明星代言的投入，哪一个不巨额投资呢？
房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代经济生活中有着举足轻重的地位,对于消费者而言,房地产也由传统意义上的福利性产品转为商品。
房地产是耐用性高价值不动产,消费者在作出购买决策前都会进行大量的信息收集工作以期对不同的地产项目加以客观对比。而随着时代的发展,消费者在购房时也开始注重房地产公司的品牌以及房地产项目的品牌,注重小区环境的设计。一些特定的消费者甚至随之迈进感情消费时代。在我们身边风起云涌的各种概念房产,酒店式电梯公寓、别墅、假日房产、另类的SOHO,无不体现着现在消费者追求舒适、品位和个性的特征,以达到心灵的满足。
广告传播本质上是与目标受众沟通的过程,最终目的是要让目标受众认同。广告通过诉求和表现的信息对目标消费者施加影响.迎合消费者的购买动机,广告才能产生效果。根据房地产消费者的心理特征,房地产广告应该传达足够的信息量、塑造使人信赖的品牌形象,并且应该注重与各种沟通手段配合使用以使消费者全方位地感受地产项目。
造成严重的广告费浪费原因有很多，其中一个十分重要的因素就是混乱的媒体组合策略。
混乱无序的媒体组合是一种盲目、投机的媒体传播，即使达到了销售的目的，但广告费的浪费也是惊人的，无形中消耗了企业的收入。 尤其是房地产业，在广告上的投入是长期而巨大的，所以整合媒体组合是势在必行的。 首先来看看房地产投放广告的四个阶段
说到房地产投放广告的阶段性，就势必要提到销售阶段性的划分，从一般意义上来将一个项目的销售阶段分成如下几个阶段：
1.预热期（蓄水期）：开盘前1——2个月，这个时候能达到总销售量的10%左右；
2.强销期（放水期）：开盘后1——2个月，这个阶段达到
累计销售的总量的40%—50%；
3.持销期：开盘后3——6个月，这个阶段要达到累计销售量的70%——80%；
4.尾盘期：开盘后7——10个月，这个阶段要达到累计销售量的85%——95%；
在不同的销售阶段，广告的任务和具体活动都要有所不同，必须根据市场的情况制定不同的广告歌策略。广告阶段的划分应根据销售规律，工程进度以及形象配合等因素进行。由于实际情况的不可预测性，后期的广告策略应根据项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应的调整。西湖绿洲的广告投放也是分了阶段，这里以香逸园一批房源开盘到二批房源开盘为例进行分析。这个时间段是跨越两个开盘期的中间期，是一个阶段性推广时期，而跨越两个周期内的宣传是延续分期工程开盘的重要形式，在这个阶段内延续性的宣传报道将获得相当的报道素材，主要是有大量的一期业主示例可供报道。
西湖绿洲在这一阶段分了三个阶段做阶段性推广方案，前期总结树立“长在森林里的亲情美宅”主题；活动炒作两个基本点对“生态居住价值”及项目“亲情人文”两大价值进行深化和延展；香逸园产品推介会和开盘。以香逸园二批房源开盘为基准的话，也可以将前两个细分阶段归划为开盘前的预热期，第三阶段则为开盘期。
那么，我们可以把前期总结归结为西湖绿洲第二期开盘的预热期的第一阶段。
这一期回顾邦和品质地产历程，分析香逸园一批房源热销原因，邦和利用三个系列媒体组合：地面广告系统、中控广告系统和高空广告系统。通过这三个系统营造了整个二期房源的形象，户外、报广上“清清的水，绿绿的树”成为项目最具代表性的表现元素，亲切、清新，将森林美宅这一主题传输给客户。因为这个阶段不需要设计具体的情况，主要让客户群体知道这个项目的主题和倡导的生活方式等。不单单是将创意通过平面方式表现出来，更重要的是如何让消费者能够接受项目的主题。
这里的地面媒体系主要是邦和地产自带媒体组合，仅仅是滨湖路的旗帜跟新导示牌，虽然范围不大，影响力不强，由于其成本的微小，所以尽可能的将旗帜和导示牌的数量和范围做大来营造一种氛围，为其宣制传造声势。 这也是一种自用媒体和租用媒体的相结合，比较合理的媒体组合。
中控广告系统有临川晚报和抚州日报的等报纸硬广告，直邮，电视，短信游字等媒体形式。
大量持续的动态浏览电视广告，针对抚州主流电视台每天3-4次密集投放，可以让消费者西湖绿洲的近况有持续性的了解，以免让滨湖世纪城等竞争对手见缝插针，从而为自己争取客户的关注。
直邮和短信等一对一的方式，只要让顾客知道西湖绿洲的新营销中心开放及开盘公告等内容就好，成本都不大，所以在这一时期是不错的选择。
西湖绿洲安排了软文炒作，进行整版的宣传报道。邦和地产利用邮政夹报针对项目开盘硬广做宣传，将报纸与直邮结合，省去将报纸上的信息再次印刷的麻烦，方便快捷，也节约费用，一对一的将完整的信息传递给客户。
而报纸硬广告枯燥乏味的文字容易使读者厌烦，其实也可以将报纸与电视相结合，发布过程中在报纸广告中提醒广大消费者收看，另一方面在电视广告中也提示广大观众阅读报纸，形成信息的互补，同时利用报纸的权威性和电视的图文并茂有感染力的优点，扩大宣传。
高空系统的广告属于户外广告，同样可以利用其精美的视觉来扩大宣传。但要选择好地段，像高速公路、洪客隆广场、羊城广场，这三处是人流车流比较密集的地段，宣传效果会更佳。
2、然后再看其第二阶段，活动炒作两个基本点。
本阶段的推广手段，活动推广与广告宣传并举，以活动宣传为噱头。推广上公关活动、事件营销更能博得消费者的高度关注，使项目成为市场、社会谈论的热点。在推广的手法上，活动推广与广告推广并举，以活动为噱头； 在推广的媒体上，继续媒体组合策略，全方位媒体攻击； 在推广的频度上，增加广告的频次，加大广告投放力度。
大范围的利用软新闻广告进行轰炸，包括对项目各个主题“森景园林，森林童话，亲情社区，关注成长”的强制性渲染， 邦和地产利用的媒体推广组合 如下；
报广、软文为主，辅以户外、DM单张，游字、短信适时运用；
电视以新闻性炒作为主要形式，同时根据项目结点投放硬性广告。
媒体
位置
发布周期
阐述主题
费用
墙体广告
洪客隆广场
6月下旬起
见阶段推广主题
6万/年
高炮
高速公路
6月下旬起
见阶段推广主题
7万/年
楼顶广告
湖滨路口
6月下旬起
见阶段推广主题
3万/年
临川晚报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
抚州日报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
电视报
8个整版
6月下旬起
见阶段推广主题
正度
8开 10000份
6月下旬起
西湖绿洲香逸园
55000元
抚州有线台
30`周播
20次/10周
项目三维动态浏览
15万/年
抚州有线台
专题
2次/周
活动炒作
游字
各电视台
开盘前一周
二批房源即将开盘
360元/天
短信
全号段
开盘前一周
二批房源即将开盘
2-3万
分别对各个媒体分析如下：
1、报纸（NP）：
利用报纸作房地产商品广告，版面齐全，可以刊登的广告信息量很大，适合对产品进行详细介绍，房产广告，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。而且报纸媒体的内容偏向于新闻，使报纸媒体成为拥有较高素质的受众，且较具权威性的广告媒体。
报纸的主动性阅读使报纸具有较高的到达精确性，可以准确的瞄准目标对 象。读者主动去赛选阅读自己想要了解的信息，读者对阅读内容选择性较强，使 得广告的接受较不具强制性。人们也只有具备了主观想看的愿望后，不会有厌烦 的情绪，提高房产广告的认知性和效果。
报纸是房地产广告适用最广泛的媒体。西湖绿洲也不例外，大量利用报纸广 告，包括在本地影响力较大的《抚州日报》、《临川晚报》8个整版来推广主题。
买房置业是一件重大的事，所以购房者一般都会对房产信息要有足够的了解， 经过一番研究才能做出购买决定，而这两种报纸对于读者来说是比较廉价的，方 便携带和保存。对于有购房需求的人来说，会将各个项目的信息收集在一起并加 以分析和比较，所以人们需要大量的各种房产信息在手里，这就要求西湖绿洲的 广告设计要新颖，以独特的卖点吸引读者，和竞争对手区别开来，培养该客户对 西湖绿洲的认知与好感，促成最终的交易达成。
另外，西湖绿洲还辅以软文来做广告，软文对于读者来说是零费用的，一般 都不会反感，而软文可以在文字之外增加图片信息，图文并茂，更具说服力。 报纸费用低廉，支出和收益是较为合理和有效的。
2、广播（RD）：广播广告的千人成本低，利用其具有感染力的声音可以产生非常强的亲切感。
广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。而且由于其低廉的价格，商家倾向于多次将广播广告重复播出，容易引起听众反感。
邦和地产利用抚州有线台广告，宣传当阶段的主题。
邦和地产应该结合听众比较喜欢的栏目，以新闻性质宣传介绍其SP及公关活动，例如：少儿主题绘画、摄影大赛和和大家庭俱乐部成立庆典。既可以唤起听众的娱乐兴趣，有可以起到宣传作用。
3、电视（CF）：
电视是现代广告的主角，由于其自身图文并茂、视觉俱佳的特点，它能够对 视听者产生强烈的亲切感，通过将视听者吸引进画面，移入感情，加快观众对商品的理解，所获得的商品信息记忆牢固力比较强。所以，房地产这种特殊的商品通过电视广告可以给人以直观、立体的介绍，外观、内装效果一目了然，从而尽快地树立起项目的形象，并从视觉上给人以最好的效果，通过画面刺激唤起人们的兴趣，并给人一种“眼见为实”的可信任感。
目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。此外， 视广告的制作和播出费用昂贵使企业望而却步，所以电视需要和其他媒体或者相结合，在开盘前一周之内，强档高频率播出。电台选择也十分重要，既要收视率高的又要估量承担的费用。
邦和地产也利用电视广告，其主要以新闻性炒作为主要形式，游字为辅，同时根据项目
结点投放硬性广告，开盘前一周、香逸园二批房源即将开盘时间段也利用各电视台做广告。作为地区电视台的江西电视台和抚州电视台，对于整个抚州市民的影响力还是很大的，其中地方新闻也是众多本地市民所关注的节目。尤其，江西卫视的红歌会这档节目更是江西省打造的精品节目。如果广告表现中以红歌会为索引，为红歌会做赞助，在江西卫视此节目前后做广告影响力就不言而喻了。
4、户外广告。户外广告对地区和消费者的选择性强，广告表现形式丰富多彩， 内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰，可以较好的填补漫步等式的空白心里，费用便宜。在洪客隆广场和滨湖路口，虽有很多的人流车流，有太多竞争对手都使用同样的方式，竞争力难免会有所下降。所以这里的广告制作就需要有足够的创意，高重复暴露频率，达到预期的效果。
5、传单广告简称“DM”（Direct Mail），传单广告往往详细地介绍项目的优点，让目标客户和潜在客户更为详细和具体地了解项目情况。传单广告能够更灵活、丰富地配合营销策略的执行进程，因而随着营销策略的创新，传单广告也将变得更丰富、更具新意。 虽然传单广告可以作为一种可复查信息留在手中，但这种宣传方式的效果只能在一定范围内有效，信息传播面有限，很难达到对同一信息接受者持续影响的作用，所以传单的最好主要放在西湖绿洲的售楼中心及附近，而其费用很低，要在大范围内散发的话，可以结合户外广告，在洪客隆广场等地的西湖绿洲的墙体广告处设点发传单，形成强迫性信息累积式使消费者接受。
6、短信属于新新手机媒体也属于分众媒体，所以具有个性化和大众化的双重 性质。而邦和地产全号段使用短信，就首先分离了其分众媒体的性质，不仅没有细分受众群，提高广告发布的有效性，浪费广告成本，西湖绿洲利用短信浪费的比例虽大，但其本身总成本才2到3万，相对于总成本来说，这种浪费金额不大。
而且短信还另非目标受众十分厌烦，视之为垃圾广告。至少这些短信对于学生群体来说没多大效果，邦和可以和移动联通加强合作，弄清并删除东华理工大学和其他学校发派给学生的号码段，提高有效性。
虽然和报纸一样都是文字信息，但短信可以强制性让手机用户阅读，扩大普及率和接受率。
7、SP活动。邦和地产结合运用大量的软文宣传其举办的活动，开展的活动 也是接踵而至。不但可以调动大家的广泛的积极，吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。还可以结合电视广播报纸的新闻炒作，扩大影响。
可以看见，西湖绿洲在这一时期所用的媒体是一些传统媒体，如报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。\"线下媒介\"，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等，西湖绿洲也有运用。
车厢广告、销售海报、交通动线图、都市计划图、公交车体广告都是房产商 喜闻乐见的广告形式。
杂志广告，房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。但杂志广告比起报纸信息量大且具有极强的观赏性和艺术性，可以配合其他媒体一起利用。
另外，随着网络时代的到来，利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多 样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式。
首先，建立网站，在自己的网站放置标志广告，而西湖绿洲虽然做了广告，但也只是根据其四期工程进程来跟换广告信息，没有根据其每个宣传细分阶段，网络跟新速度很慢；其次，要利用尽可能多的交换广告，除了广告交换组织的交换广告之外，还可以在相关的网站之间自行开发广告互换业务，而西湖绿洲相比其他房地产，像滨湖世纪城，其信息完成指数和信息详细系数都远远大于西湖绿洲。这一点西湖绿洲有很大的上升空间。
通过以上对各类媒体优势和劣势的分析，可以看出，在房地产的整合传播中，报纸广告因具有最多的适用优势而成为大量房屋销售信息的传播途径，而其他媒体广告也以自己的独特优势在房地产的整合传播中发挥着不可替代的作用。就目前房地产广告实际宣传手段来看，许多有实力的房地产开发商大多也确实是采用这种优势互补的广告战略，即以报纸、传单、路牌等为主，广播、电视为辅，这样可以综合各类媒体优势，取长补短，动静结合，以达到最佳的宣传效果。
另外补充两点，要使广告组合投放的收益最佳，必须要掌握信息互补的原则。不同的媒介有着不同的传播特性，比如电视广告对于吸引消费者的注意力有所帮助，但不能传递太大的信息量，报纸、杂志就可以传递较大的信息量。一般促销活动的发布信息可以由电视或报纸发布，但促销活动的详细规则可以由店头海报传递。
在投放周期上也要有所讲究，西湖绿洲在一批和二批房源之间的划分的三个小阶段，在每个阶段都有不同的媒体组合，在第一期用三个系统，第二期则在数量、强度和时间上都加大广告投入了。根据每一阶段的推广主题的不同，也相应改变了在媒体选则的类别和比重。
为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
因为房地产的“不动产”特质，它的常用广告媒体一般为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。
参考文献：
《广告媒体研究》中国传媒大学出版社
《广告媒体策划》
《阶段性广告主题安排》
《广告媒体选择因素及时间》 《房地产传播策略分析》 《房地产销售进程分析》 《房地处广告》
广告学一班
08085108 王珍
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对住宅设计的一点感想
(学院：电气信息工程学院、专业：自动化专业、班级：08级2班、学号2008010102
33、姓名：王莹莹、电话：1590369198
1、QQ：912012110)
一直以来，我对室内设计都比较感兴趣，所以这学期我选择了住宅室内设计这门课，通过这半个学期为数不多的课程的学习，在老师认真细致的讲解下，我对住宅设计也有了一些皮毛的了解，以下是我的一点感想。 这门课课程虽短，老师给我们介绍的关于住宅设计的知识却不少。让我印象较为深刻的有光的应用、色彩的应用，还有由于文化差异各个国家对于住宅内设计的不同要求，如：是否装壁炉，卫生间内设施的安排，浴缸的大小等。其中，通过欣赏关于光的应用的图片，我直观地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我们就可以展现不同的意境，突出想要强调的重点，是非常经济而又有效的设计方法。另外，我们观看的日本的《空间大改造节目》也让人记忆犹新。眼见一栋狭窄拥挤混乱的住宅变成宽敞、温馨、充满人性化的撒满阳光的房子，我一方面惊讶于原来住宅设计有这么多的学问，另一方面也意识到一名优秀的住宅设计师不仅要有丰富的专业知识，还要有广阔的知识面和细腻的思维。其中日本设计师对排水系统的重新设计，为腿脚不便的外婆安排一楼的居室和通往厨房的平缓台阶，为孩子们安排的楼梯间白板，让妈妈做的小玩意，楼梯上的成长照片都充满人性化和家的温馨。即使是作为观众的我也感觉到家的舒适，无怪于日本人是世界公认的严谨的民族。而中国的住宅设计才刚起步，属于新兴行业，很多住宅设计师还很年轻，因为缺少阅历和生活经验，很多时候对住宅设计的思考便不是很周密。我相信经过我们不断地向国外优秀设计人员的学习能够逐渐弥补和改进这些不足，使我们的住宅设计行业也能快速地发展起来。
以前我一直以为只有有美术功底，经过专业训练的设计人员才有能力设计住宅环境，但是现在我发现其实作为住宅的主人，在设计师的指导下，
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《房地产公司的实习报告》
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日期：2011-8-12 作者：无忧论文网 编辑：zhang 点击次数：15
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关键词：房地产公司实习中国论文 其他公文
前言:迈进年夜学糊口的最后一个岁首,站在我们面前的就是阿谁神驰已久的工作社会,我们的心已经起头飞进那儿那里.我们欢快,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨年夜的舞台上揭示自我,我们可以回报社会,我们可以处事国家.可是我们又害怕又胆寒,我们经常会扪心自问:我们筹备好了吗 是的,我们在校园里糊口了数十载,而社会与校园是完全分歧的两个世界,也许我们不能完全马上顺应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的年夜舞台,这就是专业实习.
我们的专业是工程打点,房地产是我们往后就业的首要标的目的之一,加上我俩对房地产十分地感乐趣,所以我们选择了一个房地产信息充沛的企业来丰满自己幼嫩的同党.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们获得更好的磨炼.而良多专家学者给房地产估价下了一个美妙的界说:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学常识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能自动的才房地产的常识中自由的遨游!
实习的一个月很快就要竣事了,再回首回头回忆这丰收的一个月,我们感应十分的欣慰,它使我们在实践中体味社会,让我们学到了良多在课堂上根柢就学不到的常识,,也打开了视野,增添了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基本.为了表达自己收成的喜悦,我们将分隔几个部门讲一下自己的感应感染,陈述实习的情形!
一,公司介绍
北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称:北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(附属于河山资本部)脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估营业且具备最周全评估天资的中介处事机构之一.北方公司以北京为依托,营业规模辐射全国.具有手艺力量雄厚,信息活络靠得住,处事行为规范,规模诺言精采的优势.
1,公司的首要营业有:
①,房地产开发土地使用权获取体例前期筹谋;房地产投资剖析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销筹谋;房地产典质贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少项目介入了整个筹谋,并成为多家集团公司的持久咨询评估机构,成为良多集团公司的参谋单元,好比:北年夜青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,始创置业,国贸,北辰等.
②,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估营业.
基准地价编制:北方公司曾在1993年主持拟定了浙江省温州市的基准地价,并介入了其它省市基准地价的拟定,获得原国家土地打点局公布的1993年局级科技前进二等奖和浙江省土地打点局公布的1992年度局级科技前进一等奖;营业搜罗出让或国家收回土地的地价评估;让渡,出租,典质,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁
涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它遵照法令,律例需要进行的房地产估价.
③,在全国规模内为企业股份制改制供给土地资产评估及政策,法令咨询.
北方公司自1993年起一向被河山资本部确认为A级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已介入了百余家上市企业股份制刷新中土地资产评估,政策咨询,及土地资产措置的协调工作,堆集了丰硕的经验,熟悉股份制刷新中的各个环节,能够为企业供给最合理的土地资产措置方案,便于土地资产与其他资产跟尾平衡,达到上市尺度.
④,为各类形式的产权变换供给整体资产的咨询评估处事.
今朝已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询处事,堆集了丰硕的经验.搜罗企业清理资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产抵偿评估,无形资产评估等,类型丰硕多样.⑤,具备供给完整法令咨询处事的能力.
北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备供给全套法令咨询处事的能力,尤其在房地产专业法令方面具有丰硕的经验,使客户的权益获得最年夜限度的呵护.2,公司特点及优势
①,公司具备五种天资:
⑴中国土地估价师协会公布的全国土地评估资格
⑵国家培植部公布的一级房地产价钱评估天资
⑶北京市河山资本和衡宇打点局公布的评估天资
⑷北京市河山资本和衡宇打点局公布的房地产掮客天资
⑸北京市河山资本和衡宇打点局认定的衡宇拆迁评估机构(第一批)
作为今朝全国具备天资最周全,第一流此外的评估机构,北方公司在今朝良多评估项目同时归口两个以受骗局部门率领的情形下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨年夜优势.这一点是那些天资不全或不具备天资的评估机构无法对比的.
②,活络靠得住的信息来历
北方公司与河山资本部,培植部,财政部,外经贸委,各省及处所房地产打点部门等成立了精采的营业联系,能实时切确地体味国家各项政策律例,并通顺贯通贯通.尤其与各省市土地打点部门及土地评估机构关系慎密亲密,体味和把握全国各地地价行情,可以协助客户打点评估功效确认,土地资产措置,权属变换挂号等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止今朝,公司已为数百家企事业单元进行了高质量的房地产咨询评估及生意代办署理处事.
③,精采的诺言
北方公司是中国银行总部,国家开发银行,培植银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有营业联系,享有精采的诺言.今朝,房地产典质评估营业量日益扩年夜.北方公司在接管评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的典质财富证实的正当性,并协助企业了了产权关系.既为金融机构的贷款平安性供给保障,又为企业理顺产权关系,顺遂取得金融撑持供给法令咨询及协调工作.
④,雄厚的手艺力量
北方公司是国内成立最早,手艺力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰硕的协调经验.在持久的房地产评估工作中,全体员工不竭总结经验,熟悉并把握国际公认的评估原则和体例,今朝已形成了一套科学有用的评估轨范,确保了评估工作的客不美观,合理和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价的拟定,北方公司从持久的宗地评估中堆集了基准地价的拟定体例的丰硕经验,并对基准地价的数字化,尺度化有独到的看法.
⑤,高素质的人才结构
北方公司现有专职人员中,50%摆布具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法令等专业人员为主的营业队伍,浮现了最佳的组合效益.其中首要成员为原河山资本部土地经济研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估体例的研究,介入了多项国家重点课题的研究和河山资本部《城镇土地估价规程》等主要文件的起草.公司现有人员中,具有河山资本部土地估价师证书的15名,培植部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支不变的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各类类型的评估项目及基准地价编制项目.二,在公司的工作情形
能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的欢快,这就像授与了我们一个巨年夜的舞台,让我们在上面有机缘挥洒自己的才调,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机缘,好好的向同事们进修,增添自己的常识与经验.
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浅析中国房地产走势及未来下降趋势
随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、
欧洲债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。
（一）房地产迅速发展的原因
在对未来的走势作出预测之前，我们必须先对之前的房地产发展进行分析回
顾。首先过去三年支撑房价快速上涨、房地产迅速发展的因素:第一，有良好经济面的支撑。过去三年，经济仍然保持较快发展，2006－2008年GDP增速都达10%以上；第二，市场其它因素作用，主要为五方面，包括①境外热钱因素 。由于人民币升值的作用，境外资本这两三年是集中进入国内市场，不断推高资产价格，套取升值和投资双收益。2000年到2005年我国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经增加到1.53万亿，2年翻了近一番；扣除正常的资金进出外，也就是说在2005年5月人民币开始升值以来，大量的境外热钱涌入了国内，而这部分资金在国内的主要投资渠道就是股市和楼市；②国内投资投机资金。国内与国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格，而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入，有关机构曾对07年四大一线城市的购房构成进
行分析，投资投机资金的平均比例超过了50%，高峰时期如深圳甚至达到70%。实业资金涌入房地产。投资营商环境的恶化和房地产投资的高额回报率，吸引实业资金涌入房地产行业。美元编制导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的忽视，这些都是企业特别是中小型出口企业头上一道道的紧箍咒。一方面是实体经济盈利能力越发困难，另一方面是房地产投资市场的高额回报，巨大的发差促使大量实体产业的资金进入房地产市场。③自住的刚性需求（这部分其实一直都存在，是构不成楼市快速上涨的推力的），恐慌性购买（即原来没有打算购买或购买力不够的部分，由于对楼市价格的快速上涨产生恐慌，被迫提前入市）；④外围市场的资产价格在高位。美国的房地产价格是
从2006年底开始走下坡的，并在2007年底引发了次级债**，而在此之前，由于美元的泛滥和贬值，导致欧美房地产市场都处于一定的价格泡沫，投资风险加大，盈利空间缩小，因此，资本便有了向风险相对较小而盈利空间较大的中国房地产市场流动的动力；⑤地方政府的推波助澜。一个是土地财政的需要，一个是GDP的需要。
（二）我国房地产特点分析
不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：
1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。
2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。
3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际
投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。
（三）未来房地产价格下降原因
(1)产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11%。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。
(2)环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
(3)在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。
(4)利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人
民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。
(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
（6）人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱。长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。 中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。
（7）住房消费理念成熟将导致购房热消退。近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。
同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。
（8）保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾
我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。
（9）投机、投资性抛售也将增加市场供应。由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。
房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自21世纪以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。
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房地产销售规划
要做好房地产，首先要先从这几点做起：
一、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此知之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
第二、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
第三、广告宣传
广告企划不管在什么行业，强调的是一种营销。我们所讲的营销是有别行一般的销售。销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求。也就是我们通常所说的是以产定销还是以销定产，如产品是能满足消费者的需求，销售当然是不成问题的。所以房地产营销首先要了解购房者的需求，其次要根据购房者的需求造房，然后才是通过广告企划制订出可行的广告，利用大众传媒向特定的消费者“广而告之”，最后完成销售。 有效的房地产广告企划可以通过以下几个步骤来进行：第一步要充分了解自身产品特性，了解自身的优、缺点，确立自身的卖点所在；第二步找出产品自身卖点所能吸引的客源群，也就是通常所说的目标客源；第三步就要深刻了解目标客源对产品所有的需求；第四步分析竞争对手，摸清市场行情，做到知已知彼；第五步在满足目标客源群的需求的前提下，适当的修正产品以避开竞争，做到人无我有；第六步根据自身的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制订广告的总方向和总精神。
第四、团队精神
记得老师跟我们说过团队和集体的区别。团队是为了一个共同的梦想一起去奋斗的，而集体只是一群为各自理想奋斗的人而已。做房地产，我们共同的目标，就是努力买好每一幢
房子，争取做到让顾客满意。所以，我们要虚心聆听顾客的需求，而且尽最大的可能满足他们的需求。要有敬业精神充分利用时间销售，将房屋视为自己的来处理，仔细分析，充分掌握房屋之优缺点，对答如流，增强自信。充实知识（房屋知识、客户知识、竞争者知识、售房技巧）。 只有经历不断的挫折和失败，在挫折和失败中不断地调整、学习和进步，才能最终成为一名成功地房地产售楼员。
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提高自身素质，把握看房技巧
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摘要：现如今中国老百姓最关心的话题无疑是房价的问题。近几年的两会也都把焦点放在住房问题上，可想而知住房问题的重要性和急迫性。由于一手房的供应量是越来越少，二手房市场逐渐占据了总市场的主导地位。不管是一手和二手房地产市场，房地产经纪人都扮演着促进成交、推动市场发展的重要角色。本文从分析二手房的市场前景入手，以提高自身素质为主体，掌握看房技巧为要点，论述了如何提高二手房的交易量。
关键词: 二手房 市场前景 自身素质 技巧
引言
自改革开放以来，我国经济得到了前所未有的飞速发展。在这个大前提下，一方面随着生活水平的大大提高，人们的生活追求也相应提高。另一方面，随着人口的增多，市场竞争日益激烈，致使许多商品出现供不应求的局面，而这些商品中，最为突出的无疑就是老百姓的住房。随着可用的土地越来越少，一手房的供应也出现热卖的状况。即使价钱很高，但还是会出现供不应求的局面。而在此同时，却有不少的需求者无法获得满足。因此，二手房就出现在人们的视野中。现在的二手房市场也十分火热，这对房地产经纪这个行业来说是契机。所以有关如何提高二手房成交率也成为了一个重要的课题。
随着我国房地产业的迅速发展，房地产经纪人的队伍在不断扩大。这个行业吸引了社会各类人员，同时也出现了经纪人素质参差不齐，很多都是初次接触这个行业，面对客户甚至不知道怎么介绍。所以要想提高二手房的成交率，房地产经纪人要先转变观念，并不是什么人都适合这个行业，很多人都是因为房地产得到的报酬高才转行的，但是高报酬的背后同时也需要高成本，需要付出足够多的成本才会有高的报酬。同时也需要提高自身素质，以适应环境要求，打造可持续发展的优势。
1.二手房的市场前景
现如今中国老百姓最关心的话题无疑是房价的问题。近几年的两会也都把焦点放在住房问题上，可想而知住房问题的重要性和急迫性。然而，在当前市场经济的环境中，政府的干预并不是万能的，本身也有局限性，仅仅靠政府是肯定解决不了百姓的住房问题的。必须要与社会的商业机构相互促进才可以发挥作用。长期以来，很多人都以为买房子买的就是全新的房子，其实在现实生活中，二手的交易才是最活跃的，因为一手房的供应量是越来越少的，尤其是这几年凸显得尤为明显。而二手房的供应量只会增加而不会减少，所以在量上，二手房的交易将会很快超越一手房的交易量。而且这种局面将很难反弹，未来必将是向发达国家一样，二手房市场占总市场的主导地位。正因为如此，二手房地产中介行业的前景还是很乐观的。
不管是一手和二手房地产市场，房地产经纪人都扮演着促进成交、推动市场发展的重要角色。若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，提高二手房的成交率。
由于国内房地产业新建房势正猛，二手房市场日渐广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，房地产经纪行业的前景预期十分良好。但从事房地产经纪执业人员的素质却参差不齐，所以提高职业素质具有十分重要的现实意义。
2.如何提高房地产经纪人的综合素质
2.1知识素质
由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，合格的房地产经纪人必须拥有完善的知识结构，
其核心就是房地产经纪的基本理论与实务知识。从知识结构的特点来看，它应当是各学科的高度复合。
首先是基础知识，经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。其次是专业知识，这些知识主要包括房地产经济知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计等方面的知识。还需要掌握一些辅助知识，比如社会学、心理学、人际关系学等。随着信息时代的到来，对房地产经纪人在知识方面的要求越来越高。
2.2掌握信息的素质
现代社会是信息社会，信息的多寡、获得信息的快慢以及信息质量的高低已成为决定经纪业务能否成功的关键。经纪人可以利用自身所拥有的专业优势和网络优势，利用广泛收集的信息，为房地产市场活动的买卖双方解决信息不足的局限，为买卖双方的决策提供参考。
2.3法律素质
无论哪种形式的房地产交易，都要涉及一系列的法律法规，这就要求我们的房地产经纪人要通晓相关的法律法规，维护自己的权益，确保交易的合法性。
2.4公关素质
房地产经纪人如果有倾听和理解他人的能力，有组织技能，就能赢得客户的信任并与他们密切合作来满足他们的购房或售房需要，良好的表达能力就能够把客户吸引到你的公司。
2.5业务素质
业务素质包括理解能力、判断能力、沟通能力、协调能力和应变能力等。一个业务素质高的房地产经纪人往往可以在整个业务的开展过程中会起到事半功倍的效果。
2.6心理素质和身体素质
二手房地产中介行业本身就是一项服务行业，在心里素质的要求上也是比较突出的。因为在许多时候都会接触到各种各样的客户和业主，里面有很多人并不是想象中那么友好和健谈。作为经纪人不要害怕顾客提反对意见，而应欢迎并理解顾客异议，虚心听取顾客的不同意见、看法，以此作为检验自身推销活动优劣的参考依据之一。
二手房看房技巧
房源是最基本的要素，丰富的房源，能够给客户更多的选择，有更高的成交机会。房地产经纪机构和经纪人利用各种手段，最大限度地获取房源信息。在当前的供需形势下，房地产经纪人对于房源的争夺远远大于客源，只要一个业主表示想卖房，很快有一群经纪人表示愿意服务，而业主也会在多家经纪机构放盘，这样就形成了两次竞争：一是盘源竞争，二是销售竞争。如果经纪人和业主能签下独权委托协议，就免去了盘源竞争。可以通过一些优惠措施留住房源：免费帮业主对房屋保洁；帮业主对房屋进行整理；由专人负责该房源，一则保证房屋内的财物安全，二则减少对业主的骚扰；对业主提供免费推介广告；对业主提供专业咨询意见。
其次是客源，只有有了客源才能有成交量，可以通过门店揽客。利用经纪机构的店铺或办公场所争取让上门顾客留下需求信息。这种方法比较简便，属于被动接待，来客的需求比较强烈，意向明确。经纪人应积极主动地接待，询问需求并提供咨询，留下客户的需求意向和联系方式。广告揽客。包括报纸、广播电视、宣传单等多种广告，往往和房源销售广告一起发放。在报纸上开辟专栏、在广播上开办节目。人际关系揽客：通过亲友、同学、熟人、客户等人及关系介绍新的客户。讲座揽客。通过向社区或特定团体举办讲座来发展客源。讲座主要是知识性的，包括房地产基本知识、谨防租购陷阱、房地产市场分析、走势预测、房地产交易流程、办证问题等内容都是比较受欢迎的，通过讲座创造和潜在客户接触的机会，增加客户对自己的信任，同时可以发放一些资料，便于客户和自己联系。网络揽客。通过博客、微博等方式发布广告、介绍知识，通过回答网络上的问题提高自己的知名度，经纪机构
通过网站引起客户注意，和客户沟通并建立联系。一定用专业知识和丰富的经验给关系客户留下深刻印象，而不要用亲友之情拉住顾客。可以利用展销会，小区搜集信息、访谈，建立个人主页、博客发布信息、电子邮件、加入论坛和社区、房地产网站和网店等渠道开拓客源。
增强看房效果的技巧：引导客户体验；激发生活化联想；引导家常式谈话；善提专业化建议；让四邻现身说法；带客看房技巧。客户多种多样，面对如此繁多的客户一定要根据客户需求提前想好带看路线，需要思考怎样把房屋的缺点最小化和顺其自然地把房屋的优点最大化，如果看的是有人居住的房子，必须提前20分钟左右到房主家中进行沟通，为看房成交打好基础。进入房主家主动介绍房子的情况，优点先说80%，留下20%等客户发现房子的缺点或自己陷入僵局时救急。一定要让客户提问、发表意见，专业、快速地解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲得明显不对，也不要反驳客户，而是引导客户，让他们自己意识到问题。在结束看房时，总结房屋的优点，加深客户的印象。对于一些看房后不离开，想避开中介直接与房主谈价钱的客户，可以先在楼梯处躲避。
结语
面对如此好的二手房市场，作为房地产经纪人，必须具有深厚的房地产专业知识和熟知的相关业务知识、政策及法规等必要的素质，才能在房地产交易活动中心有底数，游刃有余地进行案前准备、牵线搭桥，为房地产交易双方寻找更为满意的交易对象，通过说合、撮合的能力和技巧提高成交率。
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一、国外房地产税制比较
（一）德国房地产税制
1.征税对象和纳税人。德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。
2.计税依据和税率。土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征收；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征收。其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。
3.税收优惠政策。德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给予奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。
4.税收调控政策。为抑制房价上涨，德国通过税收手段加大不动产交易成本，对不动产的买卖除了征收土地税、房地产税和不动产交易税外，还征收15%的不动产买卖差价盈利税；2009年起用于出租的不动产，对租金收入征收25%的资本利得税。
（二）新加坡房地产税制
1.征税对象和纳税人。新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。
2.计税依据和税率。新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%的物业税。
3.税收优惠政策。一是不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质以及改善型的购房人采取较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征收更多的税收，2011年起，对于房地产年价值低于6千新元的房地产免征物业税，对年价值在6千至2.4万新元的只征收高出部分的4%，对年价值超过2.4万新元的征收高出部分的6%。
4.税收调控政策。新加坡政府为控制高房价，对超过100平方米的房地产征收更高倍的土地出让金和物业税。
二、国外房地产税制的经验借鉴
（一）房地产税制体系完整，征税对象范围广
对房地产取得、保有和转让环节都设有相应税种，且以保有环节的税收为主，对保有环节征收较高的税收能够有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流动性及使用效率，同时鼓励住房人购买小面积房屋。征税对象包括自然人、法人拥有的各种类型的房地产，由于房地产税收征收范围广、税源稳定，房地产税收在地方政府税收收入中占有重要的地位，是地方政府的财政收入的重要来源之一，如美国，房地产税收占地方财政收入的50%以上。
（二）计税依据明确，税率设置灵活
房地产税的计税依据较为统一，有独立的机构对房地产价值进行评估，按照房地产评估价值征收房地产税，评估价值随着经济增长而提高，相应税收也会增加，起到自动调节房地产价格的作用，也更加客观、公正。税率设置层次丰富，通过设置不同的税率，使低收入者、购买自住型住房者、小面积住房者纳税更少，高收入者、购买投资性住房者、“豪宅”购买者等纳税更多。
（三）房地产税收征收管理制度较为完善
一是建立了房地产产权登记制度，健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产的私下交易，增强了房地产税制的有效性；二是完善的房地产评估制度，有独立的机构评估房地产价值，并具备标准化的房地产评估理论和方法，能够客观、公正地对房地产价值进行评估，如美国的财产管理处和财产评估办公室，新加坡的产业估价及核税处等。
（四）实行多项税收减免优惠政策
各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策，鼓励自住型住房购买，如美国对自住型住房进行减免税，另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿；德国对自有自住的房地产免征房地产税；新加坡对自住型房地产实行较低的税率。
三、我国房地产税制存在的问题
（一）房地产税收目标不明确
我国房地产税种类较多，而每个房地产税税种具有不同的政策目标，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰、不协调。现行的房地产税制存在的弊端，使得房地产税的调节作用难以发挥效果，而且，我国现行的房地产税种在法制上并不健全。
（二）征税范围狭窄，征税对象不完整
一是我国目前存在的房地产税、城镇土地使用税、土地增值税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村，随着经济的发展，农村地区经济蓬勃发展，一些单位、个人到农村地区进行房地产投资进行合理避税，不利于发挥税收杠杆的调节作用；二是我国目前征收的房地产税主要是对个人经营性房地产征收，对个人自住房地产不征收，导致无法通过该项税收调控房地产价格、调节社会贫富差距等。
（三）保有环节税负轻，流转环节税负重
目前我国房地产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年平方米，而对于非经营性用房免征使用税。而我国对流转环节却征收高达30%-60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。
（四）计税依据不合理
我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。这种房地产税计税依据存在的不合理性，也使得房地产税收收入增速房地产税制国际比较研究与房地产价格增速不同步。
（五）房地产税收征收管理制度不健全
一是不动产登记制度未正式落实，不利于房地产税相关税种设置，同时不利于加强税收征管力度；二是房地产价值评估制度不健全，缺少专门的机构进行房地产价值评估，现有的房地产评估机构、评估人员素质无法满足房地产税收征收管理需要。
四、完善我国房地产税制的政策建议
（一）扩大房地产税征收范围，使房地产税逐步
成为地方政府的稳定财政收入来源借鉴国际经验，我国房地产税的征税范围应扩大至所有国家、集体、个人拥有的各类不动产，包括农用土地、农村房地产、城镇居民房地产以及闲置的土地、房屋等，实现城乡税制一体化。房地产税是一项稳定的税源，应通过扩大税源基础，使房地产税逐步成为地方主体税种。
（二）简化房地产税种，防止重复征税，重点培育
房地产保有环节税收合理分配不动产税种在取得、保有和转让环节中的设置，降低转让环节的税收，提高土地流动性，刺激土地供给增加，重视不动产在取得和保有环节征税，通过增加对保有环节的征税，可以提高不动产的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值税，对土地增值的收益以保有环节税收征收；二是对契税实行差别化税率，调节不同收入群体、不同购房类型的征税标准；三是扩大房地产保有环节征税范围，对个人自住型房地产征收房产税。
（三）合理确定计税依据，灵活设计房地产税率
科学合理选择房地产税基，有效消除房地产税收不公现象。一是以房地产市场价值为基础征收房地产税，每年对房地产价值进行一次评估，避免以房地产原值征税带来的不公问题；二是以房屋的租金收益为基础征收房地产税，房屋租金每年进行一次评定，以更好地体现房地产升值因素。在房地产税率设计上，可以采取累进制，降低低收入者的税负水平，并赋予地方政府在一定范围调节税率的权利，由地方政府依据地方经济发展状况、居民购买力水平，以有利于地方房地产市场健康发展，有利于满足居民基本住房需求为原则，自主调节税率。
（四）建立健全房地产产权登记制度，完善房地产价值评估制度
我国房地产产权登记制度尚未执行，房地产市场存在私下交易而未进行登记的现象，不利于税务部门掌握房地产税源信息。因此，要建立健全房地产产权登记制度，对土地、房屋产权信息进行全面清查登记。同时，完善房地产评估制度，房地产评估价值是房地产税的计税依据，要制定房地产评估相关法律规定和操作规程，设立独立的房地产评估机构，培养房地产评估专业人才，建立公平、公正、公开的房地产评估制度，提高房地产税收征收管理水平。
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房地产论文参考文献
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推荐第9篇：房地产营销策划论文
新政下的房地产营销策划分析
摘要：随着2010年4月国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。现实的市场环境迫使房地产开发商 研究 市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业 发展 的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。
关键字：政策调控 淡季营销 动态营销 营销创新 全过程营销
一 新政策下的市场变局
2010年4月，楼市拉开了调控的大幕，“二套房贷首付5成，利率执行标准利率的1.1倍”、“高房价地区三套以上房不予贷款”、“打压一地购房”、到“限制捂盘惜售、炒卖期房”等政策连番出台，面对这次“拳拳到肉”的调控组合拳，市场势必会面临全新变局。一线城市的成交量首先应声而落，楼市开始拐入下降通道。而徐州作为三线城市相对来说没有那么高的楼市泡沫，索然反应并没有想象中那么激烈，但上升的势头已经明显被打断，成交缓慢，部分开发商不得不临时调整营销策略。
近期密集出台的房地产调控政策已经对目前的房价上涨趋势起到一定的遏制作用，不管是新房还是二手房，市场成交量都大幅缩水，房价出现不能程度的回落。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，房价下调的空间存在，但下行的幅度不会太大，时间也不可能长久。牛凤瑞分析，政策密集出台，目标就是遏制房价过快的上涨，但遏制房价过快上涨并不等于房价下降。近期房价回落是调控的正常表现，不过，到目前为止，房价稍有松动，但并未出现大幅松动。根本原因是，由于我国正处于特殊发展阶段决定的。我国还是发展中国家，正在处于一个高速发展的阶段。城市化的进程决定了不只是住宅，其他商业等用房在未来的一段时间内刚性需求也都比较大。此外，改善性住房需求也不可忽视，很多老式住宅在舒适度、建筑质量方面都不太符合当下标准。诸如这些原因，决定了房地产市场供不应求的矛盾仍将长期存在，虽然有调控政策出台但这个根本矛盾并没有解决。
而徐州作为三线城市相对来说没有那么高的楼市泡沫，所以新政出台后成交
量只有微跌，整体楼市处于缓慢退潮的阶段。4月19日-25日，我市（含六县）累计成交商品房1405套，较前一周1584套下降了179套。从销售市场的反应看，目前市场上新开楼盘虽然人气有所下降，但个别楼盘依然保持不错。据楼盘销售人员透露，购房客户大多数属于自住客，市场调控对其影响不大。但也不乏想赶在各银行出台房贷细则前，搭上原来利率末班车的置业者。此轮调控的重点是
一、二线城市，对部分交割虚高的区域会影响较大，但对于一些价格合理的区域，影响不会特别明显。徐州的房价涨幅可以说是比较稳定的，而且政策再传导到像徐州这样的三线城市需要一定的时间，所以目前市场还没有出现太大的波动。但这并不代表“阿尔卡迪亚“项目就不受影响，由于调控政策剑指“二套以上住房“的购买者，对首次购买90平方米以上的房贷门槛也做了提高，这使得今年市场上，面对首次置业者的小户型将成为唯一不受影响的产品。而近年来，由于有力而图，不少开发商渐渐将开发重心转移到高端市场，本项目就是定位于高端市场，面对此政策，大户型的销售受影响最大，淡季营销或将重出市场，产品结构的调整也可能成为今年不少开发商的新思路。故此开发商必须在剩下阶段的销售中更将全程营销贯穿于中，不断跟随着市场和政策的变动实施动态营销。
二、该项目房地产市场营销策略定位
1、品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
2、分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
3、进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
4、以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
5、物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
三 总结
在新政的调控下，虽然房价出现回落，但调控手段不能切中要害，供求矛盾可能持续20年，眼下出现的房价下降时间不会太长，幅度也不会太大。“阿尔卡迪亚”项目着眼市场、着眼政策，跟随现状稳中求变，逐步退出应对措施，新政的影响并不会来强力的影响。
推荐第10篇：房地产税收论文
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局发布的数据，截止20*年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
第11篇：房地产法规论文
目 录
摘 要.............................................................II
摘
要....................................................................................................II
1.相关概念 ............................................................................................................1
1.1房地产 .....................................................................................................1 1.2房地产市场 .............................................................................................1 1.3旅游房地产 .............................................................................................1 1.4避暑度假房地产 .....................................................................................1 2.1一级市场的供给 .....................................................................................2 2.2二级市场的供给 .....................................................................................2 3.房地产市场的需求 ............................................................................................2
3.1住宅市场需求分析 .................................................................................2
3.1.1残存性刚需 ..................................................3 3.2.1投机性刚需 ..................................................3
3.2商业用房市场需求分析 .........................................................................4 4.重庆避暑度假房地产分析 ................................................................................4 4.1重庆避暑旅游房地产开发状况 .....................................................................4
4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发 ...................4
4.4重庆避暑地产开发的对策 .....................................................................6
参考文献................................................................................................8
I
摘
要
改革开放以来 ， 房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。 随着中国城市化进程的加快， 城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。通过阐释相关概念，房地产供需分析，重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点，对房地产市场进行分析。
关键词：重庆；房地产供需；避暑房地产 II
1.相关概念
1.1房地产
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
1.2房地产市场
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
1.3旅游房地产
旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目，它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。
1.4避暑度假房地产
避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴，它是指借势旅游景区所开发的，能为人们在酷暑季节提供避暑条件，以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区，具有几大特性，首先它依托于高山旅游景区，夏季气温较为凉爽，能吸引住户前往避暑纳凉；其次，它具有季节性消费特点，大多是在酷暑季节居住使用，其他季节因寒冷，空置较为严重；此外，避暑度假房产侧重于盛夏避暑，但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。
2.房地产市场的供给
依房地产市场的层次来分，房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场；二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场：三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断，这也是我同房地 1
产业出现泡沫的重要原因。
2.1一级市场的供给
我国人地矛盾紧张，在新增的城市用地中，部分是通过城市外延增加的，这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内，—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后，不立即进行开发，而是期待土地升值，以获得更多的利润，造成一级市场的土地闲置，使原本紧张的供需矛盾更加尖锐，房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因，是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高，直接影响了房地产的成本，成为房价居高不下的一大重要原因。
2.2二级市场的供给
在我国当前的房地产市场中，寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅，其需求弹性非常的小，价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后，都通过价格的提高来获得更多的利润，使房价一再飙升，而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标，购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。
房屋作为生活必须品，其本身的需求是有刚性的，而且随着房价的提高，房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量，就是二级市场供小于求，房价必然有增无减。大户型相比，中小户型的利润空间低。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上，中小户型的开发数量偏少，这就使很多居民虽然有购房的需求，但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋，造成供需的结构性矛盾。
3.房地产市场的需求
3.1住宅市场需求分析
2015 年— 2016 年左右，市场需求主要有两大需求构成，即残存性刚需和
2
投机性刚需。
3.1.1残存性刚需
残存性刚需，指部分具有购买条件、购买能力，购买意愿的少量需求群体，对房屋本身有迫切需求，即便知道房价会大幅下跌，也会由于客观的需求压力做出购买行为。目前有四大残存刚需群体。
第一类：急需自住的刚需群体，如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求，大多数属于首次购房。客观现实性需求极强，这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的 60% 左右。
第二类：单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国家公职单位，一般是所在单位进行福利购房或给予巨大的购房补贴。需求特征是需要在特定的时期内购房，因为不是用自己的钱购房，对房价下跌不敏感，所以带有一定的投机心理。这部分群体通常是全款购房，所占比例大约占到残存刚需总量的 15% 左右。
第三类：房价下跌对自己没有实质影响的高端群体，如企业家、高收入人群。此群体一般不关注投资，主要集中在提升生活品质或办公之用（外地在本地购置休闲或它用），清楚房价会下跌，但下跌损失对其自身的经济实力的影响微乎其微，或房屋的使用价值远远高于下跌损失。资金支付方式是全款或按揭，但大多数会使用按揭购房。大约占到残存刚需总量的 15%。
第四类：非自购类的综合性、投机性需求群体。企业为特殊的个人购房，个人为特殊关系的他人购房。如赠予式购房、补贴式购房。这部分群体，拥有房屋产权的人不是出资方，属于对特殊关系的一种感情维护，或特殊关系方清楚知道一旦错过一定时期，自己将不与之保持维系关系，处于危机考虑和投机心理迫使对方购房（如：婚外恋群体）。这部分通常是全款购房，大约占到残存刚需的总量的 10% 左右。
3.2.1投机性刚需
投机性刚需，指因为某种投机性机遇的出现，导致不必承担房产下跌风险，即便有市场风险，但这种风险可以由它方承担，而使其做出逆势购房的决定。这
3
其中又分为非道德投机性刚需和不道德的投机性刚需。
（1）非道德投机性刚需，如单位福利购房，单位为其支付一定的首付，并承诺缴纳一定比例的月供，首付和月供比例已将市场风险全部化解。
（2）不道德的投机性刚需，如婚外恋群体，为了维系第三者感情购房或第三者担心关系不能持久迫使其购房。因为第三者并不是出钱的主体，因此房产下跌来说，对第三者没有直接的损失，买房者对房屋本身没有需求，第三者才是投机性需求者。这部分购房者通常是全款购房。
3.2商业用房市场需求分析
今后三年，商用地产受到市场冲击影响的力度不是很大，甚至可能有回升之势，商用地产市场需求主要分为投资和自用两类。
(1)投资类。这部分群体主要集中在一部分有大量闲钱，为了保值、增值等考虑，投资购买商用地产，短期来说用于出租，长期来说用于升值。
(2)自用。这部分群体主要是自身本身存在很强烈的需求，用于自用或自主经营，如开公司，开铺子或其它经营项目。
4.重庆避暑度假房地产分析
重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。
4.1重庆避暑旅游房地产开发状况
旺盛的避暑房消费潜力，周边丰富的避暑旅游资源，推动了重庆避暑度假旅游地产的快速发展。
4.1.1旅游景区助推避暑房开发
重庆周边区县有着丰富的避暑旅游资源，高海拔山地相对较多，分布着众多高山旅游景区。这些景区是重庆乃至国内知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景区双双被评为世界自然遗产和国家5A级景区。伴随着各地政府对旅游经济的重视，重庆众多区县已把旅游当做区县新型城镇化建设以及振兴山区经济的支 柱产业和重要的经济增长点。同时，利用旅游景区资源大量推进旅游房地产的开发，已成为各地推动县域经济发展的重要一环。
4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发
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对于开发商而言，由于不少旅游地产项目离市区较远，所拿土地价格较低。同时，近些年旅游地产开发也不断升温，实力开发企业纷纷进军旅游地产。重庆旅游地产已从最早的小打小闹进入超大盘阶段，上千亩的项目不计其数，如仙女山的芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宫仙女山假日国际社区、丰都的隆鑫澜天湖、黑山谷的金科中华养生城；綦江的鉴山国际等。
近些年来，重庆避暑度假楼盘房价也不断得到攀升。仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在则达到6000元以上。
4.1.3外地景区避暑房与重庆竞争激烈
由于看好重庆市民避暑消费潜力，周边省份纷纷开发避暑度假房产，吸引重庆投资者购买。如湖北利川、贵州桐梓、习水、遵义等地，凭借自身的价格优势和重庆楼盘竞争，甚至云南、四川等地也加入重庆避暑房市场的争夺。周边省份的避暑楼盘，既有本地开发商，也有大量来自重庆的开发企业，比如重庆的南方、锦天、力帆、金科、大川等一大批房企纷纷布局贵州旅游房产；在利川苏马荡，有30多家重庆企业在此开发避暑旅游地产。周边省份避暑房极具价格以及气候优势。比如，贵州习水距离重庆主城100多公里，习水的旅游房产单价仅为1480元。湖北利川谋道镇苏马荡推出的精装避暑房，有的最低总价不足10万元。超低性价比，分流了大量重庆避暑房产消费，其中在湖北利川谋道镇苏马荡，购房者中重庆人占了80％。
4.2重庆避暑度假地产市场消费特点
4.2.1消费越来越走向刚需化、全民化
重庆避暑度假房大多总价在30万元以下。假日经济的兴起，也使得都市居民有了避暑消费的闲暇。交通条件的改善以及自驾车的迅猛增长，也使得人们选择周边区县避暑房产显得不再遥远。此外，住宅市场受到政策持续打压，消费者住宅投资受限，旅游地产持续升温，投资者从物业保值升值角度更愿意考虑选择避暑度假房地产。
4.2.2季节性消费冷热明显
购房者在使用时具有典型的候鸟式消费特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重庆最热的三个月时间集中居住。也有的住户受工作时间限制，只是在这期间的周
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末居住使用。避暑旅游地产楼盘销售也基本上是靠天吃饭，集中在夏季，天气越热，避暑房销售越是火爆。这样也造成了很多避暑房“卖三个月吃饱管全年”的现象。购房者通常盛夏时看房能现实体会到夏季的酷暑炎热，从而产生较大购买欲望，往往出现下手过快，冲动购买。当居住时问过少，装修、维修不便时，往往产生后悔。
4.2.3购房看重凉爽度和消费成本
与购买城市一般住宅稍有不同的是，购房者在选择避暑度假房时更看重避暑消费的一些特殊要求。除了考虑与一般住宅相同的价格、环境绿化等因素外，消费者还更看重其凉爽度、距离、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考虑，该避暑旅游房产在最热季节能否达到25度以下温度，前往该地距离远近，路上所花费用(过路费、油费)，购物、买菜等是否方便，是否装修房等等。
4.2.4低总价、低门槛成为主流
重庆避暑房产品更趋于低总价、投资低门槛。目前仙女山楼盘套内单价已经卖到了7000—8000元，黑山谷则在4000—5G00元，房价已不便宜。由于市场竞争激烈，就要求开发企业控制总价，重庆避暑旅游房地产一般单套房控制在30万元以内。此外，重庆一些避暑度假酒店房，也纷纷推出分时度假以及投资理财式产品，项目热销市场。
4.3重庆避暑地产开发存在的问题
尽管重庆避暑旅游房地产开发水平不断提高，市民消费潜力巨大，但也出现了一些景区避暑房开发过滥，环境破坏严重，资源承载量压力过大，生活配套跟不上等问题
4.4重庆避暑地产开发的对策
发展避暑度假房产业，对于提升重庆区县经济社会发展，带动落后山区致富，释放市民休闲消费，都有着非常重要的战略意义。重庆避暑旅游房地产市场具有较好的发展前景。从全国而言，重庆避暑旅游房地产价格相对不高，因此未来市场相对看好。避暑度假房是重庆房地产重要的细分市场，必须从整体上把握这一市场的稳健有序，使之健康可持续发展。 （1）采取稳健步骤，有计划有节奏开发
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避暑度假房开发不能一哄而上、竭泽而渔。要做好景区避暑度假房开发长远规划，有节奏供地，严格项目审批。强化生态环境保护，保护景区森林及自然生态资源，防止过滥开发。 （2）强化基础设施建设
为居民提供必要的生活设施做好避暑旅游开发区域交通建设，避免出现盛夏避暑热季景区拥堵状况。提早完善水电气基础设施，保证居民居家供应。做好居民生活配套，如打造商业配套，包括酒店、商场、超市、汽车修理厂、农贸市场、医务室等。
（3）注重社区文化设施建设，增加文化、体育、娱乐设施建设
避暑房小区要打造社区文化，开设老年大学，引导业主健康生活。在旅游地产的开发中，要注意细分市场，针对年轻人的产品，修建一些娱乐、运动场所，针对老年人修建老年活动中心、医疗机构等设施。
（4）加强避暑旅游房地产开发资质管理，提升开发进入门槛
规范避暑旅游房地产销售管理，明晰信息公示，严控小产权房，规范房产理财产品，维护购房者利益。 （5）强化后期物业服务
要解决好房屋装修、房屋维修、房屋租赁问题。物业管理部门应通过借助网络，方便业主房屋出租，解决住户避暑房利用率低的问题。 （6）注重科技节能技术在避暑房开发中的运用
在避暑地产的下一步打造中，开发商应该增加更多的科技元素，比如地暖等设备的运用，从而延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够到度假房居住。
(7）注重避暑度假地产开发人才的培养
避暑房开发人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，使之注重避暑度假房产的品牌建立，提升产品的品质以及差异化。
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第13篇：大学生房地产论文
中国光大房地产开发公司各方面特点
中国有众多的房地产公司，而我对中国光大房地产开发公司却情有独钟，以下说说我对这个公司的一些认识：
中国光大房地产开发公司原为中国光大集团总公司的全资子公司，是光大集团旗下专业从事房地产开发、经营、管理的企业。公司在国家工商总局注册登记，注册资本1.33亿元人民币，总资产逾40亿元人民币。中国光大房地产开发公司根据国务院关于中国光大集团发展金融控股集团的整体要求，于2004年10月进行了公司改革，并正式更名为中国光大房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“光大房地产”），从而使光大房地产成为中外合资的全国性房地产综合开发企业。
“开拓创新、诚实守信、追求卓越、服务社会” 既是公司对自身的要求，也是对社会的郑重承诺，它贯穿了公司发展的整个过程。
努力 “开拓创新”
光大房地产从建筑装修业务到转型为综合房地产开发，再到专业从事住宅开发业务为主，公司在激烈的市场竞争中不断改良自我、适应生存。追求企业改革与创新，已成为公司全体员工的共识。
遵循“诚实守信”
公司在经营活动中始终坚持“诚实守信”的原则,“重合同、守信用”,为企业赢来了更多的客户,也带给企业更大的生存发展空间。在北京零点设计公司1998年度关于北京市住宅小区用户对开发商认识度和美誉度调查的结果显示，光大房地产排名第六位。2000年和2001年“光大花园”在北京和广州两地，先后入选当地“十大明星楼盘”和“十大最受欢迎楼盘”，北京光大花园还被评为“经典智能化社区”,2002年北京光大花园又被北京市政府授予“北京市金牌居住小区”称号。
不断“追求卓越”
对待产品，公司所有员工的目标是：为客户提供更大的价值。大到小区的整体规划，小到户内空间的合理使用，各个开发环节都浓缩了公司员工的智慧。“能做到必须做到，能做好的要尽善尽美”已成为公司员工的工作守则。北京光大花园部分户型在全国精品户型设计夺标活动中获得优秀户型设计奖，并荣获房产首届优秀户型排行榜前列，广州光大花园也荣获“最佳人居环境”奖。
倾心“服务社会”
公司以市场需求为第一导向，努力开发价格名牌产品，提供客户满意的服务。作为房地产开发公司对社会最大的贡献——就是在开发满足社会需求的产品的同时表现出企业的社会价值。公司多次获得所在地政府授予的“突出贡献企业”荣誉称号。
光大的管理模式
持续变革，追求企业的最佳效率。为保证竞争优势，公司在成长过程中，不断地进行制度创新和经营管理模式的创新。
通过几年来的调整，公司完成了主营业务的转型。同时，调整了公司企业化分工与合作，建立了公司企业化开发模式，增强了公司适应市场，开拓创新的竞争能力。
优化配置资源，寻求资源的最佳组合，发挥整体优势。
近年来，公司在开发过程中先后与多家中外企业合作，并建立了长期稳定的合作关系。在投资、设计、施工、物业管理等各个开发环节，形成了自身的管理特点和优势。
以上就是光大房地产开发公司各方面特点的一些浅见！
游《海景花园》有感
今天，周一，房地产老师带领我们来到位于晋江岸边中芸洲的海景国际公园，这里，并不太于陌生，曾经进去过，而在学校也能一眼就可以看到，难得占了河景和海景的独特景观。
初到海景，单从门口宏伟的拱门看并眺望到河对岸的楼盘就给人印象是很气派。经过通往楼盘的大桥后，我们来到处于此地最高楼的小区－天域花园，这里各栋楼名字不一，但都以“**轩”命名，我们沿着柏油路，在售楼小姐的带领下我们来到了其中一栋楼的二楼，这一居室进门以后是一阳台，然后客厅，但不大，然后我参观了其余房间，都挺小，还未装修就已给人一种压抑的感觉，我想如果按其9600/平方米算，顾客是否还愿意过问。
接下来，售楼小姐又带我们来到了豪华别墅区，这里貌似给人以感觉柳暗花明有一村的感觉，各种花草，树木，小桥，流水，雕刻等等，错落有致，风景优美，加之各色风格不同的别墅，令人神往，确是个理想的居住地，但这一栋栋别墅不是我们只神往那么简单，我认为如果未包括装修等费用，一栋别墅少说也得四百万，对于我们这些学生来说，这是天文数字，别墅只可远观不可亵玩焉。我们要想有一属于自己的别墅，还需要一段漫长的时间！
虽然这里风景优美典雅，但毕竟是建在泥沙之上，即使地基打得厚，再加之河水长年累月的冲刷，对地表还是会造成不好影响的，再者海风对房屋的牢固性也会影响，从地理上说，住宅区建在这里要非常小心，若不考虑这些，我还是非常喜欢这里的。 这次的参观，不仅仅是一次房地产课内容里对房地产的实地体验，更是对我们的一次思想冲击：要想住高级住宅区，就得不断努力！
第14篇：房地产评估论文
中国房地产评估市场刍议
摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。 关键词：房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求
前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。
一、房地产评估概述
首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原
则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题：
第
一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。
第
二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
第
三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。
除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。
二、房地产评估行业存在的问题分析
房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来
了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展，但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。
1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在：
第
一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中，取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在5%左右，也就是说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额来讲，我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数字，15000人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的，所以，在实际事务当中，部分应由专业人员完成的工作自然而然就落在了不具备执业资格的其他人手中，这样做的结果直接导致了我国评估事业整体水平的低下，而评估人员及评估机构的形象也会被置于一个非常尴尬的地位。综合说来，从实际情况看，国内大部分的评估机构内，真正具备执业资格的人员非常少，而负责评估事务的大部分工作人员都是不具备执业资格的，这样的人员配置带来的服务效果显而易见。 第
二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管理、收费标准与评估规程各异的情况，且机构之间缺乏必要的沟通、协调。截至目前为止，由政府部门管理的评估部门有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖；涉及管理对象五花八门，包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿
业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。
第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说，这一问题是前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中，由于交易对象的特殊性，其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及工作人员来讲，在利益的标准和分配上有着绝对的话语权，只要我愿意，我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这样做，评估机构和工作人员方面，甚至不用承担任何一点的责任。在这种思维的支撑下，没有监督、没有约束，光凭所谓的职业道德是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。
2、评估技术落后，具体表现在：
国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目前，国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等，这类软件在工作
模块方面相对国外来说稍显粗糙，其精度主要依赖于评估对象数据的精确性。业内的人应该比较清楚，实用的软件，必须建立在一定的数据库基础之上，也就是说需要大量的房地产评估案例数据的收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比较薄弱，主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所以，在很多评估机构中，工作人员在处理事务的时候，要么就是通过简单的测量、甚至是目测，直接就给出了参考数据；要么就是按照以往处理的案例，随意选择一个自以为差不多的对象，将其数据进行带入。这样做的结果，虽然说不至于跟实际情况能造成过大的差距，但从精度上来说，这种做事的习惯和态度，偏离了房地产评估工作的基本准则，或者说，这本身就是一种敷衍的做法。
3、评估方法不当，具体表现在：
从理论上说，在评估方法的选择上，国内外标准比较统一，主要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法等，在其中，我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上，为什么会这样呢？简单！成本法上使用一些陈旧的数据，市场法上选择一个时差不合理的比较对象，不需要太多的考虑和计算，就可以得到一个不错的结果。
这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的，要知道，在国内相当一部分地区，其房地产商品的成本、价格变化的频率相当快，哪怕是1个月、2个月，各项数据和指标就会发生巨大的变化，评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对象现有
的市场价值，只用敷衍的态度来对待每一单业务，带来的只能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低，不是表现在市场规模大小上，而是表现在行业服务水平高低上，我们完全可以做到精益求精，完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加合理，但是我们还是延续行业的老规矩，按经验办事，这于行业发展是最不利的。
除此之外，房地产评估中还存在其他的问题，这里也不一一讲述了，这些问题有一个共性，那就是缺乏活力、缺乏创新，人员机构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。
三、对房地产评估行业发展的一些个人建议
一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的，本人在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和看法，具体的实施和革新还是要具体问题具体分析。
以上谈到的问题，我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方面 首先，从软件上来看，我们的问题出在思维上。对行业发展认识不够，对行业的变化视而不见，坚持老观念、老办法。那么，怎样去改变这一局面呢？。
第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员方面，在准入上重新调整考试内容，实际上国内在资格考试内容上还是偏重理论，我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内容，在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定，要让准备进入这个行业的人群深刻认识到，房地产评估工作绝不是纸上谈兵，绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外，增加考核程序，每隔一段时间
（1-3年）对已获得资格证的从业人员进行考核，凡是没有达到要求的，一律取消执业资格。最重要的是，对于未取得执业资格的从业人员，对其工作范围认定、职责认定一定要建立一个强力的监督机构；在机构管理上，由于绝大多数的房地产评估机构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的，过于混乱，我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中，考虑到各地区确实存在差异，我们可以以地级市为单位，由政府主导成立行业协会（或者之类的部门）在统一的管理条例下按一定的偏差、比例来调整管理办法。在同一地区下，对机构施行准入制度，即同一时间，在同一地区限定评估机构数量，进行严格的资质管理，对已有机构进行年审，在人员和业务上对其进行全方位的监督，不符合条件者直接清除。
之所以把这样一些内容算作是软件革新，主要是考虑到这些内容的实施不是一朝一夕，也不是通过一个两个机构试点区完成，主要是通过立法，通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人员，让其从思想上能够接受新的标准，从而用新的标准来界定自己的工作内容。
第二、要想办法建立市场主体之间的沟通；一是评估机构和客户的联系；二是评估机构所得客户之间的联系，三是房地产行业其他机构跟评估机构之间的联系；这种沟通的特点应该具备这样几个特点，或者说效果：市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公开的，不存在区别对待；市场主体对评估机构提供的服务水平应该是可以客观评价的，而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的；房地产行业
之间各职能机构之间应该是保持密切联系的，对行业的发展和态势应该保持共同关注。
其次，从硬件上来说，主要是从技术角度方面提高评估机构的服务水平。
第一、要根据实际，革新评估方法和工具。这一点是必须要实现的，没有水平较高的评估方法和手段，思想再怎么变也无法实施。这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太多，不易于把握，而且地区差异确实较大，需要按区域具体实施。国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们现在的情况，可以考虑在行业中逐步推广。至于评估软件之类的东西，有必要的话，强制评估机构建立符合标准的案例数据库，严格规范评估工作的流程和工作内容。
第二、从侧面来说，鼓励现有评估机构通过各种手段，扩大规模、提高服务水平、创建品牌，力争在国内或者区域范围内建立具有一定影响力的“巨无霸”，通过示范性机构来带动其他机构的积极性，形成良好的竞争机制。另外，我们也可以鼓励私营评估机构的建立，国内房地产市场规模较大，对符合条件的私营评估机构可以放松政策，甚至是给予一定的优惠政策，让更多的评估机构能够提供范围更广的服务。
综上所述，以上所提建议只是个人一些不成熟的意见，也没有具体的操作方法，主要是想提醒大家注意，房地产评估行业决不能停滞
不前，得过且过，另外也想通过大家来集思广益，共同解决房地产评估行业革新的问题。
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第15篇：银行业房地产信贷风险论文
摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。
关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。
（三）安全网引发的道德风险
经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
（四）信息不对称
银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。
然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
（五）不适当的会计、信息披露及法律框架
在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。
（六）监管部门的宽容性监管
监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。
四、防范
（一）防范银行灾难短视症
在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。
首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。
（二）安全网改革
在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。
（三）道德风险的防范
监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。
（四）市场基础设施的建设
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
五、小结
银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。
第16篇：关于房地产的论文
浅析购房者须关注的七类问题
随着社会的发展，人们生活水平的提高，买房置业已成为人们生活中的大事。然而在商品房买卖中，由于人们缺乏一定的购房知识，加上法律意识淡薄，购房的合法权益常常遭到侵犯。为规避、减少风险，绕开陷阱，消费者在购房之前务必对房屋诸多方面予以考虑。下文仅对七个方面进行浅析。
一、是否存在虚假宣传
目前虚假宣传已成为导致商品房销售出现大量纠纷的源头之一。
虚假宣传形式多种多样，包括开发商没有取得法定的各种许可，不具备房产销售的基本条件，却通过媒体或展销会制作、散发各种虚假宣传资料；使用所禁止的广告用语对所售房屋进行宣传；不按照有关规定明示房屋价格、面积、位置及其他具体内容等等。
虚假广告来自不同的渠道：一是来自开发商。有的开发商售房心切，在制作广告时片面追求效益，作表面文章，诱惑购房人。有的开发商并不遵守广告承诺，随便改变建筑格局或装饰材料等。二是来自代理商。我国地产销售代理行业还属新兴行业，相关法规政策并不完善，难免有些代理商为了追求高销售额，发布具有误导性的广告。在房产交易中，代理商的活动可以说是短期的，购房人认购房产并签订了认购书后，代理商的任务也就基本完成，这种情况使得代理商往往倾向于采用夸大其词的广告。三是来自广告公司。无论是开发商或是代理商，都有可能直接请广告公司作售楼广告，许多广告公司仅从广告的效益出发，不考虑房地产广告的实际后果。
二、合同陷阱及合同效力
由于房地产开发专业性很强，调节房地产开发和交易的法律、法规、规章、政策纷繁复杂，作为一辈子可能只买一次房的普通购房者来说，对具体程序该怎么进行、哪些地方容易发生纠纷等等，无法做到深入了解。而作为房地产开发商，为增加自身利润，或是利用自己的专业知识在设计合同条款时暗含陷阱。
而在商品房买卖交易中，由于种种原因导致合同无效的情形也比比皆是。合同效力是指合同具备法律规定的要件，能够依当事人的意思而发生相应的法律效力，在当事人之间产生特定的权利义务关系。 导致合同无效的原因往往可以归结于房产开发商在房屋销售中不诚实行为。这种因合同无效而使购房者遭受的损失难以通过诉讼得到合理弥补。要尽可能地避免这种损失，购房者在同开发商签订买卖合同时，还须细致了解各种相关法律规定，仔细查验开发商的资质和必要的法律文件，认真审视合同条款，以排除各种可能导致合同无效的因素。
三、预售商品房可能导致的交付迟延
商品房交付迟延是指房地产开发商在商品房预售合同规定的期限内未能如期把房屋交付给购房者入住，而是推迟了交楼时间的违约行为。延迟交付商品房一般发生在期房购买中，是开发商一种最普遍的违约行为，迟延时间短则一年半载，长则三年五年，有的就演变成烂尾楼了。这种行为给购房者造成了很大的经济损失和精神困扰。由于商品房的延期交付主要存在于预售合同中，因此我们首先要弄明白商品房预售与商品房现售的区别。二者是根据标的物的状态的不同来区分的。现售对象是已经竣工的验收合格的商品房，预售对象是正在兴建但尚未竣工的商品房。将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售与预售的不同特点，进行分类管理。商品房预售行为较为普遍，在实践中出现的问题也比较多。
预售商品房，对加速房产开发，活跃房地产市场具有重要作用，但对购房者来说，存在一定风险。因此在购买预售商品房时，应该谨慎行事，以免造成不必要的损失。
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四、质量瑕疵
在没有入住使用之前，对于普通购房人来说，是很难了解到住宅的质量如何的。而且多数购房者不具备相关知识，因此尽管按照相关规定，买房人在入住之前，开发商必须提供“竣工验收备案表”“质量保证书”等，但诸如渗漏等问题依然困扰着购房者。且物业与开发商相互推脱。 为了使买房人避免在买房时可能遇到的质量风险，建设部和中国人民保险公司共同推出了“住宅质量保证保险”，在全国A级住宅项目中推行住宅质量保险。，保险公司对承包项目的建筑质量进行跟踪和监督，投保费用由开发商支付，购房者在购买房屋同时获得保单。一旦因房屋质量问题给购房者造成损失，购房者可直接从保险公司获得赔偿，包括修理、加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。但也有业内人士对这一制度在中国能否推广表示怀疑。因为要得到住宅质量保证保险必须先通过建设部住宅产业促进中心的住宅性能认定达到A级。而住宅性能认定已推行了多年，但并没有得到广泛实施，在此基础上嫁接的住宅质量保证保险是否能开花结果还待市场考验。
五、周边环境及配套设施
对消费者而言，选择居身之所总是慎之又慎的事。将自己关心的各种因素排成一个序列， 从最关注到比较关注到一般关注，给予排序的目的，是让自己考虑周全万无一失。房产并不是独立地存在着，它与周边的环境紧密关联。环境的好坏对房产的价值有很大影响。与周边环境的接触和互动，真正让您的生活随心所欲的核心仍然是您住在哪里。现实中总有这样那样的问题。开发商对您安居乐业的描绘，却可能由于规划、虚假广告、环境污染等原因变成空中楼阁。同时，环境的变化也会影响其未来投资预期，使得投资的房产得不到预期价值。
一个现代化、舒适的住宅小区，完备的基础设施是必不可少的。随着我们国家的居民收入和生活水平的提高，居民对小区规划的标准要求越来越高，而不再满足于仅仅遮风避雨。小区居民更加关心其坐落的地段、绿化面积及相关的各种基础配套设施。为了吸引房产消费者的眼球，许多开发商不遗余力地开始在各种媒体上虚假宣传有关住宅小区的基础设施。消费者要了解在房产买卖中产生的一些新的法律问题，了解如何避免及解决由此产生的纠纷以维护自己的权益。
六、物业管理
现代商品房建筑中，每套住房虽由住户单独拥有，而诸如电梯、走廊、车库、消防以
及供水、供电之类的各种公用设施则由所有住户共同拥有。这些设施需要维护、管理；此外，楼群之间的绿化、卫生、安全等工作也需要有人负责，于是物业管理这个新兴行业应运而生。小区物业服务的好坏直接影响到居民的“安居乐业”。当前，也有一些物业公司在提供合同文本时，利用不明确、不详尽的文字表述设下陷阱，导致合同双方权利义务无法实现对等，也使得一些业主不知不觉地“违反”了约定。
物业管理行业随着我国的城市化步伐迅速壮大，然而，同其巨大规模不相称的是，由于种种原因，物业管理行业规范在我国尚未完备，业主与物业管理企业的纠纷层出不穷；又由于种种原因，业主的利益往往得不到有效保护。这种情况已引起了普通百姓及政府相关部门的广泛关注。
七、自然人之间的房屋买卖纠纷
商品房买卖纠纷不仅发生在房地产开发商与购房者之间，在实际生活中，在房屋二级市 场，自然人之间发生的各种纠纷也不鲜见，其中所涉及的法律问题虽然比较简单，却同样重要，并且容易被买卖双方所忽视。
在自然人之间的房屋买卖交易中，往往存在合同形式不规范、合同条款不完备、合同内容不合理、履行过程中当事人不积极主张权利等种种问题。最应清楚的是产权证是房屋财产权利确认和行
第2页（共3 页） 使的最基础、最直接和唯一的合法凭证。只有办理了产权证，购房人才是法律上成为所购房屋的真正主人。
许多购房问题可以归因于当事人法律知识的缺乏和法律意识的淡薄。法律知识的缺乏可以通过咨询专业人士来弥补，法律意识却只能靠当事人自己在生活中通过经验的总结不断提高。随着我国法律的不断完善、法律知识的普及以及法制观念的加强，人们在各种经济交往活动中将使自己的行为更加符合法律的规定，并且会越来越积极地维护自己的权利。
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第17篇：房地产营销论文(目录)
目录
目录
1绪论 …………………………………………………………………………………1
1.1 研究背景………………………………………………………………………1
1.2 研究意义………………………………………………………………………1
1.3 研究目的………………………………………………………………………2
1.4 研究方法………………………………………………………………………3
1.5 研究内容………………………………………………………………………3 2理论基础 ……………………………………………………………………………4
2.1 市场营销学概述………………………………………………………………4
2.2 市场营销环境…………………………………………………………………4
2.3 市场营销策略…………………………………………………………………5 3房地产市场环境分析 ………………………………………………………………6
3.1 项目基本概况…………………………………………………………………6
3.2 宏观环境分析…………………………………………………………………7
3.3 衡水市宏观环境分析…………………………………………………………11
3.4 衡水市房地产市场分析………………………………………………………13
3.5 衡水市消费者需求分析………………………………………………………28
3.6 项目定位分析…………………………………………………………………33
3.7 项目SWOT分析 ……………………………………………………………35 4营销策略的制定 ……………………………………………………………………37
4.1 项目产品定位…………………………………………………………………37
4.2 项目价格策略及回款计划…………………………………………………44
4.3 项目推广及促销策略…………………………………………………………47 结束语……………………………………………………………………………………53 参考文献…………………………………………………………………………………54 致谢………………………………………………………………………………………55
I
第18篇：房地产结课论文
浅析房地产项目可行性研究 浅析房地产项目可行性研究
摘要：根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模
式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。
关键词：房地产，可行性研究
正文：
一、房地产可行性研究概念
房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。
二、房地产项目可行性研究遵循的原则
房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前，已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做《不可行性研究》，即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况，行就是行，不行就是不行，而不受委托机构意图的影响。
三、房地产项目可行性研究的必要性
项目可行性研究的内涵房地产开发是一项综合性经济活
动，其投资最大、建设周期长、涉及面很广；具有高价值、高回报、高风险、高附加值，产业关联性强等特点；它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化；房地产经营对专依赖强， 彼此影响大，不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。
四、房地产项目可行性研究的步骤
房地产项目可行性研究的步骤通常分为三个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。
1）投资机会研究
投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。
2）初步可行性研究
房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算
20%左右，所需费用
占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。
要防止先入为主的可行性研究，在房地产投资实践中，房地产项目的成败似乎绝大部分都是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但仔细研究这些项目的《可行性研究报告》，发现差不多都是一种模式，即从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了可行性研究的误区，导致在投资决策上犯了重大错误。
3）详细可行性研究
在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。投资与收入估算使我们能合理地安排项目开发所需资金。项目开发的财务评价从项目的财务内部内益率是否大于等于行业基准目标收益率，财务净现值是否大于等于零，动态投资回收期是否比预期的时间短三个方面让我们明白项目是否可行。而房地产开发项目的风险分析则通过对与项目相关的各种因素的不确定分析使我们能够对可能发生的风险采取相应的准备。
五、房地产可行性研究的主要内容
由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下七个方面：
1）项目基本情况
包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。
2）市场分析
主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。还要包括宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。
开发商因素等。
3）项目开发方案
项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）经济分析和财务评价
确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。
5）社会经济评价
一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。
6）风险分析
风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
7）结论
结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
房地产项目可行性研的作用
1）保证项目投资决策的科学性。
房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。
2）保证项目投资优化。
一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。
3）保证项目投资有序性。
房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。
七、结语
为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系是一个较为复杂长期的过程，参考指标多、计算复杂，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。房地产开发投资者从思想上应该高度重视房地产开发项目的可行性研究，做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的经济技术经济分析，从理论到实践为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。
八、参考文献
［1］汤炎非，杨青著，可行性研究与投资决策，武汉大学出版社，1998
2］紫强，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002年4月第2版
［3］俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004 ［4］孔凡文，何红，房地产开发与经营，大连理工大学出版社，2008年6月第2版
第19篇：房地产企业融资论文
房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。
1.融资的现状分析
广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。
2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题
目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。
2.1企业本身的原因
由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。
2.3融资力度不够
目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。
2.4缺乏完善的法律、法规保障
目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。
3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策
根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。
3.1加大政府支持力度
今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。
3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度
中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。
3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设
中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。
3.4拓展融资渠道
增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。
第20篇：房地产金融论文要求
这学期《房地产金融》将不安排考试，而以课程论文形式考查，希望大家认真写，尽量按照本科毕业论文的各方面要求来写，并统一课程论文的封面，见邮件附件。在查阅一些文献资料后尽量按照自己的观点、思路来写，文章观点没有完全的对错，论述有理即可，但需要避免一些专业常识性错误。以下是论文各方面要求：
一、基本要求：
1、严禁抄袭（可以借鉴别人的主要观点，但若整段内容照抄别人、原封不动，则属于抄袭；有引用的要标注（按正文的引用标注格式））。若发现抄袭别人的论文的，总评成绩直接记为不及格。
2、与房地产金融相关、与课程内容相关的主题
3、多找参考文献，必要的数据必须来源于权威途径（统计口径，后会附统计数据查找来源），文章思路要清晰有条理、集中一个主要问题论述，那种“写书”式的结构（即用主要的篇幅说明概念、意义、作用或其他描述性内容过多的，论述较少的）是不符合要求的，将可能导致不及格的成绩。
4、后面会附上可参考的选题，不一定与我列出的一模一样，可以围绕相关主题自己拟定文章题目。
二、内容组成及格式规范
包括：
1、标题——20字以内，如果标题过长可以设置副标题。
2、摘要（中文）——100—300字。
3、关键词：3—5个关键词。
4、正文（字数：4000字以上），要求对某一论题阐述清楚，至少应该包括问题的提出、问题具体分析和阐述、对策或建议三大部分。
5、参考文献（至少列出5个以上），有引用别人文章原文的要在正文中标示（见毕业论文范文格式）。
参考文献、正文中的图、表等格式同毕业论文要求。
各级标题的形式如下：
1.1
1.1.1
„
2.1
2.1.1
„
三、论文提交的排版要求和截止时间：
1、以A4纸打印装订，要有课程论文封面，一律左侧装订。页面设置：页边距上下左右各用2.4cm。
2、正文字体为：宋体小4号字；行距：全部采用1.5倍行距。
3、页码：每页下端居中，全部采用阿拉伯数字排序，如1，2，3等。论文提交的截止时间是：16周的周一（6月4日）之前。
四、查阅资料的几个途径：
1、文章类：中国期刊网、优秀硕士学位论文库、博士学位论文库、维普中文期刊全文数据库、人大复印资料全文库、万方数据资源（这些数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）
2、统计数据类：国务院发展研究中心信息网、中宏数据库、中国经济信息网（这3个数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）、国家统计局（可查统计年鉴数据（http:///tjsj/ndsj/）、统计公报（http:///tjgb/））、广州市统计局
3、财经报纸类：21世纪经济报道、第一财经、中国经营报、经济观察报
4、房地产专业网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、地产观点网、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋
管理局（http:///ywpd/scjg/tjzl/scbg/各种房地产统计信息）、阳光家缘
五、可考虑的选题有：
1、市场过热条件下个人住房贷款风险的防范
2、当前形势下商业银行房地产开发贷款风险防范
3、我国住房抵押贷款证券化体系的完善和发展
4、加快发展房地产投资信托基金的对策研究
5、我国金融政策调控房地产市场的绩效研究（侧重于实证分析）
6、关于丰富我国房地产金融产品体系的研究（可以从丰富个人住房贷款偿还方式，推动投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等新型金融工具的发展为例）
7、农村土地金融职能发挥有关问题的研究
8、美国次贷危机对于我国房地产金融发展（或监管）的经验借鉴和启示
9、住房公积金制度的改革、发展和完善（题目可以细化为某一方面）
10、对我国现阶段扩大缴存住房公积金范围的相关思考
11、对我国住房公积金管理中心的运行、职能和相关制度的研究
12、个人住房贷款中理性违约现象分析和银行的风险防范措施研究
13、住房公积金“贷款难”问题的原因分析及改善对策
14、个人住房贷款递增式还款方式在我国发展和完善
15、逆向年金抵押贷款在我国的应用和发展（人口老龄化趋势、养老问题突出、部分老年人社会保障缺乏）
16、当前市场条件下房地产开发企业融资问题分析和改善对策
17、增值分享抵押贷款在我国个人房地产抵押贷款和开发环节抵押贷款的应用和发展
18、项目融资（或BOT融资）应用于廉租房建设的可行性分析和实施对策（以解决廉租房建设资金短缺）
19、房地产投资信托应用于廉租房建设融资相关问题的思考
20、住房抵押贷款证券化相关的法律问题研究
21、我国住房抵押贷款证券化中SPV的运作模式研究
22、我国当前实施住房抵押贷款证券化的困境及对策研究
23、住房抵押贷款证券化过程中抵押贷款资产定价相关问题研究
24、针对住房抵押贷款证券化过程中信用评级或信用增级相关问题的完善研究
25、住房公积金增值收益分配相关问题研究
26、“假按揭”风险的商业银行风险防范策略研究
27、个人住房贷款提前还款风险防范对策
28、我国个人住房贷款还款方式的丰富和发展
29、我国房地产抵押贷款抵押物价值评估的问题分析及对策研究
30、抵押权和租赁权同设情况下相关法律问题
31、不同开发经营模式的房地产企业融资途径选择研究
32、利用住房公积金建设保障房问题的评析和思考
33、城中村改造中融资问题研究
34、如何拓展公共租赁房建设融资渠道问题研究
35、套取住房公积金的原因分析及对策研究
36、住房公积金异地互贷业务产品创新研究
当然还有我们课堂安排的讨论问题，写成课程论文更好！
其实还有很多可选择的论题，可以到期刊网上搜索某个房地产金融相关的关键词，就可以看到不同的可参考的文章和选题。
选题必须与房地产金融相关，与房地产金融课程内容相关。
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《房地产金融》课程论文成绩评定标准
论文评分主要从以下几方面考察：
1、与《房地产金融》课程相关性
2、格式是否规范（参照本科毕业论文格式）
3、论文总体结构合理，富有逻辑性
4、理论意义和实际价值
5、论文工作量及篇幅
6、写作水平
7、查阅文献资料能力和综合运用专业知识能力
其中前三项大约各占20%的比重，后四项大约各占10%的比重。
