周巷镇农民公寓分配管理暂行办法
（草案）
各村（社区）、机关各办（所）：
为规范我镇农民公寓的建设和管理，根据《关于进一步推进农村住房制度改革和住房集中改建暂行办法》（慈党发„2009‟42号）、《慈溪市农民建房用地管理办法》（慈政办发【2008】43号）和《慈溪市农民居住区房屋分配指导意见》（慈集居办【2008】1号）等文件的精神，结合本镇实际，特制订本办法。
一、农民公寓分配指导原则
1、依法依规原则。农民公寓分配必须符合相关法律、法规和政府规章。
2、公开公平公正原则。农民公寓的申购、审核、确认、管理等工作，遵循公开、公平、公正的原则，接受农民和社会公众的监督。
3、解困优先原则。农民公寓分配优先解决无房农户、住房困难农户和住房被拆迁农户。
4、购新退宅原则。 农民公寓的认购户必须将原有宅基地及宅旁地退还给所在村。
二、农民公寓分配实施办法
（一）农民公寓申购对象、申购户人口计算及申购面积限制。
1、申购对象
符合下列条件之一的农户，可以户为单位申购农民公寓：
（1）无房农户、危房农户；
（2）人均住房占地面积低于15平方米的住房困难农户；
（3）因实施市、镇、村建设项目需要在近期搬、拆迁的农户；
（4）自愿退出镇、村规划控制区内原宅基地、宅旁地的农户；
（5）符合《慈溪市农民建房用地管理办法》规定可申购的其他农户。
有下列情形之一的，原则上不予申购农民公寓：
（1）出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及地上建筑物，或者将住宅改作其他用途的；
（2）曾有家庭成员参与建房申请并被批准的，在使用宅基地后不具备分户条件而自行分户的；
（3）违法用地等行为尚未处理完毕的；
（4）《慈溪市农民建房用地管理办法》规定的其他情形。
2、申购户人口计算
申购户的人数按在册常住人口计算，以公安部门户籍记载为准；尚未结婚的独生子女凭独生子女证可按两人计算；符合单独列户条件未分户的已婚者，尚未有子女的，按再增加一人计算。
常住户口虽不在本地，但确为申购户家庭成员，且具有下列情形之一的人员，可以计入申购户人口：
（1）家在农村的在校学生和回镇落户的高校毕业生；
（2）家在农村的应征入伍义务兵，包括义务兵性质的军校学生；
（3）劳动教养、监狱服刑人员。
但已享受过福利分房、集资建房、经济适用房待遇的人员，不得计入申购户人口。
3、申购面积限制
农户申购多层农民公寓的，人均建筑面积上限为60平方米；申购中高层（7—9层）农民公寓的，人均建筑面积上限为70平方米；申购高层（10层以上，含10层）农民公寓的，人均建筑面积上限为80平方米。
（二）农民公寓的价格确定、公示和费用收取
1、农民公寓的基准价格。农民公寓的基准价格由市物价部门审核确认，原则上按实际成本核算，结算成本包括征地成本（含报批费用）、建筑安装费用（含三通一平、土建、给排水、弱电等）、基础设施配套费用（含消防设施、给排水、电力电信广电、煤气、道路、绿化等）、公建设施费用（含二房、配置的三产用房、公厕、门卫、配电房等）、其他费用（含利息、代建费、设计费用、监理费等）。
2、房价公示。由建设单位根据成本价格确定一房一价（包括架空层或车库），然后进行公示，公示时间不少于七天。
3、套房区位调整价。套房根据其区位、楼层、朝向等优劣情况调整房价。
3、公共维修基金交纳。按照物业建筑安装总造价的2%的比例交纳，实行专款专用。
（三）农民公寓分配程序
1、发布公告，公开报名。公告内容应包括申购资格、房屋数量、户型面积、限购面积、安排方式等，公告时间不少于七天。
2、审查资格，初定对象。由申购户填写购房申请表，并提供户口簿、身份证、婚姻状况证明、现有房屋土地使用权证等资料。经村审查申购资格后，确定初步对象，并在村（社区）内进行预公示，公示时间不少于七天。
3、确定对象，公示结果。根据群众反馈意见和投诉情况，确定正式候选对象，并提交村民（社员）代表大会讨论表决，通过后确认为准购户，并报镇审定后，予以公示，公示时间不少于七天。
4、有序安排，规范选房。选房方式由各村（社区）根据现有（在建）房源和准购户来确定。住房困难的和搬迁的优先安排，或统一抽签（摇号），具体根据各村（社区）实际情况而定。以抽签（摇号）方式进行房屋安排的，应有村民（社员）代表和镇人大、纪委等现场监督。
5、审定结束，预收建房款。各实施村（社区）可根据房屋工程基本造价，向准购户预收50%建房款，预购款不计利息。准购户在规定时间内不缴纳预购款的，视作自动放弃本次购房资格，如下次需要申购则要重新按规定程序申购。
6、付清余款，交房入住。待房屋竣工验收后，购房户签订入住合同，付清购房余款和相应费用。交房完成后，物业管理进入市场化运作。
（四）协议签订及旧房、宅基地、宅旁地的处理
1、申购农民公寓应坚持“建新拆旧”、“购（建）新退宅”和“一户一宅”原则，准购户在获得房屋前必须与所在村（社区）签订购房协议、旧房拆除承诺书和原宅基地退出收回协议。
购房协议应包括房屋面积、车库（架空层）、房屋价格、物业管理要求等。
旧房拆除承诺书应包括时限、保证金及清退条件等，保证金额度由村确定。
原宅基地退出收回协议应包括退出面积（含宅旁地）、时限、收回补偿等，补偿标准可参照各地同类土地征收标准，具体由村确定。
2、推行统一调剂。凡准购户原有房屋按规划可保留的和建筑质量较好尚可使用的，由村统一调剂，不得自行调剂。调剂对象应为有建房条件的户，优先安排住房困难户、双困户（即住房困难、经济困难）。
3、土地权证的登记、变更、注销按《慈溪市农民建房用地管理办法》规定办理。
4、各村（社区）必须建立准购户的台帐资料，并报镇“农房两改”领导小组办公室备案。
三、发证及流转
（一）房屋权证。凡经市发改局批准实施的“农房两改”建设项目，其新建住房可按规定办理相关产权证。多层（四层及以上）农民公寓竣工验收后按分摊面积发证。
（二）房屋流转。以集体使用方式报批的统建房仅限该村范围内流转，转入者必须是该村具有建房条件的村民并报村级组织和镇人民政府审核，按规定办理相关手续；以行政划拨方式报批的统建房
仅限该镇范围内流转，上市交易时必须全额补缴土地出让金。办理流转时转出方必须保留自己一处居住房屋。
四、备案制度
各村（社区）应根据实际情况按照本实施办法制定相应分配方案，提交村民代表大会讨论表决，在村内公示，公示时间不少于一周，并将形成的决议和具体分配方案（包括准购户的台帐资料）报镇“农房两改”领导小组审核批准后，报市农办备案。
五、有关责任
1、农民公寓管理部门和工作人员应当恪尽职守，认真履行审查、管理义务。管理部门和有关人员因玩忽职守、滥用职权、以权谋私的，追究主管人员、责任人员的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、各村（社区）根据本办法的规定，结合各自实际可制定农户购买农民公寓的具体操作细则及村规民约。由村（社区）制订的操作细则及村规民约不得与本办法抵触。
3、本办法未尽事宜由镇“农房两改”工作领导小组讨论决定。
4、本办法由镇“农房两改”工作领导小组负责解释。
5、本办法与法律、法规、政府规章及上级规范性文件的规定有抵触的，以法律、法规、政府规章及上级规范性文件的规定为准。
6、本办法自发布之日起执行。
周巷镇人民政府
二〇一〇年十月十二日
