专题四 房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税
一、房产税法律制度
（一）房产税的纳税人与征税范围（P157）
1.纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 2.涉外企业、单位和个人等在内地拥有的房产，也要缴纳房产税。
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。
4.房产税的征税范围
（1）从地理位置上：房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
（2）从征税对象上：指房屋。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。
（二）房产税的计税依据（P159）
1.从价计征：房产余值为计税依据。计税余值＝房产原值×（1－10%～30%）
（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（2）房屋附属设备和配套设施的计税规定：
①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计
征房产税。
②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（3）投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：
①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
2.从租计征；房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。
（三）房产税的计算（重点）（P160） 计税方法 计税依据 税率 税额计算公式
从价计征 房产余值 1.2% 全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 从租计征 房产租金 12% 全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
（四）房产税的税收优惠（P161）
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学
校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
提示：对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
（五）房产税纳税义务发生时间（P163）
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税；（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税；（8）自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
提示：
（一）城镇土地使用税纳税义务发生时间（P178）
（1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，
缴纳城镇土地使用税；（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税；（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税；（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
总结：1）只有第5种情况是特殊的，其余都是从“之次月” 起缴纳城镇土地使用；2）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。所以选项A的表述不正确。
（二）资源税纳税义务发生时间（P199）
1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天。
2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。
3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。
5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具应支付或应支付货款凭据当天
（三）营业税纳税义务发生时间（P106）
1.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
提示：取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
2.纳税人转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3.纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
5.纳税人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
二、城镇土地使用税
（一）城镇土地使用税的纳税人（P171）
1.城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。
2.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳；
3.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或
者实际使用人缴纳；土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
4.土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。
（二）征税范围（P171）
1.凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。
2.自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
（三）城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算（P172）
1.计税依据：纳税人“实际占用”的土地面积。
2.城镇土地使用税的税率：有幅度的差别税额（定额税率）。
每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
提示：（1）每个幅度税额的差距为20倍。
（2）经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
3.城镇土地使用税年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
三、印花税法律制度
（一）印花税的纳税人（P180）
1.立合同人：是指合同的（双方）当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，不包括合同的担保人、证人和鉴定人。
提示：签订合同、书立产权转移书据的各方当事人都是印花税的纳税人。
2.在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。
（二）征税范围（P181）
1.经济合同类（10类）：
购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同。关注以下具体内容：
（1）购销合同中：
①纳税人以电子形式签订的上述各类应税凭证按规定征收印花税
②对发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同，按购销合同征收印花税。
提示：电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税
（2）建筑安装工程承包合同中：包括建筑、安装工程承包合同的总包合同、分包合同和转包合同。
（3）财产租赁合同中：不包括企业与主管部门签订的租赁承包合同。
（4）借款合同中：不包括银行同业拆借；
提示：融资租赁合同属于借款合同。
（5）技术合同
①技术转让合同：包括专利申请转让、非专利技术转让所书立的合同，但不包括：专利权转让、专利实施许可所书立的合同（这是“产权转移书据”）。
②技术咨询合同中不包括一般的法律、会计、审计等方面的咨询合同，这些合同不贴印花。
③技术服务合同的征税范围包括技术服务合同、技术培训合同和技术中介合同。
2.产权转移书据：财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权的转移书据。
（1）土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
（2）专利权转让、专利实施许可所书立的合同是“产权转移书据”
3.营业账簿：
（1）资金账簿。是反映生产经营单位“实收资本”和“资本公积”金额增减变化的账簿。
（2）其他营业账簿。是反映除资金资产以外的其他生产经营活动内容的账簿，即除资金账簿以外的，归属于财务会计体系的生产经营用账册。
4.权利、许可证照：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
（三）印花税的计税依据（P185）
1.合同类：以凭证所载金额作为计税依据 合同或凭证 计税依据 税率 （1）购销合同 购销金额 万分之三
（2）加工承揽合同 加工或承揽收入 万分之五 （3）建设工程勘察设计合同 收取的费用 万分之五 （4）建筑安装工程承包合同 承包金额 万分之三
（5）财产租赁合同 租赁金额，如果经计算，税额不足1元的，按1元贴花。 千分之一
（6）货物运输合同（重要） 运输费用，但不包括所运货物的金额以及装卸费用和保险费用等。 万分之五
（7）仓储保管合同 仓储保管费用，但不包括所保财产金额。 千分之一
（8）借款合同 借款金额，有具体规定。 万分之零点五 （9）财产保险合同 保险费收入 千分之一 （10）技术合同 合同所载金额 万分之三 （11）产权转移书据 合同所载金额 万分之五
（12）营业账簿 记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项合计金额。 万分之五 其他账簿按件计税 5元
（13）权利许可证照 按件计税贴花 5元
提示：（1）以凭证上的“金额”、“收入”、“费用”作为计税依据的，应当全额计税，不得作任何扣除。
（2）载有两个或两个以上应适用不同税目税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。
2.营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据。
3.不记载金额的营业账簿、权利许可证照（房屋产权证、营业执照、专利证）和辅助性账簿（企业的日记账簿、各种明细分类账簿）：以件数作为计税依据。
（四）印花税应纳税额的计算（P186）
1.实行比例税率的凭证，应纳税额＝应税凭证计税金额×比例税率
2.实行定额税率的凭证，应纳税额＝应税凭证件数×定额税率
3.营业账簿中：
（1）记载资金的账簿，应纳税额＝（实收资本＋资本公积）×0.5‰
（2）其他账簿按件贴花，每件5元。
（五）印花税的缴纳方法（P191）
1.自行贴花。
2.汇贴汇缴。一份凭证应纳税额超过500元的，纳税人应当
向当地税务机关申请填写缴款书或完税证；同一类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税，但最长期限不得超过1个月。
3.委托代征。
四、土地增值税法律制度
（一）纳税人（P201）
1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。
提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方交契税、印花税。
（二）征税范围
1.征税范围的一般规定：（P202）
土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
2.征税范围的具体和特殊规定（易出单选题、多选题）（P203） 征收土地增值税 不征收土地增值税 （1）出售国有土地使用权；
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的； （3）存量房地产买卖；
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的；
（8）合作建房建成后转让的。 （1）出让国有土地的行为； （2）继承、赠与等方式无偿转让的房地产；
（3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。 （5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（非房地产企业）； （6）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；
（7）个人之间互换自有居住用房地产； （8）合作建房，建成后按比例分房自用的；
（9）房地产的出租；
（10）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税； （11）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估。
（三）土地增值税的计税依据（P205）
增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
1.转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（四）扣除项目及其金额（重点掌握）（P205）
1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
2.房地产开发成本（适用新建房转让）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
3.房地产开发费用（适用新建房转让）
（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产开发企业 （1）营业税
（2）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% （2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除 非房地产开发企业 （1）营业税（2）印花税
（3）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% 销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5% （2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
5.财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
提示：（1）此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
6.旧房及建筑物的扣除金额（适用存量房地产转让）
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税
（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：
企业情况 转让房地产情况 可扣除项目
房地产开发企业 转让新建房 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用
①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4.与转让房地产有关的税金 ①营业税；②城建税和教育费附加 5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
非房地产开发企业 转让新建房 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业 转让存量房 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2.房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3.转让环节缴纳的税金
各类企业 单纯转让未经开发的土地 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2.转让环节缴纳的税金
（五）土地增值税的税率及应纳税额的计算（P209）
（一）税率：实行四级超率累进税率
极数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至l00%的部分 40 5 3 超过l00%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35
（二）土地增值税应纳税额的计算
1.计算公式
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.计算步骤
（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）
（2）计算扣除项目
①取得土地使用权支付的金额
②开发土地的成本、费用
③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
④与转让房地产有关的税金
提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
（3）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目
（4）计算增值额÷扣除项目的比率
（5）计算土地增值税的应纳税额
【例题•不定项选择题】2010年某房地产开发企业以拍卖方式取得土地进行住宅楼的开发，支付土地出让金3000万元；住宅开发成本2800万元，其中含公共配套设施费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）；当年住宅楼全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。
已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
要求：根据以上资料，回答下列问题：
（1）该企业计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为（ ）万元。A.290
B.580 C.582 D.590
『正确答案』D『答案解析』房地产开发费用=300+（3000+2800）×5%=590（万元）
（2）该企业计算土地增值税时准予扣除的项目金额为（ ）万元。 A.6885
B.6889.5
C.8045
D.8049.5 『正确答案』C『答案解析』准予扣除的项目金额=3000+2800+300+（3000+2800）×5%+495+（3000+2800）×20%=8045（万元）
（3）该企业销售住宅楼应缴纳的土地增值税税额为（ ）万元。 A.285.15
B.286.5
C.633.15
D.634.5
『正确答案』B『答案解析』转让房地产的增值额=9000－8045＝ 955（万元） 增值额与扣除项目金额的比率=955÷8045=11.87% 适用税率30% 应纳土地增值税税额﹦955×30%＝286.5（万元）
（4）根据土地增值税的相关税收法律制度，下列表述正确的是（
土地使用权所支付的金额可以据实扣除
）。 A.取得
B.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用
C.房地产开发企业在转让房产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独作为税金扣除
D.从事房地产开发的纳税人可以加计10%扣除
『正确答案』ABC『答案解析』从事房地产开发的纳税人可以加计20%扣除。
