开发商违约 业主能拒缴物业费吗？
——摘自“法眼看物业”第五十五期
历下区某小区马先生来电咨询：我是小区业主，我们小区提供物业服务的就是开发商本身，开发商违约逾期交房，我想问一下这种情况还需要缴纳物业费吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，开发商在履行房地产买卖合同过程中存在违约行为，并不能构成业主迟交、拒交前期物业服务费的理由。当出售房屋的开发商与提供物业服务的企业是同一法人时，其与业主之间形成了两种截然不同的法律关系：签订房地产买卖合同时，其是开发商的身份，与购房者形成了房屋买卖的法律关系；房屋交付购房者使用后，购房者成为业主，其以物业服务企业的身份与业主形成物业服务法律关系。主体相同，身份不同，法律关系不同。
开发商违反房地产买卖合同的约定，业主可以根据房地产买卖合同的约定要求其履行义务并承担违约责任，但是，缴纳前期物业服务费是业主基于作为开发商的物业服务企业签订的物业服务合同或者临时管理规约等而应当承担的合同义务，只要物业服务企业在为业主提供物业服务的过程中没有违反法律法规的规定，也没有违反双方签订的物业服务合同的约定，业主就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。
空置房屋的物业费谁承担
——摘自“法眼看物业”第五十七期
历下区马先生来电咨询：我是小区业主，我家房屋办理了入住手续，但并未对房屋进行装修使用，未在小区居住过，请问：我还需要缴纳物业费吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出大都是针对整个小区全体业主而支出的费用，不能针对某一业主进行个体区分，物业管理费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，几乎没有针对某一业主专门的服务费用。因此，业主的房屋没有进行装修使用，并不影响物业服务有限公司对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。部分房屋的空置并不能明显减少物业服务有限公司的工作量，即使有可能在某种程度上减少物业服务有限公司一定的工作量，但也不能按减少的工作量计算出应减少的物业管理费。所以，马先生应当缴纳物业管理费。
健身队早上扰民物业可否制止？
——摘自“法眼看物业”第五十六期
历下区刘先生来电咨询：我们小区有一支老年健身队，每天早上6点就在小区楼下播放音乐健身，吵得我们无法入睡，请问我们能要求物业公司制止这种行为吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出物业管理公司的工作范围主要是对全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维修。而业主之间最为常见的纠纷是相邻权纠纷，如正常通风、通行、采光、噪音等纠纷。业主常常将责任推向物业公司，要求物业公司赔偿损失或制止侵害等。但是物业公司对于业主的相邻权纠纷不一定负有法律责任。理由如下：1.受害业主与公司之间不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻为由要求物业公司承担管理职责。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或者法定的义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。对于刘先生遇到的问题，物业公司可以进行劝说，但没有强行制止的权利。
房东与租客不交物业费谁担责？
——摘自“法眼看物业”第五十四期
槐荫区马先生来电咨询：其公司是小区的物业管理服务公司。小区业主王某自收房后就将房屋出租给张某，此后就一直拖欠物业费，多次催交，王某拒绝交纳，理由是根据其与张某的约定，由张某负责交纳物业费，而张某则声称自己不是房屋的业主不应负责交纳物业费。请问，公司应当向谁主张物业费？”
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案这种情况在现实中比较常见。租客不交物业费，房东又称物业费已约定由承租人交纳，两方互相推诿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。
因此，物业公司为了保障及时收取物业费，在房东与租客互相推诿收费无门的情况下，可选择要求房东即业主承担物业费的连带责任。建议物业公司遇到类似的情况时，可先对物业使用人进行书面催交，如果在催告的合理期限内或者物业使用人无正当理由仍拒绝交纳的，物业公司可通过法律途径要求物业使用人张某支付欠交的物业费，业主承担连带责任。
业主家中被盗物业是否担责
——摘自“法眼看物业”第五十期
某小区居民马先生来电咨询：我是小区业主，最近小区连续发生业主家中被盗事件，损失惨重，请问家中被盗，物业公司承担赔偿责任吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业的管理主要是维修、养护房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地，维护小区内的公共秩序等。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。
因此认定物业服务企业是否承担赔偿责任的关键就在于，物业服务企业在进行物业服务时，在安保措施和防范工作方面存不存在疏忽和过失，是否尽到了管理、保障义务。如果上述责任都尽到，则物业服务企业不承担案外人犯罪行为所致损害结果的民事赔偿责任。
业主欠费物业是否有权停水、停电？
——摘自“法眼看物业”第四十九期
某小区刘先生来电咨询：我是小区业主，小区部分业主以物业公司服务不到位、收费过高为由拒绝缴纳物业费。为此，物业公司为催缴物业费给这些业主停水停电了。请问物业公司有停水、停电的权利吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业公司与业主之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同，这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方。水、电的提供者是自来水公司和供电局。依据我国《合同法》的相关规定，业主与自来水公司及供电局之间的供水、供电系一种合同关系，只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。
虽然物业公司的物业服务中包含了对供水供电设备的维修和养护，但是该项服务是面向小区全体业主的，而并非是只针对某个业主的专项服务，在业主欠缴物业管理费的情况下，不仅不能采取停水、停电的措施进行催缴，也不能停止物业服务活动。
物业公司该赔我的摩托车吗？
——摘自“法眼看物业”第四十六期
市中区某小区周先生来电咨询：我是小区业主，我停放在小区楼梯口处的摩托车被人以捅电门锁等手段窃走。我发现后，随即向物业公司及派出所报案。我与物业公司存在物业服务合同关系，每月按时交纳物业费用。请问：物业公司该不该赔偿我的摩托车？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：根据《物业管理条例》规定，物业公司仅对小区负有安全防范义务，对物业买受人(业主)的家庭财产及其他自用财物不负保管、看管等责任。物业公司承担的安全责任大小应与其收取的物业服务费标准相适应。物业公司是否尽到安全保障义务，周某没有缴纳看车费，没有看管合同关系，物业公司履行双方合同约定，并有门卫值班记录、小区巡逻记录等记载证明，则应当认定尽到了安全保障义务。
因此，根据《人身损害赔偿司法解释》第六条规定，本案摩托车被盗系案外人直接侵权所致，物业公司没有过错。周先生应当向案外侵权人主张有关权利，其要求物业公司承担民事赔偿责任没有依据。
房屋易主，拖欠的物业费谁来付
——摘自“法眼看物业”第四十五期
市中区某小区业委会马先生来电咨询：王某是小区业主，2009年入住小区后一直未交纳物业管理费，物业公司多次催要，王某一直以种种理由拖延不交，2011年王某将房屋卖与张某，协议约定由张某负责补交拖欠部分的物业费。请问：物业公司可否要求王某、张某共同承担拖欠的物业费？原业主王某可否以与张某有协议约定为由拒绝？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案中王某与张某在协议中约定由张某负责补交拖欠的物业费，该约定为双方当事人的合意且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。但是该约定并没有物业公司的签章，属于我国《合同法》规定的向第三人履行，而非债务承担的约定。因此，原业主王某不能以与张某有约定为由拒绝向物业公司交纳拖欠的物业费用。
根据《合同法》有关规定：由于物业公司与张某之间没有合同关系，因此物业公司要求王某和张某共同承担拖欠部分物业费没有法律依据，只能要求前业主王某支付，而王某在向物业公司支付该款项后可以依据协议要求张某承担违约责任。
房屋质量有问题能否拒缴物业费
——摘自“法眼看物业”第三十八期 历下区某小区张先生来电咨询：今年初购住房一套，发现有漏水等质量问题。请问能以此为由拒缴物业费吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：房屋买卖合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，所以，通常保修期内的房屋质量问题应由开发商承担，而不能找物业公司解决。
《山东省商品房销售条例》中对房地产开发企业的物业保修责任作了明确规定：房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修。维修费可通过法律途径由业主向房地产开发企业要求其承担。
业主自聘保洁员能拒交物业费吗
——摘自“法眼看物业”第四十一期
市中区刘先生来电咨询：我们小区某一栋楼，裙楼整体属于一个富有的业主所有，他用于商业经营，该业主自聘保洁与秩序维护员对该楼进行服务，请问：这名业主可以拒绝给小区物业公司缴纳物业费吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复答：一般而言，小区物业公司提供的服务是针对整个建筑区划的公共区域和公共设施设备而提供的，而非针对建筑区划内的某一具体物业或个人而提供。业主自聘的保洁员和执行维护员是针对业主个人自有物业，其在性质上不同于物业管理服务。综上可知，业主在享受自聘的保洁与秩序维护员对自有物业所提供的服务的同时，也享受了物业公司对建筑区划内物业公共部位及公共事务所提供的物业服务，因此，业主不能以自聘保洁与秩序维护员为由拒绝向物业公司交纳物业管理费。
物业有权禁止装修人员进小区吗
——摘自“法眼看物业”第二十四期 市民咨询：我们是新入住小区的业主，在住宅装饰装修中与物业产生纠纷，请问对此法律有哪些规定？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：近年来，因住宅装修引发的纠纷不断出现，住宅装饰装修问题成为物业管理活动中的一个重要问题。《山东省物业管理条例》第四十七条规定：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。本条赋予了物业服务企业一定的权力，即禁止装饰装修人员的进入。但是值得注意的是，本条禁止施工人员进入物业管理区域必须是按照管理规约或临时管理规约的规定。
所谓装饰装修需要办理的批准手续主要有：搭建建筑物、构筑物，改变建筑物使用功能、原外观设计或私开门窗等需经城乡规划行政主管部门批准；拆除与消防安全有关的建筑设施或改变建筑物耐火等级、防火分区等需经公安消防机构批准；设置各类广告牌匾的，要经工商、城市容貌主管部门等部门批准。
此外，业主或物业使用人还应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。该协议的内容应当包括：1.装饰装修工程的实施内容和实施期限；2.允许施工的时间；3.废弃物的清运与处置；4.住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；5.禁止行为和注意事项；6.装修保证金的收取和退还；7.违约责任；8.其他需要约定的事项。
物业到底该干哪些活
——摘自济南市物业协会网站
一个灯泡的换“法”：“物业吗？快来帮我换灯泡！”
楼道里的灯泡坏了，怎么办？找物业。家里的灯泡坏了，怎么办？也找物业。
“不错，都可以来找物业，但是这两个‘找物业’是不同的。”诚信行物业公司相关负责人高女士表示，想要解除部分业主对物业职能的误读，首先要弄明白“公共区域”这个概念。
以修灯泡为例。如果灯泡位于小区广场、楼道等公共区域(即两个或两个以上产权人共有的区域)，这个灯泡的维修就要由物业公司全权处理。如果这个灯泡位于小区居民的家里，小区居民在请物业帮忙更换时，就属于特约服务，物业应收取相应的服务费用。
据介绍，小区物业包括公共部位设施设备的维修、管理；公共部位保洁；公共部位绿化；公共秩序维护；安全防范的协助；禁止行为的告知劝阻；小区车辆的管理；业主房屋、小区管道等档案的管理等。
暖气片不热，应找专营单位
“物业代人受过的一大体现，就是代替专业经营单位受过。”业内人士表示，水管子坏了，暖气片不热等供电、供水、供暖、供气的问题，直接负责人应该是相关的专业经营单位。“如果居民的暖气片不热，为了提
高居民满意度，我们有责任积极联系专业单位为其维修，但是我们物业没有为其直接维修的义务。”高女士表示，冬季不少的矛盾就来源于暖气片。
房子质量有问题，到底应找谁？
房子出现漏水等质量问题，到底应该找谁？“我不知道找谁，但是我觉得找物业最近。”家住黄金时代小区6号楼的范先生说。“开发商向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”高女士表示，这“两书”中对房屋维修有明确的规定。
记者查阅发现，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门检验质量的等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
“业主房屋内部出了问题，在报修期之内，由开发商负责修理；在报修期之外，由业主出钱维修。”高女士说。
收费与服务之恶性循环 物业收费难，服务质量难以保障
业内人士透露，目前，济南物业管理行业存在着一种尴尬局面，业主在无正常理由的情况下可以随意拖欠或随意少交、不缴纳物业管理费，而物业服务公司除了法律诉讼之外却别无他策，严重制约了行业的生存和发展。于是就出现了物业服务企业降低服务质量、业主不缴费的恶性循环。
今年春节，家住市中区某小区的王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司无奈之下，停掉王女士家的水、电，催促缴费。“
物业的做法，在法律上是违法行为。”济南物业协会相关负责人表示，但是在停水停电的背后，我们应该看到物业收费时的无奈。
该负责人表示，现在还有一部分市民，认为享受物业服务是理所当然的，而对于交纳物业管理费感到不理解、不情愿。这种行为也会在一定程度上打击已交物业费的业主的积极性，从而造成其他业主的效仿，成为收费难的重要成因。
历史：员工最低工资8年涨3倍，物业费却8年不变
很多物业公司的负责人告诉记者，从历史衍变来看，物业费已经8年没有变化了。“员工工资都涨了好几倍了。”
1、2002-2012年济南最低工资标准（市内五区） 最低工资标准 执行时间
410元 2002.10.01——— 2004.12.31 530元 2005.01.01——— 2006.09.30 610元 2006.10.01——— 2007.12.31 760元 2008.01.01——— 2010.04.30 920元 2010.05.01——— 2011.02.28 1100元 2011.03.01———2012.02.29 1240元 2012.03.01———
2、济南市住宅小区物业服务等级收费标准(单位：元/平方米) 级别 多层住宅 小高层、高层等住宅 一级 0.70-1.00 1.20-1.80 二级 0.50-0.70 0.80-1.20 三级 0.30-0.50 0.60-0.80 业主：价格可上涨，但服务质量要提高“价格可上涨，但服务质量要提高。”记者在很多小区都听到了这样一句话。很多业主都表示，如果是物业服务水平能够提升的话，他们愿意多交纳一定的物业管理费。“其实
如果一半以上的业主都能这样想，那小区的物业管理就会进入一个良性的循环。”汇东星座物业负责人申恒珍表示。
家住雅居园小区的李女士告诉记者，0.6元/平方米的价格确实有些低，从2006年入住小区就没变过，现在物价飞涨，工资上升，这个物业管理费确实应该上涨一些。
李女士告诉记者，她家已经在小区里面居住了6年时间，是看着佳园物业经过3个月的试用期竞争留下的，现在佳园物业的人走了，她不知道业主们以后还能不能得到质量比较好的物业服务。
涨还是不涨？其实已经不是一个问题。要避免物业服务的“囚徒困境”，当事各方包括公共管理者都需要思考：如何维护我们共同的家园？
经营成本不断上涨，但物业服务费却止步不前，2011年，全国主要城市最低工资标准都有不停程度的提高，上海、深圳、广州涨幅均超过13.0%。济南从2004年的410元，到2012年的1240元，最低工资标准已是以前的3倍，物业服务费却从2004年至今一直没变。最低每平方米0.3元，最高每平方米1.8元。物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的涨幅水平。
随着济南人们生活水平的提高，业主对物业服务品质要求越来越高，这与物业服务费长期稳定在低水平之间的矛盾日益显著。
物业公司“无奈撤军”为哪般
——《济南时报》物业现状调查
1999年，济南拥有了第一家物业管理企业，从此，住宅小区、办公楼等开始有了专业“管家”。 2007年，济南市物业管理行业协会正式成立，济南物业管理企业有了自己的组织。目前，济南有物业企业近500家，其中250多家是物业管理行业协会的会员。这些年来，物业企业和物业协会走过了风风雨雨，物业和居民的关系越来越无法分开。物业企业面临什么样的生存现状？物业服务又经历了哪些蜕变，并将有什么样的发展方向？本报对此进行了调查。
佳园物业撤出雅居园小区，宏泰物业撤出宏泰小区„„近期济南物业协会不完全统计数据显示，已有十余家物业撤离原服务小区。尽管与济南市庞大的物业市场相比，这样的“撤军”显得“波澜不惊”。但因为物业管理已经成为百姓日常须臾不离的服务，物业公司的撤出，还是给小区居民造成了不小的困扰。
记者在雅居园小区看到，没有了物业的小区开始脏乱。几乎小区内每个垃圾桶都是满满的，不少垃圾袋散落地上。炎热的高温下，股股异味飘散出来，熏得居民直掩鼻。没有及时浇灌的绿化带和植被也显得无精打采。
那么，物业缘何撤离？是服务不到位？还是有其他深层次原因？事关民生，记者展开了一番调查。
十余物业撤离，有些不撤的勉强度日
相连的两个小区，物业公司频频换，频频撤。有人戏称是不是风水有问题？记者实地调查发现，物业“撤军”，大多因为入不敷出。有些现在看起来风平浪静的小区，其实物业早已“捉襟见肘”。 文明撤离，提前半月贴通知
“我家的下水道又堵了，你们派个人——— 咦，人呢？”7月初，和往常一样，家住高新区雅居园7号楼的王女士，到小区物业办公处报修。和往常不一样，今天再也没有物业服务人员跟随她入户维修，及时解决问题了。6月30日，在高新区雅居园小区服务长达3年之久的佳园物业公司，在贴出撤出告知的第15天，正式撤出小区。“这边的物业很少有待得长的。”家住雅居园小区的李娜表示，离雅居园小区只有一条街之隔的黄金时代小区，物业也是换了好几拨。
济南物业协会统计数据显示，今年已有十余家物业公司撤出原服务小区。以历下区为例，就有宏泰小区、华洋名苑、留园小区、燕东山庄4个小区。
微利转亏损，还能撑几时？
“其实，现在小区物业中更多的处在‘死撑’状态中。”一资深物业人士表示。7月5日，记者来到位于文化东路与燕子山交叉口附近的汇东星座采访。汇东星座只有一座16层高的办公楼，使用面积将近17000平方米，是一个商业性的办公写字楼，大多是租用型的小公司。 汇东星座物业的一名负责人介绍，人工成本、物料成本持续增加，公司由原来的微利迅速转化为亏损后，资金缺乏，直接导致员工招聘难、设施设备维护滞后。为了
保障公司的正常运行，只能裁员。裁员之后，人员变少，服务质量势必下降。“为了维护公司的品牌，2011年11月1日，我们曾经计划核涨物业费，只有不到一半的业主同意，没有通过。”“打破头”才中标的物业项目，因为入不敷出不得不撤出，这仅仅是物业公司的“无奈”吗？
物业能亏本？很多业主不相信
对于物业公司亏本的说法，一些业主们并不买账。 账目：物业一算账，还真亏了
“物业没说实话，每年交那么多物业费，怎么就亏损了呢？”家住雅居园小区的沈先生提出自己的质疑。 沈先生表示，按照小区现在的物业收费标准，再加上每月收取的停车位管理费，怎么着也得上百万元，养活物业的几个人应该绰绰有余。记者采访时，小区大部分居民和沈先生有同样的观点。对此，佳园物业负责人给记者算了一笔细账。雅居园居住和商用面积大约10万平方米，其中按照多层(面积40000平方米)0.6元/平方米，高层(面积62000平方米)1.0元/平方米，年物业费为1032000元，年停车位(地上370个车位，每月80元，地下240个停车位，每月 60元)管理费收入为528000元。年总收入为1560000元。物业支出如下：职工(63人平均工资1700元)工资支出1285200元，每年电梯维修保养费12万，垃圾清运费(按高新区每车1000元计算)7万，从年初到现在的车辆划损补偿费也有12万，总额为1595200元。物料支持等其他支出，与电梯广告收益大体相抵，最终亏损35200元。
疑问：公示的账目，有没有“猫腻”？
有业主表示，即使物业费收支情况进行公示了，结果无外乎“亏损”这一结果，而其中各项支出项目，也是“物业公司自己说了算的”。
那么，“自己说了算”的支出中，物业公司有哪些“说不清道不明”的事儿？ 记者调查发现，多数旧小区没有房屋维修基金，经常需要物业公司从收入中支出。业内人士高女士表示，由于许多业主不大清楚物业公司在支出维修资金，所以认为物业公司有“猫腻”。“当物业项目比较新、不需要物业服务企业在维修修缮方面投入大的资金期间时，物业公司还能保本或微利运营。一旦项目老化，而大多数旧小区并没有房屋维修基金，又需要物业投入较大资金进行修缮时，物业公司将因为拿不出资金而不得不退出物业管理。”“随着员工工资的一涨再涨，佳园物业在我们小区确实挣不着钱。”雅居园小区业委会成员李先生表示。
分析：有多少误解还没有解开？
家住黄金时代小区的曹女士表示，物业养的“闲人”太多，能不亏损吗？保洁的还好，关键是保安。小区进出的人都很随意，我从来没看见他们上前阻拦。
“业主有这种想法是可以理解的。”业内人士刘女士分析，不过之所以很难看到保安阻拦入门人员，主要是因为不少保安刚入住小区的时候很尽职，阻拦次数多了，业主就心生不满，为什么进自己小区还要受盘查。
大型小区人员太多，保安很难把业主认全。保安是轮休制，某些业主出入时间变化较大时，保安也会把握不准。“这也是我们现在比较尴尬的地方，拦也不是，不拦也不是。
