桂林红溪瀑布景区投资可行性报告书
一、红溪瀑布景区简介
红溪位于桂林市临桂县中庸乡，由瀑布景区和休闲山庄组成，2004年注册为股份企业—临桂县红溪生态休闲山庄，06年后为个人独资，项目情况:
1、交通：距桂林市新区28公里、两江国际机场32公里；在全国高速铁路、高速公路网框架内；321国道边2公里，大小车可直达，交通便利；
2、区位：红溪位于桂林—龙脊梯田两大世界著名旅游区90公里间，前5公里有以民俗风情为主的义江缘景区，后16公里有十二滩漂流（产品定位完全不同）。
3、景观资源丰富，三大特色：A、色彩深藏的红溪彩溪；B、中国一绝的千藤红溪；C、世界一绝的红溪金色大瀑布。
4、接待中心--红溪山庄：四面环山,中间为盆地及6000平米水塘，目前用地约30亩，可扩用地40亩，非常适合建造4星级以上休闲度假村或温泉宾馆和森林别墅；
5、一期已建设：2公里红中路、简易餐厅、20标间客房、6000平米鱼塘初扩建、700平米泳池、两侧排水渠、水坝、大门、广场、3公里景区游道、15座木桥、5个凉亭、小商场、60立方供水系统、供电及办公设备等，具备初级接待能力。
二、二期定位—4A旅游景区和避暑度假村。
投入估算1000-2000万，资金主要安排—
1、做好项目总体规划和设计方案；
2、山庄征租地费用；
3、完善景区基础设施--2公里红中路硬化、小部扩征；停车场、大门、广场绿化；2公里循环游道建设，含护栏、桥、亭、厕、标识牌及400米溯溪水路；大瀑布改造、旱季补水—蓄水池、电力、潜水泵等；
4、完善景区配套设施--餐厅及会议室、茶庄、滑道或溜索等；
5、温泉设施和度假村建设；
6、市场运作、财务准备金等。
三、市场分析
1、市场反映：2004年试业以来，约7万余市民和学生游览红溪，占市区人口70万的10 %，门票收入过120万。由于红溪景观质量优异且丰富，口碑好，重游率极高。为尽快开发国内外市场（旅行社团队），景区需融二期资金以完善相关设施建设。
2、客源市场机会中国是世界上人口最多的国家，也是世界上最大的旅游消费国。桂林人为世界著名的观光休闲旅游目的地，来自世界各地游客年千万人次以上(09年国内客达1800万人次.海外入境118.11万人次)。桂林的经典线路的确可以显示桂林山水的绝美，但这只对初游者产生强烈吸引力。随着经济的发展，人民生活和工作条件的改善，更多鼓励公民休假政策措施的出台，人们出游的可能性大大增加，特别是国家高速公路网.高速铁路网的逐步开工、建成，多次游览桂林的大有人在，这个群体非常希望接触到新的景点。桂林西线主要以原始生态和民族风情为特色，正成为桂林旅游的新干线。
红溪距新市区（临桂新区）28公里，拥有原始的生态环境，可以说无论是交通、地理位置还是资源本身，都是具有很大的优势。红溪只要提高景区客容量，打造为4A景区，那么西线将拥有多个A级景区，成为仅次漓江－阳朔之后的旅游目的主线，红溪也必将成为现代游客向往的原生态观光、休闲疗养保健型旅游目的地，成为桂林西线必游的核心景区。
3.客源市场量化分析
A、周末游：桂林市总人口600万，柳州市区人口365万，两市合计近1000万,年目标2%即20万,重点抓服务质量，抓口碑和回头客；
B、桂林西线游主要是龙脊梯田景区，加义江缘景区，09年年客流量80万，争取进入加点行程,目标为50%即40万年；
C、09年桂林游客散客约300万,设置营销中心和专线车，委托旅游门市部宣传代销,目标5%即15万年；
D、自驾车：桂林至长沙、至南宁、至广州、桂林至三江（贵州、在建）等高速公路相继通车，桂林有特色有影响力的景区自驾车将逐年成倍增长。E、自来游客：桂林至南宁铁路复线已开工、贵州至广州高速铁路5年后开通，无需多长时间，柳州、南宁、贵阳、广州等到桂林1-2小时；正在扩建的两江国际机场扩容工程将由现在的年接待游客500万提升到1000万人，如此作为世界著名国际旅游风景城市的桂林，年游客接待量必将成倍增长。
总之，红溪景区的近地市场总量巨大，两年内2小时车程内辐射总量约1.5亿人，目前40公里内市区直接年客源700万人，西线路过年可争取的在80万人次以上。若资金到位，预计可在1年内完成设施建设，提高服务品质和知名度，红溪将迅速产生利润。
四、管理与人员成本
1、管理：做好整体规划、设计、分步实施；明确公司及各部门管理制度；岗前培训、优质服务；
2、人员50名，年薪金约90万：管理/1总2付；财务部/2人；营销/6人; 服务/导游
10、
保安6.清洁
5、餐厅
15、客房4.售票2；
五、营销及税费成本
1.A、一日专线：红溪景区－义江缘；红溪--蝴蝶谷；红溪－十二滩漂流；红溪－龙脊梯田—义江缘；
B、一晚二日游：义江缘--红溪景区（住）--蝴蝶谷（住）--龙脊梯田
2、定价：门票定60-80；
3、促销：以客源市场宣传为主，理顺旅行社中介商的利益关系，进而促进销售目标完成。
4、宣传：网络、挂历画册、折页；广告牌、报纸；电视、活动策划...5、宣传销售、税费：30% (含营业税、教育附加、企业所得税等)
六、收益估算
A、休闲散客 门票30 温泉20 餐饮20 住宿20其他10 合计毛利100
B、团队观光 门票温泉餐饮套票合计50元
七、销售目标与收入预测
2012年2013年2014年2015年2016年
销售人次20万30万40万50万60万
收入1000万1500万2000万2500万3000万
年盈利700万1000万1500万2000万2500万
由上可知，以最低团队观光人均50 元毛利计，投资收益是可观的。只要团队量上去了，景区的知名度也就上去了，自驾车等休闲自来客就大增，休闲度假性消费创收能力将更强。预计3年内收回投资，年投资收益率将达50%。
八、优劣势分析
A.景点：紫砂岩石和尚未完全玉化的蜡黄石构成特色的红溪彩溪；丰富的原生态植物；形状各异，栩栩如生的天然石景，如仙龟迎客、长寿龟、金元宝、红溪油轮；众多多情浪漫的树景如牵手、挽手、第三者、洞房夫妻树；有海洋般且造型丰富的古藤如QQ等，这些在国内都极其罕见。红溪幽瀑、长瀑、银瀑、龙宫瀑布、仙梯瀑布等精美绝伦的瀑布..特别是千层大叠瀑和金银双色特质的红溪瀑布，其美感特色在国内瀑布中绝无仅有的。
B.气候：夏天白天景区气温约25-28度，山庄夜里气温约25度，是天然的避暑胜地，且山泉水温凉，比较适合泡温泉；
C、溯溪：森林氧吧中在红鹅卵石镶成的溪河里让游客老少一家亲近大自然、感受诗情画意的溪景，体验自然保健按摩之乐趣，充分补充机体氧气…
D、有理想的烧烤、露营、篝火、野战场地；
E、红溪瀑降：是最具挑战性的活动，集山，水与一体的岩壁降落挑战，水的冲击，山崖的陡峭，挑战者要从高33米85坡度的红溪银瀑山顶沿瀑而降，可以作为特色的表演性节目，以增强游览氛围。
F、劣势及解决办法：桂林雨季旱季各半年，旱季瀑布景观质量大减，而溪景景观则影响不大，因此须做好水路和补水工程，把溪景水路及瀑布补水工程，最好和温泉的建设一起完成，使她春、夏、秋、冬四季具备不同卖点，红溪将具备完整的市场核心竞争力和极强的消费吸引力和收益能力。
九、风险与规避
1.安全：山洪、火灾、毒蛇，规避--买保险，加强各项安全隐患排查；
2.市场运作风险：资金投入可以分两步走：先安排启动二期，征地、续签经营合同，做好整体规划设计，尽快完善基础的和必要的硬件配套设施，把国内外客源市场打开和理顺，知名度、客流量和现金流量上来了，再进行度假宾馆别墅的建设，如此资金风险也就大大降低了。
十、小结
红溪不但是地势地貌极佳的度假避暑山庄，而且还是区位优越、交通便利、品质优异、独具特色的原始森林瀑布景区，是一个投资小、见效快、运营成本低、风险小的特优质项目。
十一、项目合作或转让
公司拟以股权合作筹集二期建设和运作资金600-1000万。
参考方案：A、出资600万，持股40%；
B、出资800万，持股51%；
C、出资1000万，持股60%；
D、其他
