房地产评估模拟题一
一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题1分，共20分）
1、房地产的（
）使房地产具有独占性。
A、数量有限性
B、独一无二性
C、不可移动性
D、用途多样性
2、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（
）。
A、全国房地产总的供求状况
B、本地区房地产的供求状况
C、全国本类房地产的供求状况
D、本地区本类房地产的供求状况
3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（
）。
A、2003年10月1日
B、2003年11月1日
C、2002年10月1日
D、2002年11月1日
4、市场法的理论依据是（
）。
A、预期原理
B、替代原理
C、生产费用价值论
D、最高最佳使用原则
5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（
）元/m2。
A、2625
B、2500
C、2214
D、2173
6、运用成本法评估所得价格，通常称作（
）。
A、成本价格
B、积算价格
C、购买价格
D、收益价格
7、用成本法估价时，积算价格=（
）。
A、重新购建价格一年折旧额×尚可使用年限
B、重新购建价格一年折旧额×耐用年限
C、重新购建价格×成新度
D、重新购建价格一年折旧额
8、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（
）。
A、物质折旧
B、经济折旧
C、功能折旧
D、有形折旧
9、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（
）年。
A、35
B、45
C、50
D、60
10、某房地产正常年净收益为5000元，当前银行年利率为8%，净收益乘数为10，估价值为（
）元。
A、62500
B、33550
C、50000
D、40000
11、某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（
）万元。
A、718.75
B、581.38
C、265.52
D、268.06
12、某商业房地产预计明年年净收益为60万元，此后每年净收益比上一年增加1%，若报酬率为5%，尚可使用年限为30年，则其现值为（
）万元。
A、1032
B、1500
C、922
D、1000
13、（
）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
A、有效毛收入
B、潜在毛收入
C、净收入
D、毛租金
14、假设开发法更深的理论依据，类似于（
）。
A、商品销售理论
B、地租原理
C、建筑成本概算
D、预期原理
15、开发经营期可分（
）和租售期。
A、开发期
B、前期
C、建造期
D、租售前期
16、应用长期趋势法的一个重要假设前提是（
）。
A、逐期增减量大致相同
B、逐期发展速度大致相同
C、过去形成的趋势在未来继续存在
D、呈线性变化
17、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（
）的数学原理相同。
A、直线趋势法
B、平均增减量法
C、移动平均法
D、平均发展速度法
18、在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（
）。
A、降低
B、升高
C、不变
D、不确定
19、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（
）。
A、基准地价
B、标定地价
C、路线价
D、宗地价格
20、估价人员提供给委托人的“产品” 是（
）。
A、估价结果
B、估价报告
C、估价技术报告
D、估价结果报告
二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小题2分，共30分）
1、政府对房地产的限制通过（
）实现。
A、管制权
B、征用权
C、征税权
D、充公权
2、对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（
）。
A、土地权利设置的限制
B、房地产相邻关系的限制
C、土地使用管制
D、土地权利行使的限制
3、资产需要专业估价的条件是其必须具备的特点是（
）。
A、独一无二性
B、难以变现性
C、价值量较大
D、买者多于卖者
4、楼面地价是（
）之比。
A、土地总价与土地总面积
B、土地总价与建筑总面积
C、土地单价与建筑容积率
D、土地单价与建筑覆盖率
5、下列说法正确的是（
）。
A、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值
B、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的使用价值
C、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值
D、就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值
6、补地价的情形主要有以下（
）几种。
A、更改原出让土地使用权时规定的用途
B、增加原出让土地使用权时规定的容积率
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权
D、出让的土地使用权期满后续期
7、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（
）方面与估价对象相同或类似。
A、用途
B、规模
C、档次
D、建筑结构
8、最高最佳使用原理包括（
）。
A、适合原理
B、预期原理
C、收益递增递减原理
D、均衡原理
9、下列说法正确的是（
）。
A、可比实例肯定是交易实例
B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例
D、交易实例不一定是可比实例
10、区位状况比较修正的内容包括（
）等因素。
A、交通便捷程度
B、繁华程度
C、使用年限
D、环境景观
11、房屋的完损等级是根据房屋的（
）等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。
A、主体
B、装修
C、室内设施
D、设备
E、结构
12、常用的报酬率求取基本方法有（
）。
A、市场提取法
B、累加法
C、投资组合技术
D、投资收益率排序插入法
13、运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有（
）。
A、开发项目现金流形式
B、资本利息
C、开发利润
D、开发经营期
14、运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（
）。
A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料
B、所掌握的历史资料真实、可靠
C、必须是从行政职能部门取得相关历史资料
D、各期价格资料必须连续，不可间断
15、适于用路线价法评估的是（
）。
A、多宗土地课税
B、土地整理
C、征地拆迁补偿
D、单宗房地产
三、名词解释（每小题4分，共12分）
1、房地产估价的定义
2、市场法定义
3、假设开发法定义
四、简答题（每小题5分，共15分）
1、房地产为什么要进行专业估价?
2、假设开发法的操作步骤是什么？
3、简述房地产估价程序。
五、计算题（共23分）
1、现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙
建筑面积 1000m2 1200m2 9687.6平方英尺
成交价格 240万元人民币 300美元/m2 243万元人民币
成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初
交易情况 -5% 0% 0% 房地产状况 0% +2% +5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。（本小题10分）
2、某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费72O元/m2。地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为800元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1500元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。（本小题7分）
3、某幢楼房的土地总面积500平方米，总建筑面积1000平方米，某人拥有其中150平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。（本小题6分）
一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题1分，共20分） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 B D C B B B C C B C
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 B A B B A C D C A B
二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小题2分，共30分） 1 2 3 4 5
ABCD ABCD AC BC AC 6 7 8 9 10
ABCD ABCD ACD AD ABD 11 12 13 14 15
BDE ABD BC AB ABC
三、名词解释（每小题4分，共12分）
1、【答案】
房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
2、【答案】
市场法又称为市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、【答案】 假设开发法（开发法、预期开发法、剩余法），是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
四、简答题（每小题5分，共15分）
1、【答案】
（1）理论上的必要性
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完全市场”。且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。
（2）现实上的必要性
① 房地产买卖、租赁的需要 ② 房地产抵押、典当的需要
③ 房地产保险和损害赔偿的需要
④ 房地产税收的需要
⑤ 房地产征收、征用的需要
⑥ 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
⑦ 企业发生有关经济行为的需要 ⑧ 房地产管理的需要
⑨ 其他方面的需要
2、【答案】
（1）调查待开发房地产的基本情况，包括4个方面内容： ① 弄清土地的位置；
② 弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等； ③ 弄清城市规划设计条件； ④ 弄清将拥有的土地权利。
（2）选择最佳的开发利用方式； （3）估计开发经营期；
（4）预测开发完成后的房地产价值；
（5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；
（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
3、【答案】
（1）获取估价业务
（2）受理估价委托及明确估价基本事项
（3）拟定估价作业方案
（4）搜集估价作业资料 （5）实地查勘估价对象 （6）选定估价方法测算 （7）确定估价报告 （8）撰写估价报告 （9）审核估价报告 （10）出具估价报告 （11）估价资料归档
五、计算题（共23分）
1、【答案】（本小题10分）
（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价=（元）（1.5分） 甲单价=2162.65（元/m2）（1分） 乙单价=300×8.5=2550（元/m2）（1分）
丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）（1分） （2）计算比准价格
比准价格甲=2162.65×100/95×（1-0.8%）3×（1+1%）12×（1+1.2%）7 =2722.19（元/m2）（1.5分）
比准价格乙=2550×100/100×（1+1%）5×（1+1.2%）7×100/102
=2856.34（元/m2） （1.5分）
比准价格丙=2700×100/100×（1+1.2%）6×100/105
=2762.22（元/m2）（1.5分）
（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： 估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3
=2780.25（元/m2）（1分）
2、【答案】（本小题7分） 该宗房地产的价格测算如下：
土地现值=720×1000=720000（元）（2分） 建筑物现值=1500×2000×80%=2400000（元）（2分） 估价对象的现时总价=720000+2400000=3120000（元）（2分） 估价对象的现时单价=3120000/2000=1560（元/平方米）（1分）
3、【答案】（本小题6分） 该人占有的土地份额： 150÷1000=15%（3分） 该人拥有的土地数量为： 500×15%=75m2（3分）
