房地产业偷逃企业所得税案例
第一部分
一、编写目的
通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业隐瞒收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。
二、关键词
企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用
三、基本概念
（一）建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。
（二）楼面地价
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。 (三)甲方供材
在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
第二部分
一、案件来源
专项检查。
二、纳税人基本情况
银滩房地产开发有限公司（以下简称银滩公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司。该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖土地85.8亩，共开发了两个项目：城市海景一期、城市海景二期，规划建筑面积20万平方米。其中城市海景一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。
该企业2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。该地区对预售收入适用15%预计计税毛利率，土地增值税按照收入1%比例预征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。
三、案件查处情况
（一）查前准备
稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。具体分析如下：
银滩公司纳税申报情况查前准备分析表 单位：万元 1.申报表比率分析
该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13%,而根据纳税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业城市海景一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7%,也远低于该地区房地产行业30% 预警值。稽查人员分析该企业可能存在虚增成本或者少计收入问题。 2.财务费用分析
该企业200
4、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。 3.业务招待费分析
该企业200
4、2005年列支业务招待费255万元。根据总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
通过以上分析，该企业多项评估指标存在异常。由此确定了下一步稽查实施的重点环节。
（二）稽查实施
2007年7月18日，稽查局向银滩公司下达了检查通知书及调账通知书，该企业签收检查文书后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于5月财务室失火中烧毁，无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。稽查人员对财务人员就此事作了询问笔录。
稽查人员分析认为：该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失，这种可能性不大。经报市局领导批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取核定征收措施征收税款。在税务部门强大的压力下，2007年7月23日，该企业被迫交出了账簿。 1.收入检查
侧面突破，查出少计收入。针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存在少计收入的问题。检查人员调阅了收入及预收账款等有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。
做了大量的工作，却未有实质性突破，检查人员感觉百思不得其解，难道位于市中心的城市海景项目果真是“赔本赚吆喝”么？针对案情进展情况，局领导及时召开了案情诊断会，会上有同志提出该企业营业费用确实有点高啊！一语惊醒梦中人，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿，果然发现在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金680.56万元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为３％，以此推算该企业当年应有22685.13万元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了20685.13万元预售收入，差额居然有2000万元之多。
经过询问，该企业法人代表承认了将2000万元预售款项隐藏在４张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入少纳税的事实。
巧妙分析，发现隐瞒首付款项。检查人员在核查按揭销售收入时，发现了一个奇怪的现象，该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的。检查人员分析认为，企业可能存在隐瞒首付款项的情况。
经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，伪造收据采取的变通措施，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实购房户早在2004年就已经将首付款项交付给银滩公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。 2.成本检查
（1）综合评估，确定检查突破点
收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收入的2970万元后，该企业的毛利率与一般项目的毛利率相比仍然偏低。鉴于这种情况，检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析：城市海景一期单位工程成本为3039元，其中土地出让金出让价格为每亩267万元，计算出楼面地价800元，该数值尚在正常范围内。经审查土地出让合同，并到国土资源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。其次,经测算，单位建安成本达到2009元。根据市稽查局对房地产行业检查的经验值，18层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元/平方米左右，银滩公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材2365.88万元，建安成本费7731.30万元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。 （2）其他税务机关协查建安发票
在检查建安费用发票时，检查人员发现有几张某地税局开出的建筑安装业代开发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。检查组人员进行会商，认为同一时间、同一开票人在正常情况下应该是在同一台机器上开具的、同一时期领取的发票，发票号码跳号的可能性极小；发票上代开机关的印章，一般只在征收机关机构变更后才有可能发生变化；票面信息字体、排版格式存在的差别，一般只有在开票软件更新后才会变化。根据侧面了解，基本排除了以上可能。检查组填具了建安发票明细表，带着疑问发票来到某地税局。
经该局确认，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票。其中12份建安发票属于城市海景一期，涉及金额1450.05万元。
（3）发票查询系统查出假材料发票
检查组对该企业大额支出的成本费用项目涉及的发票进行了全面检查，借助发票查询系统查询到部分商品销售发票流向，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入发票查询系统系统进行查询。经核查，银滩公司以虚假发票列入开发成本的有3020万元，其中应归属城市海景一期的材料成本1961.28万元。
（4）拆迁办协查，查出假拆迁协议
该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。 经核查，查实该企业伪造拆迁协议25份。经过分摊计算，城市海景一期涉及虚列成本701.11万元。
（5）不配比结转成本，热力站成本全入一期
房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也做文章呢？针对这些疑问，检查人员对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入城市海景一期项目。
根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件对于计税成本的规定，其发生的1000万元应当按照配比原则分摊，该企业城市海景一期、城市海景二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企业多列开发成本500万元。 3.期间费用检查。
（1）未完工开发产品多列利息支出
根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2004年初取得了两年期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务费用－利息支出”1164.68万元。
根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号文）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接列支，而应当列入开发成本，城市海景一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。
（2）多列业务招待费
根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题进行调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。
（三）检查中发现的问题
由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。
通过计算，银滩公司共应补缴企业所得税2246.36万元，其中2004年涉及企业所得税款264.61万元，2005年涉及企业所得税款275.55万元，2006年涉及企业所得税款1706.21万元。检查结果已经通报地税机关，计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。
通过稽查，银滩公司的收入、成本及应纳税所得额产生了较大变化。总收入由查前的35685.13万元上升到38655.13万元；成本则由查前的30397.17万元下降到查后的26367.07万元，稽查工作达到了预期目的。
三、定性处理及依据
（一）根据《税收征收管理法》第六十三条之规定，决定对该公司隐瞒收入、虚列成本，造成少缴企业所得税款1777.87万元的行为，定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。
（二）对该公司在税前多扣除财务费用、业务招待费，造成少缴企业所得税款468.50万元的行为，按照税法规定追缴税款。
以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款888.94万元，合计3135.30万元。根据《税收征收管理法》第三十二条规定，对少缴税款加征滞纳金。
（三）根据《发票管理办法》第三十六条、《发票管理办法实施细则》第四十八条之规定，对该公司取得假发票行为，责令限期改正，并处１万元罚款。
（四）对该公司伪称烧账抗拒检查的行为，根据《税收征收管理法》第七十条之规定，处５万元罚款。
（五）涉税案件移送。根据检查结果，银滩公司各年度的偷税数额均超过1万元，且偷税比例达到10%以上，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条、最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第四十九条之规定及《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条之规定，稽查局将该案移送公安机关立案查处。
