（徐州市场分析）
徐州市场分析
一、徐州市概况
徐州，古称彭城，地处苏鲁豫皖四省交界，为东部沿海与中部地带、长江三角洲经济开发区与环渤海经济圈结合部，是淮海经济区内最大的中心城市和江苏省全力打造的“三大都市圈”之一。
徐州地理位置优越，交通便利，京沪高速、京福高速、连霍高速贯穿境内，航班、高铁可直达上海北京广州及世界各地20多个国家和地区，乘坐高铁到上海北京等城市2.5小时路程。
2011年，徐州市社会消费品零售总额达1140亿元，同比增长17.9%，增幅全省第一。
去年，该市重点建设了彭城广场、新城区、高铁商务区三大商业中心和老东门时尚街区、创意文化街区等一批功能性街区；引进了香港德客乐、万达集团等一批国内外知名商贸企业；加快建设了苏宁商务广场、中央国际广场、高铁生态商务区核心区、新城区总部经济园、八里国际家居交易博览中心等一批重大商贸项目；启动了生产资料、农副产品、宣武等一批专业批发市场的提档升级工作。全年仅列入全市“三重一大”盘子的重点商贸流通项目投资总额就达104亿元。一大批商贸重点项目建成营业，极大地增强了徐州商圈的消费集聚能力，2011年，市区高档消费品零售额的40%来源于周边城市。
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二、徐州市灯饰商圈概况
1、徐州市商圈规划
从2007年开始，为整体提升徐州中心区域功能配置与城市形象，快速发展徐州的商业经济，徐州开始积极构建“一主、四副”的大商贸格局。
一主即中心商圈。即将中心商圈打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性恢复和多功能综合中心商业区。 四副即四个市级副商圈。淮海广场商圈、人民广场商圈、东部商圈、新城区商业中心。
2、商圈介绍 1）人民广场商圈 功能定位：
城市商业副中心和片区商业中心 基本情况：
人民广场商圈发展的核心位于三条城市主干道---二环西路、淮海西路和建国西路的交叉口处，该区域周围已经形成了成熟的居住区域，总辐射人口能够达到50万人。这些居住小区的建成，为人民广场商圈凝聚了人气，为商圈的进一步
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发展提供了保障。 2）淮海广场商圈 功能定位：
徐州市总部经济、楼宇经济集聚区 基本情况：
淮海广场商圈是目前主城区仅次于中心商圈的一个副商圈，地处徐州火车站和徐州汽车总站周边，是徐州的窗口商贸区。淮海广场商圈的形成与发展，宏观优势在于徐州的区位基础和交通基础，微观优势在于地处火车站和汽车站这两大“出入口”。 3）东部商圈 功能定位：
城市的门户、城市的配属中心 基本情况：
东部商圈是根据徐州未来城市居住格局和交通发展趋势，利用京福高速、连霍高速出入口及京沪高铁吸引具有较高消费能力的高端商务人群进驻的机遇，形成以站前商业广场、专业交易市场、服务于商务人士的高端商业设施为主导，
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形成较高等级的城市商圈，和主城区中心商圈、新城市商圈形成错位发展的格局。同时根据人口配套基本商业服务设施，形成片区商业中心。 4）新城区商圈 功能定位：
徐州市商务政务创新区 基本情况：
新城区商圈规划总面积60平方公里，目前已基本建成。新城区规划布局以順堤河为界，分为南北两区、11片功能组团结构。北侧规划核心区，集中布置商业、办公、市级综合文化建筑；南侧规划为大型城市居住社区。行政办公中心、滨水生态公园、体育中心、新闻中心、图书馆、影剧院、科技研发及产业园区以及5个居住组团将承托起新城区的整体架构。
3、灯饰市场商圈介绍 1）灯饰市场商圈图解
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2）徐州灯饰市场介绍 香港德克乐国际家居广场
香港德客乐国际家居广场位于徐州市（鼓楼区）解放北路殷庄段，德客乐国际家居广场由徐州华夏地产投资有限公
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司投资12亿元人民币建设，于2010年12月30日正式开业。项目占地153亩，一期规模约10万平方米，是融家装设计、家具建材品牌专卖、各类家饰家具样板房等多业态为一体，定位高档、品牌集中的“一站式”大型建材家具商场。
德客乐国际家居广场主要经营中高档绿色环保家居。德客乐所经营的商品有陶瓷卫浴、橱柜厨电、地板楼梯、灯具壁纸、木门家电、家纺家居、松木家具、工艺品、沙发、藤艺、套房以及办公家具等家居用品。
根据调查我们发现，其实际经营面积约10万平方，一共有五层，平均每层有2万平方。其中灯饰经营商户共计5家，调研商户3家，另外两家处于关门歇业的状态，灯饰经营面积1200平方米，占总经营面积的1.2%，由于是新兴市场，所以租金低至每平方每月30元左右，另外，空铺率高达55%，这是比较致命的，我想，导致空铺的原因可能是受到红星美凯龙的压制。 东兴物资局
徐州扼守南北经济联通的十字路口，位于苏鲁豫皖四省交界处，素有“五省通衢”之称，为淮海经济区的中心。其铁路、公路、运河水路和航空运输遍及全国，形成了发达的水陆空立体交通网络。如今，徐州已然成为淮海经济区辐射和集聚作用最强的城市，物流汇集的繁华之地。淮海经济区内的二十个地市、17.6万平方公里土地区内拥有着众多的工程机械制造、铸造、加工业、煤碳的开采、运输和利用、以及电力、冶金、纺织、水泥建材、石油化工、食品生产等企业，是我国重要的重工业生产基地之一，机电、建材等产品的消费需求较大，无疑更加快了市场成熟。
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东兴物资市场建立的主要原因，是由于徐州原有的物资市场（庆云桥物资局）处于闹市中，因而交通拥塞，经营环境差，并且存在商户分散、规模小、配套设施不完善，交易服务功能弱等弊端。因此，在徐州市云龙区党委、区政府的支持下，东兴物资市场建立了。
市场坐落在徐州市三环东路上，5W 60W 72W 91W 92W 93W等公交从门前经过，距离徐州汽车南站仅500米，交通便利。
市场经营面积约20万平方。目前市场已经完成升级扩建，正经营业主约1300户，有停车位500个。形成了以五金机电、钢材、化工、建材、建材机械、食品机械、厨房用具等为主营产品的大型综合性生产物资市场。东兴物资市场汇集物资品类全面，与市政、工程建筑、装饰、房地产开发等相关行业都形成了产业链，在淮海经济区具有相当大的影响。
整个东兴物资市场的建材部分，有灯具、开关、油漆、陶瓷卫浴等装潢材料约400余家商铺。其中灯饰经营面积约3000平方，占总经营面积的1.5%。租金约50.84元每月每平。
根据现场调查，我们发现，东兴物资市场并没有根据商品种类对经营场地进行规划，各类商铺错综分布，较为杂乱。另外，根据我们在其招商部的了解，整个市场的招商工作已经基本完成且运营良好。市场商铺分上下两层，单层面积30--40平方，市场根据一层面积收费，二层附送作为仓储使用。
徐州红星美凯龙地处徐州市鼓楼区复兴北路188号，经营总面积360000平米，多条交通运输渠道，市内外可乘
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9、821路到达，商场内外600余个停车位为客户和消费者提供方便，这无疑为红星美凯龙打开了人流大门。此外，其以“中高档家居，一站式建材”为主题定位，经营品类主要有家居，建材，灯饰，家具，家饰，布艺，软体，工艺品，沙发，陶瓷，卫浴，地板，木门，楼梯等。在其优良的管理模式和市政的大力支持下，商场聚集了很高的人气，出租率在90%以上，很快成了徐州家居行业的领头兵。 红星美凯龙家居
红星美凯龙地处位置是近年来徐州市重点规划建设的商贸集中发展区和现代服务业集聚区之一，为产品交易市场类现代服务业集聚区，旁边建有徐州八里国际家具装饰城、华隆家具批发市场、淮东家具城、德客乐国际家居广场等10余家较大规模的专业市场，共有经营业户3000余家，从业人员1万余人，年客流量达40万人次，实现年销售额约15亿元，是目前苏北和淮海经济区规模最大的家具建材市场。
徐州红星美凯龙是由红星美凯龙家居集团股份有限公司开发、经营和管理。开发项目分三期实施，一期和二期主营家居，三期主营建材。一期家居生活广场经营总面积4.5万平方米，主营中高档家具。二期是以家居生活馆定位，建设面积10万有余，经营工艺品、实木家具等。三期是以“家”为主题，集家居建材及休闲、服务等综合服务为一体的建材装饰建材广场。目前，红星美凯龙已在北京、上海、天津、南京、徐州、长沙、重庆、成都、济南、郑州和沈阳等城市开办了48家商场，市场总规模超过350万平方米，2007年销售总额突破153亿元人民币。
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红星美凯龙三期经营灯饰，卫浴、吊顶、陶瓷、地板、木门、楼梯、橱柜厨具之类，总面积10万平米左右，大概有200余家，一楼租金80—110元/㎡、二楼：50—90元/㎡，
三楼：45—65元 /㎡、四楼：40—50元三楼：45—65元/㎡、五楼：35-45元/㎡，其中灯饰经营共有16家左右，经营面积不足5%，由于红星美凯龙在装饰、建材、灯具等方面不是很专业，很多商户已经撤场，出现了的空铺现象。另外，在二期和三期中间，有一个面积约为60000平米的小产权房，主要经营建材、油漆吊顶之类，但是由于红星美凯龙对建材管理和经营方面的匮乏，使之面临全部空铺的局面，目前的空铺率已达到70%，我想红星美凯龙除了要保持良好的家居经营外，还要在建材、装饰方面更加一把力气。
总的来说，红星美凯龙家居广场在徐州家居行业是出类拔萃的，它确实以自身独有的专业光环掩盖了它四周的家具商场，在一定程度上吸引了中高层人士的眼球，但是未来的发展是无限的，更应该去提高其他方面的不足，补充对建材经营的匮乏，只有这样，才能更好的、全面的为消费者提供一站式的家具建材服务。 升辉装饰城
升辉装饰城位于徐州市东郊，三环东路和和平路交叉口。项目南邻徐州新城区及名胜古迹楚王陵，交通便利，有多条公交线路经过（ 5w、50w、52w、60w、91w、92w、93w、612w、608w）。
升辉装饰城由江苏生辉装饰建材实业有限公司开发、经营和管理，项目总规划面积约460亩，规划总建筑面积达16
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万平米，总投资近2.5亿元人民币，项目分四期实施。项目建成后，市场年成交额将逾50亿元，提供就业岗位上万个。目前已发展用地260亩，建筑面积约10万平方。约有1500家商户在场，停车位约700个。生辉装饰广场着力于发展成为淮海地区规模最大、品种最全、服务功能最完善的装饰材料批发零售基地之一。
在升辉装饰城的四周有居住小区30多个，其中民安、民建、民强、狮子山、金骆驼、民怡园、民祥园、民富园、绿地、康馨园、新锐园、世贸等都是近期新建成的小区，人口众多，建筑材料需求很大。另外，由于新城区的开发和城市向东发展，在和平路延长段和新104国道两端正在开发的小区也很多，也是升辉市场繁荣的因素之一。
升辉装饰城经营建材品类较全、品牌较多。主要以中档产品为主，高档产品为辅。装饰城有十余个分类专业区：陶瓷洁具类、五金类、灯具类、地板类、木业类、地毯布艺类、油漆涂料类、厨房厨具类、吊顶材料类、工艺礼品类。
根据调查我们发现，其实际经营面积约6.5万平方，其中灯饰在2#楼的二楼。总面积约为5000㎡，占总经营面积的11.76%，大概有40家商铺，其租金为每月39.17元/㎡。建材在外面07# 08# 11# 12# 13# 14# 大棚和新大板材区，约有2.2万平方米，租金约每月55元/㎡。五金在1#楼和03# 04#大棚里，面积约9000平方米，租金为每月70元/㎡。陶瓷卫浴分布较多，在1#楼一楼、B厅、新七厅一楼和05# 06# 09# 10#大棚里。地板门类主要分布在新七厅的二楼、三楼、四楼和五楼,03# 04#大棚里也有一部分，面积约1.2万平方米，租金为每月70元/㎡。布艺饰品在2#楼的三楼里
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面，面积约3000平方米，租金为每月35元/㎡。
为顺应消费环境及城市发展，升辉国际装饰城还对原市场进行升级改造，第一期成果为新七厅。新七厅处升辉市场的北端，建设有现代服务业功能性配套项目。新七号展厅经营面积约2万余平方米，划为地下一层和地上五层。内设观光电梯5部、自动扶梯12部，中央空调、消防自动报警装置、无障碍通道等现代商场所必须的设施。新七号展厅在整体规模、硬件设施、品牌升级等方面均迈上了新的台阶。同时，升辉装饰城还建立了商户网上评估系统，售后监督机制，投诉处理机制，升辉饰材尊荣会等一系列软性品牌建设工作。
同时，生活装饰城的新五号展厅已完成建筑施工招标，并将于今年10月30日开工建设。新五号展厅总建筑面积达6.3万平米，预计于2013年年初完工。届时，升辉老市场剩余业户将全部搬至新五号展厅经营。 下淀装饰城
徐州下淀装饰城位于下淀路与广山路交叉口,原木材市场,市内可乘3路33路55路73路610路到达。 下淀装饰城是由原来的大沙河装饰城一部分商户迁移到这的,已经有一年半的时间了,租的是原木材市场的房屋门面,面积只有1900平方米,共28家商户。
下淀装饰城主要经营五金水暖,木门地板,陶瓷卫浴,灯饰及辅料,已低端家居建材批发零售为主。其中五金水暖4家,木门地板11家,陶瓷卫浴9家,灯饰4家,每家电大约60余平方,没平方每月也就在20元左右。
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由于下淀装饰城位置偏僻,规模较小,商品品类不全,如果买家真是要装修房屋,在这买商品肯定不全,同时下淀装饰城距升辉装饰城和红星美凯龙不是很远,买家最有可能去这两个市场采购。
总的来说,下淀装饰城位置偏僻,市场无人管理,秩序混乱，又无优惠政策,没有停车位,只能停在路边,造成这个市场人气不旺,生意不景气,面临着消亡的危险。
新世纪建材装饰城
江苏省徐州市新世纪建材装饰城创建于一九九八年，位于徐州南郊七里沟，104国道附近。主营陶瓷洁具、水暖石材、橱柜厨具、地板门类、五金灯具等十二大类产品，年交易额逾20亿元。
市场以“绿色装饰，关爱家居”为理念，以“诚信经营，精诚服务”为目标。总投资1．2亿元，分设灯具、油漆、五金电料、水暖洁具、木业板材、精品家具六大专业区，业户入场率已达85％。新世纪建材城将成为立足徐州，面向全国的规模化、专业化的综合建筑装饰材料大市场。
2005年，在当地政府的支持下，市场进行升级改造。改造后的新世纪占地270亩，总建面30万方，停车位近500个。新世纪共分四期。一期主营五金机电、灯具。一层五金机电区入驻率达到90%，五金商铺500余家，每月每平方租金60余元。二层灯具区招商入住率75%，灯饰商铺300余家，占总经营面积的7.27%，租金为每个月每平方30.78元。
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三层目前为仓储。二期主营建材装饰、家具，一层陶瓷卫浴，出租率100%，目前商铺100余家，租金为每个月每平方80元，二楼门类、地板类，出租率为95%，有个别空铺现象，租金为每个月每平方35元。三楼为家具广场，出租率为75%，空铺较为严重，租金相对便宜，为每个月每平方20元。二期是新世纪近两年主推的项目。目前三期、四期正在进行改造。
新世纪作为一个有十四年历史的老市场，必然有它的自身优势，首先它自身的经营经验丰富，同时周边有丰富且良好的贸易配套设施，其位于徐州市城南贸易圈的中央位置，紧邻长途汽车南站，淮海食品城等，交通便利，乘坐20路、60路、66路、72路、专1路、90路、91路、92路、93路、公交车直达。这都给它带来了得天独厚的优势。其次新世纪建材装饰城是徐州市南区独一拥有自主产权的市场，仅此一点，就促使众多海内外一线品牌决定将总部旗舰店设立在新世纪装饰城。
但是，任何一个市场都有相对来说的劣势，第一，市场内陶瓷类以外的产品过于低端，因为新世纪建材城之前是“徐州七里沟陶瓷市场”，其在陶瓷经营和品种上有优势，但是其余品类商户质量不高，鱼龙混杂，拿灯饰这一块讲，在其市场内没有领头羊的产品和商铺，这也是致命的一点原因，因为这点原因，所以市民心中对新世纪的定位偏低端。其余在运营方面，运营管理团队缺少创新精神，宣传策划也是一头雾水。
总的讲，新世纪在徐州市民心目中也是根深蒂固的，目前，新世纪、升辉、红星美凯龙，这三个市场占据着徐州装饰家居建材行业，所以新世纪的实力不可小。
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宣武小商品城
徐州市宣武小商品批发市场坐落在“有五省通衢”之称的 江苏省徐州市繁华商业地带，位于徐州市宣武路与建国东路的交汇处。市场创建于1985年间，经过20余年的艰苦创业，已由一个地摊市场发展成占地近200余亩，建筑面积15 万平方米，有商铺6000余个的大型小商品批发市场。日均客流量6万余人 次，辐射淮海经济区。
宣武市场分为东市场、西市场和南市场三个经营区域。市场建有宣武客运站、大型停车场、宣武物流配送中心、运输等。宣武市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位，荣获江苏省样板市场、文明市场等称号。
市场经营品类有服装、鞋帽、针织、百货、箱包、家具、灯具、眼镜、玩具、化妆品、电子电器、文体用品、厨卫用品、洗涤用品、床上用品、窗帘布艺、五金交电、装饰装潢材料等18类商品。以批发为主，批零兼营。
市场灯饰、五金、建材、陶瓷卫浴、布艺饰品主要在东市场的一楼和四楼。灯具约有1000平方，占总经营面积的0.6%，租金107.76元每月每平。五金约500平方，租金90元每平每月。建材约有1000平方，租金100元每平每月。陶瓷卫浴约200平方，租金80元每平每月。布艺饰品约1500平方，租金80元每平每月。
由于宣武市场在徐州本地及周边地区的知名度和美誉度比较高，加之市场定位符合徐州的消费水平，所以在几乎不需要花费宣传成本的情况下，依然可以吸引众多消费者和商家前来。
（徐州市场分析）
三、项目概况
欧蓓莎国际商城是徐州市重点招商引资项目，徐州2011“三重一大”工程，由徐州欧蓓莎置业有限公司投资开发。项目地处徐州市重点开发的东部(位于东部商圈)，毗邻京沪高铁徐州东站，总规模78万平米，总投资50亿元，集“产品交易、展览、物流仓储、商务办公、产业服务”等服务功能于一体；涵盖“高端写字楼、星级宾馆、高档公寓、餐饮娱乐”等休闲配套的一站式建材博览交易中心。项目依托徐州繁荣发达的商贸物流基础和京沪高铁的绝对优势，将打造成为淮海经济圈最具影响力的建材一级批发总站。
徐州未来城市居住格局和交通发展趋势
东部商圈
新城区
（徐州市场分析）
三大经济圈结合部
（徐州市场分析）
徐州市对外辐射图
（徐州市场分析）
徐州市交通规划图
（徐州市场分析）
四、徐州市场分析
图解：
新世纪建材家居广场和红星美凯龙所占面积较其他市场较大，但其经营品类新世纪以现代灯商业照明为主比较低档。而红星美凯龙与升辉装饰城经营品类档次较高以水晶灯、花灯为主。
图解：
下淀装饰城较高是因为面积总体量较少总经营面积1900㎡经营灯饰仅有4家，从此图看升辉装饰城是比较突出的。
（徐州市场分析）
图解：
徐州总体是以批发兼零售为主，大部分是在新世纪和升辉两个市场当中。
（徐州市场分析）
五、徐州市场调查结论
随着中国商业市场的快速发展，并且随着一线城市竞争的白热化，更多的商业企业将积极向中国的二线城市扩张。徐州作为淮海经济区重要的中心城市，日益受到越来越多的商业投资者的青睐。因此，在综合考察徐州商业环境和市场竞争分析后得出基本结论如下：
1、目前徐州地区还没有一个专业的灯饰市场，相对体量来讲徐州市区所有经营灯饰的卖场全部加起来还没有我们的项目大。诚然，我们的市场如果开设的话是具有一定的未来发展潜力和竞争力的。
2、从本次调研的364个商户的情况来看，特别是市区的客户有意向的占到了总体有意向的客户的52.38%，而这些客户相对于郊县的有意向客户要来的真实的多，正是因为他们了解我们项目的实际情况-主要是项目的地理位置，后期再招商的过程中可以利用这部分客户再进一步拉升徐州市区其他市场的商户，提升的空间可达30%，那样的话我们的市区有意向客户可达100个商家左右。
3、依据对商户的供货方式调查的数据结果反映，在调查的364家商户中有28家专门的批发、157家专门的零售和179家批发兼零售，这说明了徐州本地的需求和市场拓展空间-辐射的区域较大，再加上我们项目所处的地理位置，因此在我们后期的招商中市场商户的比例应为3:7，也就是说有30%的商户是从事零售的，剩下的70%的商户是做批发的或是批发兼零售的。只有采用这样的市场模式才能让我们的商户生存及发展。
（徐州市场分析）
4、从我们市调的另一个命题-供货方式来讲，采用货品代理的商家为194家、厂家直销的为60家以及货品分销的为108家，而这些数据正是说明了，目前在徐州区灯饰市场中，厂家的直销模式相对较少，如果我们在商户的选择上多为厂家，利用厂家的分销货代理管理网来拉动市场的经营能力，可能会是比较事半功倍的事。这也就是我们的项目区别于徐州目前相对比较成熟的新世纪和升辉市场。同样也可以弥补我们市场的缺点—位置较差，诚然也能发挥我们项目的优势：交通方便、周边的物流仓储价格便宜。
5、而对于商户的选择来讲，目前徐州区域灯饰商户的货品来源主要是：广州（占比52%）、山东临沂（占比26%）、常州（占比19%）、上海（占比2%），但是这样的供应链存在的问题有如下几个方面：
（1）物流成本大
（2）发货不及时、不方便
（3）新品更新速度较慢
（4）价格没有太多的优势
（5）产品无太多的差异化
正是上述的问题存在，直接导致了本地市场的商户在经营上采用了多种品类经营，这就是为什们上述的图表中各品类在商户运营中经营的频次较高的真正原因。
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6、从下表市调的有意向商户在经营面积上所体现的数据来看，在现有的有意向客户全部进驻情况下、以及在租赁面积和意向客户深入拉升30%的情况下：
现有的面积15690㎡+市区客户提升30%、面积提升30%=20397㎡。也就是说本地商户最大可能消耗的面积为20397㎡。总面积设定为40648.48㎡的话，那还差距20251.48㎡平米，而这样的差距只能依托于常州的商户、山东临沂、广州的商户和我们自己的北京、沈阳的主力商户与我们进一步合作。
