黑龙江职业学院实习报告
一、实习目的
步入大学就等于步入半个社会，而实习却是步入社会的起点。我们不再是象牙塔里不能受风吹雨打的花朵，通过社会实习的磨练，我们深深地认识到社会实习是一笔财富。社会是一所更能锻炼人的综合性大学，只有正确的引导我们深入社会，了解社会，服务于社会，投身到社会实习中去，才能使我们发现自身的不足，为今后走出校门，踏进社会创造良好的条件；才能使我们学有所用，在实习中成才，在服务中成长，并有效的为社会服务，体现大学生的自身价值。对于今后的工作，是在过去社会实习活动经验的基础上，不断拓展社会实习活动的范围，挖掘实习活动培养人才的潜力，坚持社会实习与了解国情，服务社会相结合，为国家与社会的全面发展出谋划策。坚持社会实习与专业特点相结合，为地方经济的发展贡献力量，为社会创造新的财富。因此，我决定将自己投身到社会中去进行锻炼，于是展开了实习工作。
二、实习单位简介
我在黑龙江广鑫房地产估价有限公司实习，主要是做评估师助理的工作。实习单位成立于2004年，位于哈尔滨香坊区红旗大街，交通便捷，是一家专业房地产评估机构。公司有注册房地产估价师、土地估价师、助理估价师、注册会计师、助理会计师、办税员等各层次、高素质、经验丰富的专业人士。其主要经营业务有房地产抵押价格的评估、房地产转让、课税、租赁、保险价格的评估、房地产拆迁补偿价格的评估、房地产纠纷等方面的房地产价格评估。这家公司的规模、人员等各个方面都比较规范。因此我下定决心，踏实认真的在这里实习。
三、评估工作流程的学习
（一）评估基本工作的学习
第一天来到实习单位，我有些拘谨。毕竟第一次坐在开着冷气的办公室里，看到别人进进出出，忙碌的样子，我只能待在一边，一点也插不上手，心想我什么时候才能够融入进去呢。虽然知道实习生应该主动找工作干，要眼里有活，可是大家似乎并没有把我当作一个迫切需要学习的实习生看待，每个人都在忙着自己的工作。这样的处境让我有些尴尬，当即有些气馁的认为，难道我就这样呆坐到实习结束？难道大家都信奉那句教会小的饿死老的那句话？可是一想到目前大学生的实习情况似乎都是这样时，我马上开始平静自己的心情，告诉自己，不要急慢慢来。实习之前在
网上我曾查了一些资料，我想应该会对我实习有帮助。在实习时，我跟随一名从业多年的房地产估价师，在她身上学到了很多的东西，是在学校里学不到的，就是一种对
事业的专注和勤奋的精神。
通过一段时间的工作与学习，我学习到了一些评估基本工作的内容，首先评估人员须核实估价对象的权属真实性、合法有效性。同时还须核查估价对象是否权属清晰，是否涉案或存在其他法定优先受偿权情况。在确定了估价对象的权属问题后，评估人员必须进行实地现场勘查，并按照要求撰写评估报告及技术报告。现场勘查应有拍摄的估价对象照片为佐证，照片涵盖估价对象外观、内部情况。初步完成估价对象的资料收集整理后，应进行评估报告的编写，首先是评估方法应选用恰当、计算结果要正确。评估应根据估价对象实际情况合理选择评估方法，杜绝为高评资产价值而选择不适宜的评估方法。评估中的计算公式、成本构成应正确，计算过程与结果应正确，防止计算失误导致评估结果错误情况。同时，评估报告所列数据均真实、客观存在，对数据资料的分析应该实事求是。市场数据应取自近期客观、真实成交市场案例，并通过分析成交价值类型后，合理选取参数。杜绝虚构资产市场价格或以未成交价格（有价无市）作为可比案例。评估中运用的参照价格及取价标准、有关参数的确定依据应理由充分，数据准确、可靠，评估参数需列明文件的名称、时间、发布单位等。对于预测的数据需结合行业、地区与企业的现状和发展前景进行充分的分析和推断。评估报告中应对评估对象予以全面、详细描述。评估对象描述应包括但不限于以下内容：估价对象权属情况，资产设计用途、实际用途及现有使用状况，房地产区位以及周边环境情况、法定优先受偿权情况等。针对以抵押价值评估的房地产，应充分考虑抵押价值类型的特殊性，合理评价押品抵押价值。评估参数选取应遵循谨慎性原则。评估应充分考虑抵（质）押资产的特性，如数量多、抵押面积大、整体价值高等因素以及抵押价值类型在公开市场价格中的影响和作用，合理选取评估参数，客观评价押品价值。杜绝“以点代面”、“以偏代全”选取参数行为的产生。如：以市场高价（如地王价）作为参数、以小面积房产市场交易价格为准来评估大面积房产价值，高估或虚估押品价值。评估报告应对估价对象存在的各类风险予以充分揭示。杜绝为迎合委托方需要而不予或避重就轻揭示风险。
（二）现场勘查工作的学习
在黑龙江广鑫房地产估价有限公司实习了一段时间后，我有机会跟随房地产估价师进行现场勘查工作，在去到现场之前，我们需要准备好照相机和现场勘察表。对于估价对象为住宅的现场勘查表，其主要内容包括地理位置、区域状况、周围基础设施健全程度（超市、菜市场、幼儿园、中小学等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空
气污染、洪水危害）；楼层、建筑年代、墙面外观、小区建设、室内装饰、房型。对于估价对象为商铺的现场勘察表，其主要内容包括地理位置、区域状况、周围基础设施健全程度（超市、餐饮、娱乐、休闲、银行等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空气污染、洪水危害）、临街深度、商服繁华度；室内装饰、楼层、建筑年代。一般小的住宅、店铺评估就这些。大的则需要看对方的营业执照，在建的需要看建筑合同等资料。在进行现场勘查填写勘查表时，我们需要有一定的建材知识，这不仅需要我们从书本上学习相关知识，还要在实践中累积经验，这样才能准确地填写现场勘察表。另外，在对估价对象进行拍照也有要注意的问题，就是在对房地产估价对象拍照时应将估价对象的全貌尽量拍摄在同一画面中，这样能直观地反映出估价对象的整体面貌。
（三）编写评估报告工作的学习
经过了一段时间的工作与学习，我总结到在做房地产估价报告时，通常会用到市场法作为估价方法，市场法形成的理论依据是房地产形成的替代原理。替代原则要求所使用的可比实例必须是与估价对象具有一定替代性的房地产，然后根据他们之间的差异对具有一定替代性的房地产的价格作适当的调整。不能独立地思考估价对象的房地产的价格，而要考虑相近效用房地产价格之间的差别。特别是作为同一估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应该有一个合理的价差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。由于估价对象的未知价格是通过类似房地产的已知价格来求取的。市场上交易双方的动机、偏好、对市场行情的了解及讨价还价能力不同，具体的一宗房地产可能会偏正常市场价格。但是，只要有校多的实例，根据大数定律，其成交价格的综合结果可以作为市场价格的最佳参考。在选取了适当的交易案例后，应当进行各种因素的修正，如交易情况修正、交易日期修正、区域因素、个别因素等。在各项因素调整后，我们就可以根据公式，将最终的评估价格得出。
在编写评估报告的工作中，我学习到了专业的评估技巧、评估方法，把在学校学习到的专业知识应用到其中。编写评估报告不仅需要有专业的评估知识，还需要进行评估报告整体的排版。一份好的评估报告，不仅要评估方法恰当，数据真实可靠，还需要有美观整齐的排版，这样才能做到最专业的效果。
四、实习的体会
（一）实习工作的总结
我在黑龙江广鑫房地产估价有限公司实习，在公司担任房地产评估助理一职,主要
协助上级完成有关评估文件的起草,现场勘查等工作。在上级的指导下，完成公司日常评估事务的准备工作，收集并整理公司各类评估文档。实习过程中我学习到了很多的知识，也在公司的注册房地产估价师和土地估价师的指导下学习到了房地产评估、土地评估的一些基础理论和相关的评估程序和评估方法。在这段实习工作中，我进一步理解了以前在学校里学习到的评估知识，做到了理论与实践相结合，使我对资产评估这个专业有了更深的认识。
在实习过程中，我深刻认识到要想做好本职工作，首先要有坚持不懈的精神，作为在校生，我们不管到哪家公司，一开始都不会立刻给工作我们做，一般都是先让我们熟悉公司的工作环境，或更长的时间，在这段时间里很多人会觉得很无聊，没事可做，便会产生离开的念头，在这个时候我们一定要坚持，不能轻易放弃。
然后就是要勤劳，任劳任怨。 我们到公司去实习，由于我们不是正式职员，所以公司多数是把我们当学生看待。公司在这个期间一般不会给我们什么重要的工作去做，可又不想让我们闲着，因此，他们会交给我们一些比较简单的工作。与此同时，我们应该自己主动找一些事情来做，从小事做起，刚开始也只有这样。
同时，要虚心学习。在工作过程中，我们肯定会碰到很多的问题，有很多是我们所不懂的，不懂的东西我们就要虚心向同事请教，当别人教我们知识的时候，我们也应该虚心地接受。同时，我们也不要怕犯错。每一个人都有犯错的时候，工作中第一次做错了不要紧，重要的是知错能改。平时，我们不管做什么事，都要明确自己的目标，要知道自己能否胜任这份工作。端正自己的态度，虚心学习。
通过这一段时间的实习，我学习到了很多东西，除了得到了在实习工作中对学习知识上面更多的认识和理解，也让我懂得了很多在学校里没有学到的知识。很感谢这一段实习时光，这对于我在未来社会、工作生活中都会起到很重要的作用，我会将这段时间的实习工作做好总结，作为今后进行工作的方向指导，使自己在资产评估的专业领域有所进步。
（二）自我认识的突破
也许是自己刚开始工作的缘故，当遇到挫折或是困难的时候，总想着
要放弃。有时受不了经理和同事给的“气”，自己心里很不舒服 ，就想不干走人算了。但静下心来仔细想想，再换个公司也是一样，在别人手底下工作不就是这样么，想着找工作也不是件容易的事情。就慢慢的坚持下来了。刚开始，应该踏踏实实的干好自己的工作，毕竟没有工作经验，现在有机会了就要抓住，从各方面锻炼自己，不然以
后干什么都会干不好的。终于明白在校做一名学生是多么的好啊！但是早晚要工作，早晚要步入社会，早晚要面对这些避免不了的事。所以，我很珍惜学习的机会，多学一点总比没有学的好，花同样的时间，还不如多学，对以后择业会有很大的帮助。再说回来，在工作中，互相谅解使我很感激他们。每天在规定的时间上下班，上班期间要认真准时地完成自己的工作任务，不能草率敷衍了事。每日重复单调繁琐的工作，时间久了容易厌倦，显得枯燥乏味。但是工作简单也不能马虎，一个小小的错误可能会给公司带来巨大的麻烦或损失的，得认真完成。课本上学的知识都是最基本的知识，不管现实情况怎样变化，抓住了最基本的，就可以以不变应万变。如今有不少学生实习时都觉得课堂上学的知识用不上，出现挫折感。但是我觉得，要是没有书本知识作铺垫，又哪能应付这瞬息万变的社会呢？
（三）现实的考虑
实践与理论的差距让我重新开始思考，我以后的职业生涯与职业技能。实际操作的差异让我倍觉能动能力的重要性，同时沟通也是人生的一大课题。作为一名评估师要与本公司、本部门沟通好关系，还要沟通好与各个部门的关系，如此才能方便平日业务的顺利流转，做通每一个环节的沟通工作非常必要。因此成为一名专业的评估人员，不但要专业技能强，还要沟通能力强，更重要的是要对平日的工作做到一丝不苟，严谨以待。现今，评估部门做好评估工作，及时提供有效的、完整的估价报告是至关重要的，这也对评估人员的本身专业技能和职业素质产生了更大的挑战。当然作为一名评估工作人员不但要做好本职工作还要不断地充实自己，提高职业素养与个人品质。
（四）未来的展望
此次的实习为我们深入社会，体验生活提供了难得的机会，让我们在真实的社会活动中感受生活，了解在社会中生存所应该具备的各种能力。利用此次难得的机会，我努力工作，严格要求自己，虚心向评估人员请教，认真学习评估理论，学习评估法律、法规等知识，利用空余时间认真学习一些课本内容以外的相关知识，掌握了一些基本的评估技能，从而意识到我以后还应该多学些什么，加剧了紧迫感，为真正跨入社会施展自己的才华，以及走上工作岗位打下了基础。自我认识以及自我定位的提高，也使自己坚定信心，努力成为一名优秀的评估工作者。今后将要加倍努力，不断的学习，不断的提高自己。在实践中锻炼，使自己在激烈的竞争中立于不败之地，不负学校、家人和社会的期望。
