2003年上半年辽宁省房地产市场形势分析
及我行应采取的对策
供稿单位：创建日期:2003-09-0
2一、2003年上半年辽宁省房地产市场基本形势
1.房地产供应量继续呈高位增长态势
（1）房地产开发投资继续保持较快增长幅度。2003年1-6月，全省房地产开发投资总额为161.7亿元，比去年同期增长42.4％，其中：住宅投资为125亿元，比去年同期增长32.2%。
（2）房地产开发力度继续加大。2003年1-6月，全省房地产施工面积达3224.42万平方米，比去年同期增长20％，其中：住宅施工面积为2474.88万平方米，比去年同期增长19.2％。
（3）年度新开工面积继续增加。2003年1-6月，全省房地产新开工面积为1268.47万平方米，比去年同期增长25.3%，其中：住宅新开工面积为1016.11万平方米，比去年同期增长20.0%。
（4）商品房竣工面积呈现小幅度增长。2003年1-6月，全省商品房竣工面积达到316.08万平方米，比去年同期增长7.5％，其中：住宅竣工面积190.74万平方米，比去年同期增长
6.8％。
2.商品房销售总体保持快速增长
2003年1-6月，全省商品房销售面积达到372万平方米，比去年同期增长31.1%；销售额为89亿元，比去年同期增长28.6%，其中：住房销售面积为327万平方米，比去年同期增长29.9%；销售额为74亿元，比去年同期增长27.4%。销售给个人比例为94.5%。
3.商品房价格走势总体平稳，但全省区域间差异较大
总体上看，近年来全省商品房价格呈稳中有升、升幅较小的走势，但全省不同城市、同一城市不同城区间以及增量房与存量房间价格走势略有不同。以沈阳为例：2003年1-6月，沈阳地区商品房平均销售价格为2925元/平方米，比去年同期上升13%，其中住宅平均价格为2886元/平方米，同比上升为5.7%。
4.非国有企业房地产投资稳步提高，个人购房成为消费主流
从房地产投资主体看，我省房地产开发企业已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。据省统计局统计:截止2002年末，全省共有房地产开发与经营企业2232家，股份制企业与民营企业占了三分之二份额。沈阳地区房地产开发与经营企业到2002年末已发展到309家企业，民营、外商、外埠开发企业占50%以上。与此同时，随着城市危房改造和住房分配货币化改革的深入实施，真正意义上的住宅商品化得以实现，目前我省个人购房消费的比例已经达到90%以上。
5.二手房市场日趋活跃，交易量加速增长
随着新建商品房销售进入高峰期，二手房交易也进入佳境，以沈阳为例：沈阳地区2001年二手房市场交易突破50万平方米，2002年超过60万平方米，2003年沈阳第五届房交会期间，存量房签约套数已经占签约总套数的74.5%，全市存量住宅的平均价格为2175元。上述数字表明二手房交易呈现很强的发展后劲。以购买存量商品房和二手房为主的情况，表明购买主体正在发生变化。
6.商品房空置率上升
截至2003年6月末，全省商品房空置面积为903.42万平方米，比去年同期增长37.1%。其中住宅空置面积为659.11万平方米，比去年同期增长为33.3%。沈阳地区商品房空置面积
为226.31万平方米，比去年同期增长39.1%。其中住宅空置面积为179.79万平方米，比去年同期增长为32.6%。商品房空置量增长较快，但基本属于正常范围。造成商品房空置的原因很多，既有价格偏高、地理位置不好、交通不便、户型结构不合理等因素，也存在建设规模和速度与市场容纳方面的问题。
二、我省房地产市场的供求及趋势分析
总体上看，近几年我省房地产市场继续保持供求两旺的态势，正处在一个快速发展的阶段。2003年上半年虽然遇到了“非典”的不利影响，但国民经济总体上仍然保持着高速健康发展的态势，我省的房地产市场仍处在高位运行状况：
1.房地产市场的供给和需求基本平衡，呈现出供需两旺的态势。
2.存量房交易大幅增长，已成为市场的主体，标志着我省房地产市场已逐步成熟。
3.商品房价格持续平稳，处于理想控制状态，这种发展态势是符合市场经济发展规律的，同时也是房地产景气的重要标志之一。
4.房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。近两年我省房地产开发企业越来越重视市场调研和目标市场定位，房地产开发投资基本建立在市场需求的基础上，并正形成市场需求拉动性投资扩张。这对拉动投资需求、平衡供求、抑制房价过快上涨起到了保证作用。
5.全面建设小康社会，要求住房从满足生存需求，向实现舒适型转变，为住房需求持续增长提供客观现实条件。据沈阳市建委的一份调查显示，沈阳市居民对现住房不满意并急于改善住房条件的家庭约占35％，潜在的想要改善住房条件的家庭约占40％，两者之和约占75％。
可见，居民的住房消费愿望比较强，但同时也应注意到我省部分地区房地产市场正在从卖方市场转入买方市场，在市场繁荣的背后也存在不少隐忧。
从市场需求潜力分析上看，未来几年我省房地产投资将持续保持较快地增长，房地产市场将进入繁荣阶段的高峰期：
1.随着全省城市化改造的进一步加快，大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场的联动消费提供有利契机。根据省建设厅提供的2003年住宅建设和房地产发展目标，今年预计要拆除302万平方米棚户房，投资100亿元建成住房900万平方米。同时投资8.5亿元，完成95万平方米、1.8万户煤沉陷区治理改造工作。以沈阳为例：按照市政府的总体规划，三年内沈阳市将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户，待这些拆迁改造工程完工后，总计可实现交易面积1730万平方米，交易额可达452亿元，届时沈阳市房地产市场的联动消费和梯次消费格局将完全形成，市场的挤出效应和放大器式的拉动效应将得到充分体现。
2.投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升。近年来，我省由于房地产市场的健康发展，城市建设步伐的加快，品位的逐步提升，投资买房者越来越多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年投资买房将成为时尚。
3.户籍制度改革，吸引了大量外来资金，将为我省房地产市场繁荣注入新的活力。以沈阳为例：近几年，沈阳市连续出台了搞活房地产市场的若干措施，对房地产市场的繁荣起到了积极的推动作用。尤其是买房落户政策的逐步放开，吸引了大批外来人口，壮大了购房者队伍。
4.中低档住房需求加大。通过市场调查，目前市场消费者认可的中低档住房需求量较大，但由于可供预售量较少，因此商品房空置比例较低，部分城市、部分地区还出现排队摇号等供不应求的局面；而中、高档住房需求量由于受多方面因素的限制，出现空置比例较大，呈现供过于求的局面。以沈阳为例：2002年全市商品房需求量为120米以下占71.9%，121米以上占28.1%；实际销售量为120米以下占38%，121米以上占62%；空置比例为120米以下占24.7%，121米以上占75%。因此，我们认为：今后一段时期，面向普通消费者大众，
开发建设中、低档次，中、低价位的商品房应是我省房地产市场的主流产品。
5.二手房市场活跃。二手房市场的活跃程度是反映房地产市场成熟程度的重要标志。近几年，我省二手房市场持续繁荣活跃，存量房交易得到有效释放。
6.政府为促进房地产市场规范、有序的发展，进一步规范了土地供应市场。以沈阳为例：从2001年起，沈阳市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式进行供给，为房地产商公平竞争创造了条件。据悉，近两年沈阳地区土地供应量将成倍增加（仅浑南新区就可供应100多万平方米土地，铁西老工业区整体改造每年可提供60万平方米土地）。截至2003年6月末，沈阳城区当年出让土地收取出让金7.5亿元。同时随着房地产市场运作的规范化，吸引了越来越多的外地资金和开发商。预计今后二三年内沈阳地区房地产市场上商品房投放量还会不断增加。
7.郊区城市化发展步伐的加快，将掀起房地产市场新一轮的发展高峰。在房地产投资快速增长的同时，由于城区土地可供应量的限制，城区中心地段可供开发住宅的土地资源已日趋减少。以沈阳为例：沈阳市房地产开发呈现出郊区化、大盘化、集中化趋势，郊区住宅开发量迅速增加。通过近两年房地产交易情况统计和市场调查，沈阳市70%以上的商品房开发分布在大东、铁西、于洪等周边区域，特别是浑南新区、铁西新区和二三环经济带等区域。上述楼盘多为实力较强的开发商开发，综合素质较高，楼盘建设规模大、景观好，园区配套、附属设施齐全，价格、户型合理，备受中低消费者青睐。
市场需求是决定房地产发展态势和价格水平关键因素，而在投资需求与消费需求之间，消费需求又是决定性因素。因此研究判断房地产市场的发展态势，关键是要研究消费需求的变化情况。近几年，我省商品房开发销售形势一直呈上升之势，但在新建商品房供应量增加的同时，住宅的空置率也随之上升，2003年上半年住宅空置率较上年同期上升33.3%。受商品房价格过高和长期积累的住房消费需求压力在前几年得到较为集中释放等因素影响，二手房市场交易日趋活跃，房地产市场出现了二手房供销两旺和市场结构由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进的现象。出现商品房空置的主要原因是目前市场上高价位的中高档住宅和远郊别墅增量幅度较大，而面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，住宅产品供应结构不合理的失衡现象初步显现。同时由于供求错位，一些开发商打着开发经济适用房的幌子行商品房之实的行为也进一步诱发了这种结构的不平衡。经济适用房虽然对房地产价格起着制约作用，但目前并没有起到调节市场价格的应有作用。值得一提的是，目前我省大多数房地产开发商已经意识到商品房开发必须贴近百姓生活，房地产产品才有市场、才有销路。房地产开发商正在调整产品结构，
商品房中低价位住宅的供应量正在增加，价格正稳中有降，这些可喜变化给消费者带来了福音。
目前我省房地产市场虽然抑制消费需求的因素不少（经济发展尚未恢复到高峰期、城镇居民收入没有明显增加），但刺激消费需求增长的因素也很多，主要有三方面：一是人们对改善住房的渴望及对未来期望的目标在逐渐增强；二是人们将住房纳入投资及消费的观念逐渐增强；三是来自住房贷款等强有力的金融政策支持。由于这些因素影响居民对住房消费的需求还将持续下去。同时，一些新的住房消费群体的产生，也支撑了持续的消费需求，这类群体主要包括：①城市大面积改造动迁人员；②外来人员（外商和国内经商者）；③经济条件发生变化渴望改善居住条件人员；④小城镇开发进城人员。
从政策角度看，我省正面临经济转型时期。由于房地产业的发展可以带动建筑、建材、冶金、化工、装饰等众多相关行业的发展，辽宁省政府已将房地产业作为振兴经济的第一支柱产业。在经济发展的带动下，我省城市化进程将会加快，城市基础设施建设和旧城（棚户区）改造工程将进一步加大，人民生活水平和质量将进一步提高，也为我省房地产市场在未来三至五年保持平稳发展的态势提供了有力的支持。
三、当前房地产市场和房地产信贷方面存在的主要问题
1.房地产市场方面存在的问题
（1）空置商品房增幅较快。截至2003年6月，我省商品房空置面积为903.42万平方米，同比增长37.1%，其中住宅空置面积为657.76万平方米，同比增长为33.3%。空置量虽然控制在较为合理的范围内，但增长幅度过快，应当引起高度关注。
（2）我省部分地区房地产产品结构失衡的现象已经产生。以沈阳为例：目前沈阳地区出现的空置商品房主要集中于高档住宅，而且空置高档住宅和写字楼的增长速度远远高于普通住宅。空置商品房大多集中在和平、沈河、皇姑地区以及建有别墅的沈阳周边郊区。出现空置的商品房主要为高层住宅和户型面积在170平方米以上的住房。主要原因为：消费者的消费心理对高层住宅不认可（相应的物业配套服务不完善，物业费较高）；房屋户型设计过大，超出了消费者的消费合理需求。
（3）房地产利润空间较大，部分房地产开发商出现大规模圈地活动。随机抽样调查表明，沈阳地区房地产业投资利润率大多在20%左右。由于利润空间较大，一方面一些从来没有房地产开发经验的企业受利益驱动进入房地产开发领域从事房地产开发活动；另一方面部分房地产开发商开始大规模的圈地用来储备楼盘以谋取高额利润。
（4）房地产业对金融业的依赖度过大，容易积累金融风险。据建设部抽样调查，全国房地产开发投资中，国内贷款约占22%，企业自筹资金约占29%，其他资金约占46%（主要是消费者的购房定金和预售收入）。根据我省2003年上半年房地产投资完成情况分析：房地产开发商国内贷款65.98亿元，占总投资222.63亿元的30%，自筹资金87.46亿元，占总投资222.63亿元的40%，其中自有资金为45.39亿元，占总投资222.63亿元的20.%，其他资金来源（定金及预付款）66.56亿元，占总投资222.63亿元的30%。从上述数据可以看出，我省房地产开发商与全国平均水平相比，开发商规模普遍较小，自有资金较少，对银行信贷资金的依赖性更大，也更容易造成信贷风险。
（5）房价与收入比偏高。以沈阳为例：按建设部随机抽样调查，沈阳地区套房销售价格为296,820元，而2002年沈阳地区户均可支配收入仅为21,713元，人均可支配收入为6,386元，房价/收入比为13.67，高居全国35个大中城市前列。沈阳市建委随机抽样调查显示，沈阳地区套房销售价格为195,420元，房价/收入比为9，位于房价收入比偏高的大中城市之列。
2.房地产信贷方面存在的问题
（1）房地产贷款审批权限过于集中，审批时效低，不能满足客户要求。目前总行授予一级分行房地产开发类贷款审批权限是按照短期贷款和中长期贷款来划分的，其中中长期贷款的审批权限仅相当于短期贷款权限的十分之一。由于房地产开发类贷款合理的贷款期限较长，一般为2-3年，因此相对形成一级分行房地产开发贷款审批权限较小，较大额度贷款需要层层上报审批，结果导致效率较低，不能满足客户用款需要。
（2）房地产贷款期限与实际用款周期不匹配。由于中长期房地产开发贷款审批权限较小，一些行为保证审批效率，人为缩短贷款期限，以扩大贷款审批权限，从而造成贷款期限与房地产开发企业实际用款时间不匹配。这也是我行房地产信贷资产质量不高的主要原因之一。
（3）央行的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》将对我行房地产金融业务产生重要影响。央行的121号文件共从八个方面对加强房地产信贷业务管理提出了要求，其内容基本包含了我行土地储备、房地产开发、建筑业、个人住房，个人住房公积金等全部信贷产品。该文件的下发即有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面主要是：一是提高了土地储备、房地产开发、建筑业、个人住房等贷款条件，将促进其业务的稳健发展，有利于银行降低信贷风险；二是对大户型、高档房、商用房及土地储备等贷款的明确限制，可以起到减少房地产泡沫的积极作用，有利于降低房地产泡沫风险，促进银行信贷业务健康
发展；三是规范了同业竞争行为，有利于我行业务发展，尤其是个人住房贷款利率不得浮动的规定，减轻了中小银行以个贷利率下浮为条件争夺
我行优质个贷客户的压力。不利的方面主要是：一是央行的121号文件重点是提高了房地产开发项目前期融资条件和个贷按揭条件，遏止房地产市场“空手套白狼”的投机行为，如果商业银行严格执行这个文件精神，容易造成一些开发商特别是中小开发商和负债较高的开发商的资金链条将可能出现断裂，开发商一旦出现资金循环的困难，开发的项目将成为“烂尾楼”，对我行已投放的贷款将可能出现风险；二是由于央行文件未出台具体实施细则，执行起来有一定难度，短期内将会影响我行房地产业务的正常发展。
（4）“假个贷”问题影响较大。由于开始办理个人住房贷款业务时间较短、缺乏操作管理经验等因素影响，我行部分机构在开展这项业务初始阶段，办理了一些“假个贷”业务。这些“假个贷”的特点是风险爆发突然并且集中，容易产生新的不良贷款，目前个别行已经暴露，并已经影响到我行个贷质量，应高度重视这些“假个贷”的风险，并依法追究相关责任人的责任。
四、我行房地产信贷业务发展对策
针对上述分析，我行在房地产信贷投放政策方面应采取以下对策：
1.房地产开发类贷款的信贷政策应保持积极稳妥的发展思路，根据我行实际制定中、长期发展战略。通过积极稳妥的信贷投放政策，从源头上保证个人住房贷款业务的良性发展。各级行不能因央行121号文件就因噎废食，必须积极开展市场营销，对中心城市行和资质较高的房地产开发企业实行倾斜政策，重点支持市场需求潜力大的中、低档普通住房项目和经济适用住房项目，必须严格执行我行业已制定的个人住房贷款、房地产开发贷款封闭管理办法，使之成为各级行日常业务操作的行为准则。
2.切实加大房地产信贷业务的管理力度。对于房地产类贷款，应着重加大项目评估的力度，加强对项目相关技术文件真实性、完整性的调查分析，同时结合企业规模、企业经营业绩、开发重点、市场定位、市场销售等相关内容进行综合风险分析。对于大型房地产开发企业，应根据其财务表现和发展趋势，择优确定重点发展和重点支持客户名单，建立项目储备库。对于信贷审批环节，应侧重对项目的审查，通过对重点发展和重点支持的客户采取额度授信方式提高审批效率，贷款期限必须按照贷款项目的建设期限合理确定，不能人为缩短；同时对中小规模房地产开发企业应适当控制、严格审批标准。
3.集中资源，扶植好重点城区和重点项目。按照我省城市总体发展规划，对市场发展潜力大的中心城市应加大政策倾斜力度，集中有效资源，适当扩大审批权限，增强整体营销能力。今年沈阳地区被沈阳市政府确定为项目年，我行对该地区房地产信贷投放应紧紧结合沈阳市城市总体发展规划，信贷投放重点放在土地储备中心和重点建设项目上。对空置率较高的城市，适当缩小审批权限，促使其加快消化存量商品房销售。
4.继续做好日常信贷管理工作。①严格信贷审批条件，对“四证”不齐全和自有资金达不到 30%的房地产开发项目坚决不给予贷款。加大对个人住房贷款按揭项目审批，对资产质量较差行的个人住房贷款按揭项目要报省行审批。②夯实贷款基础工作，规范全行房地产信贷管理。对客户进行分类排队，确定重点客户、潜力客户和一般客户，针对不同客户制定相应的信贷政策。拓展和稳固“双优”客户，切实落实差别化营销策略。做好信贷经营重心上移工作，实行房地产开发类贷款的封闭管理。③建立压缩不良贷款的挂钩联系人制度。将每一笔不良贷款的回收层层落实到具体经办人，争取在较短的时间内降低不良贷款的额度。认真落实贷款逐步退出机制，进一步调整贷款结构。对不良贷款居高不下的行应视具体情况，分别采取警告、限期整改、暂停业务经办权等处罚措
施。④建立房地产贷款台账制度，对每笔贷款实施动态管理。实施到期贷款通知制度，将每月不良贷款情况直接书面通知经办行主管行长。⑤发挥全行整体力量，用足用活现有政策，
积极运用法律措施，加大诉讼保全力度。采取有效的法律措施，对符合起诉条件的不良贷款积极起诉，努力降低信贷资产的风险和损失程度。
