青少年宫项目建设期物业管理办法
(审议稿)
为进一步规范青少年宫物业管理的工作秩序，规范工作人员安全操作行为，创造安全、舒适的工作环境，根据国家有关法规及相关部门文件规定，结合青少年宫具体情况特制订本办法。
一、管理部门及工作职责
青少年宫项目建设期间由开发办（本办法中所指物管部门）负责全宫物业管理工作，具体职责如下：
（一）负责建立、健全宫内物业管理制度并组织实施。
（二）负责全宫公共区域和公用设施设备的维护维修，确保物业设施完好；
（三）负责全宫水、电的日常管理和维修养护，确保水、电的正常供应；
（四）负责全宫公共区域环境卫生、绿化园林的规划与维护，确保工作环境整洁有序。
二、水电管理制度
（一）水电日常管理：
1、由专人负责水、电的日常管理和维修养护。
2、水、电管理员须24小时（含节假日）值班，定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况表报宫财务科。
（二）安全用水用电：
1、水、电管理员严格按照《水利水电施工作业人员安全手册》操作。由于责任意识不强、安全措施不力、工作失职而导致的重大事故，由本人承担相应责任。
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2、各部门不得随意增加用电负荷，确因工作需要需增加使用大功率电器，需向物管部门提出申请，核准后才能使用。各部门不准乱接、乱拉电源线，对于乱拉线、乱接电、擅自使用大功率电器等不符合安全用电造成的一切后果责任自负。
3、水电工作人员对违章用水用电、乱接、乱拉电线（随意增加用水用电功率）要及时制止、劝解，必要时进行停水、停电处理，同时报物管部门。
（三）节约用水用电：
1、各部门要节约用水用电，办公场所空调温度应调至23°～26°范围内。人离开办公室要及时关闭用电设备（如电脑、电风扇、空调、电暖器、电灯等）。
2、水电当值人员要经常巡视宫内的供电、供水设备，每天就寝前要对所有教室、厕所、通道用电、用水情况作一检查，及时发现用水用电的安全和浪费现象，一旦发现异常情况应即上报物管部门，及时组织抢修。
三、环境卫生管理制度
（一）各部门工作区域内环境卫生各部门自行负责。
（二）宫内其它公共区域由物管部门安排专人负责环境卫生保洁工作。
（三）保洁范围：各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、天花板等公共部分，车辆出入口、宿舍区公共区域、道路环境卫生等。
（四）保洁标准：
1、卫生工作应做到无死角无积尘蛛网，灯具、电器、用具清洁、物品堆放整齐，通道畅通。洗手间做到无污垢、无异味、无溢水，台盆瓷砖见本色。
2、各公共区域内卫生每天进行清扫，遇节日或重大活动后按要求组
2 织大清理，并进行检查。
3、各部门要重视本部门环境卫生工作，坚持每天一小扫，一周一大扫，自觉维护公共楼卫生，不随地吐痰，不乱扔烟头、纸屑等杂物，不往水池内倾倒茶叶等杂物。
（五）保洁员岗位职责：
1、保洁员每天必须在自己的保洁区域内按要求完成一次普扫，重大活动和节假日普扫后全时段巡回保洁。正常上课日须保证上午、下午、晚上课后的固定时间段做好责任区域保洁。
2、清洁过程若发现事故隐患和可疑迹象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，应及时报告主管领导或专管人员，并有义务采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。
3、应发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人或带回家中使用。
（六）保洁员考核办法：保洁员考核办法及评分标准见附件（保洁工作考核表），工资发放与月工作考核挂钩，物管部门每月定期对保洁人员进行考核，每周不定期对保洁工作进行抽查，考核满分为100分，每分为10元，扣一分即从当月应发工资中扣除10元，每月根据考核情况发放工资。98分及以上为优秀，90分及以上为达标，全年连续两次不达标将予以警告，全年三次不达标将予以严重警告，严重警告无效可另行安排工作或予以辞退。
（七）保洁员的招聘、管理、考核由物管部门具体负责。
四、物业维修管理制度
（一）维修范围
1、房屋维修：指青少年宫所管理的办公楼和用房包括青少年宫职工宿舍公
3 共部分的维修。
2、水电维修：含宫内所有水电管网及青少年宫职工宿舍公共部分的水电维修。
3、公共设施设备维修：道路、围墙、环境、园林、广告以及相应设施。
（二）审批程序
所有维修项目严格按程序审批后方可组织实施，突发特殊事件需紧急抢修的，电话请示征得宫主任同意后组织抢修，事后补齐手续。须本着保证质量、节约成本的原则，做好青少年宫范围内的维修工作。申报流程如下：
1、部门书面申请：需要维修的部门向开发办提出维修申请，1000元以下的填写维修申请单，1000元以上的提交书面报告，详述维修项目、损坏原因、维修需达到的要求等，经分管领导同意后报开发办。
2、现场勘查：开发办接到部门申请后组织人员现场勘查，确认维修内容；
3、提交维修方案及预算：开发办根据现场勘查结果，拟订维修方案和详细预算；
4、根据预算金额逐级审批并确定施工人员或单位：500元以内由开发办主任审批， 500-1000元以内逐级报至分管领导审批， 1000-5000元逐级报至宫主任审批，以上经审批后均可由开发办直接安排专业技术人员进行维修；5000元以上须报宫党政联席会议审议，5000—30000元以内的通过竞标的方式确定维修公司， 3万元以上的按程序报市采购局备案进行招投标。
5、签署合同：5000元以上的维修，必须与施工方签订正式合同，明确维修内容、要求标准、保修期限等，与维修方案、经费预算一并提交宫党政联席会议审议；
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6、实施维修：根据金额由专人或专业公司进行维修；
7、全程监督：开发办负责全程监督工程质量，核对使用设备材料，核算工时工作量等；
8、工程验收：维修结束后开发办组织工程验收，请原申请部门签字确认；
9、审计结算：结算前提均需验收合格，1000元以下的由维修人员开具劳务税票，以劳务费形式直接支付至维修人员个人账户。1000-5000元以内凭申请报告、维修预算、维修合同、结算审计报告、发票按程序审批后报财务科予以结算。5000元以上的由施工单位出具结算报告，开发办签署初审意见报市财政局财评中心审计后凭原申请报告、预算、合同、发票按程序审批后报财务科予以结算。结算超过预算10%需详细说明理由并提供相应材料，否则不予结算。
（三）一般性维修材料（如锁具、灯管、常用五金等）由开发办每月向财务科拟报申购计划，实行定点集中采购，由维修人员填写材料申请单领用。
（四）维修劳务费由开发办填写维修派工单，维修时间由需维修部门签字确定，每小时按25元计算（不足一小时的按一小时计算）。
附件：
1、维修申请单；
2、维修派工单；
3、维修材料申领单；
4、保洁工作考核表及责任区域划分表。
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五、保洁人员管理方法改革意见
目前保洁工作集中反映三个问题：一是工资悬殊大造成保洁人员心里不平衡，二是保洁质量不达标，三是节假日或星期天自行休息，工作无人管。针对这几个问题提出如下改革意见：
1、平衡工作量和工资标准，重新划分工作责任区，重新核定工资，做到三个保洁工作量、工资基本平衡。
2、实行工作责任和工资包干制，因保洁人员每天工作量不足八小时，故不安排节假日休假和年休假，但星期天可互相协商安排工作（建议到市人社局办理相关的审批程序）。
3、明确工作标准。
4、实行工作考核。
5、制定奖罚措施。
建议把年休假、请人的工资作为保洁人员的考核奖金，每人每月100元。
6、根据上述要求重新与保洁人员签定劳务合同。
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