物业经营与管理
关键字：物业管理物业管理企业责任与权力 物业纠纷
摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要解决完善。它一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。
物业和物业管理
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。 物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。
业主委员会
是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
物业管理企业
顾名思义就是从事物业管理活动的企业。物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿劳动；所以物业管理属于第三产业。按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：独立的企业法人；明确的经营宗旨和管理章程；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转；独立承担民事和经济法律责任。物业管理属于第三产业，它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨：就是在物业管理全过程中，突出“服务”二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识，要以用户至上、想用户之所想、急用户之所急，把服务做到家。目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下几种：
1）由房地产公司派生出来的物业管理公司
2）由房产管理部门转制的物业管理公司
3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司
4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司
5）少量由街道居委会组建的物业管理公司
根据不同地区的经济状况，我国住宅小区管理模式大体有六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务。
物业公司职责范围
1.负责小区水、暖、电力、热水等正常供6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项
应及相关设施维护、维修和保养。 的协助管理服务；
2.小区安全保卫工作。 7.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、
3.物业共用部位及共用设施设备的使用、报告等义务；
管理和维护；8.物业维修、更新、改造费用的账务管理；
4.公共绿化的维护；9.物业服务档案和物业档案的保管；
5.公共区域环境卫生的维护；10.其他物业管理事项。
最根本一点，就是通过上述管理服务工作，为业主和使用人提供一个安全、整洁、舒适的居住和工作环境。 物业纠纷
一、物业常见的纠纷
（一）物业管理费纠纷。
（二）业主财产损失赔偿纠纷。
（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。
（四）无因管理纠纷。
（五）小区公用部位的侵权纠纷。（六小区公用部位的出租营利问题。
（七）小区内停车收费纠纷。
二、物业管理纠纷中的主要法律盲点
（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。
（二）无因管理的处理问题。
（三）物业管理合同的解除问题。
（四）物业管理企业的保安义务问题。
（五）居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。
（六）物业管理企业的权限届定问题。
三、物业管理纠纷的处理方式和程序
物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1）当事人各方自行协商和解；2）各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3）当事人之间约定仲裁；4）司法诉讼。这几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。
四、对业主及物业管理企业的几点建议
（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定，在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。
（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。
（三）物业管理企业应依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。
（四）应突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方，但也不可否认，确有个别业主从个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极介入个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度地维护小区绝大多数业主的合法利益。
（五）业主人身、财产损害问题应在合同中特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定，这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。
（六）业主委员会可聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定及法律规定尽职尽责地提供物业管理服务。实现小区居民的安居乐业，需要广大业主和物业管理公司的共同努力。多一体谅，多一些理解，少一些偏执，大家积极配合才能把这个家建设的更加和谐。
