资料摘编：关于被物业诉讼的几点解释以及应对策略
（业主们参考）
1，物业告业主，是民事诉讼，不要紧张，属于正常范围，所以不要着急害怕。
首先可以这样做，法院打电话给你，你可以先拖延一下，搜集证据，法院书记员打电话给你，让你取传票，你可以不去取，因为是民事诉讼，所以要征求您的时间安排，你可以说，出差了，最少可以拖延15天以上，因为如果传票不送达，这个过程是违法的，正常情况是书记员给你送传票，他比较懒，不会给你送的，让你自己取，你就可以说，不方便，等等再说，这样可以应付下传票的事情，但这样也只能拖延，如果给书记员搞烦了，给你送家去了，你不开门，他们也没办法，如果他们让你的亲属代收，你可以上你亲属说你不住在这里，住哪里也不清楚，这样传票无法送达，到一定时间，法院就会让物业先撤诉，等找到你再说，因为是民事诉讼，所以不会强制抓你的，如果你不开门，他们也不敢冲进来。
2，搜集证据
（一）用相机去拍摄下小区的，乱停车情况，地上不干净的情况，说明物业服务差，拍摄绿地情况，说明绿化不够原来承诺。
（二）在相关人陪同情况下，找物业正式要求提供维修保修记录，和财务账本审计报告，物业应该提供给你，如果他们不提供，可录音方式记录下来，打官司时，说明物业不配合业主要求，这里说下，通常物业比较牛，所以他们一定是不会给你的。特别是账本和支出。
（三）找一些邻居，给你写些证明，说明物业服务差，承诺的没有兑现。物业很多工作没有做，比如公示财务状况，比如你保维修，他们不及时来维修了等等。再比如，小区有小偷了，被偷了自行车了，最好是报过案的，这样把公安的报案记录复印一份。
（四）找出原来签署的物业服务合同，看看上面是否有承诺没有兑现，主体是否正确。
3，具体技巧
（一）民事诉讼，期限为两年，如果物业在此期间没有找你追讨过，那你可以向法院说明，已经过了诉讼实效，至少两年前的物业费，是不能追缴的了，或者你说已经交了，但因为过了两年，过了实效了，所以你收据丢了。（物业很难向法院提交已经向你要物业费的证据，只有通过挂号信的方式邮寄给你，你签收，这样就有证据证明向你崔交了，所以物业的挂号和EMS，一律不签收，就没有问题）
（二）一般物业是不会诉讼业主的，除非到没办法的情况，因为，法院判决，是减分原则，只要你证明了某一点，物业没有做好，那物业费就会减免部分，比如最后判决打7折这样，一旦判决生效，所有人的物业费，都要打7折了，而且以后再收，物业很难证明他们服务有所提高，所以以后全按7折来交了，所以打一次官司，物业费就减免一次，物业也不傻，所以业主不要担心。大不了，就是败诉，交物业费就是了。
（三）开庭时，不要担心，你可以要求证据保全，写个申请，要求物业公司提供所有账本，和所有收益（比如把房子出租给别人收了钱，这个钱是要冲抵大家物业费的，不够的业主才补其的），要求物业提供审计报告等，你一旦提出，法院没有理由拒绝，那物业就要交账本和收入等，如果他们作假，那责任就大了，他们也比较被动。所以你可以要求，审计后再确定到底物业费差多少。不过指定是会少交的。
（四）如果物业公司同意和解，你千万不要同意按原来的交物业费和解，这样就等于你输了，你可以同意按6-7折和解。另外，在房产证下来之前的物业费，你可以说明，因为产权不是你，你不应该交物业费，或者你说，应该向产权单位收取，物业告错人了。
已过诉讼时效，物业费仍需交纳吗？
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。 诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。
近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通；墙体出现裂缝，未及时解决；室内财产被盗，物业却不知晓„„。总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢？思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。
纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说？物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权；业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，从法律上需不需要承担什么责任？下面我们来看一个案例：
1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。 一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。 市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是 2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。
上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢？
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。 在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。在上海的律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。
总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。
