法眼看物业
（一） 与物业签订车位转让协议有效吗？
市中区颜女士来电咨询：我和小区物业签订了《车位转让协议书》，物业将位于该小区D栋的地面停车位出售给了我，车位总价8万元。该停车位位于该小区D栋的地面通行道上，是由小区物业改造建成。请问：我和物业签订的车位转让协议有效吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：地面通行道是小区建筑区划内的共有物业，依法应当属于小区全体业主共同所有。物业服务企业在未经业主大会讨论决定同意的情况下无权擅自占用和处理物业管理区域内属于全体业主共同所有的道路，无权擅自变更地面通行道的用途，更无权对该停车位进行处理，因而物业与颜某签订的转让停车位的《转让协议书》为无效合同，应当按照无效合同的处理原则来处理，颜女士可以要求物业服务企业返还收取的停车位转让费。
（二） 业主能在小区内擅自占车位吗？
历下区张先生来电咨询：我所居住的小区部分业主想在小区内道路两侧设置停车位，请问：我们是否需要和物业服务企业协商？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：依据《山东省物业管理条例》第五十三条规定，汽车的停放需要占用小区的公共空间，必须遵守业主公约和物业管理规定。为了避免不必要的纠纷，业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时，应当事前与物业服务企业商定停车位置。不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业进行特别约定。车主为停车支付的费用一般有三部分：1.租用车位，车库属于建设单位的要交车库租赁费，车位属于业主共有的要交车位场地使用费，自己购买车库的仅交纳停车服务费即可；2.车库是物业的一部分，也有各项公共服务要求，应交物业服务费；3.对汽车有看管要求是对财产权的特别约定，在看管期间汽车丢失、受损的，物业服务企业要按照约定承担赔偿责任，同时业主需要交汽车看管费。
（三） 物业公司能自行撤出吗？
市中区马先生来电咨询：我们小区业委会和物业服务企业签订了物业服务合同，不久前，物业公司在没有提前通知小区业委会与业主的情况下就私自解除了物业服务合同，撤出了小区，请问：这种做法合法吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务是一种特殊的服务，应当持续、不间断进行，一旦出现物业服务间断，将会给业主工作、生活环境造成严重的影响，对物业及其附属设施本身也可能造成不应有的损害。同时，重新选聘物业服务企业或者其他管理人，需要经过招标、业主大会审议、物业交接等繁琐程序，这些都需要时间。因此无论合同哪一方解除或者终止物业服务合同，都应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。
（四） 未验收即入住承担物业费吗？
槐荫区王先生来电咨询：我与某房地产开发公司签订了某楼盘一期房产的购房合同，合同中约定，自房地产公司书面通知具体交付日期起，与该房有关的物业管理费由业主来交纳。当房地产公司通知我办理入住手续时，我发现房屋存在漏水问题，并拒绝办理入住手续，在随后的几个月里房屋漏水问题一直未得到解决。不久前，物业公司却向我
催收物业服务费。请问：这几个月的物业费我该交吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：业主入住前的物业服务费由房地产开发公司承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。业主收到开发公司发出的书面入住通知后，如有正当理由未办理相关入住手续，且开发公司实际上也未将房产交付业主的，相关的物业服务费由开发公司承担，而不是业主来承担。
（五） 小区内放鞭炮失火物业担责吗？
历下区胡先生来电咨询：我是小区业主，春节期间小区内燃放烟花爆竹的人很多，几天前，一业主在燃放鞭炮时造成火灾，我家财产也有损失。请问：火灾造成的损失谁承担，物业有责任吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：各个小区物业服务企业与业主约定的燃放烟花爆竹的情况不同，有的小区内禁止燃放烟花爆竹、有的小区允许在特定区域内燃放烟花爆竹。如果小区内燃放烟花爆竹发生火灾造成了人身或者财产损失，根据法律规定，由燃放烟花的业主承担侵权责任，赔偿损失。物业服务企业承担何种法律责任，除法律法规有明确规定的外，主要还是以物业服务合同约定为依据。如果物业服务企业没有履行或者适当履行其安全防范协助管理合同责任，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。反之如果物业服务企业完全履行了其安全防范协助管理合同责任，仍然没能避免业主人身、财产受到损害的，则物业服务企业不承担赔偿责任。有特别约定的从其约定。
（六） 楼上装修楼下漏水物业承担维修义务吗
市中区胡先生来电咨询：楼上业主装修造成我家漏水，请问：物业是否应承担维修责任，维修费谁出？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：不少读者认为，楼上漏水与物业公司监管不力有关，所以引发损失就去起诉物业公司，但事实上房屋漏水应区分原因来认定责任，对于因第三人装修造成的业主房屋漏水，物业服务企业在履行物业服务合同的过程中不存在违约的情况下，不承担维修义务。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从上述规定中可以看出，物业服务企业仅负有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务；室内装修作为业主自主进行的行为，其所引发的后果也应由业主负责。业主与第三人之间发生的纠纷应属于相邻权纠纷，属于另一法律关系，可另循法律途径解决。胡先生可与楼上业主协商，物业可以帮忙维修，但费用应由造成损失的业主承担。
（七） 业主违反规定装修物业可否没收押金
历下区马先生来电咨询：我所在小区一业主在装修时违反了安全规范和管理规约，装修押金被没收了。物业公司有权没收业主的装修押金吗？
济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务企业要求业主装修房屋时应当先交纳一笔装修押金，装修押金的收取是为了保证业主在装修过程中遵守国家的有关安全规范和住宅小区的管理规定。
但是，物业服务企业无权没收业主交纳的装修押金。因为，从法律角度来讲，没收、罚款均属于强制措施，执行者应当经过法律的明确授权才可以。物业服务企业仅仅是一个企业法人，是接受业主委托为住宅小区提供物业服务的民事主体，他们无权采取没收措施。
