如何计算商铺投资回报率蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-05-07 11:05:41 人人都说“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是商铺投资回报率，一是增值空间。
目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。
严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。
不同物业的理想投资回报率不尽相同，现在搜铺网就教你两招计算商铺投资回报率的两个公式来计算：
方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12 ＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。
方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12 ＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3％，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。
投资社区商铺三方面需注意蓝房网-百姓自己的购房顾问 2011-04-21 10:58:18摘要：社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无
社区商铺主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺具有广泛的
功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
专家指出，投资社区商铺时需注意以下几点。
优先考虑社区临街商铺
社区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有社区固定的客户群，也有社区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。但是选择临街商铺也要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，还要根据周边客户及其消费层次来定位。
考察社区环境和未来规划
社区商业环境可从购物环境、所在商业街的知名度以及人流量的多少来考察。其中社区的购物环境、店铺周围的人流量是最应该关注的事项；市场供求关系的大小也会直接影响到商铺当前的租金收益；弄清楚区域内消费的人群主力是社区内还是社区外，尽管有部分社区商铺面向街道，但是主要消费人群仍然为社区居民，这样投资临街商铺就同投资社区商铺没有什么区别，若临街商铺面对的客户除社区业主还有外围的客人，投资前景就相对乐观。
另外，政府未来的规划也在一定程度上决定了未来周边社区商铺的供求关系和升值潜力。路段附近有写字楼或其他楼盘在建，或者将会有地铁，都将令商铺升值。
关注社区消费群体特征
社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也是衡量今后商铺收益和风险状况在投资前都需要把握。分清这个社区是老年型社区还是年轻型社区，老年型社区适合开设棋牌馆、茶室、花鸟市场、日常生活购物商铺等，而年轻型社区商铺则适合开设保龄球、桌球、新型餐饮等适合年轻人审美爱好需求的商铺；分清是高档住宅还是中低档住宅，高档住宅适合高级餐饮业、会所等形态的商铺，而中低档社区适合开设大排档、小型餐馆等大众水准的商铺。
如果投资的社区是规模型社区的话，那么配套设施相对来说会比较完善，所以在前期投入上应该考虑到商铺的容纳能力有多强，所经营的物业形态也要尽可能丰富，例如小型超市、电信公司分店、小型影像店、咖啡店、酒吧等。而小型社区商铺则适合投资小卖部、水果摊等投入小、短期投、流动性大的商铺。
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