南昌房地产市场宏观环境分析
摘 要：房地产市场宏观环境复杂多变，它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握。市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、政治因素、人口因素、政策法规和利税因素。房地产企业应针对上述四个因素的客观表现来策划其相应的营销策略，以便很好地适应房地产市场的变化发展。
关键词： 房地产市场 宏观环境
市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁。宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括人口因素、经济因素、政治因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏观环境对南昌房地产企业的影响。 一、人口因素
人文环境
人口环境分析：
至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。
文化环境分析：
南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。
行业环境
城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。
加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。 二、经济因素
经济环境：
（一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6 个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。
宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。
（二）农业生产稳步发展 粮食种植面积恢复性增长 一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。
（三）工业生产快速增长 经济效益明显好转
一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：
制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。
轻工业增长快于重工业。一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻工业的发展态势。
县（区）工业增长势头强劲。一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。
产销衔接保持良好。一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点。其中：重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。
根据2011年3月南昌市房地产市场研究报告，南昌房产面临以下问题：
（1）政策引发争议，地方政府被指不给力
根据国八条的要求，各市要在一季度前公布本地区年度新建住房价格控制目标。截止到3月31日，全国公布房价控制目标的城市不足100个，其他500多个城市“爽约”国八条。同时公布控制目标的城市也大多和GDP、人均收入增幅挂钩，房价涨幅在10%左右。地方政府明显没有考虑居民住房支付能力，引来了各界的争议，控制目标也变成“上涨目标”。
3月16日发改委发布商品房销售明码标价规定通知，但是之前很多城市已经在执行，房价仍然照涨不误，也被怀疑可以通过“高价申报，低价销售”等手法来规避政策。同致地产认为，现阶段政府应该着重加强政策执行，而不是出台更多的政策。
（2）加大商品住房用地有效供应，开发商拿地谨慎
本月南昌市土地成交7宗，成交面积591.668亩，环比、同比增长20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是纯居住用地，另外两宗也是融居住用途的综合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，开发商更注重现金，拿地也趋于谨慎。本月成交的7宗土地全部以底价成交，整个一季度成交地块整体溢价率仅有1.47%，远低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。
（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斩
截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市场新增供应增长较快，成交依然低位运行的态势。经过前两个月的低迷后，本月新增供应得到爆发，新批预售43.59万㎡，其中非限购产品13.02万㎡，分别是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交约16套，累计511套，环比减少48.07%，同比减幅达到73.05%。
（4）非住宅逐渐成为市场新宠
在住宅受到政策严厉的调控下，商用物业逐步被人们看好，市场似乎也印证了这一点。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均价9347元/㎡，比上月分别增长55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市综合体的热潮，铜锣湾开工奠基、万达广场营销中心开放等，城市综合体成为各大媒体的重要客户，也成为市民谈论的焦点。
（5）二手住房议价空间增大，成交平稳增长
本月市区二手住房成交1531套，比上月增长23.17%，成交量约是新建住宅的3倍，也是连续第二月超过新房。二手住房成交量的平稳主要是因为：
1、二手房出现更大的议价空间，新房价格依然坚挺；
2、市中心新房供应不足，而且价格高昂，面积偏大，二手房相对更加适合；
3、二手房具有现房、配套齐全等优势，对于要求短时间入住、子女教育等刚需有更大的吸引力；
4、经适房中签户、拆迁户等具有较为明显的区域情节，多数愿选择留在市中心„„
（6）小批量入市探市场，去化速度放缓
3月新推续推楼盘20个，共计开盘23次，累计推出19.2万㎡，平均每次推出0.83万㎡，远低于去年1.12万㎡的整体水平，显示出开发商试探市场的心态。3月份销售率依然较低，整体销售率只有49.74%，与上月基本持平，相比上年同期下降22.61个百分点，“日光盘”已经成为过去式。非限购的象湖、莲塘等板块也未能幸免，销售率也在50%以下，可见虽然不限购但是影响了人们的购房心理。
（7）整体均价呈现上涨，打折力度放大
本月新推续推楼盘折扣均价5476元/㎡，环比上涨了164元/㎡，上涨了3.09%。整体均价的上涨除了成交结构的差异外，主要是非限购区域楼盘间上涨的势头不减，象湖板块楼盘多层住宅售价基本上涨到5000元/㎡以上。但是各楼盘的打折力度却在放大，本月整体折扣系数为93.38%，是10年4月份楼市调控以来，打折力度最大的一个月份，打折力度加大折射出降价的可能性在增大。
参考文献：房地产市场宏观环境分析（曹宏亮）
——湖南城市学院学报（人文社会科学）
2011年3月南昌市房地产市场研究报告
南昌市房地产住宅项目研究报
