房地产估价相关知识
1、经济适用房住房管理办法规定房地产开发企业实施的经济适用住房，项目利 润率因不高于（ C 3%）
2、按照国家规定，征收10公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年的平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为（ B 90）万
元。(一公顷=15亩 10*15*1000*6=90万)
3、下列关于土地使用权的含义说法不正确的是（C划拨土地有使用期限的限制）
4、拆迁人必须在（ D 房屋拆迁许可证）规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，
不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
5、下列（ C 单位职工宿舍）不属于实行监理的工程。
6、（ C 城市蓝线）是指城市规划确定的将河、湖、库、渠等城市地标水体保护和控制的地域界限
7、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的应在租赁期限（ C 3个月）提出，并经出租人同意，重新签订合同。
8、某商品房销售价为4000元/㎡建筑面积，买卖双方对面积误差的处理方式未做约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡合同约定的面积是97
㎡，该商品房的成交价格（ A 399640元）
9、房屋的翻建，改建或添建使房屋的面积增加或减少，房屋的所有人应申请房屋的（ C 变更）登记
10、廉租住房的租金由（ A 维修费和管理费）构成。
11、为封闭的挑廊属于（ D 计标一半建筑面积）范围。
12、甲房地产开发公司取得居住用地使用权后，两年未动地开发，国家将其依法
收回，改为商业用地出让给乙房地产开发公司，乙房地产开发公司取得该土
地使用权最高年限为（ B 40年）
13、房地产开发公司应当在商品住宅交付时向能够购买人提供《住宅质量保证书》和（ A 《住宅使用说明书》）
14、城市房屋拆迁是指取得房屋房屋拆迁许可证的拆迁人拆除城市规划区域内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋（ B 所有人）进行补偿或安置
的行为。
15已知某市1999年~2002年商业用房竣工面积分别为22万㎡ 31万㎡ 38万㎡ 42万㎡，1999年~2002年商业用房竣工面积平均发展速度（ A 124.05%）
16、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ C 货币补偿金额）而评估
其房地产的市场价值。
17、房地产估价师职业资格证延期注册的许可机关是（ B 国务院建设主管部门）
18、施工单位签署建筑工程项目质量合格的文件上必须有（ C 注册建造师）的
签字盖章。
19、住房公积金管理的决策机构（ D 社区人民政府）
20、人民法院依法拍卖抵押房地产时拍卖保留价应由( B 人民法院)来确定。
21、在我国房地产价格评估制度是根据（ A 法律）确立的一项房地产交易的基
本制度。
22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，贷款
到期后，该公司无力偿还以法定程序拍卖拍卖所得款（ A 甲银行优先受偿）
23、城建商品住宅小区业主大会成立之前住房准修金（B由房地产主管部门代管）
24、合法建造房屋的物权自（ B 记载于不动产登记薄时）
25、下列关于预告登记的表述过程中错误的是（ D 物权法规定预告登记的范围
应当是商品预售，主要是防止一房多卖。）
26、根据房地产测量的规范，不计标准房屋建筑面积的是( D 与室内不相同的的
类似于阳台的建筑)
27、房地产估价报告至少由（ B 2名）专职注册房地产估价师签字。
28、大专院校，科学研究院从事房地产教学研究的人员取得房地产估价师职业资
格的申请注册时需提供（ C 所在单位同意注册的书面意见）
29、房地产估价机构管理办法规定提供一级资质房地产估价机构不得从事（ C 企
业清标）的估价业务。
30、某房地产估价师于2004年8月初注册在甲房地产估价机构，后于2006年2
月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（ B 2007年8月）
31、业主选聘或解聘物业企业须经（ D 专有部分占总面积过半数业主且占总人
数过半数的业主）。
32、某房地产开发企业销售房地产收入为3000万元扣除项目金额为1500万元，
则应缴纳的土地种植稅为（ B 525）
33、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ B 资产业务）
34、结合保险的本质属于基本职能的是（ A 分散危险）
35、某种有价证券的持有者，即可凭证券以股息、红利形式参与企业经营收益的
分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是（ C 股票）
36、下列关于拍卖的行为表述中错误的是（ C 委托人可以派人参与竞买自身所
委托的拍卖标底物）。
37、下列统计指标中属于变异指标的是（ D 标准差）
38、资产负债表中应在资产方反映高的项目是（ C 应收票据）。
39、下列与城市规划管理有关的工作中属于城市规划保障系统主要内容是（ D 城
市规划法律法规的体现）。
40、某城市居住生活聚集地的人口规模约为1200户，配套建设有一套较完善的
能满足该区居民物质与文化生活所需的公共设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ B 居住小区）
41、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分该展览馆的土建工程是（ B 单
项工程）
42、全面反映房屋及其用地的位置和权属状况基本图是（ B 房产分幅图）
43、房产用地面积测标时须记入用地面积的是（ D 房屋占地面积）
44、省、直辖市、自治区人民政府根据法律行政法规制定的规范性法律文件是（ B
政府规章）
45、下列关于建筑制图有关要求的表述中错误的是（ D 标高的单位用mm计）
房地产估价理论与方法
单选：
1、估价实点由（C估价目的）来确定
2、在评估一宗房地产的价值时一般采用（B两种或两种以上）的股价方法
3、房地产的（A不可移动性）决定了房地产市场是一个地区性市场
4、目前我国商业旅游，娱乐用地出让的年限为（A四十年）
5、房地产估价所评估的价值（ B 交换价值）
6、构成房地产实物权益和区位状况的因素（ D 自身因素）
7、房地产估价最高行为准则是（ C 独立客观公正原则）
8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值，减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ A 保持现状前提）进行估价。
9、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价而不是用于城市房屋拆迁的原则（ D 谨慎原则）
10、市场法的理论依据是（ B 替代原理）
11、在市场法选择可比实例的过程中可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选举的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ A0.5~2.0）
12、可比实例的成交日期应与估价实点接近一般认为交易实例的成交日期与估价实点相隔（ B 一年以上）
13、某套住宅面积为100㎡套内建筑面积90㎡使用面积80㎡每平米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为（ D 6250元）
14、比准价格A B C D E 分别为26万 28万 28.5万 26.5万 29.5万若以他们的中位数作为估价对象的最终结果则为（ C 28万）
15、判定一宗房地产是否为收益性房地产关键是看该房地产（ C 是否具有经济收益的能力）
16、成本法中一般不计息的项目是（ C 销售税费）
17、假设开发法的理论依据与（ C收益法）相同
18、路线法主要适用于( A 城镇街道两侧商业用地)
19、数学曲线拟合法中最简单最常用的是（A 直线趋势法）
20、某房屋的土地面积500㎡总建筑面积1000㎡某人拥有其中80㎡的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算该人占有土地面积为（ B 40㎡）
21、针对某宗房地产已知同一时期的国债利率为4.5% 投资风险补偿率为2.2% 管理负担补偿率为0.2% 缺乏流动性的补偿为1.5% 易于获得融资的优惠为0.5% 采用累加法求取的房地产报酬率为（ C 7.9%）
22、某工业用地的土地面积为1万㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡，后经规划调整，用途变为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的土地价为（ D 2500）万元。
23、在估价项目中首先要明确估价基本事项，其中（ B 估价目的）是龙头
24、长期趋势法适用的估价对象是（ B 价格无明显季节波动）
25、从理论上讲（ B 标准临街深度）是街道对低价影响的转折点 多选：
1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（A.由专业人员完成 B.具有社会公信力 C.是一种专业意见）
2、房地产特性主要包括（A.寿命长久性C.难以变现性D易受限制性 E价值量大）
3、房地产要有价格与其它任何物品要有价格一样，需具备(A.有用性C.稀缺性E.有效需求)
4、房地产估价的技术性原则是（B.合法原则C.最高最佳使用原则D.股价时点原则E.替代原则）
5、下列哪些难以采用市场法估价的有（A.特殊厂房D.博物馆E.在建工程
6、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为(A.物质折旧D.功能折旧E.外部折旧)
7、影响房地产价格的社会因素主要有（A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化
8、确定路线价时应选取标准宗地应符合（A.一面临街C.土地形状为矩形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率）
9、明确房地产估价的基本事项包括（A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点）
10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产
主要包括（A.图书馆B.学校D.行政办公楼）
11、求取建筑物折旧的方法主要有（ A 年限法 C 市场提取法 D 分解法）
12、选取可比实例时应符合的要求包括（ B可比实例的交易类型与估价目的吻
合。C 可比实例的规模预估价对象的规模相当 D 可比实例成交价格是正常价格或可修正价格 E 可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同。）
13、路线价法特别适用于（ B 房地产税收 C 市地重划 D 房地产征收补偿 E 在
大范围内同时对大量土地进行估价。）
14、在现金流量折现法中（ D 投资利息 E 开发利润）不独立展现出来。）
15、长期趋势法的主要作用有（ A 用于收益法中预测未来租金来控制率 B 用于
市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调查 D 用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。）
16、房地产的区位可以分为（ A 位置 C 交通 D 环境 E 配套设施）
17、根据求取建筑物重新构建价格中的建筑工程安装费的方法来区分，求取建筑
物重新构建的方法有（ A 单位比较法 D 工料测量法 E 指数调整法）
18、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格必须明确基准地价的内涵，基准
地价内涵包括（ A 基准日期 B 土地开发程度 D 基准地价公布日期）
19、房地产自身因素可在分为（ A 区位因素 B 实物因素 D 权益因素）
20、所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内并在（ A 用途 B 规模
C 档次 E 建筑结构）
判断;
1、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性（√）
2、房地产估价师可以以个人名义承揽房地产估价业务并收取费用（×）
3、收益法适用的估价对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、行政办公楼等（×）
4、不同的影响因素或者其变化引起房地产价格的方向是不尽相同的，有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的则导致下降(√)
5、利用年限法求取建筑物的折旧时建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为实际年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命（×）
6、报酬资本化法所有公式都是假设各期净收益相对估价实点发生在各期初（×）
7、通常把市场法求得的价值简称化比准价格（√）
8、就建筑物的重新构建价格而言，一般重建价格高于重置价格（√）
9、假设开发法的理论依据与收益法相同是预期原理（√）
10、对在建工程的估价可采用市场法估价（×）
开发经营
单选
1、一般说来与长期投资相比，短期投资（ C 流动性较好）
2、直接投资的特点（ A 资金所有者和资金的使用者不能分离）
3、（ A 居住物业）市场最具潜力，投资风险相对较小。
4、房地产资产变现性差的特点与（ C 弱流动性）有关。
5、房地产开发投资通常属于（ C 中短期投资）
6、投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ C 实现财富价值的最大化）
7、不考虑其他因素的变化，利率升高，则房地产价值（ A 下降）
8、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5%,国债收益率为45%，房地产投资市场的风险系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为（ C 9.75%）
9、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，其市场的集中度较低，因此房地产具有明显的（ B 垄断竞争）
10、某城市2004年存量商品住房吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（C 1.8年）
11、产生房地产价格泡沫的诱因 (C投机需求膨胀）
12、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（C规模和结构）
13、（A投资机会的选择与决策分析）阶段是整个房地产开发过程中最重要的阶
段。
14、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（A
3个以上）
15、制定进度计划通常采用横道图法和（B 网络图）
16、在搜集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（D 试探性暗查）
17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（C市场因子推寅法）
18、某市去年住宅的实际销售量为500万M2,预测销售量为450万㎡平滑指数为
0.8，则利润指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ 490万 ）
19、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ C 购买动机）
20、已知某笔贷款的年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际利率是
（ 12.55% ）
21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净
现值为-870万元，则该项目的内部收益率是（ C 11.66%）
22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中不正确的事（ A 成本利率
是年成本利率）
23、房地产开发项目方案之间没有以下（ D 包含）关系
24、某房地产开发项目资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为
3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率为（ A 80%）
25、项目利润为0时，分析项目的成本，销价和销售率所处状态的方法是（ B 盈
方平衡分析）
26、房地产开发项目由甲、乙、丙三个方案，经测标三个方案的净现值的期望值
分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙2200万元，那么净现值的标准差S甲=890万元，S乙=910万元，S丙=1200万元，则该项目的投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( A 乙
27、实物期权益法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有不可
传递性和（ D 可延期性）
28、投资估标的精确度为±30%，研究费用一般占总数投资的0.2%～0.8%，该阶
段为（ A 投资机会研究）
29、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法
叫做（ A 单元故算法）
30、下列财务报表中储存基础性数据的是（ A 辅助报表）
31、（ B 银行信贷）是房地产企业债务融资的主要资金来源。
32、下列市盈率的表达方式中，正确的是（ A 市盈率=股价/每股收益）
33、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ B 房地产抵押贷款）
34、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ D 同类型物业的市
场供求关系）
35、物业管理公司的核心工作是（ B 对房地产资产进行日常的维护与维修，并
向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态）
