分为三个大部分： 房地产基本制度与政策 房地产相关知识 房地产常用概念解释
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三、国有土地使用权出让
1、国有土地使用权出让的概念：
国有土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，
由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权出让的方式和年限：
1) 依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式：
招标 拍卖 挂牌 协议
2) 土地使用权的出让年限：
居住用地：70年 工业用地：50年
教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合用地或其他用地：50年
“区位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关）的距离，周围环境、景观等„
商品房交付使用：
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，并提供两书一表，两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表即《商品房竣工验收备案表》
《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。 注：住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
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房地产交易管理制度
商品房销售管理
1.商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 2.申请商品房预售所需资料：
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明； 工程施工合同及关于施工进度的说明；
商品房预售方案（应包括商品房位置、面积、竣工日期、分层平面图）； 商品房预售许可申请书；
开发企业的《营业执照》和资质证书；
3.商品房预售的条件：
1) 已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用证书》； 2) 持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；
3) 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确
定施工进度和竣工交付日期；
4) 已办理预售登记，并取得《商品房预售许可证》
1.共有建筑面积的分摊：
1) 不应分摊的建筑面积包括：
独立使用的地下室、车棚、车库； 作为人防工程的地下室、避难室（层）； 用作公共休憩、绿化等场所的架空层； 为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
2) 应分摊的建筑面积包括：
作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管
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理用房的建筑面积；
单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
物业管理制度
一、物业与物业管理
1.物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
2.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.物业管理企业的概念： 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。
二、物业管理实施
物业管理的主要三个环节：物业管理准备阶段、前期物业管理阶段、物业管理 物业管理企业的资质等级：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。
（企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信、内部规章制度）
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其层高也受到限制。所以这种建筑正逐步被钢筋混凝土结构的建筑所代替。 2) 钢筋混凝土结构建筑
该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。此类结构建筑的特点：结构的适应性强、抗震性能好、耐用年限长。从多层到高层，甚至超高层都可以采用，是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构形式。
钢筋混凝土结构建筑的主要结构形式有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。 3) 钢结构建筑
主要的承重构件都是由钢材承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的厂房等。
1.按建筑物的层数分类：
1) 低层建筑，指1~3层的建筑。多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。
2) 多层建筑，指4~6层的建筑，多为居民住宅楼、普通办公楼等。 3) 7~9层为中高层建筑。
4) 高层建筑，指10层以上（含10层）的建筑。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的分高层（但不包括总高度24m的单层建筑）。
5) 建筑总高度超过100m的，不论是住宅，还是公共建筑，综合性建筑，均为超高层建筑。
2.变形缝
为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物相邻部分结构的差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、建筑结构破坏二设置的将建筑物垂直分开的缝隙。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。
伸缩缝：也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。伸缩缝的宽度一般采用20-30mm。
沉降缝：是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生的不均匀沉
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降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。沉降缝的宽度与建筑层数有关。
防震缝：是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响。根据抗震设计规范规定，抗震烈度9度以上的地区，都有关于抗震缝的设计要求。
三、建筑给水设备
违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 会所
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 按揭
按揭是英文\"mortgage\"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
个人住房抵押贷款
是借款人购、建、修住房时以借款人或 7
销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 生活机能
指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。
[房产权属登记和交易税费术语] 房地产产权
房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 初始登记
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 产权证书
产权证书是指\"房屋所有权证\"和\"土地使用权证\"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 产权置换
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。
变更登记
是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。 ——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； 房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
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房屋所有权登记发证
是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。 转移登记
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
所有权证
指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。
共有权证
指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
他项权利
指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
房屋权属登记
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋权利人
是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权属证书
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。 注销登记
是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
他项权利登记
是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。——法律、法规规定的其他情形。 五 证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规
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划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。目前为了促进房地产销售，国家出台优惠政策，初次购买90平米以下住房契税按1.0%收取，90-144平米按1.5%收取，144以上按3%收取。西安市政府对于在2008年9月4日至2009年12月31日在西安城六区（含四个开发区）购买９０平方米（含９０平方米）以下商品住房或购买１４４平方米（含１４４平方米）以下二手住房的，购房户按购房款总额的１．５％享受政府财政补贴； 购买９０—１４４平方米（含１４４平方米）商品住房的，按购房款总额的１％享受补贴；购买１４４平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的０．５％享受补贴。 目前已经取消此优惠政策。 印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给
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[城市规划术语] 居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 容积率
容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑总面积，其容积率为0.4。
日照间距
指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于1:1.2。 绿化率
是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
建筑密度
指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）
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道路红线
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
生地
还未开发，尚有青草，未规划作用。 七通一平(熟地) 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平(净地) 是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。 [建筑名词] 错层式住宅
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
跃层式住宅
是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。
复式住宅
是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。 TOWNHOUSE 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 框架结构住宅
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
砖混结构住宅
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砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等。
混合结构
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建筑。 砖木结构
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 钢结构
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构
是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 智能化住宅如何分类？ 一
玄关
玄关就是登堂入室
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净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。 半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
露 台
一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 [房产描述术语] 套建筑面积
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 住宅使用面积
是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 住宅建筑面积
是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。 公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
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公有建筑面积
共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 面积误差比
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）x100%/合同约定面积 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平摄影全部计算建筑面积，未封闭的阳中按水平投影的一半计算建筑面积。 商品房的销售面积
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 得房率
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是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 商品房维修基金
是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 房改房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。
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