处理业主投诉的基本要求与方法：
要求：①对投诉要“谁受理，谁跟进，谁回复”②尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要节约时间处理，时时跟进；③接受业主的投诉要做详细记录，并及时总结经验；④尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求。
方法：①耐性倾听，不与争辩；②详细记录，确认投诉；③真诚对待，冷静处理；④及时处理；注意质量；⑤总结经验；改善服务。
投诉案例
一、某电梯运行异常，安全隐患严重，需要大修。
解决措施：讲承接检查的结果在物业管理区域内进行公示并将电梯安全隐患告知业主，必须暂停使用。如果电梯未过保修期，立即通知电梯公司进行维修，如果以过维保期，依法申请专项维修资金予以解决。
投诉案例
二、小区门口常有摊贩，给业主进出造成不便。
解决措施：加强物业管理区域内的周边环境管理，针对门口摆摊设点的行为，可再门口设立警示标志：“业主出入要道，严禁摆摊设设点”等，并安排专人负责管理，对不听劝阻者可报当地城管部门，并与当地街道办事处加强报告与联系，去的街道办的支持整治周边秩序。
投诉案例
三、外来车辆随意进出，停车秩序混乱。
解决措施：加强车辆个管理，对外来车辆设置“外来车辆不得随意进入或外来车辆禁止入内等”标示，同时，规划好小区停车位，对本小区业主办理停车卡，凭卡进出，并加强巡逻检查，督促车辆有序停放。
案例：刘先生购买商品房，购房时与开发建设单位签订包含《前期物业管理服务合同》在内的《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中都有明确规定：“业主不得私自封闭观景阳台，不得加装防护栏”房屋交付后，刘先生未告知物业管理服务企业，私自封闭了观景阳台，并加装的防护栏，物业管理企业发现后要求拆除。刘先生拒不处理。物业管理企业决定对刘先生处以2000元的罚款，刘先生拒交，物业管理企业便对其采取了断电、断水、停止服务等系列“制裁措施“，矛盾升级，物业管理企业将刘先生告上法庭。
一、根据材料依照现行法规和物业管理服务操作要求，举例本案双方违规之处，并作阐述。
答：刘先生违规之处：按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变建筑外立面行为。并且违反了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定，属于违规行为。
物业公司的违规之处：作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政部门报告，或通过司法途径进行解决。
物业管理投标程序：
①获取该项目的招标信息；②对该项目进行评估及风险防范，即预测中标成功的可能性和存在的风险，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标成功；③登记并获取招标文件：按照招标公告的投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件；④准备好投标文件：按照招标文件的要求编制图标文件；⑤送交投标文件：投标文件编制好后，按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位；⑥接受招标方得资格审查：准备好相关资料；⑦参加开标、现场答辩和评标：接受评标委员会的审核。⑧签约并执行合同。
制定物业管理方案的基本内容包括：
一、关键性内容：①项目整体设想与构思；②组织架构和人员的配置；③费用预测和成本控制；④管理方式、运作程序及管理措施。
二、实质性内容：①管理制度的制订；②档案的建立与管理；③人员培训及管理；④早起介入及前期物业管理服务内容；⑤常规物业管理服务综述；⑥管理指标；⑦物资装备；⑧工作计划。
物业共用设施设备中的检查方式有那些？
主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试情况下采用观感检查、使用检查、检测查验、实验查验等具体方法进行检查。
业主投诉的一般心理：①求尊重心理；②求发泄心理；③求补偿心理。
结合公共关系学原理，说明物业管理危机公关处理的有效途径。
答：物业企业必须要有危机意识，发生公关危机时，必须有效进行危机公关处理，①制定沟通策略；②做好沟通准备；③与新闻记者建立良好的关系；④妥善回答；⑤掌握好时间。
物业管理企业如何构建和谐的社区文化。
答：面对行业的竞争局面和经营成本的增加压力，物业服务企业跟应该做好社区文化建设。①采取人性化管理办法，多沟通和疏导，切实规范物业管理行为，办求人的和谐；②塑造良好的社区文化氛围，在社区文化中发挥更重要的引导作用；③及时把业主认同的社会文化因素不断完善，形成规范和制度。
