营销工作阶段性重点事项及思路
工作重点——
2006年9月8日——2006年10月18日工作重点：一期存量单位，二期A、B、C、D存量单位的销售；
2006年10月19日——2007年5月31日工作重点：二期E、F、G组团的销售；
2007年6月1日——2007年12月31日工作重点：一期、二期存量单位的销售。
工作方针—— 围绕上述两项工作：
2006年9月8日——2006年10月18日：以消化“一期存量单位，二期存量单位”为主，兼顾二期新组团的蓄势和开盘准备；
2006年10月19日——2007年5月31日（2月18日为正月初一）：以强化“二期新组团的销售”为主，兼顾 “一期存量单位，二期存量单位” 的消化；
2007年6月1日——2007年12月31日：“一期存量单位，二期存量单位”与“二期新组团存量单位”的销售并重。
工作目标——
第1页，共7页 2006年9月8日——2006年10月18日 保守目标：人民币3，000万元； 积极目标：人民币4，500万元。 2006年10月19日——2007年5月31日 保守目标：人民币2亿元； 积极目标：人民币3亿元。
2007年6月1日——2007年12月31日 保守目标：人民币1.2亿元； 积极目标：人民币1.5亿元。
工作衡量标准——
1、目标完成情况（对照总目标额，超额或不足的百分比）；
2、费用控制情况（对照预算总额，超额或节余的百分比）；
3、队伍建设情况（岗位胜任员工的比例升降幅度）；
4、品牌建设情况（品牌的认知度和美誉度，2007年开始为重要工作）。
推广主题语——
分析的项目特质和高端客户的需求，发现有两点适合作为的核心诉求点：一是重庆的贵人区；二是健康。
最佳的广告语是兼具二者的精神实质，且琅琅上口、意境优美；其次为突出一点，且琅琅上口、意境优美。
第2页，共7页 在可选方案中，
为第一方案，
为第二方案，
为第三方案。
组团的案名——
新组团的分案名此前已有方案，分别为。
鉴于的核心诉求点一是重庆的贵人区，二是健康，以下名称适合作为组团的案名：
第一方案为
，第二方案为
，为第三方案为
。
方向性工作安排——
1、宣传推广：
大体分为以T型牌为主的户外、以报媒为主的传统媒体、以网站为主的新兴媒体、以短信为主的辅助媒体。
以T型牌为主的户外，主打推广主题语，长期不变，但在不同的时期配合以不同的阶段性诉求，以同一的精神实质但不同的色调和画面来表现；
以报媒为主的传统媒体，以简洁的软文为主，以精美的硬平面为辅；
软文在形式上应新颖，如加入漫画元素，内容上主要是传达的精神实质，强化市场对别墅的品质和档次认同，避免低总价别墅的“定位”；同时服务于二期新组团的持续热销；
硬平面则表现的真实现场情景（包括生活、园林、自然环境、工
第3页，共7页 程进展等）；
以网站为主的新兴媒体，因其信息量大，传播速度快，可用于系统而大量地传递信息，而形式上则可通过行业或物业形态的探讨的方式进行；
以短信为主的辅助媒体，因其针对性强，效率高，适合用于传递即时信息。
2、现场包装：
高档别墅的销售现场应予人完美无暇、无可挑剔的感受。整洁、秩序、规范、礼仪应作为销售现场的形象要求。
为此，从大门入口开始的整个销售动线上的景观、导示、物料、人员等需要全面优化，有必要请专家（如五星级酒店的
）加以指导改进。
尽力争取在开盘前落实。
3、物料：
高档别墅所展示的物料宁缺毋滥，品质至上。 注意与其他机构和部门的工作互补性。
4、渠道拓展
我们既要做“坐贾”，又要做“行商”。
目前，我们在向外进行定向拓展时，“引进来”和“送出去”两个方向都已启动，但在数量、质量、针对性、系统性等方面都需要持续改进和加强，尤其是在业主挖潜方面，必要性尤其突出。
既要依靠自己，也要联合其他优势资源，如品牌车商、行业协会、
第4页，共7页 俱乐部、四星五星级酒店等延展推广和销售空间。
时机恰当的时候，既要做“内贸”，又要做“外贸”。
第一步：争取在除了宣传资料之外不产生其它费用的前提下，启动在沿海一到两个城市的宣传和销售；
第二步：在上述工作取得成效的基础上，争取在除了宣传资料之外产生较小费用（人民币50万元以内）的前提下，拟于2007年春天启动境外的宣传和销售。
5、开盘活动——
专项工作计划的拟订和跟进落实。
6、开盘方案——
拟推产品组合、户型分析、价格拟订、工作计划等事项。（需落实）
7、秋交会
秋交会的专项工作计划的拟订和跟进落实。
8、营销活动的梳理和确认 标准：
开盘活动——具国际或国内的权威性、受众与的目标客户吻合、时间持续30—60天、直接费用人民币50万元以内（如美国国家地理百年经典摄影展）；
现场人气活动——格调高雅、形式新颖、生动活泼、受众与的目标客户吻合、时间持续3天以上、直接费用人民币6万元以内（如车模大赛）；
第5页，共7页 重要节点活动——紧扣的业主关注的节假日、直接服务于联络业主情感、时间持续150分钟以上、直接费用人民币2万元以内（如中秋晚会）。
提前谋划现在起到2007年底的所有活动。
影响因素——
1、物业服务：保安、保洁、维修、服务，在多大程度上促进了或阻碍了销售；
2、工程：
（1）质量——工程质量在多大程度上促进了或阻碍了销售； （2）进度——工程进度在多大程度上促进了或阻碍了销售；
3、设计：
（1）质量——产品的设计质量（包括规划、建筑、景观、样板区等）在多大程度上促进了或阻碍了销售；
（2）配合——设计对营销的配合（积极或消极），在多大程度上促进了或阻碍了销售；
4、内部管理：
（1）营销意识——管理层“一切服务于营销”的意识落实程度如何，在多大程度上促进了或阻碍了销售；
（2）管理制度——管理层制订的制度，在多大程度上促进了或阻碍了销售；
第6页，共7页 （3）管理流程——管理层制订的流程，在多大程度上促进了或阻碍了销售。
第7页，共7页
