定量项目
1、问卷设计
?? 美意天辰根据多年的实践经验，制定了专业的问卷设计模版，
保证了研究人员设计的全面性和实际操作性。 ?? 另一方面美意天辰公司研究人员根据研究目的和内容调整调
查提纲或问卷，提纲或问卷提交给客户修改或共同讨论，并进行多个试访，由美意天辰公司研究人员修改问卷客户最后确认。 2、项目培训 ??平时在接受任何项目之前 , 所有的访问员都必须接受严格而
深入的基础培训 , 目的是使他们了解取样方法的原则和重要性，调研运作方法，访问技巧，包括提问和追问的技巧。我们将要求访问员模拟访问并提出指导直到满意为止。 ?? 针对每一个具体的项目，访问员都会就问卷及该项目的特别要
求得到详细的培训，并安排试访。 ?? 项目培训、试访和试访总结将保证每一个访问员对问卷有同样
的理解并学习必要的访问技巧。 3、试访及访问控制
?? 在项目正式开展前做 10个以上的试访，以保证访问员熟悉问
卷流程。
?? 访问员将严格按照督导的要求进行访问，如果是新的访问员督
导将陪访 1户。
?? 客户可陪同访问员实地入户访问或来观察街访。 ?? 在每个访问员结束个访问后，督导将召集所有人进行访问总
结。
?? 在每天访问完，督导会统计项目进度，如客户要求我们可每天
提供项目进度报告。通常我们半个星期提供一次，项目进度报告包括我们接触的人数和成功的访问，或者是细分到某个类型的人数（根据客户要求来定）。 4、问卷审核
?? 项目督导有责任对以完成的问卷进行 100%阅卷和审核，以确
保访问员对问卷理解没有问题，如果有问题将随时进行补充访问和更正。 ?? 另外，美意天辰公司有独立于访问之外的质量督察部门负责问
卷审核工作。 40%问卷的所有问题都将被再次审查过，其中 20%的实地复核， 20%的电话复核，以保证问题的完整性和问卷质量。如果这 40%的问卷有值得怀疑的地方，我们将加大抽查比例。如果发现某个访问员质量有问题，我们会将其问卷作废，由其他访问员补回等量的访问，确由此造成的损失由美意天辰公司承担。访问员有严重作弊行为，将会被公司开除。
5、编码与数据分析
?? 30 ％－ 50％的问卷的开放性将被用来编制码表。所有的码都
将被编码督导二次审核，以保证开放问题的正确性。 ?? 审核完的问卷将会被及时移交给数据处理部门。美意天辰公司
有专门的数据软件将数据进行两次录入以保证录入数据的正确性。数据还会进行进一步的清理以保证其逻辑性和一致性。发现有问题的答案，数据部的同事会将问卷找出退回访问部督导进行回访。
6、保密原则 ?? 美意天辰公司将会对客户所有资料保密。在未经过客户允许的
前提下，绝不会将项目有关信息透露给第三方。 定性项目—座谈会为例 1、研究设计准备 ?? 根据客户的行业特点，选择合适的有经验的座谈会主持人。 ?? 座谈会大纲 / 及流程的研究设计，并交由客户讨论。 2、项目的执行准备 ?? 与项目负责人确认被访者条件 /分组 /特殊配额 /场次 /时
间 /其他项目要求等。
?? 约人控制： 8人的标准会应预约至 10－ 12人，同一访问员
的约人数不应超过 1个。
?? 在会前 2－ 3天有项目督导亲自派发邀请信，并检查所有设备
是否正常运转。
?? 会议记录员的筛选及确认及培训。 3、会议现场 ?? 调试设备、会场布臵。 ?? 被访者到会后再甄别，选出 8位最合适者正式开会。 ?? 被访者进入会场后，将被访者背景资料填好交给客户、主持人、
及记录员。
?? 确保记录 /翻译 /录音录像（换带）工作。 ?? 会后发礼品，致谢，会场清理。 4、会后工作
?? 整理录音 /会议记录 /其他资料，送交客户。 ?? 所有资料归档
美意天辰公司针对营销管理的每一个步骤都拥有完善的市场研究模型 .这些模型能最大程度地解决客户所面临的决策问题 ,并为美意天辰的研究人员提供了完整全面的研究模版。
美意天辰的研究人员认为 1、研究人员首先要评估客户在做出某项决策时的信息需求。 2、研究人员必须提供客观的可直接供决策使用的信息。篇2：市场调研报告标准
市场调研报告
前言
调研时间，调研范围、调研方法、调研结论
目录
一、宏观经济与政策篇
1、国家经济状况及房地产大势现状
（1）近三年国内gdp增长情况及2011年上半年经济状况： 2008年中国gdp达300670亿元，同比增长9%，其中第四季度同比增长6.8%.此外，规模以上工业增加值同比增长12.9%,增速下降5.6个百分点。
全社会固定资产投资同比增长25.5%, 增速比上年加快0.7个百分点。其中，城镇固定资产投资增长26.1%, 比上年加快0.3个百分点。社会消费品零售总额同比增长21.6%,比2007年加快4.8个百分点。居民消费价格上涨5.9%,比上年高0.2个百分点，增幅比上年快1.1个百分点。进出口总额同比增长17.8%, 其中出口增长17.2%。全年共解决就业1113万，城镇登记失业率为4.2%。工业品出厂价格(ppi)增长6.9%,全年涨幅比上年高3.8个百分点，其中12月同比下降 1.1%。
2009年中国gdp达3405070亿元，同比增长9.2%；比初步核算数增加5154亿元，按不变价格计算的增长速度为9.1%，比初步核算数提高了0.4个百分点。其中，第一产业增加值为35226亿元，比初步核算数减少251亿元，增长速度为 4.2%，与初步核算速度相同。第二产业增加值为157639亿元，比初步核算数增加681亿元，增长速度为9.9%，比初步核算数提高0.4个百分点。第三产业增加值为147642亿元，比初步核算数增加4724亿元，增长速度为9.3%，比初步核算提高0.4个百分点。按初步核实数计算的三次产业结构，第一产业占10.3%，第二产业占46.3%，第三产业占43.4%。 2010年中国gdp达397983亿元，同比增长10.3%；按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。全年cpi上涨3.3%，符合市场前期预测。12月份cpi高位回落，同比上涨4.6%。业内认为，在翘尾因素以及季节因素、恶劣天气的影响下，短期通胀压力将有增无减。
初步计算，2011年前三季度gdp总值为320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长 9.1%。分产业看，第一产业增加值30340亿元，增长3.8%；第二产业增加值154795亿元，增长10.8%；第三产业增加值135557亿元，增长9.0%。
（2）房地产大势分析：
近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等
2、目前国家房地产政策解读
通过连续几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析 2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。
2010年1月10日二套房贷首付不得低于40% 2010年1月21日住宅用地必须符合“70%标准” 2010年3月8日开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50% 政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。
收紧首次购房契税优惠范围
出台时间：3月9日
政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。
取得预售许可后
10日内需公开房源及售价
出台时间：4月13日
政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
二套房贷首付不低于50% 出台时间：4月14日
政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
出台时间：4月17日 政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。
经适房只能自住 违规5年内不得再次申购
出台时间：4月27日
政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。
加强对廉租住房管理 强化租赁管理和服务
出台时间：5月5日 政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。
点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。 土地增值税清算措施出台
出台时间：5月26日
政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。
点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。 地增值税预征从严 楼市调控加码
出台时间：6月3日
政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。
点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。 在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。 二套房认定标准出台认房又认贷
出台时间：6月4日
政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。篇3：酒店市场调研报告范本
××酒店市场调研报告
为考察本酒店重装项目投资之市场可行性，同时亦为了项目的整体规划设计工作能顺利运行，以使酒店的整体功能配置以及酒店的经营定位等更能贴近顾客的需求及人性化服务，为酒店日后的经营发展做好铺垫，打下较为坚实的根基，因此对相应区域市场的酒店市场进行调研，具体情况如下：
一、酒店市场调查状况
1、晋城市
四、五星级酒店数量（不含自评星级酒店）见下表： a、酒店数量在增加
b、高星级酒店之数量发展速度迅猛 c、开房率呈下降趋势，预示竞争加剧 d、该地区酒店行业中以自评星方式进行经营的酒店占有相当的比例 a、越高星级酒店其经营状况越好 b、酒店整体销售价格呈中档偏低 c、未评星级酒店其经营弹性较大 外客源比例为：12%；香港客源比例为：7%以上；澳门客源比例为：0.43%；台湾客源比例为：4.55%；可见，境外及港澳台客源占有一定比例，不容忽视，但同时显见，本地主体客源仍以国内客源为主，因此要求本酒店的整体布局、外观设计、功能配置应能适应市场需求，具有中国特色。
4、酒店市场调研情况
①酒店功能配备及装修档次基本上分成两部分，四星级以上酒店功能设置较为齐全，功能设计功能结构较为合理，且大多数酒店的装修档次属于中高档，有部分酒店的装修布局、设计意念落后；而低星级酒店功能设置较为单一，且大多数低星级酒店均存在着装修档次低、设施陈旧、规模小、空气品质差等不同程度状况。
②酒店整体服务水平不高，普遍存在着不规范现象，缺乏服务热情。
③大多数酒店采取低价策略，追求高开房率，但市场整体营收仍较为可观。 ④××酒店经营者其营销重心大多只重视本地市场，而忽略××以外市场，酒店动作体系缺乏这一内容。
⑤有相当部分酒店不参与国家星级评定，而是采取自评星方式参与市场经营。 ⑥××地区借助其独有的交通优势，其酒店娱乐业甚为繁荣，由此将牵引相当部份周边地区市场客源，对邻近地区酒店的经营不利，造成一定的影响。 ⑦以上几个地区中，除××地区的酒店综合接待能力较强外，其余城区均不同程度的存在有酒店少、分布散、档次低、酒店设施陈旧、服务管理水平低、综合接待能力弱的状况，难于适应日益发展的商务客源的需求。 ⑧酒店整体经营状况大多呈中上水平，酒店整体经营形势看好，预示着酒店业尚有较大的发展空间。
二、公司、工厂市场调查情况
1、问卷调查情况
此次问卷调查，专选酒店项目选址地所紧靠的××区中的几十家工厂、公司，所反馈信息将有参考价值，以发出的70份调查表中，共回收调查表50份，回收率为71%，调查情况如下：
2、陌生拜访情况
××地区共有公司、工厂三百家，抽取10%作为拜访对象，访客情况选择具有代表性的列举
一、二如下：
a、工厂名称：××有限公司 被访者：
访问内容：工厂属××公司，客人为要是来自××，逗留天数大约为4-5天，客人住房要求一般为。。。。，对中餐不感兴趣，喜欢西餐，娱乐喜欢。。。。 b、
3、调查访客信息反馈 a、90%以上的工厂（公司）具有经贸活动，对酒店具有一定的需求。 b、对酒店的具体要求包括：安全、卫生、舒适、服务优质 c、各种房型需配备齐全，方能满足宾客需求。 d、对酒店综合配套功能要求较高，要求有桑拿沐足比例为87%，歌舞厅为77%，中西餐厅的比例达97% e、对酒店装修档次要求中高档以上的比例达90% f、酒店价格定位要求合理，价格档位在100-299元以内的比例高达：90%
三、综合概述
晋城市坚持经济建设为中心，充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展，实施经济国际化战略，大力吸引外资，一系列措施取得了显著的效果，该市整体国民经济得于持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。良好的经济建设发展态势，大力推动了各种产业的迅猛发展，亦给各行各业带来了无数商机。
随着经济建设的发展进程，该市各个镇区亦在积极推动城镇经济建设的发展，各区以各自的地域优势、以不同的经营特色，形成了不同经营方向类型的工农业布局，成功吸引招徕了多家外商前来落户投资，商务氛围日渐浓厚，这将对酒店服务业带来巨大的商机，同时亦将对酒店服务业提出更多、更高的要求。
四、市场调研结论
综上所述，本酒店定位为精品商务酒店将能顺应市场需求，具有较强的市场竞争力，其市场定位准确，同时，酒店在会议接待及大型宴会方面实施人性化的运营管理，将能实现较为理想的投资回报。
五、若干合理化建议
1、酒店建设应注重酒店的舒适度及安全性
2、酒店配套设施功能应相应齐全
3、酒店整体设计规划、功能布局应科学合理，应从节约成本、便于管理等角度进行设计
4、酒店市场销售价格应参考三星档次酒店销售价格实施
5、酒店提供给宾客使用的设施设备应设身处地地从为宾客提供角度考虑设置
6、酒店设施设备购置应有长远目光，预前考虑 a、不低于市场价格的收益 b、商铺经营项目不与酒店所有的经营项目相抵触 c、商铺经营项目选择应从完善酒店配套服务功能，为酒店宾客提供便利的角度进行选取 （西饼店、银行、小百货、药店、书店、美容美发等） d、经营范畴与酒店的整体布局相和谐，不影响酒店门面 e、经营时间、经营方式等能接受统一管控，不得损害酒店利益
7、利用酒店经营及各商铺项目的开放，营造商务休闲氛围，创造繁荣中心。 篇4：服装市场调研报告
服装市场调研报告
调研时间： 2011-11-13 2011-11-18 调研地点：杭州四季青、杭州市区、海宁皮革城、绍兴柯桥 1.杭州四季青服装城
杭州四季青服装市场，是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一。 专业从事服装成衣销售渠道建设达 20年之久的“四季青”，在服装销售和信息方面有明显优势，营销网络遍布全国各地，渗透东南亚、欧洲、美洲市场。市场以批发为主(占80%以上)，汇聚了1100余家服装生产企业，900多个品牌/商标的服装，种类已经涵盖了服装成衣的各个类型，且产品细分十分完善。1-2楼档口区销售大众流行服装，三楼精品区为中、高档品牌服装加盟代理。
20年来，市场规模、管理不断上台阶，效益节节增长。2003年，市场成交额55亿元。据国家统计局发布：杭州四季青服装市场名列“中国商品交易市场百强市场”第37位，其中服装专业市场类第3位。市场还获得了全国百强纺织品服装市场、全国乡镇企业供销系统先进集体中国消费者满意服务单位、中华优秀企业、浙江省规范化市场、浙江省文明市场、杭州市文明单位等诸多荣誉。以杭州四季青服装市场为龙头的杭海路，被市政府命名为四季青服装特色街。
四季青服装市场正以“双思”教育为指导，认真贯彻“以质兴场”的方针，推进市场从量的扩大到质的提高这一转变，以取得经济效益和社会效益的双丰收，为发展市场经济做出新贡献。 2.杭州市区
杭州大厦购物城囊括杭州大厦 a 座、b座，c座坤和店，d座华浙店， 总建筑面积近14万平方米。
购物城雄踞于杭城商业核心区块——武林广场，呈“z”字型形态分布， 西起华浙店，东至坤和店，
横跨环城北路至杭州大厦a座、b 座，
座拥得天独厚的地理条件和商业氛
围。 购物城集购物、美食、休闲娱乐、
会议展览、住宿、办公写字楼为一体，
汇聚了lv、hermes、cartier、 chloe、valentino、la mer等
国际顶级奢侈品品牌及国内众多知
名品牌，
强大的品牌阵容，完善的生活配套，
引领着高端品质时尚生活。
杭州大厦购物城将依托购物、美食两大主业态，做强做大国际、国内精品名品，
使之成为国际名品的集散地，
成为杭州乃至浙江消费者购物、娱乐、休闲的首选场所。 3.海宁皮革城
海宁中国皮革城建成于1994年，是浙江省重点市场，我国规模最大的皮革专业市场，是一座大型现代化专业市场，外墙采用铝塑板和玻璃结构相结合的装饰，线条流畅，富有时代感，与皮革城广场融为一体，成为海宁的标志性景观。皮革城内部设施齐全，装修豪华，可与大都市的大型商场媲美。皮革城以商场化的品位、市场化的运作，代表了
当今专业市场发展潮流。
海宁中国皮革城于1994年建成开业，
是中国规模最大、最具影响力的皮革专业市
场，中国皮革业龙头市场，中国皮革服装、
裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮
革、鞋类的集散中心，也是皮革价格信息、
市场行情、流行趋势的发布中心。
海宁中国皮革城皮草广场总建筑面积 7.1万平方米，现有400多家毛皮服饰、制
品生产企业和经营户入驻，汇聚国内外各类
獭兔、狐狸、水貂等服装、单体、原料毛皮
产品，以打造成集“专业化信息发布中心、
规模化采购中心、现代化展示中心、长三角
物流中心”于一体的大型毛皮服饰贸易中
心为战略目标，充分利用海宁及海宁中国皮革城的庞大资源和客源以及最权威、最专业的服装纺织行业背景，创建“长三角”最齐全、最时尚的毛皮业国际化贸易平台。皮草广场，景色怡人的四季厅和中央大道，与海宁中国皮革城·鞋业广场以及城市休闲广场贯通相连。
海宁中国皮革品牌风尚中心依托中国最具影响力的皮革专业市场以及中国最重要的皮革生产基地，地处长三角的腹心地带，企业总部、设计研发、品牌展示、新品发布、营销总部、创意乐园、休闲会所等七大功能将促成“她”完全不同于以办公为主的普通cbd的风采。“品牌风尚中心是专门为皮革业转型升级服务的总部商务区，我们给符合条件的创业者敞开大门，但并不欢迎一般的‘投资者’。所以，有意入驻的企业要经过‘面试’。”“准入标准”并非指入驻者的规模，而是看入驻者是否具备引领皮革时尚潮流的激情、理念和能力。 4.绍兴柯桥轻纺城
绍兴柯桥轻纺城位于浙江绍兴，总建筑面积208万平方米（其中在建56万平方米），经营者10000多户，营业用房15000多间，基本租金为60到70万/ 年。经
营面
料3万
余种，
日客
流量
10万
人次，
产品销往173个国家和地区，常驻境外代表机构273家，常驻境外采购商2000余人，2005年成交额276亿元，是目前全国规模最大，设备最齐全，经营品种最多的纺织品集散中心，是亚洲最大的轻纺专业市场。篇5：房地产市场调研报告6987925058 房地产市场调查报告
报告提纲
院 系：专 业：学 号：姓 名：管 理 学 院房地产经营与管理111602012 吴
佳 星 第一部分、阜新市概况 1.地区人文 2.地区地理 3.远景规划
第二部分、阜新市房地产市场特征 1.阜新市房产整体发展概况 2.住宅地产发展现状分析
第三部分、区域市场总体分析 1.该项目所在区域概况 2.地块分析 3.竞争分析
第四部分、项目swot分析 1.项目基本概况 2.优势分析 3.劣势分析 4.机会分析 5.威胁分析
第五部分、调查总结及项目初步建议
第一部分、阜新市概况
阜新1940年建市，市名源于“物阜民丰，焕然一新”之意。东临省会，距沈阳直线距离147.5公里；南靠渤海辽东湾，与大连港南北相望；西与锦州港、京津地区襟衣相连，是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里，其中城市规划区面积674.02平方公里，建成区面积53平方公里。下辖两县五区，即阜新蒙古族自治县、彰武县和海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外，还有省级经济开发区和高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%，其中蒙古族人口22万，占总人口的11％。
阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址，距今已有7600年以上的历史，著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡，文明发端”。在辽代，阜新是契丹民族的主要活动区域，近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城，是武当宗师张三丰的出生地。在清朝，阜新是藏传佛教的东方传播中心，境内的瑞应寺现有国务院册封的七世*，海棠山上至今还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市，至今已有100多年的煤炭开采历史。
近几年阜新的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，阜新市近几年的房子建造业发展迅速。
第二部分、阜新市房地产市场特征
一、阜新市房产整体发展概况
①通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点： ②房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低； ③房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成； ④整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后； 二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。
二、住宅地产发展现状分析
从整个阜新市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。
依据调查显示，目前阜新市房产品质逐步提升，具有代表性的有：海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握阜新市未来的市场
发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。
1、代表性楼盘概况 规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；
产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；
开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。
2、代表楼盘对比
根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。
⑴海鑫国际
——项目定位：阜新人上层生活的坐标。
——项目规模：占地面积14.85万平方米，由多层和小高层组成，分三期开发建设，共开
发建设47幢楼，一期15幢，2006年8月30日竣工，现已全部入住，二期工程2007年8月30日竣工4幢，二期现有16幢即将竣工，三期即将开工。 ——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。
——工程进度：09年4月份而起进入市场以来，截至目前接近三年时间，目前工程进度接
近完工。
——销售情况：房屋接近售完，还有部分小户型以及大户型待售。
——价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位3200元/㎡，最低、最高价在2300—3500 元浮动。
——主力总价：以125㎡主力三房为例，市场总价为：35万左右。
——商业分析：临街商铺10000元/㎡，最小的商铺面积为33㎡，总价为33万，与住宅
类主力户型的主力总价接近。
——项目配套：超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民
的日常消费，配套完善。
⑵金地花园
——项目定位：户型结构优势明显，地理位置好。 ——项目规模：建筑面积160000平方米，占地面积119350平方米。
——销售情况：现已售完，二期建设完毕，已销售65%，三期已规划完毕，正在建设之中。
——价位情况：起价：2650元/平方米，最高价：3800元/平方米，均价3200元/平方米。
——主力户型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。 ——其他资料：金地房地产开发有限公司进行建造和规划，容积率为1.34，绿化率为40%， 一期总户数为1928户，采取地热。
——项目配套：周边有小型菜市场、游泳馆、公园，超市以及饭店围绕小区分布，2路、2 环、12路、13路都在小区门口经过。
第三部分、区域市场总体分析
一、该项目所在区域概况
小区位于位于人民街以东，东风路以北，工业街以西的34.8万平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹来各方的关注，如今，一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈现在我们面前——砖红色、灰色、黄色相间，高低错落，蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅与美感，简约、美观、庄重、大气，品质感优越；线条、色调、建筑，都表现出了简约、硬朗、庄重的气质，它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。
二、地块分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是2009年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼，建筑面积达到30万平方米。
三、竞争分析
本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目，共有13栋多层、3 栋小高层，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，与本项目不构成直接的竞争局面。
