物业管理难，难在哪？
（发稿时间：2004-06-15阅读次数：0）
“管家”不好当
1、物业管理费收缴率低，许多物管企业入不敷出
据统计小区的物业收费率达75％,在北京地区属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。住户拒交物业管理费的理由可谓五花八门，他们有的强调家庭收入低，所在单位未发给本人住房补贴；有的则以对物业服务不满意为由拖欠物管费不交；更有一些住户抱着侥幸心理“随大溜儿”。
2、诉讼官司多，物管企业疲于奔命
小区发生家庭被盗、车辆丢失，业主要追究物管企业的责任，甚至于发生刑事案件也要求物管企业给予赔偿。物业管理中的治安服务，应理解为对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务。物业管理公司收取的管理费中治安费数额很小，因此，要求物业管理公司对业主承担过重的赔偿责任是没有法律依据的，对物业管理公司来讲也是不公平的。频繁的诉讼严重地影响了企业的正常管理活动。
3、开发商遗留问题多，物管公司代为受过
一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题，甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。
业主有苦衷
1、售楼时的承诺未兑现
某楼盘因开发商在规划方案的绿地上再建楼房，招致业主的不满，于是大批业主以拒交物业管理费相抗争。家住城南的陈先生入住新楼盘不久，墙皮开始脱落，于是找开发商要求退房，在协商无果的情况下，陈先生开始拒交物业管理费。陈先生的理由是：他们不让我好过，我为什么给他们付钱。
2、物业服务不到位
在央视国际网站的调查中，对物业服务不满意的占80％。业主王先生所在的小区停车位太少，王先生经常为找不到车位发愁，向物业公司提了好多回，问题总是解决不了，于是，王先生开始不交物管费。还有的业主对小区的卫生环境、生活秩序、安全状况不满意。怀柔某小区的李某连丢三辆自行车后，把物业告上了法庭。此外有的物业公司财务状况不透明、乱收费、变相涨价等，也是业主最感头痛的事情。
沟通是关键
企业和业主之间的有效沟通可化解矛盾和纠纷。 作为服务合同的双方，业主与物管公司理应是平等地
位的双方。有的业主错误认为“我是主人，物管公司是我请回来的仆人”，动辄就要撤换物业公司，或经常干预日常管理工作。而有些物管公司以“管理者”自居，将业主视为“被管理的”，把管理物业扩大为“管人”，可谓“管你没商量”。这种“主人与仆人”、“管理与被管理”的错误观念造成角色错位，物业管理投诉和纠纷自然就增多。
业主抱怨最多的是服务不到位和收费不合理。而物管公司最关注的是物业费收缴难问题。因此，物管公司要通过建立完善的质量保证体系，为业主提供规范的物业管理服务，坚持“以人为本，以情为线”的服务理念。通过这种人性化的管理和沟通，引导居民逐步树立“花钱买服务”的观念。同时，物管公司在财务上要实行“阳光工程”，严格按照有关规定收取物业费。业主要遵守物业管理的有关规定，配合物管公司做好小区的管理工作，并按时缴纳物业费。业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业应当通过合法途径进行追索。不能采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用。业主对物业服务不满意的，不能以拒交物业费来报复，而应该通过与物管公司的沟通、通过有关部门的协调、甚至于法律途径维护自身权益。
法律法规做保障
去年9月1日《物业管理条例》开始实施，国务院发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》，今年1月1日起，物业管理收费将由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。本市物业服务合同示范文本日前在市国土房管局官方网站公布了草拟稿。这些为解决物管公司和业主之间的纠纷提供了法律保障。但物业管理法规不完善、缺乏操作性的问题仍然存在。因此，建议有关部门尽快完善物业管理配套的规范性法律文件，制订《物业管理条例》实施细则，加快物业管理市场化进程，出台有关物业管理收费的新政策、新办法，使物业管理走上法制化轨道。
