浅谈邳州市房地产开发现状
一、总体概述
邳州市位于苏北平原，是徐州市经济圈中的一个县级市，东陇海线上一个正在发展中的城市。陇海铁路、京杭大运河、312国道、徐连高速路贯穿其间；交通便利，地理位置优越。本市现有人口约50万左右。在未来的几年中，邳州市委市政府将会将邳州建设成“徐州率先、苏北领先、江北争先”的一个中等城市，将邳州打造成东陇海线上经济发展的领头羊，领跑东陇海经济的发展。使邳州成为东陇海线上最璀璨的新星。
邳州市的经济水平现居于江苏省县区级市的前30名之内，但与东南经济发达地区相比，邳州市还是一个欠发达地区。人均收入水平依然很低。现有的经济主要以第一产业、第三产业为主。
二、现有的住宅、商业地产的状况
在过去的几年中邳州市的房地产得到飞速发展，在城市规模日益扩大的客观条件，在过去几年中邳州的房地产开发以住宅为主，商业房地产的开发相对缓慢。开发的主体——开发商以本地公司为主；资金、资质、规模都很小，严格说不是房产开发公司，是集资建房。在近几年的招商引资过程中有一部分外地房产公司入主邳州市房产市场，使邳州市的房产开发趋于正规化。
在过去的几年中，已经开发的住宅除职工分房外小区有：电厂小区、锦江小区、珠江小区、迎宾小区、聚宝花园、亚都花园等。已开发的商业地产上规模的仅有韩氏步行街，其它都是各小区开发的一部分门面房。现在正在开发的住宅物业有世纪花园、东方花园、亚都嘉园、盛达房产、兆林房产、榆树苑等，现在正在开发的商业地产有：邳州时代广场、温州大运河装饰城、邳州商城、同盛国际广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城、。同时，邳州时代广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城 ，同处于徐海路与建设北路交汇处的四个角，未来几个月将会开发的商业地产有宏达商业街（新世纪商城东面，老一招原址）、交通大厦。 现在的邳州市房地产市场正处在发展时期，现有的物业总体说尚未达到饱和状态。但是由于现有物业空间分布不合理，导致邳州市老城区商业地产过于饱和，住宅缺乏，新城区商业房产缺乏，住宅很多的不合理现象的发生。伴随着城市的发展，大量的农民弃农从商，使老城区商业过分集中，商业经营范围重复现象严重，出现1人购物2人卖货的景象，即供大于求。同时，大量农民进城使老城区的公共配套无法满足正常的需求；邳州市市政府搬迁，筹建新城区，邳州市进行了北进西扩工程。在城市进程中规划偏差出现了，新城区住宅物业大量兴建，而商业地产建设远远落后于住宅，在过去的1至2年中新城区的商业近乎为零，仅仅世纪花园配有两个面积为1000m2左右的超市。至今为止新城区的商业街不能满足新城区居民的日常生活需要。新城区的居民购物还要到老城区，但现有的公共交通还不方便，市政府正是看到原有不足，现正将新城区发展的侧重点转移到商业地产上来。
三、对新城区正在开发的商业地产的分析
对新城区正在开发的商业地产的分析；主要分析：邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场三个位于徐海路与建设北路交汇处的三个楼盘。
徐海路与建设北路被市政府规划认可为3—5年后邳州市的一类地段,未来的商务中心,加之该地段处于新老城区分界处,将来必将成为邳州市的城市坐标地段.所以在该地段将会有大量的商业地产兴建,现在正在兴建的商业地产有邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场。现对此三个楼盘做如下分析：
1、邳州时代广场
邳州时代广场位于徐海路与建设北路交汇处东南角。东临邳州市灯杆厂（未来将做一个住宅小区），南临邳州市第四人民医院，西临建设北路，北临徐海路。由徐州名隆宏通房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为13000m2左右，总建筑面积为35000 m2。由酒店、休闲商业广场和时代公寓组成。邳州时代广场的定位是将邳州时代广场打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。将来的经营范围是酒店、咖啡厅、酒吧、美食城、美容美发、健身会所、桑拿洗浴；外加一部分公寓。现在该楼盘多层部分已经出地面三层，高层部分方案正在优化， 尚未开盘正处在内部预定中。
邳州时代广场充分借鉴上海、广州等城市精品街模式，综合邳州市今后发展的需要，打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。邳州时代广场的设计理念比较超前，在商业街上面建造时尚公寓，在邳州市现在的城市发展的状况下是很好的；加之工程进度很快，整体来说是成功的。但也存在一些问题，商业街所经营的业态对后期管理要求很严，如果管理跟不上容易形成“红灯区”到时对整个楼盘的影响不好。 所以他们在后期的管理中，引进了更为先进的经营管理模式，为邳州市的商业管理树立典范。
2、中国邳州国际商贸城
中国邳州国际商贸城位于徐海路与建设北路交汇处东北角。东临邳州市唯一的一所私立学校——明德学校，南临徐海路，西临建设北路，北临电信大厦（正在建设中），由五洲集团下属于邳州诚烽房地产开发有限公司兴建。有开发公司下属的销售部门进行销售。总体规划为商用；中国邳州国际商贸由46m11层的商务楼和4层的裙楼组成。主楼正对徐海路与建设北路交汇处。裙楼由4层的外部沿街门面和内部的3层购物广场组成。裙楼有2个9.6m，3个9m的内部通道，5个8m宽的楼梯至2F、3F、4F。购物广场中间部分设有一个直径为30 m的休闲中厅。通道顶部设有阳光板，保证下面的采光。目前工程仍处在做基础阶段。价格、业态、后期运营尚未出炉。
中国邳州国际商贸城是邳州市招商引资项目；获取土地使用证早，土地价格低；地理位置好；引进先进的购物理念，集休闲、购物于一体；整体性好便于后期管理、经营。但也存在一些危机，现该地段的通城世纪广场已经封顶，已经销售近半。聚集在邳州市市民手中的一部分资金已经流向该楼盘。同时由于中国邳州国际商贸城工程进度缓慢，相关政策迟迟不能出台导致有志购买者信心丧失。工程进度快的邳州时代广场和太阳城即将开盘将会对中国邳州国际商贸城的销售工作将造成很大冲击。虽然这3两家楼盘将来所经营的范围与它不会有很大冲突。但是由于现在邳州人在投资商业地产时大部分人没有明确目标，总是会受到广告和销售人员的说词左右，从而致使一定数量的资金流失到这两家楼盘。对中国邳州国际商贸城的销售工作产生一定的冲击。因此该楼盘应尽早把价格和区域划分制定出来；加快工程进度，争取早日开盘。
3、通城世纪广场
通城世纪广场位于徐海路与建设北路交汇处西北角。东临建设北路，西临法院，北临民兵训练基地。由邳州市通城房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为30000m2左右，总建筑面积为50000 m2。由购物广场、美食一条街、汽修汽配一条街、商务办公楼（高层）四部分组成。通城世纪广场的经营范围是百货、服装的批发，金银玉器、小吃、汽修汽配、商务办公。现在该楼盘多层部分已经封顶，正在兴建的商务楼总体布局是前面为多层部分（三层），后面为商务办公楼。市场的定位是将其打造为邳州最大型批发市场。
通城世纪广场是徐海路与建设北路交汇处第一个开盘的商业地产，现在销售尚未过半。年前的销售是请代理公司。现在代理公司已经撤走了，现在开发商正在招聘人员。
通城世纪广场的工程进度最快，第一个开盘吸引了邳州市一部分市民手中的闲置资金，从而达到了一定的成交。通城世纪广场地理位置及发展前景都被人们所认可，但由于经营范围，市场分析产生的偏差导致目前的困境。邳州北有临沂，西有徐州，乘车不会超过80分钟就可以到达，在两地的服装批发市场已经形成规模和名气的时候，再在邳州市开设服装批发市场，发展前景不被看好。同时作为商业地产在强销期，销售未能超过50﹪是一大败笔。
现在在销售过程中换代理商比临场换将更为严重，造成的影响也不好。目前该楼盘的侧重点依然放在销售上不是很明智。现在在新客户不多，老客户退订的情况，应该将工作的侧重点放到招商上，将大型的运营商、经销商、代理商招来，一方面可以稳定老客户的心，使之不退订；另一方面扭转现在的局面，吸引新客户的投资。
四、对代理公司在邳州房地产市场所起作用的分析
邳州市现有物业的购买者，主要以各乡镇的富裕农民、私企业老板为主，邳州市市区居民的购买力比乡镇购买力要弱。邳州市正处在一个城市化的中期，大量的农村人口涌入城市；刺激了城市经济发展。乡镇居民进入城市后，首先面临的是吃、穿、住、用、行。那么要满足进城农民的需求就要开发住宅和商业地产。所以促成商业地产和住宅物业的开发。现在城市化速度决定了在未来几年中，邳州市的物业供求仍呈供小于求的状态。现在邳州市的住宅在开发过程中常常会出现只要蓝图就可以将尚未打桩的房子销售一空的现象。从而导致了一些开发商对代理公司不认可，认为有没有专业代理公司及专业的销售队伍都无所谓，导致进入邳州房产市场的代理公司处于十分尴尬的处境，无法施展其才华。
小 结
邳州市房地产开发的现状表明邳州市的房地产开发商尚处于初期阶段，相关的运营机制及销售模式尚不健全。在未来的几年中相信会逐渐规范成熟起来。
