黑龙江职业学院毕业调研报告第 1 页
关于骄阳房地产行业收入情况调研报告
前言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量，与国际会计接轨更显得尤为重要。制定和完善相关的会计准则，对调控我国的放假、控制房地产不合理的增长、解决社会矛盾起到至关重要的作用。我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细节的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去的单一现销到现在多种销售方式并存；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现在房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。我于2012年3—4月在骄阳房地产公司进行了实践调研。通过会计实践，感触颇多，做好会计工作不仅要学好书本上的各种会计专业知识，还要认真、积极的参与各种会计实践，只有这样才能把理论和实践有机的结合在一起，成为一名高水平会计专业人才。
一、调研单位的概况
（一）公司概况
成立于2003年6月，主要经营二手房租售、楼盘代理销售、房地产营销策划、小额贷款、投资担保等房地产相关业务。公司秉承诚信为本、持续经营、同享丰收的经营理念，以完全直营化的管理模式和雄厚的资金实力，让每位客户均能获得一流的房地产各项服务。
（二）财务状况
比较目标企业主要的业务部门在过去3-5年中的财务比率以便确定其重要的发展趋势。财务比率通常至少包括以下内容：资产收益率和股东投资收益率、毛利、销售利润率、流动比率、速动比率、资产负债率，还应该取得有关通货膨胀或经营周期的信息、企业在这种环境中的经营能力以及现行价值和重置成本的资料。凡此种种，并购方在尽职调查过程中一定要有理性的分析和判断。对目标企业财务和会计方面的调查，可以聘请会计事务所协助完成。调查的目的在于使并购方确定目标企业所提供的财务报表是否准确地反映了该企业的真实情况。若发现报表有误，则应要求目标企业对财务报表作必要的调整。通过这一调查还可以发现目标企业的一些未被披露的情况，如核算体制得不完善而暴露了许多缺点，比如收入确认方面可以通过隐蔽收入来逃税，成本归集的过程中可以少汇成本来退税，所以我对骄阳房地产公司的核算收入展开了调研。
二、调研单位收入的问题
在实践中，总会与实际的应用起到冲突，本企业就利用预售楼盘的方式起到操纵利润的作用，会计在收入方面的规定还有待改善和加强。
（一）调研单位收入的现状
目前，本企业的收入确认条件存在着以下几种解释方式，作为销售实现。满足下列条件，收入才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在实际操作过程中，由于收入确认的规
定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表[10]，误导公众和有关机构。因此，规范和统一企业收入确认的原则和方法己成为当务之急。
（二）调研单位收入存在的问题分析
本企业的核算的体制由于不完善，也就暴露了越来越多的缺点，比如收入确认方面可以通过隐蔽收入来逃税，成本归集的过程中可以少汇成本来退税，通过对其核算体系的研究，我们可以提出一些合理建议，减少制度本身给收入确认带来的不利影响。
1、销售收入中存在的问题
在商品房、及配套设施销售收入中，存在销售方式以预售为主，在确认收入时点和金额上存在的问题；以及确认收入以后，应采用完工百分比法进行确认收入和结转成本等问题。
在出租房租金收入核算中，存在将出租房租金收入隐蔽起来，用来弥补下一年的亏损，以及偷逃税款等问题。
为了少交税，会用其他收入作为利润的调节器。如果本年主营业务收入很少，就将其他业务收入调高，总体上本年仍有盈余；如果本年主营业务收入数额大，就将其他业务收入调低，将一部分调入下一年度入账，为下一年的收入打基础。
2、房地产开发成本的核算中存在的问题
本企业成本主要分为三大部分：一是土地、建安、设备费用；二是配套及其他支出；三是管理费用和筹资成本。由于房地产项目建设的周期长，设计的材料多，费用种类复杂，这为企业成本的正确归集和核算带来了很大的麻烦，也为企业对收入的确认进行操控带来了便利条件，因而加强房地产企业成本核算的监控也至关重要。
3、调研单位收入的核算中存在的问题
实际调研中，才发现在对预收款项已缴纳税费的核算方法中存在差异。这导致偷逃税款现象比较普遍，通常有如下情况：（1）取得商品房销售收入长期挂“预收账款”，“应付账款”等科目，不按规定申报缴纳相关税款；（2） 向购房者收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目，不申报纳税；（3）不按期结转经营收入；（4）伪造、虚列施工成本，以生产总成本或开发产品成本代替经营成本，多列支经营成本，多列支管理费用，多列支财务费用。
三、调研单位收入建议及对策
对本企业收入问题的解决，既需要对收入的核算问题进行深入分析，又需要借鉴国外先进的核算方式。目前，应以企业收入的核算、法规体系和会计人员的职业判断三个方面来完善有关行业收入会计制度，使其适应我国房地产业的发展。
（一）完善对本企业收入的核算
要明确销售收入核算的范围；确定合理的销售标准；了解预售合同的签订不能作为销售实现的依据。
规范房地产开发企业收入确认标准。应以五个条件为基本原则，结合房地产开发企业不同形式销售的具体特点，进一步规范房地产销售的具体标准，使得不同企业的会计人员都可以运用同一具体准则进行销售确认，从而避免因不同的判断形成不同结果而使会计信息失去可比性，减少上市公司的人为利润调整空间等一系列问题。
对于确定合理的销售标准，可以根据不同地区、不同城市的收入水平和房地产企业生产产品的成本和销售的价格水平，同时对不同开发产品的种类分别来制定相应的政策。
通过定期的对房地产公司的楼盘租、售情况进行抽查摸底，了解销售和出租情况，进而对房地产企业的出租收入进行监控，通过银行往来账目上现金流量的波动，对房地产企业收入来源进行核对，并核实企业的收入与纳税情况。
（二）针对性的完善本企业的规定
由于本企业的规定不是很完善，而且没有一部相关的法律是专门针对房地产的，所以企业应该自己制定规定，从而约束员工，做自己分内的事情，针对会计有“会计准则”。因为没有特定的法规所以有些事情，我们没有分寸没有把握。完善企业的规定，有助于更好的管理，和提高整个企业的形象素质。
（三）提高会计人员的职业判断能力
由于会计人员长期以来习惯于依赖现成的会计制度进行会计处理，缺乏独立的判断能力，所以，应加强专业知识的培训，改革和健全考核、评价和监督体系，提高我国会计人员的素质。建立人才培训和信息公开化制度。房地产企业需要业务数量，了解房地产市场的专门管理人才，而会计人员在其中起着举足轻重的作用，会计人员进行专业知识培训，有利于企业的发展，更好的了解国际动向，把握核算要点。
四、调研的一些体会
随着我国经济的腾飞，房地产企业在我国经济中的地位日益凸显。一方面，房地产的发展和我们的日常生活息息相关，政府和有感部门出台了一系列政策，以保障房地产平稳增长；另一方面，房地产的过快增长中，产生了包括房地产供应结构失衡、市场秩序不规范等一系列问题，但这些问题不会动摇房地产在我国经济中的地位。
在这种环境下，房地产行业的会计核算显得尤为重要，尽快解决房地产会计中存在的问题，更好的使其应用于实务当中。其中房地产收入存在的确认、计量和核算等问题，解决好这些问题，使得房地产企业收入确认更加与实际相符、更具有可比性、透明度，是我国在这一领域的税收更加合情合理、有据可循。不断完善我国房地产企业收入确认体系，以求最大限度的与国际财务报告准则的实质性趋同，增强国际竞争力，为社会主义市场经济发展做出更大的贡献。
这次社会实践给了我很深的感触，接触了社会让我们从学生时代一下融入社会，让我学到很多感受很多，很感谢学校给我们这次机会，让我们解除了在学校接触不到的东西。在外面要把在学校学到的知识灵活运用到实际工作中，巩固在学校所学到的知识，同时扩大自己的交际面，灵活就业。
当真正走入社会那一刻，才知道知识是学不完的，只有学习才能丰富我们的阅历，才能提高自己的办事能力，才能赢得大家的赞赏。
这次调研会是我以后工作中的一笔财富，成长的财富。我想我会在成功的道路上越走越远。
致谢
经过半年的论文写作，学到了一些不同于课堂的实践应用知识，这些知识更加的具体化，对将来工作应用具有指导作用。这篇论文可能有许多的不足，但是我大学学习成果的检验。
首先我要感谢，我的指导老师刘鹏老师，是她在百忙之中为我修改论文，无论我有什么问题，她都会耐心并细心的指导，并且教会我无论做什么事，都要循序渐进，任何事都不是一蹴而就的。让我从最初对论文模糊的概念，到现在能够完成一篇完整的论文，从最初的写作提纲、目录到定稿，这都离不开刘鹏老师的悉心教导。
其次还要感谢各位评语老师，在百忙之中播出时间来进行审阅，并感谢各位老师能够批评指导，使我从中受益良多。
然后还要感谢在大学三年里一直陪伴我的老师和同学，没有你们的陪伴我将不知如何度过三年的大学生活，有了你们的陪伴，我的大学生活才会精彩。
最后要感谢学校及经管学院的培养，是你教会了我将来的路要如何走好。
参考文献
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