江西宏泰房地产开发有限公司企业所得税评估案例
一、对象描述
江西宏泰房地产开发有限公司于2006年7月办理税务登记，房地产开发、销售；注册资金：1亿元；从业人员：146人；注册类型：有限责任公司；企业所得税征收方式：核定附征率征收。
二、分析案例
1.选案背景。房地产是南昌市经济的重要增长点之一，也是地方税收的重要来源。但是由于房地产行业的特点及企业财务人员业务水平参差不齐，导致可能存在申报不及时或少申报相关税种的现象。
2.对象筛选。该房地产开发公司开发项目，总投资1亿元，2006年5月开工，预计2008年6月全部竣工。该项目土地面积44817.5平方米，建筑面积80000平方米，共有楼房20栋，其中住宅659套，商铺95间，车库392间。期间采取收取购房户定金、预收房款、银行按揭等方式对外销售，至2008年3月，该项目楼盘销售情况良好。
3.分析基础。通过查阅江西省地税征管业务系统该企业纳税情况，审核该企业200
6、200
7、2008年企业纳税申报资料及财务报表后，税收管理员对比日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况信息。
4.疑点列举与分析
疑点一，2007年该公司标准住宅销售收入总体呈下降的趋势，2007年9月至12月车库、商铺的销售收入为零，经分析该公司生产经营情况后，认为人为调节销售收入的迹象较为明显。审核资产负债表反映：2008年2月底“其他应付款”科目余额15317081元，长期挂账金额过高。分析后认为该企业可能存在房屋已销售，货款收回后不入帐，挂“其他应付款”，不申报销售收入的问题。应重点调查“其他应付款”科目的形成的原因和真实性。
疑点二根据税收管理员日常管理得知该项目土地面积44817.5平方米，分两次取得。其中第一块土地2005年12月取得，第二块土地2006年8月取得。企业2006年的土地使用税一直是零申报。2007年申报缴纳土地使用税31270.49元，大大低于该公司实际应缴城镇土地使用税税额。此种异常情况需要进一步核实。
疑点三通过查阅江西省地税征管业务系统，评估人员发现企业所缴纳的印花税中，没有建筑安装工程的印花税。由此税收管理员判断，该企业可能少缴建筑安装工程的相关税收。
5.评估对象确定
针对案头分析疑点，承包发现该企业在200
6、2007年的纳税情况存在问题。3月11日，税收管理员根据以上疑点，选定该企业为纳税评估对象，着重评估该企业销售收入情况，土地使用税申报情况和建筑安装工程情况等问题。形成《纳税评估对象选取审批表》报分局长批准后，税收管理员对该企业进行初评分析，疑点核实，初评工作结束后，税收管理岗制作《纳税评估分析情况表》，交纳税评估工作小组审核。
三、约谈举证
1.初评后，管理分局认为对发现的疑点问题需与企业相关人员进行约谈，进一步核实异常申报原因。经分局长批准，税收管理员向该企业发出了《纳税评估约谈举证通知书》，要求企业财务人员在规定的时间内，对以上疑点问题，到税务机关进行举证说明，并提供以下举证资料：2007年房屋销售明细表、房地产收据、土地使用证书、建筑安装合同。
2.约谈实施：针对分析存在的疑点，约谈人员向企业财务人员询问该企业07年的企业的销售收入，土地使用税的申报情况和建筑安装工程情况等。在约谈过程中，企业财务人员答复提出的问题时认为：
（1）对于2007年度销售收入总体呈下降趋势，企业的解释是由于国家的宏观调控，房地产行业处在淡季，销售情况一直不好。“其他应付款”科目余额过高的问题，企业承认是因为部分销售收入未及时申报，挂在“其他应付款”科目上。
（2）对于城镇土地使用税2006年零申报和2007年税负过低的问题，企业财务人员解释是因为2005年第一块土地取得后，土地使用证一直未办理，会计对税法不熟悉所以没有计算缴纳土地使用税。
（3）关于疑点三，企业财务人员解释是因为对税收政策不熟悉，导致未按规定计算缴纳建筑安装工程的相关税收。
通过约谈，以及和约谈人员核对2007年1月至2008年2月期间账目，确认存在以下方面事实：
一是企业当期申报的销售收入不实，存在人为调节当期销售收入的痕迹，将部分预收房款挂在“其他应付款”科目中，未计入销售收入，造成少申报纳税的情况。具体数额需进一步核查。
二是企业未申报06年土地使用税，少申报07年土地使用税，应补缴城镇土地使用税。
三是企业总价款为44640000元的建筑安装工程合同未计算缴纳印花税。应补缴印花税。
3.实地调查和企业自查。经过评估分析及约谈之后，评估人员认为该企业对于疑点的解释并不能充分说明问题，对于企业实际少申报缴纳的具体金额需到企业实地查阅相关帐务记录，以便核实真实情况。在实地调查过程中，通过深入工地了解工程实际进展情况，并根据日常管理中已掌握的基本信息，进一步核实了该房地产项目开发成本、费用、商品房预售和实际销售等情况。其中，重点核对了该企业已开具的《房地产预收收款收据》记帐联的情况与我们通过调阅企业已缴回的《房地产预收收款收据》存根联所掌握的情况，经过逐张逐户地核实购房款的真实性，查实了该企业通过将部分预收房款挂往来科目，不计入当期收入，人为调节帐面销售收入的事实，具体金额达：15317081元，致使少申报营业税：765854.05元；城建税：39292.71元；企业所得税：536097.84元；土地增值税：244469.65元；印花税：7658.54元；教育费附加：22975.62元。通过我们用耐心与细心的工作，使该企业由被动到主动地配合我们，税企关系更加融洽，相互之间更加信任，企业主动要求进行自查。3月17该企业向管理分局提交了自查报告。
（1）营业税、城建税和教育费附加：企业2007年4月-08年2月29日的应税销售收入总计50761275元，其中35444194元已申报纳税，15317081元未申报纳税。应补缴营业税=15317081×5%=765854.05元。应补缴城建税765854.05×5%=38292.7元，教育费附加765854.05×3%=22975.62元，调整应纳税所得额1624538.91元。
（2）企业所得税：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（根据国税发[2006]31号文）和上饶市地税局文件规定，该企业的企业所得税按核定附征率3.5%征收，其预售收入15317081元按10.61%毛利率调增应纳税所得额1624538.91元。应补缴企业所得税1624538.91×33%=536097.84元。
（3）土地增值税：2008年企业未申报销售收入15317081元，其中12928579元属于标准住宅，212062元属于车库，2176440元属于商铺。共需补缴土地增值税=12928579×1%+212062×3%+2176440×5%=244469.65元。
（4）土地使用税：该企业土地使用面积44817.5平方米，其中第一块土地32967平方米2005年12月取得，第二块土地11850.5平方米06年8月取得。属于三类土地，城镇土地使用税2006年为1元/平方米，2007年调整后为3元/平方米。建筑面积80000平方米，商品房的容积率44817.5/80000=0.56.对于未销售出去的商品房，应通过容积率换算成实际占用的土地面积计算缴纳城镇土地使用税。2006年应补缴土地使用税=32967×1+11850.5×1×1/4=35929.5元；2007年一季度应补缴土地使用税=（44817.5-1272.20×0.56）×1/4×3-8241.75=24837.05元；二季度应补缴土地使用税=（44817.5-26775.24×0.56）×1/4×3-5884.12=16483.41元；三季度应补缴土地使用税=（44817.5-33287×0.56）×1/4×3-5147.62=14484.97元；四季度应补缴土地使用税=（44817.5-38896.76×0.56）×1/4×3-11997=5279.48元。共应补缴城镇土地使用税97014.41元。
（5）印花税：企业2007年度的建筑安装工程合同44640000元未按规定贴花，共需补缴印花税=44640000×0.03%=13392元；销售合同应补缴印花税=15317081×0.05%=7658.54元。合计应补缴21050.54元。个人所得税、车船使用税和房产税均已按规定申报纳税。
四、评估处理
1.事实陈述：经过税务机关约谈、实地调查和企业的自查，该企业承认存在少申报营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等问题。
（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》之规定企业应补缴营业税765854.05元。
（2）根据《中华人民共和国城建税建税暂行条例》之规定，企业应补缴城建税38292.7元。
（3）根据《国务院关于征收教育费附加的决定》之规定，企业应补缴教育费附加22975.62元。
（4）根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》之规定企业应补缴企业所得税536097.84元。
（5）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《江西省地方税务局关于房地产行业管理办法》之规定，企业应补缴土地增值税244469.65元。
（6）根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》之规定企业应补缴城镇土地使用税97014.41元。
（7）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》之规定企业应补缴印花税21050.54元。
2.处理意见：对上述存在的问题，主要是因为纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意。经报分局长批准，评估人员制作了《纳税评估认定结论书》和《责令限期缴纳税款通知书》。责令企业进行自纠，该企业查核后，及时主动补缴了税款1725754.81元并缴纳了滞纳金22363.17元。
五、评估建议
（一）存在问题。我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。表现在：
一是预收售房款存在未按规定及时申报缴纳销售不动产营业税的现象。
二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象。
三是建筑安装合同的印花税未按规定及时申报。
六、案例点评
（一）选取对象有的放矢。抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。应加强对房地产行业的管理，强化日常巡查和纳税辅导，尤其是税收管理员应根据不同企业的财务人员的水平做出相应的辅导，促使企业及时足额纳税。
（二）建立丰富的纳税评估指标体系。科学的纳税评估指标体系必须贴近纳税人的财务核算实际，科学地确定每一指标的峰值和警戒值，为选取评估对象提供可靠的依据。
（三）加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。通过房地产税收日常管理结合，要求评估人员在信息化的基础上根据管理经验和日常工作掌握的情况全面了解纳税人的生产经营状况、财务指标及各类涉税资料。
