临沂别墅市场调研
2012年，临沂已有30多个别墅楼盘上市销售，临沂别墅市场正在上演一幕“诸侯争霸”的大戏，谁能笑傲江湖？谁又将黯然退场？临沂别墅的曾经与现在，各样的别致风情，我们一起了解临沂别墅的发展。
一、临沂别墅起源
临沂首个别墅——双月园别墅
提到临沂的别墅，绕不过去的自然是双月园别墅，这个曾经轰动一时，开创了房地产与教育结合的开发模式，成就了双月园集团的辉煌。在一段时间内，远在罗庄的双月园别墅，成为众多临沂人追捧的对象，不得不说，这就是营销创新的胜利。
时至今日，双月园别墅幽静依旧，只是学校早已成为明日黄花，漫步其中，一栋栋沉稳而大气的欧式别墅，掩映在林影疏密间，似乎在诉说过去的辉煌，临沂的别墅大幕曾经由此缓缓拉启。
第一个纯别墅社区——佳和别墅
谈及临沂的别墅，我们不得不说佳和别墅，它是临沂第一个纯别墅社区，也是临沂时至今日的别墅典范。从建筑形态上，它延续类双月园的欧式园林风格，但更加活泼，色彩的跳跃度更强，从内部景观上，40000平米的中心广场，2000平米的中央水系，超高绿化率在今天的临沂别墅市场依然无出其右。虽然临西六路与北园路的地理位置在开发之初来看，略有偏远，但随着临沂城市的扩张，今天的佳和别墅已被大片的批发市场所包围。高质量的批发市场业主已经成为其最大的入住客群。
应当说，佳和别墅在开发伊始就迎合了市场对纯别墅产品的需求，虽然同期还有其他别墅推出，但佳和别墅无疑是一枝独秀的，其别墅楼王甚至卖出了7000元/平米的天价。究其原因，地段只算是其一，佳和的开发团队领先半步的开发理念在当时的临沂来说，也走在了同行业的前列。
滨水别墅——美澳花园
2002年动工的美澳花园，是临沂第一个滨水别墅，也是第一个将假山流水概念引进社区实现大型景观的别墅产品，其大型水系的营造，在目前临沂众多别墅中，也鲜有人再去如此操作。外有沂河美景与人工河，内有豪华水系贯穿整个别墅区，同时，融合大量文化元素于小区其中。
在这里，我们不得不说，南滨河今日的地产繁华，在一定程度上得益于美澳花园，作为南滨河片区最早的开发项目，是它真正意义上启动了该片区的房产市场。作为一个高端产品，它一直以高性价比吸引了众多市区购房者，并一定程度上弱化了罗庄与兰山区的分界概念。最早的类别墅产品——金鼎艺墅
金鼎艺墅一直很低调，甚至有些临沂人还不知道，但是老临沂人大多有所耳闻，临沂真正意义上的早期的一些有钱人，基本都住在这里。因为它的低调绝对属于真正的老城核心区位，从区位上来说，它算是临沂最的的城市别墅。
金鼎艺墅的布局其实类似现在的叠拼别墅，一共4层，前面为1——2层。后面则为3——4层。面积为200——300余平米，在当时来说，每套60——100万的价格已然算是高价，但是还是被一抢而空。
二、别墅沿河布局
沂河，临沂的母亲河，五条河流纵横临沂，最终流入沂河，成就了大美的滨水临沂。从北城新区到南滨河沿岸，一条大河，蜿蜒而上，从北到南，临沂的诸多别墅一字排开，百花竞放。
从最初的美澳花园到奥林匹克花园，从百联华府到沂龙湾.龙园，从鲁商.凤凰城到涑堤春晓，水是临沂别墅的灵动之魂。有了水，临沂的别墅是有了生命。
天然水景：清水出芙蓉，天然去雕饰
关键词：公共性、观赏性
代表水景：沂河、祊河、涑河、沂蒙湖等
代表项目：鲁商.凤凰城、沂龙湾.龙园、涑堤春晓、金昌.白鹭金岸、沂河.美域、福布斯湾等
水景解读：拥有天然水景的别墅大都依江河而建。沂水边，祊河畔，大批楼盘已然耸立，其中不乏别墅。相比湖景，江河水景更大气更有活力。在观赏性十足的同时，其公共性也决定了不能独享。
梦中近距离与涑河交流
代表项目：涑堤春晓
水景概况：在“尊重城市、尊重自然、尊重生活”的开发理念下，城建地产充分利用地势优势，涑堤春晓项目近距离与涑河交流，让业主在睡梦中听闻涑河潺潺水声，酣然入睡。 广场与河的联袂主演
代表项目：沂河.美域
水景概况：位于南滨河核心区域的沂河.美域，美丽的湿地公园，波光绚丽，水质优良，与青啤文化广场融为一体，悠然的田园气息与现代的都市风情在此水乳交融，堪称临沂城南的都市后花园。
1000亩水景原生湖泊，与白鹭停留
代表项目：金昌.白鹭金岸
水景概况：白鹭金岸拥有临沂南滨河最大面积的1000亩私家原生湿地公园。浩渺湖面，1公路悠长湖岸线，被称为难得的“自然空调”。作为临沂首家生态湿地公园，沂蒙湖为白鹭金岸增色不少，为其提供了独享180度湖景的便利。
自然+人工水景：有时打扮比长相更重要 坐享200亩五洲湖
关键词：扩建、公园、公共与私密皆享
代表水景：五洲湖等
代表项目：海尔.临天下、圣兰菲诺等
水景解读：由天然湖泊池塘引发的生态效应，正吸引着临沂众多别墅相拥而上。一般而言，此类水景源于一些自然水域，利用人工把水域扩大后，再修建公园等市政配套。此类水景多为湖泊，灵动而不失静逸。
代表项目：海尔.临天下
水景概况：海尔.临天下，坐拥临沂市政府200亩碧波荡漾的五洲湖，与文化广场相邻，坐享北城新区城市中央稀缺水资源，140余套新东方主义别墅与6万平米云墅高层，形成了规模和档次兼备的大型高端社区，灵秀水色，风景如画。
三、当别墅有了个性
从2010年开始，临沂的别墅市场呈现井喷式发展，从最初的不足10个别墅项目发展到今年的近30多个别墅项目。中式庭院、西班牙宫廷、法式风情或英伦格调等等，在不断地冲击消费者的眼球。
1、法师贵族别墅
在城市化日益加剧，城市生活日益压抑，烦闷凸显的今天，崇尚自然的风气逐渐盛行。近几年，法式建筑以其建筑点缀自然、心灵回归自然的独有风格在楼市风靡一时，成为楼市的一大景观。
法式建筑风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，在开放式的
空间结构里，随处可见的花卉与绿色植物，雕琢精细的家居饰品，都从整体上营造出一幅田园之美。法式建筑是经典的，是经过数百年的历史筛选与时光打磨留存下来的。法式建筑推崇优雅、高贵和浪漫，是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑本身以外的诗意，力求在气质上给人以深度的感染。
法式风格的另一特点是既从整体层面对建筑进行把握，又善于在细节的雕琢上下工夫。法式风格庄重大方，整个建筑多采用对称造型，营造出一种恢弘的气势。屋顶多采用孟莎式、坡度略有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖，造型各异。外墙多采用石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺讲究精细。
法式别墅风格沿袭了法式建筑风格的一般特点，在自然的讲求方面与细节的雕琢方面都更胜一筹。
纵观临沂楼市，不乏主打法式风格的建筑。在别墅产品上，则首推近期即将全面推出的白鹭金岸项目，它完美地利用地势资源，将法式风情园林与建筑多角度展现。
代表楼盘：白鹭金岸、塞纳荣府
2、西班牙宫廷别墅
西班牙风格是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑形态，其实也是地中海风格的一种，只是融合了诸多历史因素之后，它显得更为神秘、内敛、沉稳、厚重、色彩也更为古朴。其建筑上部采用低坡屋顶，多为红色瓷瓦，并与白色涂料为主、采用拉毛处理的建筑墙体，组成西班牙风格建筑的典型外观：“红瓦白墙”。其屋檐运用小拱圈心态进行修饰。此外，拱凯廊柱也是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感。
从建筑元素的角度而言，西班牙风格以如下形态出现：屋顶多为红色筒瓦；墙体厚重，多为白色、米色，异形墙面；屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院；门廊和窗多呈拱形，窗洞略小。谈及西班牙建筑的设计及工艺细节，其中有些细节和重点表达了这种建筑风格及形式的宜居性。
西班牙是海洋国际，有美丽的海岸线，所以，“水”是西班牙风格的灵魂元素之一。水岸是曲线的，路也是曲线的，建筑沿水岸自然排布，体现了建筑与水、与人的和谐的居住形态及港湾式规划理念。
作为临沂第一个将西班牙风情引进的楼盘，滨河国际在其别墅产品上做了大胆的尝试，一度在临沂别墅市场上引起广泛的管住，而后期陆续推出的龙园、和润.香堤与福布斯湾项目更是利用自己纯低密度的产品优势进一步有话组合，随着别墅消费市场的日渐成熟，最求产品文化与底蕴成为高端别墅消费群体追求的重点。热情奔放的西班牙风格亦因其独特的建筑艺术，以及在休乃至全世界堪称领先的建筑成就，必然获得更多临沂高端住宅消费群体的青睐。
代表楼盘：沂龙湾.龙园、滨河国际、和润.香堤、福布斯湾
3、英伦格调
英伦风格别墅是18世纪早期，安妮女皇时代发展起来的。
英伦格调别墅特点也很鲜明，一般是以下几种设计元素的结合：首先是底部用手工的砖砌墙，另外，一般使用木质的屋顶版，圆顶角楼与多重人字形坡屋顶相互衬托。在色彩上，一般外立面材质为暖色系，主要是砖红色，并且以有木质白色条状饰条或者是石灰岩细节。在窗户的使用上，一般有凸肚窗和角塔。另外，在整体形象上，英伦建筑的正立面不对称设计，并且有进深较大的入口和宽广的门廊。
目前，临沂典型的英伦风格别墅有很多，除了沂河.美域和英伦花园外，其他的别墅项目体量相对较小，另外，对于临沂的受众群体来说，英伦风格别墅的外立面效果可以吸引很多市民的关注，但是内部结构对追求实用功能的临沂人来说又略显浪费，在这一点上，如伊
丽莎白.东岸、百联华府、汇通天下等都做了适当的调整。以融合进临沂人所追求的如花园，室内实用性等元素。
要说纯粹的英伦别墅不得不说2个楼盘，一个是来自欧洲的地产开发企业——瑞柏置业的鼎峰.英伦花园，从根子上足够英伦，所以在产品的打造上，更多是考虑到居住习惯的原汁原味，值得品味学习。
而沂河.美域则充分利用青啤的品牌优势，加之产品的河景优势和产品特性，将充足的英伦元素进行整合融汇，相信出彩的地方更会层出不穷。
代表楼盘：沂河.美域、英伦花园、汇通天下、伊丽莎白.东岸、百联华府
4、托斯卡纳风格别墅
托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表，它让人想起沐浴在阳光里的上坡，中世纪的古老小城，文艺复兴时期丰富精彩的文化艺术瑰宝，美丽如画的田野风光，诱人的美食及顶级的CHIANTI葡萄美酒......当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，浅绿色的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种色调调和成了托斯卡纳。表现在建筑上，通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系，别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅、喷泉、壁饰、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗和阳台，尤其是爬满滕蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。托斯卡纳以其丰富的人文资产及绝美的田园景色，早已征服了全世界的游客，著名中国诗人徐志摩在《翡冷翠山居闲话》更是对那里的风景赞赏有加。
其实，真正 来到托斯卡纳的人才知道，托斯卡纳建筑风格与其称之为托斯卡纳建筑风格，倒不如称之为托斯卡纳生活风情更为全面和准确。建筑仅仅是这个风情的一个重要组成部分。这种建筑主要以乡村农舍未主体，最典型的特点就是红色陶土屋瓦，屋面坡度不大，舒展而自然。墙面多为石灰泥图层或文化石嵌入墙体，墙面涂刷着黄或桔红的颜色。在纯净的蓝天白云之下，在托斯卡纳金色的阳光照耀下，在深绿的葡萄牙和森林的掩映下，色彩斑斓醇厚，构成了托斯卡纳的建筑风情。加上慵懒而富足的人们，悠闲幸福的慢节奏生活，托斯卡纳的迷人风情更被演绎的如醉如痴。
临沂的托斯卡纳产品不是很多，首先要提到的成熟产品就是香醍荣府，充分将托斯卡纳风格乡村的、简朴的、优雅的元素进行融合。而经典黄金分割比例，罗马式穹顶、哥特式花式窗棂等元素也得到充分体现。
城建地产是将托斯卡纳风格产品第一个引进临沂的房地产开发商，在城建时代庄园洋房系产品取得巨大成功后，顺势推出涑堤春晓。涑堤春晓对托斯卡纳风格做了充分的调整，其产品在满足美观基础上，还具备极强的实用性和舒适性。
代表楼盘：香醍荣府、涑堤春晓、银河龙门花园
5、北美风情别墅
美式别墅又称北美风情风格别墅，美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。
因此，北美风格实际上是一种混合风格，不像欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接收了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。
美式风格与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用，流动自然。
目前，临沂有圣兰菲诺、爱伦坡等项目主打北美风情，圣兰菲诺的别墅产品为290——
500平米的美式庄园别墅，对于临沂的市场来说，北美风情无疑是个新鲜产物，是否可以吸引到足够的眼球度，还需要时间来验证。
代表楼盘：圣兰菲诺、爱伦坡
6、中式庭院风格
中式庭院风格别墅的特点非常突出，首先是以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征的。通过道路延展，形成以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统，同时也形成了一个符合人性心理，保持传统文化，邻里关系融洽的居住环境。
另一个必不可少的自然是园林了。中国古代的建筑对于园林的要求很高，在一定程度上也是配合了人需要私密空间的心态，而这一点与现代人的居住要求也非常符合。因此，在园林植栽的配备上，目前，流行的做法式关注科学性、多元性和立体性，通过有效的布局，在马头墙、青瓦片等粉墙黛瓦的庭院元素映衬下，中式庭院别墅的幽静与端庄以一种人与自然和谐生长的形式呈现。
目前，临沂唯一在的中式庭院别墅式海纳.曦园。对于临沂这样的偏北方城市，其建筑文化中，本身以北方民居风格为主，南方元素十足的中式庭院别墅，还是存在生存土壤养分不足的状况，客户可接受程度略有不足。
代表楼盘：海纳.曦园、水榭华庭
四、未来临沂别墅发展趋势
作为一种稀缺资源，别墅必然是一种少数人享受的产品。但是，对于拥有绵长河岸线的临沂来说。2012年开始，别墅产品在短期内的大批放量，在一定程度上压制了别墅稀缺价值的释放，对于整个市场来说。我们通过分析，研判未来临沂的别墅市场将呈现以下5个主要特点：
1、短期内市场放量较大，造成销售压力骤增。目前临沂共有30多个别墅项目，总体的供应量在3000余套，这对于原本一年只消化300——500套别墅产品的临沂来说，足够消化近10年。产品的供需矛盾，在未来一定时间内长期存在。
2、沿河聚集的哑铃式别墅集群更加明显：临沂别墅项目中的绝大多数位于环境优美的滨河两岸，以沂河为轴，北城新区与南滨河片区各占一头，自然环境的优势和地域的独占性、稀缺性，使得临沂别墅产品的聚集效应表现的越来越明显，而相应的配套资源也会向该区域倾斜。
3、别墅产品创新：目前来看，随着陶朱公这类创新性别墅产品的热销，在一定程度上使得别墅开发商对自身的产品要有所调整，毕竟要以市场为导向，可以判定的是，未来一段时间，临沂后期退出的别墅产品创新性更强，尤其集中在产品的附加面积赠送和强调功能的实用性上。
4、文化产品将大行其道：没有文化的产品只是一堆建筑的堆砌，所以，在满足基本的居住需求后，临沂未来的别墅项目，必然是要充分将文化与别墅融合，无论是与建筑风格相配套的文化，还是以独特的园林或特殊的地理位置，文化将成为客户选择别墅产品必要的因素之
一。而如何将文化内容融入前期的产品设计和规划中去，贯穿到每一个产品线，形成鲜明的文化特征，是对该类产品开发商的一个考验。
5、价格上涨必然成为必然：临沂别墅市场的炒作气氛并不浓郁，总体价格相比国内同等城市具有相当的优势，预计随着高端别墅产品的不断上市，市场竞争压力会越来越大。我们认为，临沂别墅产品价格呈现快速上涨的空间基本不存在，在未来一段时间内，临沂的别墅产品价格会保持稳定，基本呈现稳中小幅上扬态势。
